Sözlü Kira Sözleşmesi (2026)
Sözlü kira sözleşmesi geçerli mi? Bu soru, her gün onlarca kiracı ve ev sahibi tarafından sorulmaktadır. Kısa yanıt: evet, geçerlidir. Ancak asıl risk geçerlilik değil ispat sorunudur. Uyuşmazlık çıktığında sözlü anlaşmanın varlığını ve içeriğini kanıtlamak neredeyse imkansız hale gelebilir. Bu rehberde; sözlü kira sözleşmesinin hukuki dayanağını, ispat güçlüklerini, yazılı sözleşmenin sağladığı korumaları ve pratikte yapılan kritik hataları Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz.
1. Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli Mi? Yasal Dayanak
Türk hukukunda kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları — yazılı olmaksızın, sözle ya da zımni davranışlarla dahi — geçerli bir kira ilişkisi doğurmaya yeterlidir. Bu ilke, TBK m. 299 ile m. 12’nin birlikte değerlendirilmesinden çıkar: Kanun aksini öngörmedikçe sözleşmeler şekilden bağımsız olarak kurulabilir.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarını düzenleyen TBK m. 339–354 de bu kurala istisna getirmez. Dolayısıyla;
- Sözlü anlaşmayla kiralanan bir konut için de 1 yıllık uzama kuralı işler.
- Sözlü sözleşme varken de kiracı, yasal tahliye sebeplerine karşı aynı korumadan yararlanır.
- Sözlü belirlenen kira bedelinin TÜFE sınırını aşan artışı talep edilemez.
2. Sözlü Sözleşmede İspat Sorunu
Taraflar arasında uyuşmazlık çıktığında hakim, tarafların hangi bedelde, hangi süreyle ve hangi koşullarda anlaştığını belirlemeye çalışır. Sözlü sözleşmede bu unsurların hiçbiri belgeye dayandırılamıyorsa şu sonuçlar doğabilir:
| Uyuşmazlık Konusu | Sözlü Sözleşmede Risk | Yazılı Sözleşmede Durum |
|---|---|---|
| Kira bedeli miktarı | Taraflar farklı rakam ileri sürer hakim rayiç değere göre takdir eder | Sözleşmedeki rakam esas alınır |
| Kira artış oranı | Kiraya veren keyfi artış talep edebilir kiracı itiraz güçlüğü yaşar | Yazılı oran veya yasal TÜFE sınırı uygulanır |
| Depozito tutarı ve iade şartı | Alındığının ve miktarının ispatı güçtür | Sözleşmedeki tutar ve koşullar bağlayıcıdır |
| Kira süresi | Belirsiz süreli varsayılır | Belirlenen süre uygulanır |
| Demirbaş durumu | Teslim anındaki hasar tartışmalı kalır | Teslim tutanağıyla belgelenir |
| Alt kiralama izni | İzin verilip verilmediği ispat edilemez | Yasak veya izin açıkça düzenlenir |
3. Kira İlişkisini İspatlayan Deliller
Yazılı sözleşme bulunmasa da kira ilişkisinin varlığı bazı delillerle ispat edilebilir. Ancak bu deliller genellikle kira bedelinin tam miktarı, artış oranı veya depozito koşulları gibi içerik unsurlarını kanıtlamaz yalnızca ilişkinin var olduğunu ortaya koyar.
Her ay düzenli olarak “kira bedeli” açıklamasıyla yapılan ödemeler, hem ilişkinin hem de miktarın en güçlü delilidir.
Delil
Kiracı adına düzenlenmiş elektrik, su, doğalgaz ve internet faturaları; adres ve kullanım süresini ispat eder.
Delil
Nüfus müdürlüğündeki resmi ikamet adresi, kiracının o mülkte yaşadığını belgeler.
Delil
WhatsApp, SMS veya e-posta yoluyla kira tutarı, ödeme tarihi veya tahliye konusunda yapılan yazışmalar.
Delil
Komşular, aile üyeleri veya işlem sırasında hazır bulunan kişilerin beyanları.
