Kira Uyarlama Davası

Kira Uyarlama Davası: Şartları, 5 Yıl Kuralı ve Kira Tespit Davasından Farkı

Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu · Güncelleme: Eylül 2026

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir olay nedeniyle edimler arasındaki denge aşırı ölçüde bozulduğunda, kira bedelinin veya sözleşmenin diğer koşullarının hâkim tarafından yeni duruma göre yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüdür. Uygulamada aynı ifade, TBK 344/3 uyarınca beş yıldan sonra açılan hak ve nesafet esaslı kira tespit davası için de kullanılır; oysa bu iki dava farklı şartlara bağlıdır. Bu rehberde her iki kavramı ayırarak şartları, süreleri, arabuluculuk aşamasını, bilirkişi incelemesini ve Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımını anlatıyoruz.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulduğu andaki koşulların olağanüstü biçimde değişmesi hâlinde, bu değişiklikten zarar gören tarafın sözleşmeyi yeni koşullara uygun hâle getirmek için hâkime başvurmasıdır. Dava çoğunlukla kira bedeline ilişkindir; ancak ödeme vadesi, para birimi veya kullanım koşulları gibi sözleşmenin başka unsurları da uyarlama konusu yapılabilir. Hâkim sözleşmeyi yeniden yazmaz; bozulan dengeyi makul ölçüde yeniden kurar.

Bu davayı kiracı da kiraya veren de açabilir. Kur artışı nedeniyle döviz bedelli kirayı ödeyemez hâle gelen kiracı bedelin düşürülmesini, uzun süreli ve sabit bedelli bir sözleşmede bedelin piyasa koşullarından olağanüstü ölçüde kopması karşısında kiraya veren bedelin artırılmasını isteyebilir. Bu davada aranan şey, bir tarafın kârının azalması değil, sözleşmeye bağlı kalmanın dürüstlük kuralı gereği artık beklenemeyecek ölçüde ağırlaşmasıdır.

Hukuki Dayanak: TBK 138 ve TBK 344

TBK 138, bütün sözleşmeler için geçerli genel uyarlama hükmüdür. Maddeye göre sözleşmenin yapılması sırasında taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve mevcut olguları borçlu aleyhine dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede değiştirirse, borçlu hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını, bu mümkün değilse dönmeyi isteyebilir. Kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde dönme yerine kural olarak fesih hakkı kullanılır. Madde, yabancı para borçlarında da uygulanır.

TBK 344 ise konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü kira bedelinin belirlenmesi hükmüdür. Birinci ve ikinci fıkralar yenilenen dönemlerdeki artışı tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlar; üçüncü fıkra beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde bedelin hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenmesini öngörür. Dördüncü fıkra, yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelinin beş yıl geçmedikçe değiştirilemeyeceğini, ancak TBK 138’in saklı olduğunu açıkça belirtir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK 344’ü özel bir uyarlama hükmü olarak nitelendirmekte ve enflasyon ile fiyat artışlarından kaynaklanan taleplerde genel hüküm olan TBK 138 yerine TBK 344’ün uygulanması gerektiğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, 2023/2580 E., 2024/792 K.).

Ahde Vefa İlkesi ve İstisnası

Borçlar hukukunun temel kuralı ahde vefa, yani sözleşmeye bağlılıktır: taraflar imzaladıkları koşullarla bağlıdır ve ekonomik risklerin olağan kısmını kendileri üstlenir. Kira bedelinin uyarlanması bu kuralın dar yorumlanan bir istisnasıdır. Öğretide “işlem temelinin çökmesi” olarak anılan bu düşünce, sözleşmenin dayandığı ortak varsayımların olağanüstü bir olayla ortadan kalkması hâlinde sözleşmenin olduğu gibi uygulanmasının hakkaniyete aykırı düşeceğini ifade eder. Bu nedenle mahkemeler uyarlama taleplerinde şartları sıkı biçimde arar ve her somut olayı ayrıca değerlendirir.

Kira Uyarlama Davası Şartları

TBK 138’e dayalı kira uyarlama davası şartları kümülatiftir; yani hepsinin birlikte gerçekleşmesi gerekir. Şartlardan biri eksikse dava reddedilir. Aşağıdaki tablo, kanundaki şartları ve uygulamada her biri için hangi delillerin önem taşıdığını özetler.

