Kira Sözleşmesi Nedir? Türleri ve Hukuki Niteliği (2026)
Konut Kira Sözleşmesi Örneği PDF – WORD (2026) | Gerekli Maddeler
Kira sözleşmesi örneği hazırlarken dikkat edilmesi gereken onlarca ayrıntı vardır. Eksik veya hatalı düzenlenen bir konut kira sözleşmesi kiracıyı haksız tahliye riskiyle, kiraya vereni ise kira alacağını tahsil edememe sorunuyla karşı karşıya bırakabilir. Bu rehber, konut kira sözleşmesi örneği pdf hazırlama sürecini baştan sona ele almakta zorunlu unsurları, 2026 yılı itibarıyla güncel kira artış kurallarını, tahliye sebeplerini ve sık yapılan hataları açıklamaktadır. SÖZLEŞME VE İHTARNAME OLUŞTURMA ARACI MAKALENİN EN SONUNDADIR.
1. Konut Kira Sözleşmesi: Tanım ve Hukuki Çerçeve
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerini önce genel hükümlerle m. 299–338, ardından konut ve çatılı iş yeri kiralarına özgü özel hükümlerle m. 339–354 düzenler. Konut kira sözleşmesi, bu iki bölümün kesiştiği noktada yer alır ancak 339–354. maddeler, kanun koyucunun konutu ayrıca koruma altına aldığını ortaya koymaktadır.
Bir kira sözleşmesinin TBK 339–354 kapsamında değerlendirilebilmesi için şu koşulların bir arada bulunması gerekir:
- Kiralanan taşınmaz çatılı yani kapalı, kalıcı yapıya sahip olmalıdır.
- Kiralama amacı konut yani ikamet olmalıdır; ticari veya mesleki amaç bu kapsamı dışarıda bırakır.
- Taraflar arasında hukuken geçerli bir kira ilişkisi kurulmuş olmalıdır.
Yazılı Sözleşme Zorunlu mu?
TBK, konut kira sözleşmesinin yazılı yapılmasını geçerlilik koşulu olarak öngörmez. Ancak sözlü sözleşmeler; kira bedeli, artış oranı, süre ve depozito gibi kritik noktalarda uyuşmazlık çıktığında ispat güçlüğü doğurur. Bu nedenle yazılı sözleşme hukuki güvenliğin temel taşıdır.
2. Konut Kira Sözleşmesinde Bulunması Zorunlu Unsurlar
Temel Zorunlu Unsurlar
- Tarafların kimlik bilgileri: Kiraya verenin ve kiracının tam adı, T.C. kimlik numarası, iletişim bilgileri ve tebligat adresi.
- Kiralananın açık tanımı: Tapu bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm numarası), tam adres, brüt ve net m² bilgisi, kat numarası.
- Kira bedeli ve ödeme koşulları: Aylık kira miktarı (rakam ve yazıyla), ödeme tarihi, ödeme yöntemi. 500 TL ve üzeri ödemelerde banka kanalının kullanımı yasal zorunluluktur.
- Kira süresi: Başlangıç ve bitiş tarihleri ile sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olduğunun açıkça belirtilmesi.
- Kira artış oranı ve yöntemi: Yasal üst sınırı (TÜFE) aşmayan, her yıl uygulanacak artış yöntemi.
- Depozito miktarı ve iade koşulları: Tutar, yatırılma biçimi ve sözleşme sonunda iade şartları.
- Taşınmazın teslim durumu: Demirbaş listesi, sayaçların son endeks değerleri, mevcut hasar ve eksiklikler.
- Bakım ve onarım yükümlülükleri: Hangi tarafın hangi masrafları karşılayacağının belirlenmesi.
- Alt kiralama yasağı veya izni: Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa kiracı alt kiralama yapamaz.
- Fesih koşulları: Hangi hallerde ve hangi ihbar süreleriyle sözleşmenin sona erdirilebileceği.
