Birden Fazla Kira Sözleşmesi Yapılabilir Mi? (2026)
Birden fazla kira sözleşmesi yapılabilir mi? Bu soru; hem mülk sahipleri hem de kiracılar arasında sıkça gündeme gelmektedir. Özellikle stopajı düşük ödemek ya da kira gelirini gizlemek amacıyla düzenlenen çifte kira sözleşmesi uygulaması, Türkiye’de yaygın ancak son derece riskli bir pratiktir. Vergi hukuku açısından ağır cezalar, kira hukuku açısından ise ciddi ispat sorunları doğuran bu durumu; Birden fazla kira sözleşmesinin geçerliliği, Birden fazla kira sözleşmesi kira tespit davası ve TBK hükümleri, Gelir Vergisi Kanunu ve güncel Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz.
1. Birden Fazla Kira Sözleşmesi Hukuken Mümkün Mü?
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin geçerliliği için herhangi bir şekil şartı öngörmez. Bu nedenle teorik olarak aynı kiralanan için, aynı dönem ve taraflar arasında birden fazla sözleşme yapılabilir. Ancak bu durum uygulamada üç temel biçimde karşımıza çıkar:
Taraflar önceki sözleşmeyi feshetmeden yeni bir sözleşme yapar. Genellikle kira artışı veya koşul değişikliği nedeniyle gerçekleşir. Bu durumda sonraki sözleşme öncekinin yerini alır.
Gerçek kira bedeli yüksek olmasına karşın, vergi ya da stopaj avantajı sağlamak için düşük bedelili ikinci bir sözleşme düzenlenir. Bu durum muvazaa ve vergi kaçakçılığı kapsamında değerlendirilir.
Kiraya veren, aynı taşınmazı aynı dönem için birden fazla kişiye kiralar. Bu durumda fiilen taşınmazı kullanan kiracı hukuki korumadan yararlanır; diğerleri tazminat davası açabilir.
Taraflar asıl sözleşmeye ek olarak bazı özel koşulları düzenleyen ayrı bir protokol imzalar. Bu, birden fazla sözleşme değil bütünleyici ek sözleşmedir ve tamamen geçerlidir.
2. Çifte Kira Sözleşmesi Neden Yapılır?
Uygulamada çifte kira sözleşmesi düzenlenmesinin temel nedenleri şunlardır:
Stopajı Düşük Göstermek
İşyeri kiralarında kiracı, ödediği kira üzerinden %20 stopaj kesip vergi dairesine yatırmak zorundadır. Bu yükümlülükten kısmen kaçınmak için kiraya veren ve kiracı, gerçek kira bedelinden düşük miktarı gösteren resmi bir sözleşme imzalar; aralarındaki farkı nakit olarak kapatırlar.
Kira Geliri Vergisini Gizlemek
Kiraya veren, yüksek kira geliri nedeniyle ödeyeceği gelir vergisini azaltmak amacıyla gerçek bedelden düşük görünen bir sözleşme düzenler. Aradaki fark nakit elden ödenir ve beyan edilmez.
Sosyal Yardım veya Burs Gelir Tespiti
Bazı durumlarda kiracı veya kiraya veren, gelir tespiti yapılacak başvurularda (burs, sosyal yardım, kredi vb.) düşük kira görünsün diye resmi sözleşmeyi düşük bedelle düzenler.
Birden Fazla Kira Sözleşmesiyle Kira Tespit Davasından Kaçınmak
Kiraya veren, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelini etkilemek amacıyla düşük bedel gösterir resmi sözleşme düzenleyip gerçek bedeli ayrı bir anlaşmayla tahsil edebilir. Bu strateji Yargıtay tarafından muvazaa kapsamında değerlendirilmektedir.
3. Hangi Sözleşme Geçerli Sayılır?
İki sözleşme arasında çelişki olduğunda mahkeme, tarafların gerçek iradesini araştırır. Bu araştırmada dikkate alınan deliller:
- Banka hesap hareketleri (gerçekte ne kadar ödendiği)
- Kiracının beyanları ve yazışmaları
- Piyasa rayiç bedeli (emsaller)
- Tanık ifadeleri
- Vergi dairesi kayıtları ve stopaj bildirimleri
- Taraflar arasındaki mesaj ve e-posta yazışmaları
Gerçek irade ile örtüşmeyen, görünürde düzenlenen sözleşme TBK m. 19 kapsamında geçersiz sayılır. Düşük bedel resmi sözleşme bu kategoridedir.
