Kira Uyarlama Davası
Kira Uyarlama Davası (TBK m.138): Şartları, Kira Tespit Davasından Farkı ve Yargıtay Yaklaşımı
Kira uyarlama davası, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemez bir durumun sözleşme dengesini taraflardan biri aleyhine katlanılamaz biçimde bozması hâlinde, kira bedelinin veya sözleşme koşullarının hâkim tarafından yeni koşullara uyarlanması için açılan davadır. Dayanağı TBK m.138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü kurumudur. Bu dava, uygulamada en çok kira tespit davası ile karıştırılır; oysa şartları, işlevi ve sonuçları tamamen farklıdır. Bu rehber; kira uyarlama davasının şartlarını, tespit davasından farklarını, beş yıl kuralıyla ilişkisini, bilirkişi incelemesini ve dava sürecini, TBK hükümleri ve içtihat çerçevesinde açıklamaktadır.
İçindekiler
- Kira Uyarlama Davası Nedir?
- Kira Uyarlama Davası Şartları
- Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davası Farkı
- Kira Uyarlama Davasında 5 Yıl Şartı Var mı?
- Hangi Durumlarda Uyarlama Davası Açılabilir?
- Uyarlama Davası Açılamayacak Durumlar
- Davayı Kimler Açabilir? Mahkeme ve Arabuluculuk
- Dava Süreci: Bilirkişi Raporu ve İhtiyati Tedbir
- Davanın Sonuçları: Uyarlama Hangi Tarihten Geçerli?
- Kira Uyarlama Davası Dilekçesinde Bulunması Gerekenler
- Kira Uyarlama Davası Yargıtay Yaklaşımı
- Sıkça Sorulan Sorular
Öne Çıkanlar
- Dayanak: Kira uyarlama davası, TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanır; kira tespit davasından (TBK m.344) farklı bir kurumdur.
- Temel şart: Sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun sözleşme dengesini katlanılamaz biçimde bozması gerekir.
- Olağan enflasyon yetmez: Enflasyon ve endeks artışları TBK m.344 kapsamındadır; bu sebeplere dayalı talep, uyarlama değil kira tespit davasının konusudur.
- 5 yıl şartı yoktur: Uyarlama davası, şartları oluştuğunda süre beklenmeksizin her zaman açılabilir; 5 yıl kuralı kira tespit davasına aittir.
- Çekince önemli: Kira bedeli ödenirken uyarlama hakkının ihtirazi kayıtla saklı tutulması, davanın kaderini etkiler.
- Arabuluculuk: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık olduğundan, dava öncesi zorunlu arabuluculuk şartı uygulanır.
Hızlı cevap: Kira uyarlama davası, sözleşme yapılırken taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun (ağır ekonomik kriz, salgın nedeniyle faaliyet yasağı, ani kur şoku gibi) sözleşme dengesini bir taraf aleyhine katlanılamaz biçimde bozması hâlinde, kira bedelinin hâkim tarafından yeni koşullara uyarlanması için açılır (TBK m.138). Dört şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir: olağanüstü ve öngörülemez bir durum, bu durumun borçludan kaynaklanmaması, ifanın dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde güçleşmesi ve borcun ya hiç ifa edilmemiş ya da haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması. Olağan enflasyon artışları bu kapsama girmez; onlar için kira tespit davası açılır.
Kira uyarlama davası veya sözleşme dengesinin bozulmasına ilişkin değerlendirme için iletişime geçebilirsiniz.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra koşulların olağanüstü biçimde değişmesi nedeniyle sözleşmenin mevcut hâliyle sürdürülmesinin taraflardan biri için katlanılamaz hâle gelmesi durumunda, sözleşmenin — özellikle kira bedelinin — değişen koşullara uyarlanmasını sağlayan davadır. Hukuki temeli, sözleşmeler hukukunun “ahde vefa” (söze bağlılık) ilkesinin istisnası olan işlem temelinin çökmesi teorisi ve bunun kanunlaşmış hâli olan TBK m.138’dir.