Öngörülemeyen Olağanüstü Olay

Olağanüstü olay, yalnızca taraflardan birini değil genel olarak toplumu veya belirli bir sektörü etkileyen, beklenmedik nitelikteki gelişmedir. Ani ve sert kur şokları, salgın hastalık nedeniyle getirilen faaliyet yasakları, doğal afetler ya da savaş hâli bu kategoride değerlendirilebilir. Öngörülemezlik sözleşmenin kurulduğu tarihe göre ölçülür: sözleşme kurulurken yüksek enflasyon veya kur dalgalanması zaten yaşanıyorsa, bu riskin taraflarca öngörülebilir olduğu kabul edilebilir. Dava açılmadan önce olayın sözleşme tarihine göre gerçekten beklenmedik olup olmadığı somut verilerle ortaya konmalıdır.

Olayın Borçludan Kaynaklanmaması

Uyarlama isteyen taraf, dengesizliğe kendi kusuruyla yol açmamış olmalıdır. Örneğin kiracının işletme tercihleri, kötü yönetim veya kendi isteğiyle faaliyetini daraltması uyarlama sebebi sayılmaz. Aynı şekilde sözleşmede açıkça üstlenilen riskler, örneğin kur riskinin tamamen kiracıya ait olduğu kararlaştırılmışsa, somut olayın özelliklerine göre uyarlama talebini zayıflatabilir. Burada mahkeme, riskin kimin alanında kaldığını sözleşme metni ve tarafların davranışlarıyla birlikte değerlendirir.

Esaslı ve Aşırı Dengesizlik

Her değişiklik uyarlama sebebi değildir. Kanun, sözleşmenin olduğu gibi uygulanmasını istemenin dürüstlük kurallarına aykırı düşmesini arar; yani dengesizlik esaslı ve aşırı olmalıdır. Hangi oranın “aşırı” sayılacağı kanunda sayısal olarak belirlenmemiştir; bu değerlendirme hâkimin takdirindedir ve bilirkişi incelemesiyle somutlaştırılır. Uygulamada kira bedeli ile kiralananın o dönemdeki piyasa değeri arasındaki fark, kiracının ödeme gücündeki değişim ve olayın süresi birlikte ele alınır.

Borcun İfa Edilmemiş veya Hakkın Saklı Tutulmuş Olması

TBK 138, borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş olmasını veya aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmasını şart koşar. Bu nedenle kiracı, olağanüstü olaydan sonra kira bedelini ödemeye devam ediyorsa ödemeleri ihtirazi kayıtla yapmalıdır. Dekont açıklamasına veya ayrıca gönderilecek yazılı bildirime “TBK 138 kapsamındaki uyarlama haklarım saklıdır” anlamına gelen bir çekince eklenmesi, geçmiş dönemler bakımından önem taşır. Çekincesiz ödenmiş kira bedelleri için sonradan uyarlama istenmesi kural olarak mümkün değildir.

Kiralananın Türünün Etkisi

TBK 344 ve devamındaki kira bedeli hükümleri yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Arsa, açık otopark veya galip vasfı açık alan olan taşınmazlar gibi genel hükümlere tabi kiralarda kira tespit davası açılamaz (Yargıtay 3. HD, 2018/10866 K.; 2019/393 K.). Buna karşılık TBK 138 bütün sözleşmelere uygulandığından, genel hükümlere tabi bir kira ilişkisinde bedelin değiştirilmesi için şartları varsa uyarlama davası başvurulabilecek temel yoldur. Kiralananın galip vasfının belirlenmesi bu nedenle davanın türünü doğrudan etkiler.

Kira Uyarlama Davası ve 5 Yıl Kuralı

“Kira uyarlama davası 5 yıl” araması, uygulamadaki en yaygın kavram karışıklığını gösterir. Beş yıl kuralı TBK 138’de değil, TBK 344/3’te yer alır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu dava teknik olarak bir kira tespit davasıdır; ancak eski Borçlar Kanunu döneminde Yargıtay’ın hak ve nesafete dayalı belirlemeleri uyarlama olarak anılageldiği için halk arasında “5 yıl kira uyarlama davası” adıyla bilinir.