Tarafların gerçek iradesini yansıtan ama gizlenen sözleşme veya anlaşma, kendi koşullarını sağlıyorsa geçerli sayılabilir.
Uyuşmazlık çıktığında hâkim, gerçek kira bedelini tüm delilleri değerlendirerek re’sen tespit eder; tarafların dayandığı sözleşmeyle bağlı kalmaz.
Kira Tespit Davasında Hangi Sözleşme Esas Alınır?
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre birden fazla sözleşme varken açılan kira tespit davasında mahkeme, gerçek kira bedelini yansıtan sözleşmeyi esas alır. Kiraya verenin “biz düşük bedel sözleşmeyi imzaladık, o zaman o geçerlidir” savunması kabul görmez; banka hareketleri ve diğer deliller gerçek bedeli ortaya koyar.
4. Birden Fazla Sözleşmede Kira Tespit Davası
Birden fazla kira sözleşmesinin bulunduğu durumlarda kira tespit davası açılması özellikle karmaşık sonuçlar doğurabilir. Mahkeme hangi sözleşmeyi esas alacağını belirlerken fiilen uygulanan kira koşullarını araştırır.
Kiracının Açtığı Kira Tespit Davası
Kiracı, resmi sözleşmedeki yüksek bedelin indirilmesini talep ettiğinde kiraya veren düşük bedel ikinci sözleşmeyi delil olarak sunamaz; zira bu sözleşme muvazaa iddiasını güçlendirir. Mahkeme gerçek piyasa rayicini araştırarak karar verir.
Kiraya Verenin Açtığı Kira Tespit Davası
Kiraya veren, düşük bedel resmi sözleşmeye dayanarak tespit davası açtığında mahkeme yalnızca resmi sözleşmeyle sınırlı kalmaz. Kiracının gerçekte daha yüksek bedel ödediği banka kayıtlarıyla ortaya çıkarsa, mahkeme bu gerçek bedeli esas alabilir.
5. Stopajı Düşürmek İçin İkinci Sözleşme: Vergi Riski
Stopaj Yükümlülüğü Nedir?
İşyeri kiralarında kiracı (kurumlar veya gelir vergisi mükellefleri), ödediği kira bedeli üzerinden %20 stopaj kesip muhtasar beyanname ile vergi dairesine bildirmek zorundadır (GVK m. 94/5-a). Bu yükümlülükten kaçınmak amacıyla gerçek bedelden düşük sözleşme düzenlenmesi vergi kaçakçılığı olarak değerlendirilir.
Vergi İdaresinin Tespiti Nasıl Gerçekleşir?
- Banka hesap hareketlerinin incelenmesi (gerçek ödeme miktarı)
- Emsal kira araştırması (aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri)
- Kiracının muhasebe kayıtlarında görünen kira gideri
- İhbar ve şikâyet
- Çapraz vergi incelemesi (kiracının beyanı ile kiraya verenin beyanının karşılaştırılması)
6. Vergi Kaçırmaya Yönelik Çifte Sözleşmenin Yaptırımları
Ziyaa uğratılan verginin %50’si ile %100’ü arasında değişen idari para cezası (VUK m. 344). Kasıtlı vergi kaçırma hâlinde 3 kat uygulanır.
Ödenmesi gereken verginin başlangıç tarihinden itibaren aylık gecikme zammı uygulanır. Uzun süre geçmişse toplamda vergi miktarını aşabilir.
Sahte belge düzenleme veya kullanma kapsamında değerlendirildiğinde VUK m. 359 uyarınca 18 aydan 5 yıla kadar hapis cezası uygulanabilir.
Vergi idaresi emsal kira bedelini esas alarak geçmişe dönük (5 yıla kadar) tarhiyat yapabilir. Hem kiraya veren hem de kiracı muhatap olabilir.
Kiracı da Sorumlu Mudur?
Evet. Stopaj yükümlüsü olarak kiracı, gerçek kira bedeli üzerinden stopaj kesip yatırmak zorundadır. Düşük gösterilen sözleşmeye dayanarak eksik stopaj yatıran kiracı, vergi ziyaı cezasına muhatap olabilir. “Kiraya veren böyle istedi” savunması vergi hukuku açısından geçerli değildir.
Avukat Yorumu
“Stopajı düşürmek amacıyla çifte sözleşme yapan tarafların çoğu, ilerleyen süreçte ya kira tespit davasında ya da vergi incelemesinde bu uygulamanın bedelini ağır biçimde ödemektedir. Başlangıçta kazanılan vergi avantajı; ceza, faiz ve yargılama maliyetiyle kıyaslandığında çoğu zaman son derece küçük kalmaktadır. Üstelik kira hukukundaki uyuşmazlıklarda muvazaalı sözleşme, tarafın kendi aleyhine delil hâline gelebilmektedir.”
7. Kiracının Hakları: Gerçek Kira Bedeli Hangisi?
Kiracı Düşük Bedel Resmi Sözleşmeden Yararlanabilir Mi?
Kira tespit davası açıldığında kiracı, düşük bedel resmi sözleşmeyi kendi lehine kullanmak isteyebilir. Ancak Yargıtay bu yaklaşımı genel olarak kabul etmemektedir. Zira:
- Kiracı, gerçekte daha yüksek bedel ödemiş ve bunu banka kayıtları ortaya koymaktadır.
- Muvazaa iddiası kabul edilirse düşük bedel sözleşme geçersiz sayılır.
- Mahkeme fiilen uygulanan bedeli esas alarak kira tespiti yapar.
Kiraya Veren Sözleşmedeki Yüksek Bedeli Talep Edebilir Mi?
Eğer resmi sözleşme yüksek bedeli, ikinci gizli sözleşme düşük bedeli gösteriyorsa kiraya veren resmi sözleşmedeki yüksek bedeli talep edebilir. Ancak kiracı, gerçekte daha düşük bedel üzerinden anlaşıldığını ispat ettiği takdirde mahkeme gerçek bedeli uygular.
| Durum | Kiraya Verenin Durumu | Kiracının Durumu |
|---|---|---|
| Resmi sözleşme düşük, gerçek ödeme yüksek | Vergi riski taşır; kira tespitinde gerçek bedel esas alınır | Fazla ödediği tutarı geri isteyebilir; stopaj sorumluluğu doğar |
| Resmi sözleşme yüksek, gerçek ödeme düşük | Resmi bedeli talep etme hakkı doğabilir; ancak muvazaa ispat edilirse geçersiz | Gerçek anlaşmayı ispat ederse düşük bedel esas alınır |
| İki sözleşme arasında uyuşmazlık | Mahkeme tarafların gerçek iradesini araştırır | Banka kayıtları ve yazışmalar belirleyici delil niteliği taşır |
8. Emsal Yargıtay Kararları
İkinci Sözleşme Savunması
Kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesi yönünde takiplerde kiraya veren tarafından sunulan kira sözleşmesinde imzaya itiraz edilmediği takdirde söz konusu kira sözleşmesi takipte ve devamı niteliğindeki icranın kaldırılması davasında esas alınır. Kural olarak imzası inkâr edilmeyen sözleşmeye karşı davalının ikinci bir sözleşme savunması icra mahkemesinde mümkün değildir. Davalı kiracı ancak sulh hukuk mahkemesinde açacağı menfi tespit davasında bu itirazını ileri sürebilecektir.
Vergi Dairesine Verilen Muvazaalı Kira Sözleşmesi
Dava dosyasında davacı ile M. A. arasında düzenlenmiş 9.10.2006 başlangıç tarihli 3 yıl süreli, aylık 600 YTL bedelli ve 10.10.2006 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli, aylık 175 YTL bedelli iki kira sözleşmesi bulunup T. A. bu sözleşmelerde ortak zincirleme kefil ve borçludur. Davalı tarafından sunulan ve daha sonra düzenlenen 10.10.2006 başlangıç tarihli sözleşmenin vergi dairesine sunulduğu da anlaşılmaktadır. Bu durumda sonradan düzenlenen düşük bedelli sözleşmenin vergi dairesine ibraz için düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlenen davacının sunduğu 9.10.2006 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca uyuşmazlığın çözümü gerekirken yazılı gerekçeyle davalının sunduğu sözleşmeye değer verilerek hüküm kurulması doğru görülmemiş; hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
Aynı Tarihli İki Kira Sözleşmesinden Bedeli Yüksek Olan Geçerlidir
Taraflar arasında aynı taşınmaz için düzenlenmiş 01.06.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli, aylık 3.500 TL bedelli ve aylık 5.250 TL bedelli iki ayrı kira sözleşmesi bulunduğu ve sözleşmelerdeki imzaların taraflara ait olduğu uyuşmazlık konusu değildir. Davalı, vergi ödemesi nedeniyle düşük bedelli sözleşmenin imzalandığını iddia etmektedir. Davacı-kiracının yüksek bedelli kira sözleşmesini imzalaması için geçerli bir nedeni olmadığı gözetildiğinde düşük bedelli sözleşmenin vergi dairesine ibraz için düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlendiği anlaşılan 5.250 TL bedelli kira sözleşmesi hükümleri uyarınca uyuşmazlığın çözümü gerekirken yazılı gerekçeyle 3.500 TL bedelli sözleşmeye değer verilerek hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
9. Sık Sorulan Sorular
Aynı taşınmaz için iki kira sözleşmesi yapılabilir mi?
