Konut Kira Sözleşmesi Örneği
Konut Kira Sözleşmesi Örneği (2026): Konut ve İşyeri Kontratında Bulunması Gereken Maddeler
Kırtasiyeden alınan matbu bir konut kira sözleşmesi örneği, tarafların iradesini eksiksiz yansıtmadığı sürece uyuşmazlığın kendisi haline gelir. Uygulamada tahliye, depozito ve kira farkı davalarının önemli bir bölümü, sözleşmenin kurulduğu gün doldurulmayan ya da yanlış doldurulan maddelerden doğar. Bu rehber; bir ev kira sözleşmesi örneğinde hangi maddelerin zorunlu olduğunu, hangilerinin kanunen geçersiz sayıldığını ve işyeri kira sözleşmesi örneğinin konuttan hangi noktalarda ayrıldığını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri ve yerleşik yargı içtihatları ışığında açıklamaktadır.
İçindekiler
- Kira Sözleşmesi Örneği Nedir, Ne İşe Yarar?
- Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mı? Notersiz Kontrat Geçerli mi?
- Kira Sözleşmesinin Esaslı Unsurları
- Konut Kira Sözleşmesi Örneğinde Bulunması Gereken Maddeler
- Kira Sözleşmesinde Geçersiz Sayılan Maddeler (TBK m.346)
- İşyeri Kira Sözleşmesi Örneği: Konuttan Farkları
- Sözleşmenin Tapuya Şerhi ve e-Devlet İşlemleri
- İmza Öncesi Kontrol Listesi
- Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
- Sıkça Sorulan Sorular
- Şekil: Kira sözleşmesi geçerlilik şekline tabi değildir; notersiz ve matbu sözleşme de geçerlidir. Yazılı olması ispat içindir.
- Depozito: Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342).
- Artış: Bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m.344).
- Geçersiz maddeler: Gecikme cezası ve muacceliyet kaydı, sözleşmede yazılı olsa dahi geçersizdir (TBK m.346).
- Kefalet: Azami miktar, tarih ve müteselsil kefil ibaresi kefilin el yazısıyla yazılmazsa kefalet geçersizdir (TBK m.583).
- İşyeri: Çatılı işyeri kirası da TBK m.339 vd.’ye tabidir; depozito ve artış sınırları burada da geçerlidir.
Hızlı cevap: Kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; yazılı ya da sözlü olarak kurulabilir, noter onayı geçerlilik şartı değildir. Ancak ispat yükü kiraya verende olduğundan yazılı sözleşme fiilî bir zorunluluktur. Bir konut kira sözleşmesi örneğinde asgari olarak kiralananın açık kimliği, kira bedeli, ödeme günü ve yeri, süre, artış oranı, depozito ve demirbaş listesi bulunmalıdır. Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342); artış oranı bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344); kira bedelinin geç ödenmesi hâlinde ceza koşulu ya da muacceliyet öngören maddeler geçersizdir (TBK m.346); kefalet maddesinde azami miktar, kefalet tarihi ve müteselsil kefil ibaresi kefilin el yazısıyla yazılmadıkça kefalet geçersizdir (TBK m.583).
Kira sözleşmenizin maddelerine ilişkin değerlendirme için iletişime geçebilirsiniz.
Kira Sözleşmesi Örneği Nedir, Ne İşe Yarar?
Kira sözleşmesi örneği, tarafların doldurarak kullanabileceği hazır bir sözleşme taslağıdır. Hukuken bağlayıcı olan, taslağın kendisi değil, taraflarca doldurulup imzalanan metindir. Bu nedenle bir örnek metnin değeri, boşluklarının doğru doldurulmasına ve içerdiği maddelerin emredici hükümlere aykırı olmamasına bağlıdır.
TBK m.299’a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından TBK m.339 ve devamındaki özel hükümler uygulanır; bu hükümlerin büyük bölümü kiracı lehine emredicidir ve sözleşmeyle aksi kararlaştırılamaz. Matbu bir örnekte yer alsa dahi bu hükümlere aykırı maddeler hüküm doğurmaz.
Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mı? Notersiz Kontrat Geçerli mi?
Kira sözleşmesi, kanunda öngörülmüş bir geçerlilik şekline tabi değildir. Sözleşme sözlü olarak da kurulabilir ve geçerlidir. Yargı kararlarında bu ilke açıkça vurgulanmaktadır:
Antalya BAM 6. HD — 2023/1574 K.
Kural olarak kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; sözlü olarak yapılabileceği gibi yazılı olarak da yapılabilir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kira ilişkisinin ve kira miktarının kiraya veren, ödeme savunmasının ise kiracı tarafından ispatlanması gerekir.
Buradaki asıl mesele geçerlilik değil, ispattır. Kira ilişkisinin varlığını ve kira bedelinin miktarını ispat yükü kiraya verendedir. Yazılı bir sözleşme bulunmadığında kiraya veren; banka dekontları, tanık beyanı, yazışmalar gibi delillerle kira ilişkisini ortaya koymak zorunda kalır. Kira bedeli, TBK m.299 anlamında sözleşmenin esaslı unsurlarından olduğundan, miktar üzerinde uyuşmazlık çıktığında sonuç doğrudan ispat gücüne bağlanır (Yargıtay 3. HD 2019/393 K.). Bu nedenle yazılı sözleşme, hukuken zorunlu olmamakla birlikte uygulamada vazgeçilmezdir.
Kırtasiyeden Alınan Matbu Sözleşme Geçerli midir?
Geçerlidir. Kırtasiyeden temin edilen matbu kontratın imzalanmasıyla kira sözleşmesi kurulur. Ancak bu metinlerin iki yapısal zaafı vardır: (i) matbu genel şartların bir kısmı, TBK’nın 2012’de yürürlüğe giren kiracıyı koruyucu hükümlerinden önceki uygulamayı yansıtır ve bugün geçersizdir (özellikle gecikme cezası ve muacceliyet kayıtları); (ii) boşlukların büyük çoğunluğu doldurulmadan imzalanır. Matbu örneği kullanmak sakıncalı değildir; sakıncalı olan, içeriğini okumadan ve boşluklarını tamamlamadan imzalamaktır.
Noter Onayı Gerekli mi?
Kira sözleşmesinin geçerliliği için noter onayı aranmaz; notersiz kira sözleşmesi tam anlamıyla geçerlidir. Noterde düzenleme veya onaylama, yalnızca ispat kolaylığı sağlar: imzanın ve tarihin inkârı güçleşir. Tarihin kesinliğinin önem taşıdığı hâllerde (örneğin tahliye taahhüdü içeren ayrı bir belge söz konusuysa) noter işlemi pratik bir avantaj sunar. Buna karşılık noter onayı, kanuna aykırı bir maddeyi geçerli hâle getirmez.
Kira Sözleşmesinin Esaslı Unsurları
Bir kira sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların şu noktalarda anlaşmış olması gerekir:
Kiralanan Şey
Kullanımı devredilen taşınmazın tereddüde yer bırakmayacak biçimde belirlenmesi (il/ilçe, mahalle, cadde, dış kapı ve bağımsız bölüm numarası; mümkünse ada/parsel).
Kullanımın Devri
Kiraya verenin kullanımı veya kullanmayla birlikte yararlanmayı kiracıya bırakma borcu. Kullanım amacı (konut / işyeri) mutlaka yazılmalıdır.
Kira Bedeli
Miktarın belirli veya belirlenebilir olması. Bedel, sözleşmenin esaslı unsurudur; uyuşmazlık hâlinde ispatı kiraya verene aittir.
Anlaşma (İrade Uyuşması)
Tarafların bu unsurlar üzerinde karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanında bulunması. Süre, esaslı unsur değildir; yoksa sözleşme belirsiz sürelidir.
Süre, geçerlilik unsuru değildir. Süre kararlaştırılmışsa sözleşme belirli süreli, kararlaştırılmamışsa belirsiz sürelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin dolması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez; kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar (TBK m.347). Bu nedenle “kontrat yenilenmedi, kiracı çıkmak zorunda” yönündeki yaygın kanı hukuken doğru değildir.
