İstanbul Kira Avukatı

Kısaca: kira ilişkisinin sözleşmeden tahliyeye kadar her aşamasında ev sahibini veya kiracıyı temsil eder. İstanbul kira avukatı kira sözleşmesini hazırlar, ihtarname çeker, zorunlu arabuluculuğu yürütür, tahliye, kira tespit ve uyarlama davalarını açar veya savunur, tahliye taahhüdü ve kira alacağı için icra takibi başlatır.

İstanbul'da kira davaları, taşınmazın bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adliyedeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Avrupa Yakası ilçeleri çoğunlukla Çağlayan, Bakırköy, Büyükçekmece veya Küçükçekmece adliyelerine; Anadolu Yakası ilçeleri ise İstanbul Anadolu (Kartal) Adliyesi ile Beykoz, Şile ve Adalar adliyelerine bağlıdır.

Evet, zorunludur. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespiti, kira uyarlaması ve tahliye davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, anlaşmama tutanağı sunulmadığı takdirde usulden reddedilir. İlamsız icra yoluyla yürütülen kira alacağı takipleri bu zorunluluğun dışındadır.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda esas olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümleri (m. 339-356) uygulanır. Kira artışı, kira tespiti, tahliye sebepleri ve depozito bu Kanunda düzenlenmiştir. Zorunlu arabuluculuk 7445 sayılı Kanun ile getirilmiştir. Kanun metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşılabilir.

Kısaca: bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı kadar. Konut kiralarına uygulanan %25 azami artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu oranın üzerinde yapılan zam, aşan kısım yönünden geçersizdir ve kiracı fazladan ödediği tutarı geri isteyebilir. Güncel oran her ay TÜİK tarafından açıklanır; hesaplama için kira artış oranı nasıl hesaplanır yazısına bakabilirsiniz.

Evet. TBK m. 344'teki TÜFE sınırı konut ile birlikte çatılı iş yeri kiralarını da kapsar. Tarafların kararlaştırdığı artış oranı, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz; beş yılı dolduran sözleşmelerde ise kira bedeli emsal rayice göre tespit ettirilebilir.

Kira tespit davası, kira bedelinin güncel emsallere göre yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmişse, kiraya veren TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın kiranın bölge rayicine yükseltilmesini talep edebilir (TBK m. 344/3). Hâkim taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir; uygulamada neredeyse her dosyada bilirkişi incelemesi yapılır. Ayrıntılar için kira tespit davası yazısına bakabilirsiniz.

Kira tespit davası kira bedelini güncel emsallere göre yeniden belirler; kira uyarlama davası ise öngörülemeyen olağanüstü koşullar nedeniyle mevcut kirayı hakkaniyete uygun düzeye getirir. Tespit davası özellikle 5 yılı dolduran sözleşmelerde rayiç bedele ulaşmak için açılır. Uyarlama davası ise sözleşme devam ederken beklenmeyen bir durumun kira dengesini bozması hâlinde gündeme gelir; Yargıtay'a göre tek başına enflasyon uyarlama için yeterli değildir. Detay için kira uyarlama davası yazısına bakabilirsiniz.

Kira ödemeyen kiracı, temerrüt ihtarı, iki haklı ihtar veya icra yoluyla tahliye yöntemleriyle çıkarılabilir. Kiraya veren, kira borcunu ödemesi için yazılı ihtar gönderir (konut ve çatılı iş yerinde en az 30 gün süre); ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir veya icra takibiyle tahliye istenebilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmışsa, kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde de tahliye davası açılabilir.

Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle kiracıyı taşınmazı edindiği tarihten 6 ay sonra dava açarak çıkarabilir; ancak bunun için edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermesi şarttır (TBK m. 351). Bu 1 aylık süre kaçırılırsa tahliye hakkı bir kira yılı ertelenir. Bu nedenle tapu devrinin yapıldığı gün ihtarnamenin hazırlanması önemlidir.

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir (TBK m. 350/1). Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim süresinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ayrıntılar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısına bakabilirsiniz.

Evet, geçerli bir tahliye taahhütnamesi ile kiracı çıkarılabilir. Bunun için taahhüdün yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra serbest iradeyle düzenlenmesi ve boşaltma tarihinin belirli olması gerekir. Kiracı taahhüt tarihinde çıkmazsa, bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılabilir veya tahliye davası açılabilir. Teslimden önce imzalatılan boş tarihli taahhütler geçersiz sayılabilir; bkz. tahliye taahhütnamesi nedir.

Evet. On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347). Uzama süresi, sözleşmenin başlangıcından sonra gelen on yıllık dönemden itibaren hesaplanır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen kiralanan, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m. 355).

İstanbul'da bir tahliye davası, mahkemenin yoğunluğuna ve dosyanın niteliğine göre uygulamada çoğu zaman 8 ila 18 ay arasında sürer. Tahliye taahhüdüne veya icra takibine dayalı süreçler genellikle daha hızlı sonuçlanır. Zorunlu arabuluculuk aşaması da dava öncesinde birkaç hafta sürebilir. Dosyanın eksiksiz hazırlanması süreyi kısaltan en önemli etkendir.

Depozitosunu geri alamayan kiracı, ev sahibine yazılı ihtar gönderdikten sonra icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir. Depozito, kira ilişkisi sona erip taşınmaz hasarsız teslim edildiğinde iade edilmelidir; ev sahibi kesinti yapacaksa bunu somut zararla ispatlamak zorundadır. Bankada tutulan güvence bedellerinde kiracının onayı olmadan bankadan para çekilemez. Ayrıntılar için depozito iadesi yazısına bakabilirsiniz.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342). Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir.

İstanbul'da kira avukatı ücreti; davanın türüne, taşınmazın yıllık kira bedeline ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir. Avukatlık ücreti, Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin altına inemez. Tahliye davalarında çoğu zaman yıllık kira bedeli, kira tespit davalarında ise yıllık kira farkı esas alınır. Ön görüşmede yargılama giderleri ve harçlar dahil tüm maliyet tablosu paylaşılır.

Evet. Yurt dışında yaşayan malikler, Türk konsolosluklarında düzenlenen vekaletname ile ihtarname, arabuluculuk, dava ve icra süreçlerini avukat aracılığıyla yürütebilir. Ön değerlendirme, tarayıcıdan katılınan 60 dakikalık görüntülü görüşmeyle yapılabilir; randevu online.eneskaplan.av.tr üzerinden alınır.