3. Konut Kirası ile İşyeri Kirası Arasındaki Farklar
| Konu | Konut Kirası | İşyeri Kirası |
|---|---|---|
| Yasal dayanak | TBK 339–354 | TBK 339–354 |
| Kullanım amacı | İkamet (konut) | Ticari / mesleki faaliyet |
| Kira artış tavan | TÜFE 12 aylık ort. | ÜFE 12 aylık ort. |
| Tahliye bildirimi | Sözleşme bitiminden 15 gün önce | Sözleşme bitiminden 15 gün önce |
| 10 yıl uzama sonrası fesih | 3 ay önceden yazılı bildirim | 3 ay önceden yazılı bildirim |
| Stopaj yükümlülüğü | Yok (bireysel kiracıda) | Var (%20, kiracı keser) |
| Depozito üst sınırı | 3 aylık kira | 3 aylık kira |
| Arabuluculuk zorunluluğu | Dava öncesi zorunlu | Ticari uyuşmazlıklarda zorunlu |
4. Sözleşme Süresi, Uzama ve Fesih Kuralları
Kiracının Fesih Hakkı
Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Aksi halde sözleşme bir yıl daha uzar.
Kiraya Verenin Fesih Hakkı
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminde tek taraflı fesih yapamaz; sözleşme kendiliğinden uzar. Kiraya verenin fesih hakkı yalnızca şu durumlarda doğar:
- TBK’da sayılan tahliye sebeplerinden birinin gerçekleşmesi,
- Kira ilişkisinin on yıllık uzama dönemini tamamlamış olması — bu halde kiraya veren, her uzama yılı için en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin feshedebilir.
5. Konut Kira Sözleşmesi Artış Oranı (2026 Güncel Kurallar)
| Dönem | Uygulanan Kural | Üst Sınır | Yasal Dayanak |
|---|---|---|---|
| Temmuz 2022 – Temmuz 2024 (Konut) | Geçici %25 tavan uygulaması | %25 | 7409 s. Kanun |
| Temmuz 2024 sonrası (Konut) | TÜFE 12 aylık ortalama | TÜFE ortalaması | TBK m. 344 |
| 2025–2026 (Konut) | TÜFE 12 aylık ortalama | TÜFE ortalaması | TBK m. 344 |
| 5 yılı aşan ilişkilerde | Hâkim yeniden belirler | TÜFE + hakkaniyete göre | TBK m. 344/3 |
6. Depozito: Yasal Üst Sınır ve İade Koşulları
Depozito Miktarı
Yasal üst sınır 3 aylık kira bedelidir. Taraflar bu sınırın altında bir tutar kararlaştırabilir; ancak üstüne çıkamazlar.
İade Koşulları
Sözleşme sona erdiğinde kiracının kira borcu bulunmuyor ve kiralanan hasar görmemişse depozito yasal faizi ile birlikte iade edilir. Kiraya veren keyfi kesinti yapamaz.
7. Kiraya Verenin ve Kiracının Borçları
| Kiraya Verenin Borçları | Kiracının Borçları |
|---|---|
| Kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma hazır teslim etmek (TBK 301) | Kira bedelini zamanında ödemek (TBK 314) |
| Kira süresi boyunca kiralananı kullanılabilir hâlde tutmak (TBK 301) | Kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermek (TBK 316) |
| Önemli ayıpları gidermek (TBK 305) | Küçük bakım ve temizlik masraflarını karşılamak (TBK 317) |
| Yan giderleri ödemek — aksi kararlaştırılmamışsa | Ayıpları kiraya verene derhal bildirmek (TBK 318) |
| Zorunlu sigorta ve vergi yükümlülüklerini yerine getirmek | Sözleşme sonunda kiralananı teslim aldığı gibi iade etmek (TBK 334) |
| Kiracının kullanımını engelleyecek müdahalelerden kaçınmak | Alt kiralama veya devir için yazılı izin almak (TBK 322) |
8. Tahliye Sebepleri ve Süreci
| Tahliye Sebebi | TBK Maddesi | Talep Eden | Süre / Koşul |
|---|---|---|---|
| Kira borcunun ödenmemesi | TBK 315 | Kiraya veren | 30 günlük ödeme ihtarı |
| Kiraya verenin konut ihtiyacı | TBK 350/1 | Kiraya veren | Sözleşme bitiminde dava |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | TBK 350/2 | Kiraya veren | Sözleşme bitiminde dava |
| Tahliye taahhüdü (yazılı) | TBK 352/1 | Kiraya veren | Taahhüt edilen tarihte icra veya dava |
| 2 haklı ihtar (1 kira döneminde) | TBK 352/2 | Kiraya veren | Dönem sonu dava hakkı |
| Kiracının kiralananı özenle kullanmaması | TBK 316 | Kiraya veren | Süreli ihtar, ardından fesih |
| Önemli sebep | TBK 331 | Her iki taraf | Yasal fesih sürelerine uymak |
| 10 yıl uzama — kiraya veren feshi | TBK 347 | Kiraya veren | 3 ay önceden yazılı bildirim |
9. Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
Aylık kira 500 TL ve üzerindeyse ödemenin banka kanalıyla yapılması yasal zorunluluktur (VUK md. 323). Nakit ödeme; hem kiracı hem de kiraya veren açısından ispat güçlüğü doğurur ve vergi cezasına yol açabilir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, tahliye taahhüdünün sözleşme imzalanırken imzalatılması geçersizdir. Taahhütname; kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra ve kendi iradesiyle imzalaması gerekir.