Delil
Elden yapılan ödemelerde imzalı ve tarihli makbuz alınmışsa delil değeri taşır; ancak uygulamada nadiren düzenlenir.
Delil
4. Sözlü ve Yazılı Sözleşme Arasındaki Farklar
- Kira bedeli tartışmaya açık
- Artış oranı belirsiz
- Depozito tutarı ispat edilemez
- Demirbaş durumu kayıt dışı
- Tahliye taahhüdü alınamaz
- Kefil şartları düzenlenemez
- Uyuşmazlıkta zayıf konum
- İcra takibi başlatmak güçtür
- Kira bedeli sabit ve belgelenmiş
- Artış oranı hukuki güvence altında
- Depozito tutarı ve koşulları net
- Teslim tutanağı düzenlenebilir
- Tahliye taahhüdü eklenebilir
- Kefil hükümleri geçerli biçimde yazılır
- Uyuşmazlıkta güçlü ispat
- İlamsız icra takibi açılabilir
| Konu | Sözlü Sözleşme | Yazılı Sözleşme |
|---|---|---|
| Hukuki geçerlilik | ✓ Geçerlidir | ✓ Geçerlidir |
| Yasal koruma (TBK 339–354) | ✓ Tam koruma | ✓ Tam koruma |
| Kira miktarı ispatı | ✗ Güç | ✓ Kolay |
| İcra takibi başlatma | ✗ Dava yolu gerekir | ✓ İlamsız icra mümkün |
| Tahliye taahhüdü | ✗ Eklenemez | ✓ Ayrıca düzenlenebilir |
| Depozito güvencesi | ✗ Zayıf | ✓ Belgelenmiş |
| Damga vergisi | Yok | Koşullu istisna / binde 1,89 |
5. Sözlü Sözleşmede Kiracı ve Kiraya Verenin Hakları
Kiracının Hakları (Sözlü Sözleşmede de Geçerli)
- Sözleşme süresinin bitiminde tek taraflı tahliye edilememe hakkı (TBK m. 347)
- Kira artışının TÜFE 12 aylık ortalamasını aşan kısmına itiraz hakkı (TBK m. 344)
- Depozitonun yasal faizi ile iadesi hakkı (TBK m. 342)
- Tahliye davası açılmadan 30 günlük ödeme süresi talep etme hakkı (TBK m. 315)
- Önemli ayıpların giderilmesini talep hakkı (TBK m. 305)
Kiraya Verenin Hakları (Sözlü Sözleşmede Güçleşen)
- Kira borcunun ödenmemesi halinde icra takibi — ancak sözlü sözleşmede itiraz halinde önce dava yoluyla tespit gerekmektedir
- Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye — sözlü taahhüt hukuken geçersizdir, yazılı olmak zorundadır
- Kira bedelinin belirlenmemiş olması durumunda hâkimin rayiç değer üzerinden belirlemesini bekleme zorunluluğu
6. Sözlü Sözleşmenin Pratik Riskleri
Kiracı Açısından Riskler
- Keyfi kira artışı: Yazılı sözleşme olmadığında kiraya veren, yasal sınırın üzerinde artış talep edebilir kiracı bunu ispat edemez.
- Depozito iadesi sorunu: Depozitonun alındığı, miktarı ve iade koşulları tartışmaya açık kalır.
- Demirbaş uyuşmazlıkları: Teslim anındaki hasar kayıt altına alınmadığından çıkışta kiraya veren her hasarı kiracıya yükleyebilir.
- Ani tahliye baskısı: Kiraya veren hukuki süreçten habersiz kiracıyı fiilen tahliyeye zorlayabilir.
Kiraya Veren Açısından Riskler
- Kira alacağının tahsili: Doğrudan icra takibi yapılamaz mahkeme kararı gerekir.
- Tahliye güçlüğü: Tahliye taahhüdü yazılı olmak zorunda olduğundan sözlü taahhüt hüküm doğurmaz.
- Kira miktarı belirsizliği: Kiracı farklı bir bedel öne sürerse rayiç değer araştırması yapılır.