Konut Kira Sözleşmesi Örneğinde Bulunması Gereken Maddeler
Aşağıdaki tablo, bir konut kira sözleşmesi metninde yer alması gereken maddeleri ve her birinde dikkat edilmesi gereken hukuki noktayı özetlemektedir.
| Madde | Ne yazılmalı | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Taraflar | Ad-soyad, T.C. kimlik no, adres; tüzel kişide unvan, vergi no, yetkili | Malik birden fazlaysa tümü kiraya veren olarak yazılmalı |
| Kiralanan | Açık adres, bağımsız bölüm no, ada/parsel, niteliği | Eklentiler (otopark, depo, bahçe) ayrıca sayılmalı |
| Kullanım amacı | Konut / işyeri; işyerinde faaliyet konusu | Amaç dışı kullanım, akde aykırılık sebebidir |
| Süre ve başlangıç | Başlangıç tarihi ve süre (örn. 1 yıl) | Süre bitimi tahliye sebebi değildir |
| Kira bedeli | Aylık ve yıllık bedel, para birimi | Rakam ve yazı ile yazılması ispat kolaylığı sağlar |
| Ödeme günü ve yeri | Her ayın kaçıncı günü, hangi IBAN’a | Ödeme, kiraya verene götürülecek borçtur |
| Artış oranı | TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı (veya altı) | Endeksi aşan oran, aşan kısım yönünden uygulanmaz |
| Depozito | Tutar ve iade koşulları | Üç aylık kira bedelini aşamaz |
| Demirbaşlar | Cins, marka, adet, mevcut durum | Teslim tutanağı + fotoğraf eklenmeli |
| Yan giderler | Aidat, ısınma, elektrik, su kimde | Aidatın kime ait olduğu açıkça yazılmalı |
| Kefalet (varsa) | Azami miktar + kefalet tarihi + müteselsil ibaresi | Bu üç unsur kefilin el yazısıyla yazılmalı |
| Nüsha ve imza | Nüsha sayısı, her sayfanın paraflanması | Her tarafa imzalı bir asıl nüsha verilmeli |
Taraf ve Kiralanan Bilgileri
Sözleşmede imzası bulunan kişiler sözleşmenin tarafıdır. Taşınmaz paylı veya elbirliği mülkiyetine tabiyse, ileride açılacak tahliye davası ve icra takibinde taraf teşkili sorunları yaşanmaması için tüm maliklerin kiraya veren sıfatıyla sözleşmede yer alması yerinde olur. Yargı kararlarında, kiraya verenlerin birden fazla olması hâlinde aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu; akit bozucu ihtarların tümü tarafından çekilmesi ve davanın hep birlikte açılması gerektiği kabul edilmektedir (Ankara BAM 2024/1918 K.). Sözleşmenin vekil aracılığıyla imzalanması mümkündür; ancak vekil, kiraya veren ya da kiracı sıfatını kazanmaz — sözleşmenin tarafı temsil edilendir.
Kiralanan konutun aile konutu niteliği taşıması hâlinde, TMK m.194 uyarınca sözleşmenin tarafı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelmesi mümkündür. Bu durumda tahliye istemlerinin her iki eşe yöneltilmesi gerekir.
Kira Bedeli ve Ödeme Maddesi
Kira bedeli ve ödeme günü net biçimde yazılmalıdır. Kira borcu, borçlunun alacaklıya götürmesi gereken borçlardandır; paranın kiraya verene ulaştırılması kiracıya ait bir külfettir. Bu nedenle havale/EFT masrafı kiracıya aittir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, gönderim masrafının kira bedelinden mahsup edilerek ödenmesi hâlinde kiracının eksik ödeme yapmış sayılacağını kabul etmektedir (Yargıtay HGK 2021/1302 K.). Eksik ödeme ise temerrüt ve iki haklı ihtar süreçlerinin kapısını aralar.
Ödemenin banka üzerinden yapılması, ispat bakımından güçlü bir güvence sağlar. Dekont açıklamasına ilgili ayın açıkça yazılması (örneğin “2026 Şubat ayı kira bedeli”) ileride hangi aya mahsuben ödeme yapıldığı tartışmasını baştan önler.