Sözleşmeye “kira bedeli her yıl %50 artırılır” gibi bir hüküm yazmak, yasal oranı aşan kısım bakımından geçersizdir.
Depozitonun alındığına ve iade koşullarına ilişkin ayrı bir tutanak düzenlenmemesi, sözleşme sonunda taraflar arasında ciddi ihtilafa yol açar.
10. Avukata Ne Zaman Başvurulmalı?
- Kiracı kira borcunu ödemiyor ve yazılı ihtar gönderilmesi gerekiyorsa,
- Kiraya veren yasal artış oranını aşan kira talebi iletiyorsa,
- Sözleşme yenilenirken veya sona ererken taraflar arasında anlaşmazlık çıktıysa,
- Depozito iade edilmiyorsa veya haksız kesinti yapılıyorsa,
- Tahliye davası açılmak isteniyorsa ya da açılan davaya karşı savunma yapılması gerekiyorsa,
- Kira tespiti davası açılacaksa.
Avukat Yorumu
“Konut kira uyuşmazlıklarında en yaygın sorun, tarafların haklarını çok geç fark etmesidir. Sözleşme imzalanmadan önce alınan kısa bir hukuki danışmanlık, ileride ortaya çıkabilecek yargılama maliyetlerinin çok altında kalır.”
İstanbul Kira Avukatı · eneskaplan.av.tr
11. Emsal Yargıtay Kararları
Aşağıdaki Yargıtay kararları, konut kira sözleşmesinde yol gösterici niteliktedir.
Karar No: 2024 / 2037
Özet: Genel hükümlere tabi (adi kira) kiralar; kira sözleşmesinin temel unsurlarını oluşturan, başka özel düzenleme kapsamında olmayan en geniş kapsamlı kira sözleşmeleridir. Bu sözleşmelerin konusu daha çok, gelir getirmeyen, konut ve çatılı iş yeri niteliğinde olmayan taşınmazlar ile taşınır veya haklar oluşturmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler; kiralananın her türlü konut ve çatılı iş yeri olduğu, taşınmaz kira sözleşmelerinde uygulanmaktadır. Kiralanan taşınmazın hem açık hem de kapalı alanı bulunduğunda ise kiralananın galip vasfının tespiti yapılarak uygulanacak hükümlerin belirlenmesi gerekir. Kiracının en çok korunduğu (özellikle kira bedelindeki artışın katı kurallara bağlanıp tahliyenin güçleştirildiği) kira türü konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır. Ürün kirası ise ürün veren, gelir getiren bir malın veya hakkın kullanılması yanında semelerinden yararlanılmasının kiraya veren tarafından kiracıya devredildiği sözleşmedir. Ürün kirasının konusunu taşınır veya taşınmaz mallar oluşturabileceği gibi kullanılmaya veya yararlanılmaya elverişli olan haklar da oluşturabilir. Kira sözleşmesinde kira bedeli olarak işletmeden pay verilmesinin kararlaştırılması veya kiralananın tüm demirbaşlar ve mefruşatlarıyla kiralanması tek başına bu sözleşmenin ürün kirası olduğunu göstermez. Ürün kiralarında kira bedeli para olarak kararlaştırılabileceği gibi kiralanandan elde edilen ürünün belli bir payı (iştiraklı kirada olduğu gibi) da olabilir.