- Hasar tazminatı: Teslim tutanağı yoksa kiralananın zarar gördüğünü ispat etmek güçtür.
Avukat Yorumu
“Uygulamada en çok karşılaştığım uyuşmazlık türlerinden biri, yıllarca süren sözlü kira ilişkilerinde çıkan anlaşmazlıklardır. Taraflar genellikle birbirini tanıdığı için yazılı sözleşme yapmayı ihmal eder. Ne var ki ilişki bozulduğunda ‘ne kadar ödedim, ne kadar depozito verdim, hangi demirbaşlar vardı’ gibi temel sorulara yanıt vermek neredeyse imkânsız hâle gelir. Yazılı sözleşme düzenlemek, karşılıklı güvensizlik değil karşılıklı güvencedir.”
İstanbul Kira Avukatı · eneskaplan.av.tr
7. Yazılı Kira Sözleşmesinin Önemi
Yazılı sözleşme, yalnızca bir ispat aracı değildir. Aynı zamanda tarafların hak ve yükümlülüklerini baştan netleştiren, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların büyük bölümünü daha doğmadan önleyen bir hukuki güvence belgesidir.
Yazılı Sözleşmenin Sağladığı Ek Güvenceler
| Güvence | Açıklama | Sözlü Sözleşmede Mümkün mü? |
|---|---|---|
| Tahliye taahhüdü | Kiracının belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmesi | ✗ Hayır — yazılı zorunludur (TBK m. 352) |
| İlamsız icra takibi | Kira alacağı için mahkeme kararı olmaksızın icra başlatılabilmesi | ✗ Hayır — belge gerekir |
| Kefalet hükümleri | Geçerli kefalet için el yazılı tutar ve tarih zorunludur | ✗ Hayır — sözlü kefalet geçersizdir |
| Teslim tutanağı | Demirbaşlar ve hasar durumunun kayıt altına alınması | ✗ Hayır — sözlü sözleşmeyle bağdaşmaz |
| Artış oranı belgesi | Yasal oranı aşmayan artışın önceden belirlenmesi | ✗ Hayır — tartışmaya açık kalır |
Yazılı Sözleşme Noterde Mi Yapılmalı?
Hayır. Yazılı kira sözleşmesinin geçerli olması için noter onayı gerekmez adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak taraflardan birinin ileride imzaya itiraz etmesi ihtimaline karşı imzaların noter huzurunda onaylatılması ispat gücünü önemli ölçüde artırır. Özellikle yüksek kira bedelli ve uzun süreli kiralarda bu yol tercih edilmelidir.
8. Emsal Yargıtay Kararları
Aşağıdaki kararlar, sözlü kira ilişkilerinde mahkemelerin nasıl bir yaklaşım benimsediğini ortaya koymaktadır.
Sözlü Kira Sözleşmesinde İspat Yükü
Kural olarak kira sözleşmesi şekle bağlı değildir. Sözlü olarak yapılabileceği gibi yazılı olarak da yapılabilir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kira ilişkisi ve kira miktarının kiraya veren, ödeme savunmasının ise kiracı tarafından ispatlanması gerekir.
Sözlü Kira Sözleşmesinde Kira Tespit Davası
Olayımıza gelince; Taraflar arasında 2001 yılına dayalı, sözlü kira sözleşmesi bulunduğuna ve aylık kira bedelinin 01/06/2014 tarihine kadar 800 TL , bu tarihten sonra ise 900 TL olarak ödendiğine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme sözlü olduğundan, kiracılık süreci içinde kira parasının artırılacağı davacı tarafından kanıtlanamamıştır. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği her iki tarafın da kabulünde olan 01/06/2014 tarihi için kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 11/12/2014 tarihinde açılan dava ile 01/06/2014 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Ancak yargılama sırasında yeni dönemin (01/06/2015) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2015-2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
Sözlü Kira Sözleşmesinde Dava Açma Süresi
Davacı 24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK’ nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi sebebiyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’ nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. TBK’ nun 347/2. maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Davacı tarafından davalıya gönderilen 05.01.2015 tarihli ihtarı davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 23.10.2015 tarihinde açılmıştır. TBK’ nun 328/son maddesinde; “Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar TBK’ nun 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
9. Sık Sorulan Sorular
Sözlü kira sözleşmesi hukuken geçerli midir?