TBK m.138 uyarınca borçlu; sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun, kendisinden kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve ifayı dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede kendi aleyhine değiştirmesi hâlinde, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir; uyarlama mümkün değilse sözleşmeden dönebilir. Kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde dönme hakkının yerini kural olarak fesih hakkı alır. Madde, yabancı para borçlarında da uygulanır; bu yönüyle dövizle kira sözleşmelerinde kur şoku iddiaları da bu kapsamda değerlendirilir.
Uyarlama davasını hem kiracı (bedelin katlanılamaz hâle geldiği iddiasıyla indirilmesi için) hem kiraya veren (bedelin anlamsız kaldığı iddiasıyla artırılması için) açabilir. Uygulamada dava, uzun süreli ve artış hükmü sabitlenmiş işyeri kiralarında yoğunlaşır.
Kira Uyarlama Davası Şartları
TBK m.138’e göre uyarlama kararı verilebilmesi için aşağıdaki şartların tamamının birlikte gerçekleşmesi gerekir:
1. Öngörülemeyen Olağanüstü Bir Durum Ortaya Çıkmalı
Sözleşme yapılırken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum gerçekleşmelidir. Ölçüt, makul ve basiretli bir kişinin sözleşme kurulurken bu gelişmeyi hesaba katıp katamayacağıdır. Savaş, salgın hastalık nedeniyle getirilen faaliyet yasakları, ekonomik hayatı kökten sarsan kriz ve ani kur şokları bu kapsamda tartışılan tipik örneklerdir. Buna karşılık Türkiye ekonomisinde süreklilik gösteren olağan enflasyon, öngörülemez sayılmaz; zaten kanun koyucu enflasyon karşısındaki dengeyi TBK m.344’teki endeks mekanizmasıyla kurmuştur.
2. Durum Borçludan Kaynaklanmamalı
Olağanüstü durum, uyarlama isteyen tarafın kendi kusurundan veya risk alanından doğmamalıdır. İşlerinin kötü gitmesi, yanlış yatırım kararları, işletme riskinin gerçekleşmesi gibi borçlunun kendi alanına ait gelişmeler uyarlama sebebi olamaz. Ticari hayatın olağan riskleri, basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü altındaki işyeri kiracısı bakımından daha da dar yorumlanır.
3. Sözleşme Dengesi Katlanılamaz Biçimde Bozulmalı
Olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. Basit bir dengesizlik ya da sözleşmenin beklenenden az kârlı hâle gelmesi yetmez; edimler arasındaki oranın, katlanılması dürüstlükle bağdaşmayacak ölçüde çökmesi aranır. Bu değerlendirme; kira bedeli ile rayiç arasındaki uçurum, tarafların ekonomik durumu, sözleşmenin süresi ve niteliği gibi unsurlar üzerinden, her somut olayda ayrıca yapılır.
4. Borç İfa Edilmemiş veya Haklar Saklı Tutularak İfa Edilmiş Olmalı
Borçlu, borcunu ya henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş olmalıdır. Bu şart uygulamada en çok gözden kaçan noktadır: kira bedelini hiçbir çekince koymadan aylarca ödemeye devam eden kiracının, sonradan o dönem için uyarlama istemesi bu şartla bağdaşmaz.
Kritik uyarı: Uyarlama davası açmayı düşünen kiracı, dava öncesinde ve dava sürecinde kira bedelini öderken banka açıklamasına “fazlaya ilişkin haklarımız ve uyarlama talebimiz saklı kalmak kaydıyla” benzeri bir ihtirazi kayıt düşmelidir. Çekincesiz ödeme, o dönemler bakımından uyarlama talebini zayıflatır. Ödemeyi tamamen kesmek ise temerrüde ve tahliye riskine yol açar; asla önerilmez.
Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davası Farkı
“Kira tespit kira uyarlama davası farkı”, bu alandaki en kritik ayrımdır; yanlış dava türünün seçilmesi zaman ve hak kaybına yol açar. İki kurum arasındaki temel fark şudur: tespit davası, olağan koşullarda dönemsel bedel güncellemesi yapar; uyarlama davası, olağanüstü koşullarda bozulan sözleşme dengesini yeniden kurar.
| Kira tespit davası (TBK m.344-345) | Kira uyarlama davası (TBK m.138) | |
|---|---|---|
| Sebep | Olağan koşullar; bedelin emsallere/endekse göre güncellenmesi | Olağanüstü, öngörülemez durum; dengenin çökmesi |
| Kapsam | Yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları | Tüm sözleşmeler (kira dahil); yabancı para borçları dahil |
| Zamanlama | Yeni dönem için; 30 gün/ihtar kuralına tabi | Şartlar oluştuğunda her zaman; süre koşulu yok |
| 5 yıl kuralı | Var: 5 yıl sonrası hakkaniyet dönemi | Yok: 5 yıl beklenmez |
| Ölçüt | TÜFE endeksi; 5 yıl sonrası emsal + hakkaniyet | Dürüstlük kuralı; işlem temelinin çökmesi |
| Belirleme dönemi | Bir kira yılı için ileriye yönelik | Değişen koşullara göre; hâkim sözleşmeyi uyarlar |
| Uyarlanamazsa | — | Fesih hakkı gündeme gelir (sürekli edimde) |
Yargıtay bu ayrımı net biçimde ortaya koymuştur: enflasyon, fiyat endeksindeki artışlar ve paranın satın alma gücündeki değişimler, özel uyarlama hükmü niteliğindeki TBK m.344 kapsamındadır; bu sebeplere dayalı talepte genel uyarlama hükmü olan m.138 değil, m.344 uygulanır:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2024/792 K.
Sözleşmenin kurulması sonrasında ekonomik faktörlerdeki olumlu veya olumsuz değişiklikler ile rayiç kira artışları ve kiralananın durumuna ilişkin değişimlerin, açılacak kira belirleme talepli davada değerlendirileceği TBK m.344’te belirtilmiştir. Bu hüküm özel bir uyarlama hükmü niteliğinde olup; yeni dönemde fiyat artışlarına bağlı enflasyon, fiyat endeksindeki artışlar ve paranın satın alma gücünde meydana gelen değişimleri de kapsamına aldığından, bu sebeplerin varlığı hâlinde kiranın belirlenmesinde genel uyarlama hükmü olan TBK m.138 değil, daha özel bir düzenleme olan 344. maddenin uygulanması gerekir.
Ayrımın ters yönde de sonucu vardır: mahkeme, önüne gelen bir kira tespit talebini yanlışlıkla uyarlama davası olarak nitelendirip “uyarlama şartları oluşmadı” gerekçesiyle reddedemez (Yargıtay 3. HD 2019/3016 K.). Davanın doğru nitelendirilmesi, hem taraflar hem mahkeme için belirleyicidir.
Kira Uyarlama Davasında 5 Yıl Şartı Var mı?
Hayır; kira uyarlama davasında 5 yıl şartı yoktur. “Kira uyarlama davası 5 yıl” araması, iki davanın karıştırılmasından doğan yaygın bir tereddüttür. Beş yıl kuralı, kira tespit davasına aittir: tespit davasında hâkim ancak sözleşmenin beşinci yılından sonra endeksle bağlı olmaksızın hakkaniyete göre bedel belirleyebilir (TBK m.344/3).
Uyarlama davası ise süreye değil olağanüstü durumun gerçekleşmesine bağlıdır: şartlar oluştuğu anda, sözleşmenin birinci yılında dahi açılabilir. Bu fark, iki davanın işlevindeki ayrımın doğal sonucudur — tespit davası dönemsel güncelleme yaparken, uyarlama davası beklenmedik bir gelişmenin bozduğu dengeyi onarır. Bununla birlikte uygulamada 5 yılını doldurmuş kira ilişkilerinde bedelin emsallerin gerisinde kalması sorunu, olağanüstü bir durum yoksa uyarlama ile değil tespit davasıyla çözülür; bu nedenle hangi davanın açılacağı, sürenin değil sebebin analiziyle belirlenir.
Hangi Durumlarda Uyarlama Davası Açılabilir?
Uygulamada ve doktrinde uyarlama tartışmasına konu olan tipik durumlar şunlardır:
Salgın ve Faaliyet Yasakları
Salgın hastalık döneminde işyerlerinin idari kararla kapatılması veya faaliyetin ağır biçimde kısıtlanması, öngörülemez olağanüstü durumun başlıca örneğidir.