Beş Yıl Dolmadan Kira Bedeli Değiştirilebilir mi?

Beş yıl dolmadan kira bedelinin değiştirilmesi, kural olarak yalnızca TBK 344/1-2’deki endeks sınırı içinde mümkündür. Taraflarca belirlenen artış oranı TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmediği sürece tarafları bağlar ve hâkimin bu orana müdahalesi istenemez (Yargıtay 3. HD, 2019/5821 K.). Bu dönemde bedelin piyasa rayicine çekilmesi ancak TBK 138’in şartları gerçekleşmişse, yani öngörülemeyen olağanüstü bir olay aşırı dengesizlik yaratmışsa uyarlama yoluyla istenebilir. Güncel endeks oranlarını Eylül 2026 kira artış oranı sayfasında, hesaplama yöntemini ise kira artış oranının nasıl hesaplandığını anlatan rehberde bulabilirsiniz.

Beş Yıl Dolduktan Sonra Hak ve Nesafet

Beş yıllık süre dolduğunda kiraya veren veya kiracı, yeni kira yılı için bedelin hak ve nesafete göre belirlenmesini isteyebilir. Yargıtay’ın 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararından bu yana izlenen yöntemde, bilirkişi taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedeli belirler; hâkim bu bedelden kiracının eski kiracı olduğunu gözeterek hakkaniyet indirimi yapar. Yargıtay kararlarında bu indirim için çoğunlukla %5 ile %20 arasında bir takdir aralığı benimsenmiştir (Yargıtay 3. HD, 2019/3754 K.; 2021/8864 K.). Bu dönemdeki usul ayrıntıları için kira tespit davası rehberimize bakabilirsiniz.

Yenileme Sözleşmeleri ve Beş Yılın Hesabı

Beş yıllık süre, kural olarak kira ilişkisinin başladığı ilk sözleşme tarihinden hesaplanır. Taraflar aradaki dönemde yeni bir sözleşme imzalamış olsa bile, yenileme sözleşmesindeki bedel emsal ve rayiçlere uygun değilse, ilk sözleşmenin başlangıcı esas alınarak hak ve nesafete göre tespit istenebilir (Yargıtay 3. HD, 2018/11236 K.). Yalnızca tarihi ve bedeli sınırlı biçimde değiştiren sözleşmeler yeni bir kira ilişkisi başlatmış sayılmayabilir. Aynı taşınmaz için birden fazla sözleşme bulunması hâlinde hangisinin esas alınacağı konusu birden fazla kira sözleşmesi yazımızda ayrıca ele alınmıştır.

Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası Farkı

Kira tespit ve uyarlama davası farkı, dayanak madde, aranan şartlar ve kapsam bakımından belirgindir. Kira tespit davası konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni dönemin bedelini belirler; kira uyarlama davası ise olağanüstü bir olaya bağlı olarak her tür kira sözleşmesinde sözleşmenin dengesini yeniden kurar. Kira tespit ve uyarlama davası arasındaki farkları aşağıdaki tabloda karşılaştırdık.

İki talep aynı dilekçede terditli (kademeli) olarak da ileri sürülebilir: öncelikle TBK 344/3 uyarınca hak ve nesafete göre tespit, bunun şartları gerçekleşmemişse TBK 138’e göre kira bedelinin uyarlanması istenebilir. Ancak Yargıtay, kira tespit talebinin bölünemeyeceğini ve fazlaya ilişkin hak saklı tutularak ıslahla artırılamayacağını kabul ettiğinden (Yargıtay HGK, 2021/267 K.), talep edilen bedelin baştan net ve gerekçeli biçimde belirlenmesi gerekir.

Hangi Durumlarda Uyarlama Davası Açılabilir?

Uyarlama davası, kanundaki şartların somut olayda gerçekleştiği her durumda açılabilir; kanunda sınırlı bir liste yoktur. Aşağıdaki tablo, uygulamada sık karşılaşılan örnekleri ve bunların genel değerlendirmesini gösterir. Tablo bir sonuç öngörüsü değildir; her dosya kendi olgularıyla değerlendirilir.