Evet. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekil şartı öngörmez. Tarafların karşılıklı irade uyuşması yeterlidir. Ancak asıl risk, uyuşmazlık çıktığında sözleşmenin içeriğini — kira bedeli, artış oranı, depozito tutarı — ispat edememektir.
Yazılı sözleşmem yoksa ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Kira ilişkisinin varlığı ispat edilebildiği sürece (banka transferleri, faturalar, ikametgâh kaydı) kiraya veren sizi yasal tahliye sebeplerine dayanmadan çıkaramaz. TBK’nın kiracıyı koruyan hükümleri yazılı sözleşme şartına bağlı değildir.
Sözlü sözleşmede kira artışı nasıl uygulanır?
Artış oranı yazılı olarak belirlenmemişse yasal üst sınır olan TÜFE 12 aylık ortalama esas alınır. Kiraya veren bu oranı aşan bir artış talep ederse kiracı itiraz etme hakkına sahiptir. Sorun, kiracının hangi oranın uygulanacağını önceden bilememesi ve müzakerenin belgesiz yürütülmesidir.
Sözlü sözleşmede depozito verdiğimi nasıl ispat ederim?
İspat etmek çok güçtür. Banka yoluyla yatırılmışsa dekont kesin delildir. Elden verildiyse imzalı ve tarihli makbuz alınmamışsa — ki çoğu zaman alınmaz — tanık ifadesi veya mesajlaşma kayıtlarına başvurulabilir. Bu nedenle depozito her zaman banka kanalıyla yatırılmalı ve ayrıca bir tutanak düzenlenmelidir.
Sözlü kira sözleşmesinde icra takibi açılabilir mi?
Kiraya veren, sözlü sözleşmede doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilir ancak kiracı borca itiraz ettiğinde kiraya veren önce mahkemede kira ilişkisini ve alacağını ispat etmek zorundadır. Bu süreç aylarca sürebilir.
Mevcut sözlü sözleşmemi sonradan yazılı hale getirebilir miyim?
Evet. Tarafların mutabakatıyla her zaman yazılı sözleşme düzenlenebilir. Bu, mevcut kira ilişkisini bozmaz aksine güvence altına alır. Yazılı sözleşmede mevcut kira bedeli, başlangıç tarihi ve diğer koşullar da belgelenmiş olur.
WhatsApp mesajları sözlü sözleşmede delil sayılır mı?
Kira ilişkisinin varlığını ve bazı koşullarını ispat etmek için destekleyici delil niteliği taşıyabilir. Özellikle kira bedelini, ödeme tarihini veya depozito miktarını içeren mesajlar mahkemede değerlendirilebilir. Ancak tek başına kesin delil sayılmaz diğer delillerle desteklenmesi gerekir.
Sözlü sözleşmede kira süresi ne kadardır?
Süre belirlenmemişse sözleşme “belirsiz süreli” sayılır. TBK m. 328 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih, yasal fesih bildirim sürelerine uyularak yapılabilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu fesih hakkı da TBK’nın emredici kuralları çerçevesinde sınırlıdır.
Sözlü Sözleşmenizi Yazılı Hale Getirin, Haklarınızı Güvence Altına Alın
Mevcut kira ilişkinizi yazılı sözleşmeyle düzenlemek, kira uyuşmazlığında hukuki destek almak veya depozitonuzu geri almak için İstanbul kira avukatı olarak yanınızdayız.
Bu sözlü kira sözleşmesi içeriği İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: 20 Mayıs 2026
- Durum: ✓ Güncel Mevzuata Uygun Sözlü Kira Sözleşmesi İçeriği
- Kaynaklar: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Yargıtay 3. HD ve 6. HD Kararları, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları.