Ağır Ekonomik Kriz
Olağan dalgalanmayı aşan, ekonomik hayatı kökten sarsan kriz dönemleri; edimler arası dengeyi çökertmişse uyarlama gündeme gelir.
Ani Kur Şoku (Dövizli Kira)
Yabancı para kira bedelinde, öngörülebilir seviyeyi aşan ani ve olağanüstü kur artışları. TBK m.138 son fıkrası, hükmün yabancı para borçlarında da uygulanacağını açıkça belirtir.
Uzun Süreli Sabit Artışlı Sözleşmeler
10-20 yıllık sözleşmelerde sabitlenen artış oranının, değişen koşullar karşısında bedeli anlamsızlaştırması; ancak burada içtihadın sözleşmeye bağlılığı esas aldığı unutulmamalıdır (aşağıya bakınız).
Önemli not: Yukarıdaki durumların varlığı, uyarlamanın otomatik olarak kabul edileceği anlamına gelmez. Her olayda dört şartın birlikte gerçekleşip gerçekleşmediği; tarafların tacir olup olmadığı, riski öngörme imkânı, sözleşmedeki risk paylaşımı ve dengesizliğin ağırlığı üzerinden ayrıca değerlendirilir.
Uyarlama Davası Açılamayacak Durumlar
- Olağan enflasyon ve endeks artışları: TBK m.344’ün konusudur; uyarlama sebebi değildir (Yargıtay 3. HD 2024/792 K.). Bu durumda açılacak dava kira tespit davasıdır.
- Sözleşmedeki geçerli artış şartından duyulan pişmanlık: Taraflar artış oranını serbest iradeleriyle kararlaştırmışsa, bu şart bağlayıcıdır. Yargıtay, 20 yıl süreli bir sözleşmede kararlaştırılan yıllık %35 artış şartı için “sözleşme geçerli olup tarafları bağlar; sözleşmede kararlaştırılan kira artış şartında uyarlamaya gidilemez” sonucuna varmıştır (Yargıtay 3. HD 2017/10426 K.).
- Borçlunun kendi risk alanından doğan güçlükler: İşlerin kötü gitmesi, ciro düşüşü, yanlış ticari kararlar.
- Öngörülebilir gelişmeler: Sözleşme kurulurken makul biçimde hesaba katılabilecek değişimler.
- Çekincesiz ifa edilen dönemler: İhtirazi kayıt olmaksızın ödenen dönemler bakımından uyarlama şartı sağlanmaz.
Davayı Kimler Açabilir? Mahkeme ve Arabuluculuk
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Davacı | Kiracı (bedelin indirilmesi/dengelenmesi için) veya kiraya veren (bedelin artırılması için) |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi (kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık) |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesi |
| Arabuluculuk | Zorunlu — kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı (1 Eylül 2023’ten itibaren) |
| Harç | Uyarlama talep edilen fark üzerinden nispi harç |
| Süre | Hak düşürücü süre yok; ancak makul sürede açılması, hakkın kötüye kullanılmaması bakımından önemlidir |
Kira uyarlama davası da kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk sürecinin işleyişi, kira tespit davası rehberinde ayrıntılı açıklanmıştır.
Dava Süreci: Bilirkişi Raporu ve İhtiyati Tedbir
Bilirkişi Raporu
“Kira uyarlama davası bilirkişi raporu”, davanın ispat yükünün taşındığı temel araçtır. Mahkeme, genellikle şu incelemeleri yaptırır:
- Ekonomik analiz: Olağanüstü durumun (kriz, kur şoku, faaliyet yasağı) sözleşme dengesine somut etkisi; kiracının cirosu, sektörün durumu, taşınmazın kullanılabilirliği.
- Rayiç ve emsal incelemesi: Taşınmazın mevcut koşullardaki rayiç kira bedeli; emsallerle karşılaştırma.
- Denge hesabı: Sözleşmedeki bedel ile değişen koşullardaki makul bedel arasındaki farkın, katlanılamazlık eşiğini aşıp aşmadığı.
