Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli mi? İspatı, Kira Artışı, Süresi ve Tahliye (2026)

Sözlü kira sözleşmesi hukuken geçerlidir; kira sözleşmesi kanunda öngörülmüş bir geçerlilik şekline bağlı değildir. Ancak “geçerli olmak” ile “ispat edilebilmek” farklı şeylerdir. Yazılı bir metin bulunmadığında kira ilişkisinin varlığı, kira bedelinin miktarı, artış şartı, ödeme günü ve sözleşmenin süresi tartışmalı hâle gelir; bu tartışmaların her biri farklı bir hukuki sonuç doğurur. Bu rehber, kira sözleşmesinin sözlü yapılıp yapılamayacağı sorusunun ötesine geçerek; sözlü sözleşmenin ispatını, senetle ispat kuralının kira ilişkisine etkisini, icra takibinde doğurduğu sonuçları, kira artışını ve süre rejimini yerleşik içtihatlar ışığında ele almaktadır.

Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli midir?

Geçerlidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesi için herhangi bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. TBK m.299’a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Tarafların kiralanan, kira bedeli ve kullanımın devri üzerinde anlaşmaları sözleşmenin kurulması için yeterlidir; bu anlaşma sözlü olarak da yapılabilir.

Kira ilişkisi, hiç konuşulmadan dahi kurulabilir. Taşınmazın fiilen teslim edilmesi ve karşılığında düzenli olarak bedel ödenmesi, tarafların iradelerini davranışlarıyla ortaya koydukları anlamına gelir. Uygulamada özellikle akraba ve tanıdıklar arasındaki kiralamalar, uzun yıllar önce kurulmuş ve sözleşmesi kaybolmuş ilişkiler ile küçük ölçekli işyeri kiraları bu şekilde yürütülür.

Buradaki asıl mesele, geçerlilik değil ispattır. Sözlü sözleşme, uyuşmazlık çıkmadığı sürece hiçbir sorun doğurmaz; uyuşmazlık çıktığı anda ise ispat edilemeyen her unsur, ispat yükü kimin üzerindeyse onun aleyhine sonuç doğurur.

Sözlü Kira Sözleşmesinin İspatı

İspat Yükü Kimdedir?

Yerleşik içtihada göre ispat yükü şu şekilde dağılır:

Kira bedeli, TBK m.299 anlamında sözleşmenin esaslı unsurudur (Yargıtay 3. HD 2019/393 K.). Bu nedenle miktar üzerindeki uyuşmazlık, doğrudan sonucu belirler. Kiraya veren aylık kiranın 20.000 TL olduğunu iddia eder, kiracı 12.000 TL olduğunu savunur ve kiraya veren iddiasını ispatlayamazsa, kiracının kabulünde olan miktar esas alınır.

Senetle İspat Zorunluluğu ve Parasal Sınır (HMK m.200)

Sözlü kira sözleşmesi tartışmasının teknik çekirdeği burasıdır ve çoğu içerikte atlanır. HMK m.200 uyarınca; bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri kanunda belirtilen parasal sınırı geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Bu sınırın üzerindeki bir hukuki işlem, kural olarak tanık beyanıyla ispat edilemez.

Uygulamada üç nokta belirleyicidir:

• Sınır her yıl güncellenir. HMK m.200’deki tutar, yeniden değerleme oranı uygulanarak yıllık olarak artırılır. 2026 yılı için uygulanacak tutar, Resmî Gazete’de yayımlanan güncel düzenlemeden teyit edilmelidir (2025 yılı için bu sınır 33.000 TL olarak uygulanmıştır; 2026 için yeniden değerleme sonrası 41.000 TL düzeyinde bir sınır telaffuz edilmektedir).
• İşlem tarihi esastır, dava tarihi değil. HMK’nın parasal sınırların artırılmasına ilişkin Ek 1. maddesi uyarınca, m.200 ve m.201’deki sınırların uygulanmasında hukuki işlemin yapıldığı tarihteki sınır dikkate alınır. Dolayısıyla 2019 yılında kurulan sözlü bir kira ilişkisi bakımından, 2026 sınırı değil, 2019 yılı sınırı esas alınır.
• Kira ilişkisinde değer, yıllık toplam üzerinden hesaplanır. Sözleşmenin değeri belirlenirken aylık bedel değil, kural olarak on iki aylık toplam tutar dikkate alınır. Bu, sınırın çok kolay aşılması sonucunu doğurur: aylık 15.000 TL’lik bir konut kirası, yıllık 180.000 TL değerindedir ve senetle ispat sınırının çok üzerindedir.