Kira Artış Maddesi (TBK m.344)
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır ve emredici niteliktedir.
Yargıtay 3. HD — 2019/5821 K.
TBK m.344 ile tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılındaki endeks artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı, bu kuralın bir yıldan daha uzun süreli sözleşmelerde de uygulanacağı kabul edilmiştir. Yenilenecek kira dönemlerine ilişkin bedellerin belirlenme usulü emredici nitelikteki bu hükümle belirlendiğinden, davacının gelecek dönemlere ilişkin artış oranının tespitini istemekte hukuki yararı bulunmamaktadır.
Buna karşılık, endeksi aşmayan bir artış oranı serbestçe kararlaştırılabilir ve tarafları bağlar; hâkimin bu orana müdahalesi istenemez (Yargıtay 3. HD 2017/10426 K.). Sözleşmede artış oranının hiç kararlaştırılmamış olması ise boşluk yaratır ve uyuşmazlık hâlinde bedelin dava yoluyla tespiti gündeme gelir.
Artış maddesinin belirsiz yazılması, uygulamadaki en verimsiz hatalardan biridir. “Enflasyon ve ÜFE ortalaması” gibi ifadeler, TÜİK ayrıca bir “enflasyon oranı” yayımlamadığı için hangi serinin esas alınacağını göstermez ve madde belirsiz hâle gelir (İstanbul BAM 64. HD 2025/252 K.). Aynı kararda, mevzuattaki TEFE ve ÜFE atıflarının Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’ne (Yİ-ÜFE) yapılmış sayılacağı da hatırlatılmıştır. Doğru yöntem, artış maddesinde tek ve tanımlı bir endeksi (TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı) yazmaktır. Güncel oran TÜİK verilerinden takip edilebilir; oranın nasıl hesaplandığı için kira artış oranı nasıl hesaplanır rehberine bakılabilir.
Depozito (Güvence Bedeli) Maddesi (TBK m.342)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence (depozito) kararlaştırılması mümkündür; ancak kanun iki sınır getirmiştir:
- Üst sınır: Güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Aşan kısım için sözleşme hükmü bağlayıcı olmaz.
- Tevdi biçimi: Güvence para olarak kararlaştırılmışsa, kiracı bu parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırmak; kıymetli evrak ise bir bankaya depo etmekle yükümlüdür. Banka, güvenceyi ancak her iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kanunun öngördüğü bu mekanizma uygulamada çoğunlukla işletilmez; depozito elden ya da havaleyle kiraya verene ödenir. Bu durum sözleşmeyi geçersiz kılmaz, ancak kira ilişkisi sona erdiğinde iade uyuşmazlığının en yaygın sebebidir. Depozito maddesinde tutarın, hangi hâllerde kesinti yapılabileceğinin ve iade süresinin yazılması; ayrıca ödemenin dekontla belgelenmesi önerilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Kefil Maddesi (TBK m.583)
Matbu sözleşmelerde en sık geçersiz kalan bölüm kefalet bölümüdür. TBK m.583 uyarınca kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Ayrıca kefilin; sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda bu sıfatla yükümlülük altına girdiğini kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır. Bu unsurların bulunmaması kefaleti geçersiz kılar:
Yargıtay 3. HD — 2025/4430 K.
Takibe konu kira sözleşmesinde TBK m.583’te belirtilen şekil şartına uyulmadığından kefalet sözleşmesi geçersizdir; takibe konu kira alacaklarının sözleşme süresi içinde yer alması da sonuca etkili değildir. Bu hâlde kefilin takibe konu alacaklardan sorumlu tutulması hukuken mümkün değildir.
Yargıtay 12. HD — 2024/3024 K.
Takibe dayanak kira sözleşmesinde kefillerin sorumlu olduğu azami miktar ve kefalet tarihine ilişkin el yazısı ile yazılmış bir ibare bulunmadığından, TBK m.583’teki şekil şartlarına uyulmadan yapılan kefalet sözleşmesi geçersizdir. Ayrıca kira süresinin TBK m.347 uyarınca uzadığı hâllerde kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için, bunun sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması ve uzayan dönemdeki sorumluluğun azami hangi süre ve miktarla sınırlı olacağının gösterilmiş olması şarttır.
Kefalet süresinin ve azami tutarın gösterilmemesi hâlinde kefilin sorumluluğu, ancak sözleşmede kararlaştırılan kira süresiyle sınırlı kabul edilir (Yargıtay 8. HD 2017/12162 K.). Uzayan dönemler için kefalet öngörülmesi mümkündür; fakat ne kadar uzayacağı belirsiz bir süreye ilişkin olup kefili sınırsız sorumluluk altına sokan hükümler geçerli değildir (Yargıtay 3. HD 2025/4867 K.). Ayrıca kefilin aidat ve yakıt gideri gibi yan giderlerden sorumlu tutulabilmesi için bu hususun sözleşmede açıkça düzenlenmiş olması gerekir (Yargıtay 6. HD 2016/3165 K.).
Evli kefiller bakımından ayrıca TBK m.584 uyarınca eşin yazılı rızası aranır. Bu rıza, kural olarak sözleşmenin kurulmasından önce ya da en geç kurulması anında verilmelidir.
Demirbaş Listesi ve Teslim Tutanağı
Kiracı, kiralananı teslim aldığı hâliyle iade etmekle yükümlüdür; olağan kullanımdan doğan eskimeden sorumlu değildir. Bu ayrımın yapılabilmesi, teslim anındaki durumun belgelenmesine bağlıdır. Demirbaşların sözleşme ekinde marka, adet ve mevcut durumlarıyla listelenmesi; teslim tutanağının tarihli ve imzalı olması; ayrıca fotoğraf ya da video kaydı alınması, hem depozito iadesi hem de hor kullanma tazminatı tartışmalarını büyük ölçüde önler. Sayaç endekslerinin (elektrik, su, doğal gaz) tutanağa yazılması da abonelik borçları yönünden koruma sağlar.
Yan Giderler, Aidat ve Vergiler
TBK m.341 uyarınca kiracı, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya kiraya veren tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Uygulamada aidatın hangi kalemlerinin kiracıya, hangilerinin malike ait olduğu sık uyuşmazlık konusudur; bu nedenle sözleşmede kalem bazında ayrım yapılması (örneğin olağan işletme/yakıt giderleri kiracıya, büyük onarım ve demirbaş yenileme malike ait olmak üzere) yerinde olur. Emlak vergisi malike aittir ve sözleşmeyle kiracıya yüklenmesi, aşağıda açıklanan TBK m.346 yasağı bakımından tartışmalıdır.
Kira Sözleşmesinde Geçersiz Sayılan Maddeler (TBK m.346)
Matbu kontratlarda hâlâ sıkça rastlanan bazı maddeler, kanun gereği geçersizdir. TBK m.346’ya göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle:
- Gecikme cezası / ceza koşulu: “Kira bedeli zamanında ödenmezse aylık %10 gecikme cezası ödenir” türündeki kayıtlar geçersizdir.
- Muacceliyet kaydı: “Bir ay ödenmezse yılın tamamı muaccel olur” türündeki kayıtlar geçersizdir.
Yargı kararlarında, sözleşmede öngörülen gecikme cezasının nitelik itibarıyla temerrüt faizi olduğu ve TBK m.346 kapsamında değerlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir (Yargıtay 6. HD 2017/3442 K.). Kararlaştırılabilecek temerrüt faizi de sınırsız değildir:
Yargıtay 8. HD — 2017/15084 K.
Sözleşmede kira bedelinin geç ödenmesi hâlinde aylık %10 gecikme zammı öngörülmüş olsa dahi, TBK m.120 uyarınca sözleşme ile kararlaştırılan gecikme faizi yasal faiz oranının %100 fazlasını aşamaz. Yıllık %120 oranı üzerinden hesaplama yapan rapor doğrultusunda karar verilmesi hatalıdır.