Rapor; soyut ifadelerle değil, somut verilerle ve denetime elverişli biçimde düzenlenmelidir. Hâkim, raporla bağlı olmamakla birlikte, uyarlama kararını bu verilere dayandırır ve dengeyi her iki tarafın menfaatini gözeterek yeniden kurar; amaç bir tarafı ödüllendirmek değil, çöken işlem temelini hakkaniyetle onarmaktır.
İhtiyati Tedbir
Uyarlama davası kesin hükümle sonuçlanana kadar sözleşmedeki bedel geçerli olmaya devam eder. Bu süreçte doğabilecek telafisi güç zararların önlenmesi için, HMK’nın genel hükümleri çerçevesinde ihtiyati tedbir talep edilebilir (örneğin dava süresince kira bedelinin belirli bir tutar üzerinden ödenmesine yönelik). Tedbirin kabulü mahkemenin takdirindedir ve yaklaşık ispat koşuluna bağlıdır; uygulamada her dosyada verilmemektedir. Tedbir alınamayan hâllerde kiracının, bedeli ihtirazi kayıtla ödemeye devam etmesi kritik önemdedir.
Davanın Sonuçları: Uyarlama Hangi Tarihten Geçerli?
- Uyarlama kararı: Hâkim, kira bedelini (veya gerekiyorsa diğer sözleşme koşullarını) değişen şartlara uyarlar. Uyarlama; bedelin indirilmesi, artırılması veya kademelendirilmesi biçiminde olabilir.
- Geçerlilik tarihi: Uyarlama, kural olarak dava tarihinden itibaren ileriye dönük hüküm doğurur. Dava tarihinden önceki dönemler için geriye dönük uyarlama istenemez; bu, davanın işlem temelini ileriye doğru onaran niteliğinin sonucudur. Çekince ile ödenen dava sonrası dönem farkları, kararla birlikte iade konusu olabilir.
- Uyarlamanın mümkün olmaması: Sözleşme, uyarlamayla ayakta tutulamayacak durumdaysa, sürekli edimli sözleşme niteliğindeki kirada borçlu fesih hakkını kullanabilir (TBK m.138).
- Bağlayıcılık: Uyarlanan bedel, koşullar yeniden olağanüstü biçimde değişmedikçe tarafları bağlar; olağan dönemsel artışlar bundan sonra yine TBK m.344 rejimine tabidir.
Kira Uyarlama Davası Dilekçesinde Bulunması Gerekenler
“Kira uyarlama davası dilekçesi” arayan kullanıcılar için hazır bir metinden çok, dilekçenin ispat yükünü karşılayacak çekirdeği önemlidir. Aşağıdaki unsurlar dilekçede mutlaka yer almalıdır:
Uyarlama Dava Dilekçesi — İçerik Kontrol Listesi
- Taraflar ve sözleşme: Kira sözleşmesinin tarihi, süresi, bedeli ve artış hükmü.
- Arabuluculuk tutanağı: Zorunlu arabuluculuk sürecinin anlaşmazlıkla sonuçlandığını gösteren son tutanak.
- Olağanüstü durumun tanımı: Hangi olağanüstü ve öngörülemez durumun gerçekleştiği; tarih ve belgeleriyle (idari kararlar, resmi veriler, kur grafikleri).
- Nedensellik: Bu durumun sözleşme dengesini nasıl ve ne ölçüde bozduğu (ciro kayıtları, mali tablolar, rayiç karşılaştırması).
- Kusursuzluk: Durumun davacının risk alanından kaynaklanmadığı.
- İhtirazi kayıt kanıtları: Çekince ile yapılan ödemelerin dekontları.
- Talep: Bedelin hangi tutara/formüle uyarlanmasının istendiği — açık ve net biçimde.
- İhtiyati tedbir talebi: Varsa, gerekçesiyle birlikte.
- Deliller: Bilirkişi incelemesi, keşif, emsal araştırması, tanık ve belge listesi.
Not: Dilekçenin gücü, kalıptan değil somut olayın dört şart üzerinden belgelenmesinden gelir. Bu nedenle metnin, sözleşme ve mali verilerle birlikte bir hukukçu tarafından hazırlanması yerinde olur.
Kira Uyarlama Davası Yargıtay Yaklaşımı
İçtihadın uyarlama davalarındaki yaklaşımı üç ilkede özetlenebilir:
- Ahde vefa esastır, uyarlama istisnadır: Sözleşmeye bağlılık kuraldır; uyarlama, ancak dört şartın birlikte ve ağır biçimde gerçekleştiği istisnai hâllerde kabul edilir.
- Olağan ekonomik değişim uyarlama sebebi değildir: Enflasyon, endeks artışları ve paranın satın alma gücündeki değişimler TBK m.344’ün konusudur (Yargıtay 3. HD 2024/792 K.).
- Serbest iradeyle kararlaştırılan artış şartı bağlayıcıdır: Uzun süreli sözleşmede kararlaştırılan artış oranından, sırf sonradan dezavantajlı hâle geldiği için uyarlama yoluyla dönülemez (Yargıtay 3. HD 2017/10426 K.).
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2017/10426 K.
Davada dayanılan 20.08.2003 başlangıç tarihli 20 yıl süreli kira sözleşmesinde, kiranın her yıl %35 oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşme geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede kararlaştırılan kira artış şartında uyarlamaya gidilemez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2019/3016 K.
Dava, kira bedelinin tespiti istemidir. Mahkemece, davanın uyarlama davası olduğu kanaati ve uyarlama şartlarının gerçekleşmediği gerekçesiyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Yargılama sırasında beş yıllık kira süresinin dolduğu gözetilerek, bir sonraki dönem için hak ve nesafete göre kira bedelinin tespiti değerlendirilmelidir.
Not: Yukarıdaki kararlar, kira tespit–uyarlama ayrımının ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin çerçevesini gösterir. Salgın dönemi ve kur şoklarına ilişkin uyarlama uyuşmazlıkları, her dosyanın kendi olguları üzerinden değerlendirilmiş olup tek tip bir sonuçtan söz edilemez; emsal kararların bire bir uygulanacağı varsayımıyla hareket edilmemelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira uyarlama davası nedir?
Kira uyarlama davası, sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun sözleşme dengesini bir taraf aleyhine katlanılamaz biçimde bozması hâlinde, kira bedelinin veya sözleşme koşullarının hâkim tarafından yeni koşullara uyarlanması için açılan davadır. Dayanağı TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmüdür.
Kira uyarlama davası şartları nelerdir?
Dört şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir: sözleşme yapılırken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması, bu durumun borçludan kaynaklanmaması, ifanın dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine güçleşmesi ve borcun henüz ifa edilmemiş ya da haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması.
Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?
Tespit davası (TBK m.344-345), olağan koşullarda kira bedelinin dönemsel olarak endekse veya beş yıl sonrasında emsallere göre güncellenmesini sağlar. Uyarlama davası (TBK m.138) ise ancak olağanüstü ve öngörülemez bir durumun sözleşme dengesini çökertmesi hâlinde açılır. Enflasyona dayalı talepler tespit davasının konusudur; Yargıtay bu hâllerde m.138’in değil m.344’ün uygulanacağını kabul eder.
Kira uyarlama davasında 5 yıl şartı var mı?
Hayır. Beş yıl kuralı kira tespit davasına aittir; uyarlama davası, olağanüstü durumun gerçekleştiği her aşamada — sözleşmenin ilk yılında dahi — açılabilir. Ancak olağanüstü bir durum yoksa ve sorun bedelin emsallerin gerisinde kalmasıysa, doğru yol uyarlama değil kira tespit davasıdır.
Hangi durumlar uyarlama sebebi sayılır?
Salgın nedeniyle faaliyet yasakları, ekonomik hayatı kökten sarsan kriz dönemleri ve dövizli kiralarda öngörülemez ani kur şokları, uyarlama tartışmasının tipik örnekleridir. Buna karşılık olağan enflasyon, işlerin kötü gitmesi ve öngörülebilir gelişmeler uyarlama sebebi değildir.
Sözleşmede kararlaştırılan artış oranı uyarlanabilir mi?
Kural olarak hayır. Yargıtay, taraflarca serbest iradeyle kararlaştırılan artış şartının geçerli olduğunu ve tarafları bağladığını; sözleşmede kararlaştırılan kira artış şartında uyarlamaya gidilemeyeceğini kabul etmektedir. Uyarlama ancak TBK m.138’deki olağanüstülük eşiği aşıldığında gündeme gelebilir.
Uyarlanan kira bedeli geriye dönük istenebilir mi?
Hayır; uyarlama kural olarak dava tarihinden itibaren ileriye dönük sonuç doğurur. Dava tarihinden önceki dönemler için geriye dönük uyarlama istenemez. Dava sürecinde ihtirazi kayıtla ödenen farklar ise kararla birlikte iade konusu olabilir; bu nedenle çekinceli ödeme kritik önemdedir.
Kira uyarlama davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira uyarlama davası, kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı zorunlu arabuluculuğa tabidir. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
Kira uyarlama davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık olduğundan görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Kira uyarlama davasında bilirkişi raporu neyi inceler?
Bilirkişi; olağanüstü durumun sözleşme dengesine somut etkisini (ciro, sektör verileri, kullanılabilirlik), taşınmazın değişen koşullardaki rayiç bedelini ve sözleşme bedeli ile makul bedel arasındaki farkın katlanılamazlık eşiğini aşıp aşmadığını inceler. Rapor somut verilere dayanmalı ve denetime elverişli olmalıdır.
Dava sürerken kira nasıl ödenmelidir?
Kira, sözleşmedeki bedel üzerinden ödenmeye devam edilmelidir; ödemeyi kesmek temerrüde ve tahliye riskine yol açar. Ancak ödemeler, banka açıklamasına uyarlama talebinin ve fazlaya ilişkin hakların saklı tutulduğuna dair ihtirazi kayıt düşülerek yapılmalıdır. Mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesi de mümkündür.
Uyarlama mümkün değilse ne olur?
Sözleşme uyarlamayla ayakta tutulamıyorsa, TBK m.138 borçluya sözleşmeden dönme hakkı tanır; kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde bu hak, kural olarak fesih olarak kullanılır. Böylece taraf, katlanılamaz hâle gelen sözleşmeden kurtulabilir.
Kira Uyarlama Davası Hakkında Bilgi
Sözleşme dengesinin bozulduğu iddiasının dört şart üzerinden analizi, ihtirazi kayıt stratejisi, zorunlu arabuluculuk süreci, ihtiyati tedbir talebi ya da uyarlama–tespit ayrımında doğru davanın belirlenmesi gibi konularda İstanbul kira avukatı olarak somut durumunuza ilişkin değerlendirme için iletişim bilgilerine ulaşabilirsiniz.
İlgili konular: Kira tespit davası · Dövizle kira sözleşmesi · Kira artış oranı nasıl hesaplanır? · %25 kira artış sınırı · Konut kira sözleşmesi örneği · Kira sözleşmesi nedir?
Hukuki denetim: Bu içerik İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir. İçerik; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun m.138 (aşırı ifa güçlüğü: öngörülemeyen olağanüstü durum, borçludan kaynaklanmama, dürüstlük kuralına aykırı denge bozulması, ifa/ihtirazi kayıt koşulu, uyarlama ve sürekli edimli sözleşmelerde fesih, yabancı para borçlarına uygulanma), m.344 (kira bedelinin belirlenmesi — özel uyarlama hükmü olarak tespit davasıyla ayrım) ve m.345 hükümleri ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B (kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk) esas alınarak hazırlanmıştır. Metinde anılan içtihatlar; Yargıtay 3. HD 2024/792 K., 3. HD 2019/3016 K. ve 3. HD 2017/10426 K. kararlarıdır. Kaynaklar: 6098 sayılı TBK · Yargıtay Karar Arama.
Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu. Güncelleme: Temmuz 2026.
Yasal uyarı: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz. Her uyarlama uyuşmazlığı kendi koşullarına, sözleşme metnine ve delil durumuna göre değerlendirilir. Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne uygun olarak hazırlanmıştır.