Döviz Cinsinden Kira Bedeli

Döviz cinsinden kararlaştırılan kira bedellerinde TBK 344/4, beş yıl geçmedikçe bedelin değiştirilemeyeceğini düzenler; ancak aynı fıkra TBK 138’i saklı tutar. Bu nedenle kurda öngörülemeyen ve sert bir artış yaşanması hâlinde kiracı, beş yıl dolmadan da kira uyarlama davası açabilir. Öte yandan 32 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Karar ve ilgili tebliğ düzenlemeleri, Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki taşınmaz kira sözleşmelerinde döviz cinsinden bedel kararlaştırılmasını belirli istisnalar dışında sınırlandırmıştır. Hangi sözleşmelerin istisna kapsamında kaldığı işlem tarihinde teyit edilmelidir; konunun ayrıntıları için döviz cinsinden kira sözleşmeleri rehberimize bakabilirsiniz.

Salgın ve İdari Faaliyet Yasakları

Salgın hastalık döneminde bazı işyerlerinin faaliyetleri idari kararlarla geçici olarak durdurulmuş ve bu dönemde çok sayıda uyarlama talebi mahkemeye taşınmıştır. Uygulamada bu tür taleplerde salgının varlığı tek başına yeterli görülmemiş; faaliyetin fiilen ne süreyle ve hangi ölçüde durduğu, kiracının bu dönemde kiralanandan yararlanıp yararlanamadığı ve sözleşmenin risk paylaşımı ayrıca incelenmiştir. Bu tür davalarda sonuç, işyerinin niteliğine ve idari kararın kapsamına göre değişmiştir.

Enflasyon Tek Başına Yeterli mi?

Yüksek enflasyon, Türkiye’de uzun süredir yaşanan ve sözleşme kurulurken taraflarca bilinen bir ekonomik olgu olduğundan kural olarak öngörülemez olay sayılmamaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de fiyat artışları, enflasyon ve paranın satın alma gücündeki değişimin TBK 344’ün kapsamında olduğunu, bu sebeplerle yapılan başvurularda TBK 138’in değil TBK 344’ün uygulanacağını belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, 2023/2580 E., 2024/792 K.). Bu nedenle kiraya verenin yalnızca enflasyona dayanarak beş yıl dolmadan kira uyarlama davası açması, kural olarak sonuç doğurmaz.

Uyarlama Davası Açılamayacak Durumlar

Uyarlama davası açılamayacak durumlar, çoğunlukla TBK 138’deki şartlardan birinin eksik olduğu hâllerdir. Uygulamada en sık karşılaşılan ret sebepleri şunlardır:

• Olayın sözleşme kurulurken öngörülebilir olması; örneğin kurun zaten dalgalı olduğu bir dönemde döviz bedelli sözleşme yapılması,
• Dengesizliğin aşırı düzeye ulaşmaması; bedelin yalnızca piyasanın bir miktar altında veya üstünde kalması,
• Olayın uyarlama isteyen tarafın kusurundan veya üstlendiği riskten kaynaklanması,
• Olağanüstü olaydan sonraki ödemelerin çekince konulmadan yapılmış olması,
• Sözleşmede kararlaştırılan artış şartının yalnızca beklentiyi karşılamaması; Yargıtay, yirmi yıllık bir sözleşmedeki sabit artış şartı için uyarlamaya gidilemeyeceğini belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, 2017/10426 K.),
• Talebin aslında TBK 344 kapsamında bir kira tespit talebi olması ve bu davanın şartlarının (örneğin beş yılın dolması) henüz gerçekleşmemiş bulunması.

Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılır?

Kira uyarlama davası için kanunda özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir; kira ilişkisi devam ettiği sürece açılabilir. Ancak dengesizliği doğuran olaydan sonra uzun süre sessiz kalınması ve ödemelerin çekincesiz sürdürülmesi, talebin dürüstlük kuralına uygunluğu bakımından aleyhe değerlendirilebilir. Kira tespit davası yönünden ise TBK 345’teki süreler, belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını doğrudan etkiler.

Parasal kesinlik sınırları her yıl yeniden değerleme oranında güncellendiğinden, kararın istinaf veya temyiz yoluna açık olup olmadığı işlem tarihinde ayrıca kontrol edilmelidir.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılan ve kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri bu kuralın dışındadır. Kira uyarlama davası, kira tespit davası ve kira artış oranının yeniden belirlenmesi talepleri kira ilişkisinden kaynaklandığı için arabuluculuk kapsamındadır; İzmir BAM 23. HD’nin 2023/2126 K. sayılı kararı da kira parasının tespiti ve artış oranının yeniden belirlenmesi talebini zorunlu arabuluculuğa tabi kabul etmiştir.

Arabuluculuk başvurusu, karşı tarafın yerleşim yerindeki veya uyuşmazlık konusunda yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği dava dilekçesine eklenir. Tutanak eklenmemişse mahkeme davacıya bir haftalık kesin süre verir; süresinde sunulmazsa dava usulden reddedilir. Arabuluculuk ücretinin hangi kısmının Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanacağı ve sonradan yargılama giderine eklenmesi, güncel Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’ne göre işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira uyarlama davası hangi mahkemede açılır sorusunun cevabı HMK m.4/1-a’dadır: kiralanan taşınmazların, İcra ve İflas Kanunu’na göre yapılacak takipler dışında, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere bütün davalara sulh hukuk mahkemesi bakar. Kiracının tacir olması veya sözleşmenin ticari iş niteliği taşıması bu görevi değiştirmez (Yargıtay 3. HD, 2018/6854 K.). Yetkili mahkeme ise genel yetki kuralı gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m.6) ile sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir (HMK m.10); uygulamada çoğunlukla kiralananın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir.

Taraflar, Harç ve Masraflar

Davanın tarafları kira sözleşmesinin taraflarıdır. Kiraya veren birden fazla ise (örneğin paylı veya elbirliği mülkiyeti) kiraya verenler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunabileceğinden, arabuluculuk başvurusunun ve davanın tüm kiraya verenleri kapsaması gerekir; aksi hâlde dava şartı eksikliği doğabilir. Sözleşmeyi başkası adına vekâleten imzalayan kişi, kendi adına davacı veya davalı olamaz. Aile konutu olarak kullanılan kiralananlarda, kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelen eşin (TMK m.194) de davaya dâhil edilmesi gerekir.

Kira uyarlama davası harcı, uygulamada kira tespit davasındaki yönteme paralel olarak, talep edilen bedel ile mevcut bedel arasındaki fark üzerinden nispi olarak hesaplanır. Yargıtay 3. HD, kira tespit davalarında aylık bedelin tespiti istenmişse aylık farkın, yıllık bedelin tespiti istenmişse yıllık farkın esas alınacağını belirtmiştir (2021/2236 K.; 2020/7853 K.). Harç oranları ve maktu tutarlar Harçlar Kanunu genel tebliğleriyle her yıl güncellendiği için tutar burada verilmemiştir.

Yargılama giderleri ve karşı taraf vekâlet ücreti, dava sonunda haklılık oranına göre taraflara yükletilir. Kira tespit davalarında hâkimin re’sen yaptığı hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilmiş sayılan kısım için karşı taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesi gerektiği de Yargıtay kararlarında belirtilmiştir (Yargıtay 3. HD, 2022/4132 K.).

Kira Uyarlama Davası Süreci Adım Adım

Bu dava, hazırlık aşaması iyi yapıldığında daha öngörülebilir bir seyir izler. Aşağıdaki beş adım, olağan bir dosyanın ana hatlarını gösterir.

1. Olay ve sözleşme analiziSözleşme tarihi, bedel, para birimi, artış şartı ve olağanüstü olayın etkisi incelenir.
2. Çekince ve delilÖdemeler ihtirazi kayıtla sürdürülür; emsal, kur ve resmî karar verileri toplanır.
3. ArabuluculukArabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma olmazsa son tutanak alınır.
4. Dava dilekçesiSulh hukuk mahkemesinde dava açılır; harç ve gider avansı yatırılır.
5. Bilirkişi ve kararKeşif ve bilirkişi incelemesinden sonra mahkeme uyarlama talebini karara bağlar.