Ayrıca TBK m.340 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmayan bir borç altına girmesine bağlanamaz (bağlantılı sözleşme yasağı). TBK m.343 uyarınca da kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Kritik ayrım: Bir maddenin sözleşmede yazılı olması onu geçerli kılmaz. Kiracıyı koruyan bu hükümler kamu düzenine ilişkin kabul edilmekte olup, matbu metne “taraflar kabul ve taahhüt eder” ibaresi eklenmesi sonucu değiştirmez.
İşyeri Kira Sözleşmesi Örneği: Konuttan Farkları
İşyeri kira sözleşmesi örneği arayan kullanıcıların çoğu, aslında “çatılı işyeri” kirasına ilişkin bir metne ihtiyaç duyar. Çatılı işyeri kiraları da TBK m.339 vd. hükümlerine tabidir; yani depozito sınırı, artış sınırı ve kiracı aleyhine düzenleme yasağı kural olarak işyeri kiralarında da uygulanır. Ayrıntılı taslak ve maddeler için iş yeri kira sözleşmesi örneği rehberi incelenebilir. Bununla birlikte pratikte şu farklar öne çıkar:
| Konu | Konut kirası | Çatılı işyeri kirası |
|---|---|---|
| Kullanım amacı | İkamet | Faaliyet konusu açıkça yazılmalı (amaç dışı kullanım akde aykırılık) |
| Taraf | Gerçek kişi | Çoğunlukla tüzel kişi; yetkili temsil ve imza sirküleri kontrolü gerekir |
| Kira tespiti | Net kira bedeli esas alınır | Brüt kira bedeli esas alınır |
| Stopaj | Kural olarak yok (kiracı gerçek kişi ise) | Kiracı vergi sorumlusu ise stopaj yükümlülüğü doğar |
| Tadilat/dekorasyon | Sınırlı | Kapsamlı; izin, iade anındaki durum ve masraf paylaşımı yazılmalı |
| Alt kira / devir | Nadiren gündeme gelir | Şube ve işletme devri ihtimaline karşı ayrıca düzenlenmeli |
Not: Kiracının tacir ya da özel/kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında, TBK’nın 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin uygulanmasını 1.7.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle erteleyen geçici düzenleme (6217 sayılı Kanun geç. m.2) bu süre dolduğundan artık uygulanmamaktadır. Dolayısıyla bugün, tacir kiracılı işyeri kiralarında da anılan maddeler yürürlüktedir. Yargı kararlarında bu erteleme rejimi, ilgili dönemdeki uyuşmazlıklar bakımından tartışılmıştır (Yargıtay 6. HD 2017/3442 K.).
Sözleşmenin Tapuya Şerhi ve e-Devlet İşlemleri
Kira sözleşmesi, TBK m.312 uyarınca tapu siciline şerh edilebilir. Şerh, kira ilişkisini sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir kılar; böylece taşınmazın satılması hâlinde yeni malikin sözleşmeyle bağlı olmasına hizmet eder. Şerh, geçerlilik şartı değildir ve uygulamada özellikle uzun süreli işyeri kiralarında tercih edilir. Şerh talebi tapu müdürlüğüne yapılır ve malikin katılımını gerektirir.
Kira sözleşmesinin kendisi e-Devlet üzerinden düzenlenmez. Buna karşılık kira ilişkisiyle bağlantılı birçok işlem (adres değişikliği bildirimi, kira geliri beyanı, tapu kayıt sorgusu, e-Tebligat) e-Devlet üzerinden yürütülebilir.
İmza Öncesi Kontrol Listesi
- Kiraya verenin malik olup olmadığı tapu kaydından teyit edildi mi? Vekilse vekâletnamede kiralama yetkisi var mı?
- Malik birden fazlaysa tüm malikler sözleşmede kiraya veren olarak yer alıyor mu?
- Kiralananın adresi, bağımsız bölüm numarası ve eklentileri eksiksiz yazıldı mı?
- Kira bedeli, ödeme günü ve IBAN yazıldı mı? Ödeme banka üzerinden yapılacak mı?