Tanıkla İspatın Mümkün Olduğu Hâller

Senetle ispat kuralı mutlak değildir. Sözlü kira sözleşmesi, aşağıdaki hâllerde tanık beyanıyla da ispat edilebilir:

Bu istisnalar arasında pratikte en işlevsel olanı delil başlangıcıdır. Banka üzerinden yapılan ve açıklamasına ilgili ayın yazıldığı kira ödemeleri, hem kira ilişkisinin hem de kira miktarının kuvvetli göstergesidir; bunlara tanık beyanı eklendiğinde sözlü sözleşme büyük ölçüde ortaya konabilir. Buna karşılık elden yapılan ve hiçbir kaydı bulunmayan ödemeler, sözlü kira ilişkisini ispat edilemez hâle getirir.

Uygulamada Kullanılan Deliller

• Banka dekontları ve hesap hareketleri: Düzenli, aynı gün ve aynı tutarda yapılan havaleler; açıklamada “kira” ibaresi.
• Elektrik, su, doğal gaz abonelikleri: Kiracı adına açılan abonelikler, taşınmazın kimin kullanımında olduğunu gösterir.
• Adres kayıt sistemi: Kiracının konut adresinde nüfusa kayıtlı olması.
• Yazışmalar: Mesajlaşma kayıtları, e-postalar. Bunların delil başlangıcı sayılabilmesi ve içeriklerinin doğrulanması bakımından, elde ediliş biçimi ve bütünlüğü önem taşır.
• Aidat ve site yönetimi kayıtları: Yönetim planına göre kiracı olarak kaydedilme.
• Tanık: Yukarıdaki istisnalardan biri varsa dinlenebilir.

Yazılı sözleşme bulunan ancak nüshalar çeliştiğinde de benzer bir ispat sorunu doğar: fotokopiyle ibraz edilen ve aslı sunulamayan bir sözleşme, karşı tarafça kabul edilmediğinde hükme esas alınamaz; bu durumda aslı ibraz edilen ve itiraz edilmeyen sözleşme geçerli kabul edilir (Yargıtay 3. HD 2017/17139 K.).

Sözlü Sözleşmeye Dayalı İcra Takibi, İtirazın Kaldırılması ve Tahliye

Sözlü kira sözleşmesinin en ağır pratik sonucu, icra ve tahliye aşamasında ortaya çıkar. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, İİK m.269 vd. uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi (örnek 13 ödeme emri) başlatabilir. Bu takipte, ödeme emrinin tebliğinden sonra kiracının tutumu belirleyicidir.

Kiracı Kira İlişkisini İnkâr Ederse Ne Olur?

İİK m.269/2 uyarınca borçlu, itirazında kira akdini ve varsa buna ait sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. Yani inkârın açık ve kesin olması gerekir.

Kiracı kira ilişkisini açık ve kesin biçimde inkâr ederse, icra mahkemesinin elinde inceleyebileceği bir belge kalmaz. İcra mahkemesi, dar yetkili bir mercidir ve kira ilişkisinin varlığını tanık dinleyerek araştıramaz. Bu durumda kiraya verenin izlemesi gereken yol, genel mahkemede (sulh hukuk mahkemesi) kira ilişkisinin tespiti ve tahliye talepli dava açmaktır. Sözlü sözleşmenin en somut bedeli budur: hızlı ve ucuz olan icra yolu fiilen kapanır, süreç aylara yayılan bir yargılamaya döner.

Kiracı İnkâr Etmez, Yalnızca Borca İtiraz Ederse

Kiracı sözleşmeyi inkâr etmeyip yalnızca “borcum yok, ödedim” şeklinde itiraz ederse, kira ilişkisi ve kira miktarı kesinleşmiş sayılır. Bu hâlde kiracı, ödeme savunmasını İİK m.269/c’de sayılan nitelikli belgelerle — noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya imzası onaylanmış ya da alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belgeyle — ispat etmek zorundadır.