Hukuken mümkündür ancak hangi sözleşmenin geçerli sayılacağı tarafların gerçek iradesine ve fiilen uygulanan koşullara göre belirlenir. Vergi kaçırmak ya da stopajı düşürmek amacıyla yapılan çifte sözleşme ise muvazaa kapsamında geçersiz sayılır ve ağır yaptırımlar doğurabilir.
Çift kira kontratı neden tehlikelidir?
İki temel risk söz konusudur. Birincisi hukuki risk: muvazaalı sözleşme geçersiz sayılır ve tarafın kendi aleyhine delil hâline gelebilir. İkincisi vergi riski: stopaj ve gelir vergisi açısından geçmişe dönük tarhiyat, vergi ziyaı cezası ve hatta hapis cezasıyla sonuçlanabilir.
Stopajı düşük ödemek için ikinci sözleşme yapılması suç mu?
Evet. Gerçek kira bedelinden düşük miktarı gösteren resmi sözleşme düzenleyerek stopaj yükümlülüğünden kaçınmak, VUK m. 344 kapsamında vergi ziyaı suçu oluşturur. Kasıtlı olduğunun tespiti hâlinde vergi ziyaı cezası 3 kat uygulanır; ayrıca VUK m. 359 kapsamında hapis cezası da gündeme gelebilir.
Birden fazla kira sözleşmesi varsa kira tespit davasında hangisi esas alınır?
Mahkeme, tarafların gerçek iradesini araştırır. Banka kayıtları, piyasa rayiç değeri ve diğer deliller birlikte değerlendirilerek gerçek kira bedeli tespit edilir. Düşük bedel resmi sözleşme mahkemeyi bağlamaz.
Kiracı düşük bedel resmi sözleşmeden yararlanabilir mi?
Genellikle yararlanamaz. Mahkeme, kiracının fiilen daha yüksek bedel ödediğini banka kayıtlarından tespit ederse düşük bedel sözleşmeyi muvazaalı sayar ve gerçek bedeli esas alır. Bu durum kiracı aleyhine de sonuçlanabilir.
Vergi idaresi çifte sözleşmeyi nasıl tespit eder?
Banka hesap hareketleri incelemesi, kiracının muhasebe kayıtlarındaki kira gideri, emsal kira araştırması ve çapraz beyan karşılaştırması başlıca tespit yöntemleridir. Kiraya verenin beyan ettiği gelir ile kiracının beyan ettiği gider arasında uyumsuzluk olması otomatik inceleme başlatılmasına yol açabilir.
Sonraki kira sözleşmesi öncekini otomatik olarak geçersiz kılar mı?
Genel kural olarak sonraki sözleşme öncekinin yerini alır; ancak önceki sözleşmenin açıkça feshedilmemesi belirsizlik yaratabilir. Tarafların yeni sözleşmeyle öncekini sona erdirme iradesini açıkça ortaya koymaları, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler.
Çifte sözleşmede kiracı da ceza alır mı?
Evet. Stopaj yükümlüsü olan kiracı, gerçek kira bedeli üzerinden stopaj kesip yatırmakla yükümlüdür. Kiraya verenin talebiyle düşük sözleşme düzenlenmesi kiracıyı bu yükümlülükten kurtarmaz. Eksik stopaj yatırılması hâlinde kiracı da vergi ziyaı cezasına muhatap olabilir.
Kira Sözleşmenizdeki Hukuki Riskleri Değerlendirin
Birden fazla sözleşme, muvazaa iddiası veya kira tespit davası konusunda hukuki destek almak için İstanbul kira avukatı olarak yanınızdayız.
Hukuki Denetim
Bu içerik İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: 21 Mayıs 2026
- Durum: ✓ Güncel Mevzuata Uygun
- Kaynaklar: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 19), 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu (m. 73, 94), 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu (m. 344, 359), Yargıtay 3. HD, 6. HD ve HGK Kararları.