- Artış maddesi tek ve tanımlı bir endekse (TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı) mı bağlandı?
- Depozito üç aylık kira bedelini aşıyor mu? Ödendiğine dair dekont var mı?
- Kefil varsa; azami miktar, kefalet tarihi ve müteselsil kefil ibaresi kefilin el yazısıyla yazıldı mı? Evli kefilde eş rızası alındı mı?
- Demirbaş listesi ve teslim tutanağı hazırlandı, sayaç endeksleri yazıldı mı?
- Metinde gecikme cezası veya muacceliyet kaydı gibi geçersiz maddeler var mı? Varsa çıkarıldı mı?
- Boş bırakılan alanlar var mı? Boşluklar çizilerek kapatıldı, her sayfa paraflandı mı?
- Her tarafa imzalı birer asıl nüsha verildi mi?
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
Boş İmzalı Metin
Doldurulmamış alanlar sonradan tek taraflı doldurulabilir. Boşluklar çizilerek kapatılmalı, her sayfa paraflanmalıdır.
Kefalette El Yazısı Eksikliği
Azami miktar, tarih ve müteselsil kefil ibaresi kefilin el yazısıyla yazılmadığında kefalet geçersiz sayılmaktadır.
Belirsiz Artış Maddesi
“Enflasyon oranında” gibi ifadeler hangi endeksin uygulanacağını göstermez ve maddeyi belirsiz kılar.
Havale Ücretinin Mahsubu
Masrafın kira bedelinden düşülerek ödenmesi eksik ödeme sayılır ve temerrüt riskini doğurur.
Demirbaş Listesinin Yokluğu
Teslim anındaki durum belgelenmediğinde depozito kesintisi ve hor kullanma tartışması ispatsız kalır.
Nüsha Verilmemesi
Kiracının elinde imzalı nüsha bulunmaması, sonraki tüm uyuşmazlıklarda ispat gücünü zayıflatır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi örneği nereden bulunur?
Matbu kira sözleşmesi örnekleri kırtasiyelerden temin edilebilir; ayrıca birçok hukuk bürosu ve kurum kendi taslaklarını yayımlar. Hukuki açıdan belirleyici olan kaynağın kendisi değil, metnin taraflara ve taşınmaza göre doğru doldurulması ve emredici hükümlere (TBK m.342, 344, 346, 583) aykırı madde içermemesidir.
Kira sözleşmesinde bulunması zorunlu maddeler nelerdir?
Sözleşmenin kurulması için kiralananın, kira bedelinin ve kullanımın devrine ilişkin anlaşmanın bulunması yeterlidir. Uygulamada ise taraf bilgileri, kiralananın açık adresi, kullanım amacı, süre, ödeme günü ve yeri, artış oranı, depozito, demirbaş listesi ve yan giderlerin paylaşımı mutlaka yazılmalıdır.
Notersiz kira sözleşmesi geçerli midir?
Evet. Kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; noter onayı geçerlilik şartı değildir. Noter işlemi yalnızca imza ve tarih yönünden ispat kolaylığı sağlar, kanuna aykırı bir maddeyi geçerli hâle getirmez.
Sözlü kira sözleşmesi geçerli midir?
Geçerlidir. Yargı kararlarında kira sözleşmesinin sözlü olarak da kurulabileceği açıkça kabul edilmektedir. Ancak kira ilişkisinin ve kira miktarının ispatı kiraya verene ait olduğundan, yazılı sözleşme uygulamada fiilî bir zorunluluktur.
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli, TBK m.342 uyarınca üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak kararlaştırılmışsa kiracının, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırması öngörülmüştür.
Kırtasiyeden alınan matbu sözleşme geçerli midir?
Geçerlidir. Ancak matbu metinlerdeki bazı genel şartlar (gecikme cezası, muacceliyet kaydı gibi) TBK m.346 uyarınca geçersizdir. Ayrıca boşlukların doldurulmadan imzalanması, sonradan doldurma ve ispat sorunlarına yol açar.
Kira artış oranı sözleşmeye nasıl yazılmalıdır?
Tek ve tanımlı bir endekse atıf yapılmalıdır: bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Bu oranın altında bir artış serbestçe kararlaştırılabilir; üzerinde kararlaştırılan oran, aşan kısım yönünden uygulanmaz.
Kefil maddesi neden çoğu sözleşmede geçersiz kalıyor?
TBK m.583, kefilin sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil sıfatını kendi el yazısıyla belirtmesini zorunlu kılar. Matbu sözleşmelerde bu ibareler çoğunlukla matbu olarak basılı olduğundan veya hiç yazılmadığından kefalet geçersiz sayılmaktadır.
Kira sözleşmesi her yıl otomatik yenilenir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzamış sayılır. Kiraya verenin, sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaz; ancak on yıllık uzama süresinin sonunda TBK m.347’deki fesih imkânı doğar.
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmeli mi?
Şerh zorunlu değildir. TBK m.312 uyarınca şerh edilen kira sözleşmesi, taşınmazın sonraki maliklerine karşı ileri sürülebilir hâle gelir. Uzun süreli ve yatırım içeren işyeri kiralarında tercih edilen bir koruma yöntemidir.
İşyeri kira sözleşmesi örneği konuttan farklı mı olmalı?
Çatılı işyeri kiraları da TBK m.339 vd. hükümlerine tabidir; depozito ve artış sınırları burada da geçerlidir. Farklılık içerikte yoğunlaşır: faaliyet konusu, tadilat ve dekorasyon izinleri, alt kira ve devir, stopaj yükümlülüğü ile temsil yetkisi ayrıca düzenlenmelidir.
Sözleşmede yazılı olan her madde geçerli midir?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin önemli bir bölümü kiracı lehine emredicidir. Kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getiren, geç ödeme hâlinde ceza koşulu ya da muacceliyet öngören maddeler, taraflarca imzalanmış olsa dahi geçersizdir.
Kira Sözleşmesi Hakkında Bilgi
Sözleşme maddelerinin gözden geçirilmesi, geçersiz kayıtların tespiti, depozito ve kefalet düzenlemeleri ya da mevcut bir kira uyuşmazlığı hakkında İstanbul kira avukatı olarak somut durumunuza ilişkin değerlendirme için iletişim bilgilerine ulaşabilirsiniz.
İlgili konular: Kira sözleşmesi nedir? · Sözlü kira sözleşmesi · İş yeri kira sözleşmesi örneği · Kira sözleşmesinin devri · Alt kira sözleşmesi · Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Hukuki denetim: Bu içerik İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir. İçerik; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun m.299 (tanım ve esaslı unsurlar), m.312 (tapuya şerh), m.339 vd. (konut ve çatılı işyeri kirası), m.340 (bağlantılı sözleşme yasağı), m.341 (yan giderler), m.342 (güvence bedeli — üç aylık üst sınır), m.343 (kiracı aleyhine değişiklik yasağı), m.344 (kira bedelinin belirlenmesi ve artış sınırı), m.346 (kiracı aleyhine düzenleme yasağı), m.347 (uzama ve fesih), m.120 (temerrüt faizi üst sınırı), m.583–584 (kefalette şekil ve eş rızası) ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.194 (aile konutu) hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Metinde anılan içtihatlar; Yargıtay HGK 2021/1302 K., Yargıtay 3. HD 2019/393 K., 3. HD 2019/5821 K., 3. HD 2017/10426 K., 3. HD 2025/4430 K., 3. HD 2025/4867 K., 12. HD 2024/3024 K., 8. HD 2017/12162 K., 8. HD 2017/15084 K., 6. HD 2016/3165 K., 6. HD 2017/3442 K., Ankara BAM 2024/1918 K., Antalya BAM 6. HD 2023/1574 K. ve İstanbul BAM 64. HD 2025/252 K. kararlarıdır. Mevzuat metinleri için: mevzuat.gov.tr (6098 sayılı TBK). Endeks verileri için: TÜİK.
Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu. Güncelleme: Temmuz 2026.
Yasal uyarı: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz. Her sözleşme kendi koşullarına göre değerlendirilir. Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne uygun olarak hazırlanmıştır.