İcra mahkemesinin inceleme sırası da içtihatla netleştirilmiştir: mahkeme önce takip talebinin, ardından ödeme emrinin kanuna uygunluğunu (özellikle otuz günlük ödeme süresi ve tahliye ihtarı içerip içermediğini) denetler; ardından itiraz edilip edilmediğine ve ödeme yapılıp yapılmadığına bakar (Yargıtay HGK 2021/1707 K.). Sözlü sözleşmede bu zincirin ilk halkası olan “kira ilişkisi” kırıldığında, sonraki halkalar hiç incelenemez.

Sözlü Kira Sözleşmesinde Kira Artışı Nasıl Yapılır?

Bu, sözlü kira sözleşmesinin en çok maddi sonuç doğuran boyutudur. Kira artışı, ancak taraflar arasında artış şartı kararlaştırılmışsa kendiliğinden uygulanır. Sözlü sözleşmede artış şartının kararlaştırıldığını ispat etmek, yukarıda anlatılan senetle ispat kuralı nedeniyle fiilen çok güçtür. Yargıtay bu sonucu açıkça ortaya koymaktadır:

Bu karar, sözlü kira sözleşmesinin işleyişini şu şekilde belirler:

1. Artış şartı yok sayılır. Kiraya veren “her yıl TÜFE oranında artırılacağını konuşmuştuk” dese dahi, bunu ispat edemediğinde sözleşmede artış şartı bulunmadığı kabul edilir.
2. Kira kendiliğinden artmaz. Kiraya verenin tek taraflı olarak zam yapması hukuken sonuç doğurmaz; kiracı eski bedeli ödemeye devam edebilir.
3. Artış, yalnızca dava veya süresinde yazılı bildirimle sağlanır. TBK m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu davanın yeni kira dönemi için sonuç doğurabilmesi, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmasına ya da kiraya verenin bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş olmasına bağlıdır. Bu koşul sağlanmazsa tespit, o dönem için değil bir sonraki dönem için geçerli olur.
4. Tavan yine TÜFE’dir. Taraflar arasında artış konusunda anlaşma bulunmasa dahi, hâkim tarafından belirlenecek kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/2). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim, endeksle bağlı olmaksızın hakkaniyete göre bedeli belirler.

Yargıtay, süresinde bildirim yapılmadığında dahi mahkemenin davayı doğrudan reddetmeyip, davacıya bir sonraki dönem için tespit isteyip istemediğini sorması gerektiğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD 2018/9229 K.; 3. HD 2018/514 K.). Yani hak tümüyle kaybolmaz, bir dönem kayması yaşanır.

Sözlü Kira Sözleşmesinin Süre Bakımından Sonucu

Sözlü sözleşmelerde belirli bir süre kararlaştırıldığı çoğunlukla ispatlanamaz. Bu durumda sözleşme belirsiz süreli kabul edilir ve TBK m.347/2 rejimi uygulanır:

Bu rejimin sonuçları taraflar bakımından asimetriktir:

Fesih bildiriminin zamanlaması ayrıca önemlidir: sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m.328/son). Yukarıdaki kararda da, süresinde yapılmadığı düşünülen bildirimin bir sonraki fesih dönemi için geçerli sayılması gerektiği ve davanın süresinde açılmış olduğu kabul edilmiştir.

Bu tablo, yaygın bir yanılgıyı da düzeltir: sözlü kira ilişkisinde kiraya veren, “sözleşme yok, istediğim zaman çıkarırım” diyemez. Aksine, sözlü sözleşme kiraya vereni daha zayıf konuma sokar; çünkü belirli süreli sözleşmelerin sunduğu tahliye taahhüdü, süre sonu ve on yıllık uzama süresi mekanizmaları burada işlemez, kiraya veren on yıllık sürenin dolmasını beklemek zorunda kalır. Elbette temerrüt (TBK m.315), iki haklı ihtar, ihtiyaç ve akde aykırılık gibi tahliye sebepleri, şartları oluştuğunda burada da işletilebilir.