Sürecin ayrıntılı işleyişi şöyledir:

1. Sözleşme, ödeme kayıtları ve olağanüstü olayın başladığı tarih belirlenir; talebin TBK 138 mi yoksa TBK 344 kapsamında mı olduğu netleştirilir.
2. Karşı tarafa ihtarname veya yazılı bildirim gönderilerek uyarlama talebi ve çekince açıkça ortaya konur.
3. Arabuluculuk bürosuna başvurulur; görüşmelerde uzlaşma olursa anlaşma belgesi düzenlenir, olmazsa son tutanak alınır.
4. Dava dilekçesi son tutanakla birlikte görevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesine sunulur.
5. Cevap dilekçesi alınır; basit yargılama usulü uygulandığından dilekçeler aşaması cevap dilekçesiyle tamamlanır (HMK m.316-322).
6. Mahkeme keşif yapar, bilirkişi raporu alır; taraflar rapora iki hafta içinde itiraz edebilir.
7. Karar verilir; tebliğden itibaren iki hafta içinde, kesinlik sınırının üzerindeki kararlar için istinaf yoluna başvurulabilir.

Kira Uyarlama Davasında Bilirkişi Raporu

Kira uyarlama davası bilirkişi raporu, davanın sonucunu belirleyen en önemli delillerden biridir. Kira bedelinin belirlenmesi özel ve teknik bilgi gerektirdiğinden mahkeme, gayrimenkul değerleme alanında ve gerektiğinde mali hesap alanında bilirkişi görevlendirir. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre rapor; emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneklerini incelemeli, kiralanan ile emsalleri konum, nitelik, kullanım şekli ve kira başlangıç tarihi bakımından tek tek karşılaştırmalı ve bir emsalin neden uygun olup olmadığını somut gerekçeyle açıklamalıdır (Yargıtay 3. HD, 2021/8864 K.).

Soyut ifadelerle ve yalnızca takdire dayanan belirleme yapan raporlar hüküm kurmaya elverişli kabul edilmemektedir (Yargıtay 3. HD, 2021/6064 K.). Kira uyarlama davasında bilirkişiden ayrıca şu konuların açıklanması beklenir:

• Olağanüstü olaydan önceki ve sonraki ekonomik koşulların karşılaştırılması,
• Kira bedeli ile kiralananın o tarihteki piyasa değeri arasındaki farkın oranı,
• Döviz bedelli sözleşmelerde kur değişiminin kira yüküne etkisi,
• Dengeyi yeniden kuracak makul bedelin hangi verilere dayanılarak önerildiği.

Rapor tebliğ edildikten sonra taraflar iki haftalık süre içinde eksik veya belirsiz gördükleri hususlara itiraz ederek ek rapor ya da yeni bilirkişi incelemesi isteyebilir (HMK m.281). Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararlarında işyeri kiralarında brüt, konut kiralarında net bedel üzerinden hüküm kurulması gerektiği vurgulandığından, raporun hesap bölümünde bu ayrıma da dikkat edilmelidir.

Kira Uyarlama Davasında İhtiyati Tedbir

Kira uyarlama davasında ihtiyati tedbir, HMK m.389 vd. uyarınca, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından veya ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâlinde istenebilir. Ancak dava devam ederken kira bedelinin tedbiren düşürülmesi veya artırılması, esas hakkında karar verilmiş gibi bir sonuç doğuracağından uygulamada nadiren kabul görmektedir. Tedbir talebinin gerekçesi yaklaşık ispat ölçüsünde belgelerle desteklenmeli ve gerekiyorsa teminat gösterilmesine hazır olunmalıdır.

Kiracı açısından asıl risk, dava sürerken sözleşmedeki bedelin altında ödeme yapılmasıdır. Kira bedeli mahkeme kararıyla değişmedikçe sözleşmedeki bedel geçerliliğini korur. Eksik ödeme, temerrüt nedeniyle fesih (TBK 315) veya iki haklı ihtar yoluyla tahliye (TBK 352/2) sonuçlarını doğurabilir. Bu nedenle sözleşmedeki bedelin çekinceyle ödenmesi, hem uyarlama hakkını korur hem de tahliye riskini ortadan kaldırır.

Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?

Kira uyarlama davası ne kadar sürer sorusuna kesin bir süre vermek mümkün değildir. Süre; arabuluculuk aşamasının uzunluğuna, mahkemenin iş yüküne, tebligatların tamamlanma hızına, keşif ve bilirkişi incelemesinin ne zaman yapıldığına ve rapora itiraz edilip edilmediğine göre değişir. Uygulamada ilk derece aşaması birkaç aydan bir yılı aşan sürelere kadar uzayabilmekte, istinaf incelemesi de buna ayrıca eklenmektedir. Güncel ortalamalar adliyeye göre farklılık gösterdiğinden süre işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Uyarlanan Kira Bedeli Geriye Dönük İstenebilir mi?

Uyarlanan kira bedeli kural olarak geriye dönük istenemez. Uygulamada kira uyarlama kararı, dava tarihinden veya somut olaya göre dava tarihinden sonraki ilk kira döneminden itibaren hüküm doğurur. TBK 138, çekincesiz ifa edilmiş borçlar için uyarlama hakkı tanımadığından, olağanüstü olaydan sonra ihtirazi kayıtla ödenmiş dönemler dışında geçmiş kira bedelleri için fark talep edilmesi kural olarak mümkün görülmemektedir.

Kira tespit davasında ise TBK 345 belirleyicidir: dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmış veya bu süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa ya da sözleşmede artış şartı varsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 12.11.1979 tarihli kararına göre kira farkı alacağı, tespit kararı kesinleşmeden muaccel olmaz; 24.11.1995 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre de fark alacağına kesinleşme tarihinden itibaren faiz işletilir. Kesinleşmeden önceki döneme faiz yürütülemez (Yargıtay 8. HD, 2019/7466 K.).

Kiracı ve Kiraya Veren Açısından Dikkat Edilecekler

Uyarlama talebi, iki taraf için de farklı riskler taşır. Kiracı çoğunlukla bedelin düşürülmesini, kiraya veren ise artırılmasını talep eder; her iki taraf da dengeyi bozan olayın somut etkisini ispatlamak zorundadır. Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri, konsolosluk veya noter aracılığıyla düzenlenen vekâletname ile arabuluculuk ve dava süreçlerini uzaktan takip ettirebilir; elektronik tebligat ve UYAP sistemi bu takibi kolaylaştırır.

Uyarlamanın mümkün olmadığı durumlarda TBK 138, sürekli edimli sözleşmelerde fesih hakkını öngörür. Ayrıca TBK 331, önemli sebeplerin sözleşmenin sürdürülmesini çekilmez hâle getirmesi durumunda yasal fesih bildirim süresine uyularak sözleşmenin sona erdirilmesine imkân verir; bu hâlde hâkim bütün durumu değerlendirerek parasal sonuçları belirler. Sözleşme kurulurken risk paylaşımının açıkça yazılması ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır; bu konuda işyeri kira sözleşmesi örneği yol gösterici olabilir.

Kira Uyarlama Davası Dilekçesi

Kira uyarlama davası dilekçesi, HMK m.119’daki unsurları taşımalı ve talebin hangi hukuki sebebe dayandığını açıkça göstermelidir. Kira bedelinin uyarlanması dava dilekçesinde yapılan en yaygın hata, TBK 138 ile TBK 344’ün birbirine karıştırılması ve olağanüstü olayın somut etkisinin gösterilmemesidir. Dilekçede genel olarak şu bölümler yer alır:

1. Mahkeme: Kiralananın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesi.
2. Taraflar: Davacı ve davalının kimlik ve adres bilgileri; birden fazla kiraya veren varsa hepsi.
3. Arabuluculuk: Arabuluculuk büro dosya numarası ve son tutanak tarihi.
4. Konu ve dava değeri: Uyarlanması istenen bedel ile mevcut bedel arasındaki fark.
5. Açıklamalar: Sözleşmenin kuruluşu, olağanüstü olay, dengesizliğin boyutu ve çekinceli ödemeler.
6. Hukuki sebepler: TBK 138, gerektiğinde terditli olarak TBK 344, HMK ve 6325 sayılı Kanun.
7. Deliller: Kira sözleşmesi, dekontlar, ihtarnameler, emsal sözleşmeler, resmî kur ve endeks verileri, keşif ve bilirkişi.
8. Talep sonucu: Kira bedelinin hangi tarihten itibaren hangi tutara uyarlanmasının istendiği, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti.

Kira Uyarlama Davası Yargıtay Kararları

Kira uyarlama davası Yargıtay kararları incelendiğinde, Yüksek Mahkeme’nin uyarlamayı istisnai bir yol olarak gördüğü ve TBK 344 ile TBK 138 arasındaki sınırı dikkatle çizdiği görülür. Aşağıdaki kararlar, bu rehberde anlatılan ilkelerin dayanağıdır. Karar künyeleri Yargıtay Karar Arama sistemi üzerinden doğrulanabilir.

• Yargıtay 3. HD, 2023/2580 E., 2024/792 K.: TBK 344 özel bir uyarlama hükmüdür; enflasyon, endeks artışı ve paranın satın alma gücündeki değişimden kaynaklanan taleplerde genel hüküm olan TBK 138 değil TBK 344 uygulanır.
• Yargıtay 3. HD, 2017/10426 K.: Yirmi yıl süreli sözleşmede kararlaştırılan yıllık sabit artış şartı geçerlidir ve tarafları bağlar; bu şart bakımından uyarlamaya gidilemez.
• Yargıtay 3. HD, 2019/3016 K.: Beş yıllık süre yargılama sırasında dolmuşsa mahkeme, davacıya bir sonraki dönem için hak ve nesafete göre tespit isteyip istemediğini sormalıdır; davayı uyarlama davası olarak nitelendirip uyarlama şartları yok diye reddetmek hatalıdır.
• Yargıtay 3. HD, 2019/5821 K.: TÜFE sınırını aşmayan artış oranı tarafları bağlar; gelecek dönemler için artış oranının tespitinde hukuki yarar yoktur.
• Yargıtay 3. HD, 2018/11236 K.: Yenileme sözleşmesindeki bedel rayice uygun değilse ilk sözleşmenin başlangıcı esas alınarak hak ve nesafete göre tespit istenebilir.
• Yargıtay HGK, 2021/1168 K.: Hakkaniyet indirimi, davacının talep ettiği bedel üzerinden değil bilirkişinin belirlediği boş kiralanma bedeli üzerinden yapılır.
• Yargıtay HGK, 2021/267 K.: Kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez; fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve ıslahla artırılamaz.

Süresi Dolan Geçici Düzenlemeler

Kira bedeline ilişkin bazı düzenlemeler belirli dönemlerle sınırlı olarak uygulanmış ve süreleri dolmuştur. Bu düzenlemelerin güncel bir kira uyarlama davasında yürürlükteymiş gibi ileri sürülmesi hatalı olur; ancak ilgili dönemde doğmuş uyuşmazlıklarda hâlâ önem taşıyabilirler.

Yüzde 25 sınırının hangi sözleşmelere uygulandığını yüzde 25 kira artış sınırı yazımızda ayrıntılı olarak inceledik.

Kira Uyarlama Davasında Avukatla Çalışmanın Anlamı

Kira uyarlama davasında avukatla temsil zorunlu değildir; taraflar arabuluculuk sürecini ve davayı bizzat da yürütebilir. Bununla birlikte bu dava türü, TBK 138 ile TBK 344 arasındaki sınırın doğru çizilmesini, arabuluculuk dava şartının usulüne uygun yerine getirilmesini, çekinceli ödeme ve bildirim sürelerinin takibini ve bilirkişi raporunun teknik yönden denetlenmesini gerektirir. Hatalı nitelendirme veya süre kaçırma, talebin reddine ya da kira farkının ancak bir sonraki dönemden itibaren istenebilmesine yol açabilir.

Vekil ile takip edilen dosyalarda avukatlık ücreti avukat ile müvekkil arasında kararlaştırılır; ancak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin (AAÜT) altında olamaz. Karşı taraf vekâlet ücreti ise dava sonunda AAÜT’ye göre mahkemece belirlenir. Kira hukukunun diğer başlıklarına genel bir bakış için İstanbul kira hukuku sayfamızı, sözleşme dengesine ilişkin genel uyuşmazlıklar için sözleşme hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Nişantaşı / Şişli Ofis Bilgisi

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu, Nişantaşı’nda Lotus Nişantaşı binasında yer almaktadır. Ofis, Şişli ve çevresindeki adliyelere ulaşım bakımından merkezi bir konumdadır; kira uyuşmazlıklarında yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yerine göre belirlenir. Adres: Halaskargazi Cad. No:38-66 E/215 (Lotus Nişantaşı), Şişli/İstanbul. Telefon: +90 553 774 30 80.

Google Haritalar’da aç