Karar No: 2019 / 5814
Özet: Dava konusu taşınmazın 43 m2 kapalı alan, 70 m2 açık alandan oluştuğu ve çay ocağı olarak kullanılmak üzere kiralandığı anlaşılmaktadır. Bozma kararı üzerine mahallinde yeniden keşif yapılarak inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınmış olup bilirkişi raporunda; 43 m2 lik alanlı kısmı yığma tarzda yapılmış, tek katlı, içi dışı sıvalı ve badanalı kapalı çay ocağı, takriben 70 m2lik alan ise masa sandalye koymak suretiyle açık çay ocağı olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Üstün olan nitelik veya galip vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olmalıdır. Plaj, çay bahçesi, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan arsalar üzerine bunlardan yararlanabilmek için zorunlu binalar yapılsa bile bu taşınmazlar üstün yararlanma biçimi açısından üstü örtülü-musakkaf olarak kabul edilemez. Bu itibarla, yığma tarzda yapılmış kiralananın üstü örtüsüz gayrimusakkaf olduğundan, kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır.
Karar No: 2017 / 15084
Özet: Takibe dayanak kira sözleşmesi Hususi Şartlar Bölümü 4. maddesinde kirabedellerinin her ayın 1’i ila 5’i arasında ödeneceği, kira bedelinin belirtilen gün akşamına kadar yatırılmaması halinde kira bedelinin aylık %10’u oranında gecikme zammı tahakkuk edeceği, gecikmelerin bir aydan fazla olduğu durumlarda müteakip aylarda da aylık %10 gecikme zammının uygulanacağı kararlaştırılmış, mahkeme tarafından bu oran üzerinden hesaplanan bilirkişi raporuna değer verilmiş ise de, TBK’nun 120. maddesine göre sözleşme ile kararlaştırılan gecikme faizi yasal faiz oranının %100’ünden fazla olamaz. Buna göre anılan kanun maddesine göre faiz hesaplaması yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yıllık %120 oranında hesaplama yapılan rapor doğrultusunda karar verilmesi hatalı olmuştur.
12. Sık Sorulan Sorular
Konut kira sözleşmesi hakkında en çok sorulan sorular ve kısa yanıtları.
Konut kira sözleşmesi örneği internetten indirilebilir mi?
İnternette çok sayıda hazır şablon konut kira sözleşmesi örneği bulunmaktadır ancak bu konut kira sözleşmesi örnekleri büyük bölümü güncel TBK hükümlerine uygun değildir. Yukarıdaki formu kullanarak kendi bilgilerinizi girerek özelleştirilmiş bir konut kira sözleşmesi örneği oluşturabilirsiniz.
2026 yılında konut kirası ne kadar artırılabilir?
2026 itibarıyla konut kira artışı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasını geçemez. Bu oranın üzerinde yapılan artışlar geçersizdir.
Konut kirasında depozito üst sınırı nedir?
TBK madde 342 uyarınca kiraya veren, kiracıdan en fazla 3 aylık kira bedeli tutarında depozito talep edebilir.
Kiraya veren istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Kiraya veren, ancak TBK’da sınırlı sayıda sayılan tahliye sebeplerinden biri gerçekleştiğinde kiracıyı çıkarabilir.
Kiracı sözleşme süresinden önce çıkabilir mi?
Evet; ancak TBK madde 325 gereğince kiracı, yeni kiracı bulunana kadar geçecek makul süre boyunca (genellikle 3 ay) kira ödemeye devam etmek zorundadır.
Kiracıya ihtar nasıl gönderilir?
İhtarın hukuki sonuç doğurabilmesi için noter aracılığıyla tebliğ edilmesi gerekir. WhatsApp mesajı, e-posta veya SMS tek başına hukuki ihtar sayılmaz.
Kira Uyuşmazlığınızda Yanınızdayız
Konut kira sözleşmesi örneği veya hazırlamak, mevcut sözleşmenizi incelettirmek veya tahliye ya da kira artışı konularında destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Şişli Kira Avukatı · eneskaplan.av.tr
13. Konut Kira Sözleşmesi Örneği Word – PDF
Aşağıdaki formu doldurun; sözleşmeniz anında oluşturulsun, önizleyin ve PDF olarak indirin.
Hukuki Denetim
Bu konut kira sözleşmesi örneği içeriği İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: 18 Mayıs 2026
- Durum:
✓ Güncel Mevzuata Uygun - Kaynaklar: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları, TÜİK Verileri.