Kira Bedelinin Ödeme Zamanı ve Temerrüt

Sözlü sözleşmede ödeme gününün kararlaştırıldığı da çoğu zaman ispatlanamaz. Bu boşluğu TBK m.314 doldurur: kiracı, aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde öder. Yani kira, aksi ispatlanmadıkça ayın sonunda muaccel olur.

Bunun temerrüt bakımından doğrudan sonucu vardır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya en az otuz günlük bir süre vererek ve bu süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirerek temerrüt ihtarı çeker (TBK m.315). Muacceliyet tarihinin yanlış hesaplanması, ihtarın erken çekilmesine ve dolayısıyla haklı ihtarın oluşmamasına yol açar. Sözlü ilişkide bu risk, ödeme gününün belirsizliği nedeniyle belirgin şekilde artar.

Ayrıca kira borcu, borçlunun alacaklıya götürmesi gereken borçlardandır; paranın kiraya verene ulaştırılması kiracıya ait bir külfettir. Havale ücretinin kira bedelinden mahsup edilerek gönderilmesi, kiracının eksik ödeme yapmış sayılmasına yol açar (Yargıtay HGK 2021/1302 K.). Sözlü ilişkilerde ödemelerin banka üzerinden ve tam tutarla yapılması, hem ispat hem de temerrüt riski bakımından önemlidir.

Sözlü Olarak Kurulamayan Kayıtlar: Kefalet ve Tahliye Taahhüdü

Kira sözleşmesinin kendisi şekle bağlı olmasa da, kira ilişkisinin çevresindeki bazı hukuki işlemler kanunen yazılı şekle tabidir. Bu ayrım uygulamada sıklıkla gözden kaçar:

Bu tablo, sözlü kira ilişkisinin neden yalnızca kiracı bakımından değil, esasen kiraya veren bakımından riskli olduğunu gösterir: kiraya verenin elindeki tüm hızlı hukuki araçlar (kefalet, tahliye taahhüdü, artış hakkı) yazılı şekle bağlanmış durumdadır.

Sözlü Sözleşmenin Taraflar Açısından Riskleri

Görüldüğü üzere sözlü sözleşme, ödeme ve depozito ispatı dışındaki hemen her başlıkta kiraya verenin aleyhine işlemektedir. Kiracı bakımından tek ciddi risk, elden yapılan ödemelerin ve verilen depozitonun belgelenememesidir; bu risk, ödemelerin banka üzerinden yapılmasıyla büyük ölçüde ortadan kalkar.

Sözlü Sözleşme Nasıl Yazılı Hâle Getirilir?

Mevcut sözlü kira ilişkisi, yeni bir sözleşme kurmadan da yazılı hâle getirilebilir. Uygulamada iki yol izlenir:

• Tespit protokolü: Taraflar, mevcut kira ilişkisinin başlangıç tarihini, aylık kira bedelini, ödeme gününü, depozito tutarını ve demirbaşları tespit eden bir protokol imzalar. Bu belge yeni bir sözleşme değil, mevcut ilişkinin belgelenmesidir; on yıllık uzama süresi gibi hesapları etkilememesi için başlangıç tarihinin doğru yazılması önemlidir.
• Yeni kira sözleşmesi düzenlenmesi: Tarafların yeni bir metin imzalaması. Bu yolun önemli bir sonucu vardır: yeni bir sözleşme yapılması, TBK m.347’deki on yıllık uzama süresini yeniden başlatabilir. Kiracı bakımından bu bir avantaj, kiraya veren bakımından tahliye imkânının ertelenmesi anlamına gelir. Bu nedenle “eski ilişkinin tespiti” ile “yeni sözleşme kurulması” arasındaki tercih bilinçli yapılmalıdır.

Her iki hâlde de metne; artış oranının tek ve tanımlı bir endekse (TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı) bağlanması, ödeme gününün ve IBAN’ın yazılması, depozito tutarının ve demirbaş listesinin eklenmesi önerilir. Sözleşmeyi yazılı hâle getirirken hangi maddelerin bulunması gerektiği için konut kira sözleşmesi örneği rehberinden, uygulanacak artış oranının hesabı için kira artış oranı hesaplama rehberinden yararlanılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular