Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? 2026 Hesaplama Yöntemi
Kira artış hesaplama işlemi; mevcut kira bedeli ve o dönem için geçerli kira artış oranı olan TÜFE 12 aylık ortalama oranının bir araya getirilmesiyle yapılır. Formül basit olmakla birlikte hangi ayın TÜFE verisinin kullanılacağı, 5 yılı aşan ilişkilerde özel kurallar ve işyeri kiralarındaki farklılıklar pratikte sıkça karışıklığa yol açmaktadır. Bu rehberde farklı senaryolar için adım adım kira zammı hesaplama örnekleri sunulmaktadır.
1. Temel Formül
TBK m. 344 uyarınca konut kira artışı, TÜİK’in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır. Bu oranın üzerinde belirlenen artış geçersizdir; yasal oran uygulanır.
Yeni kira formülü: Yeni Kira = Mevcut Kira + Artış Tutarı
2. Doğru TÜFE Verisi Nasıl Bulunur?
- Güncel veri adresi: tuik.gov.tr → Tüketici Fiyat Endeksi → 12 aylık ortalama % değişim
- Kira yenileme ayı Eylül ise → Ağustos ayı TÜFE verisi
- Kira yenileme ayı Ocak ise → Aralık ayı TÜFE verisi
3. Senaryo Örnekleri
Senaryo A — Standart Konut Kirası Artışı
Senaryo B — Yüksek TÜFE Dönemi
Senaryo C — Sözleşmede Düşük Oran Yazılmış
Sözleşmede daha düşük oran yazılmışsa o oran uygulanır. TÜFE üst sınırdır; daha düşük sözleşme oranını geçersiz kılmaz.
Senaryo D — Sözleşmede Yüksek Oran Yazılmış (Kısmi Geçersizlik)
Sözleşmedeki oran TÜFE’yi aşıyorsa aşan kısım geçersizdir; yasal sınır olan TÜFE oranı uygulanır (TBK m. 344).
4. 5 Yılı Aşan Kira İlişkilerinde Hesaplama
5 yıllık eşik neden önemlidir? Uzun süreli kiralarda kira bedeli piyasa rayicinin çok gerisinde kalabilir. TBK m. 344/3 bu dengesizliği gidermek için hâkime geniş bir takdir yetkisi tanır. Hâkim belirleme yaparken şunları gözetir:
| Durum | Artış Üst Sınırı | Belirleyici Taraf |
|---|---|---|
| 5 yılı doldurmamış kira | TÜFE 12 aylık ort. | Taraflarca kararlaştırılır; taraflarca anlaşılamazsa yasal oran |
| 5 yılı doldurmuş kira (dava açılmamış) | TÜFE 12 aylık ort. | Aynı kural geçerli; ancak dava açma hakkı doğmuştur |
| 5 yılı doldurmuş kira (tespit davası) | TÜFE + emsal + hakkaniyet | Hâkim belirler; piyasa rayici de dikkate alınır |
5 Yıl Sonrası Örnek Hesaplama
5 yılı aşmış kiralamalarda kiraya veren tespit davası açarak rayiç bedele ulaşmayı talep edebilir. Mahkeme TÜFE ve emsal değeri dengeli biçimde değerlendirir.
5. İşyeri Kiralarında Hesaplama
Kiracı brüt kira üzerinden %20 stopaj kesip vergi dairesine yatırır; kiraya veren net tutarı alır. Stopaj yıllık beyannamede mahsup edilir.
6. Kira Artış Hesaplama Aracı
Kira artış oranınızı saniyeler içinde hesaplamak için aşağıdaki aracı kullanabilirsiniz. Araç ayrı bir sayfada açılır.
📈 Kira Artış Hesaplama Aracı
Mevcut kira bedelinizi ve TÜFE oranını girin; yeni kira bedelini, artış tutarını ve aylık/yıllık farkı anında görün.
Araç ayrı sayfada açılır — ücretsiz, kayıt gerektirmez
7. Sık Sorulan Sorular
Kira artış hesaplama için hangi TÜFE verisi kullanılır?
Kira yenileme tarihinden bir önceki aya ait TÜİK TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı kullanılır. Örneğin Eylül’de yenilenen kira için Ağustos ayı verisi, Ocak’ta yenilenen kira için Aralık verisi esas alınır. Güncel veri için tuik.gov.tr adresini ziyaret edin.
Sözleşmede yazılı oran mı, TÜFE mi uygulanır?
İkisinden düşük olan uygulanır, ancak üst sınır TÜFE’dir. Sözleşmedeki oran TÜFE’den düşükse sözleşme oranı; TÜFE’den yüksekse TÜFE oranı geçerlidir. TÜFE aşılamaz; daha düşük oran yazılabilir.
Ev sahibi kira artışını ay başında mı yapar?
Artış; sözleşmedeki kira yenileme tarihinde yapılır. Çoğunlukla sözleşmenin yıldönümüdür. Geç yapılan artışlar geriye dönük uygulanamaz; yalnızca bildirim tarihinden itibaren geçerli olur.
TÜFE’yi aşan artışa itiraz ederken kira ödemeyi kesebilir miyim?
Hayır. Kira ödemeyi tamamen kesmek temerrüde yol açar. Doğru yöntem; TÜFE oranında artırılmış kira bedelini ödemeye devam etmek, banka dekontuna “yasal TÜFE oranında artırılmış kira” yazmak ve kiraya verene noter ihtarnamesiyle itirazı bildirmektir.
İşyeri kira artışı nasıl hesaplanır?
Konut kira artışıyla aynı formül geçerlidir: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE% / 100). Fark, stopaj hesabında ortaya çıkar: işyeri kiracısı yeni brüt kira üzerinden %20 stopaj keserek net tutarı öder.
Kira Artışı Uyuşmazlığında Hukuki Destek Alın
Yasal sınırı aşan kira zammına itiraz, kira tespit davası veya kira artışının sözleşmeye eklenmesi için yanınızdayız.
Bu içerik İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: 04 Haziran 2026
- Durum: ✓ Güncel Mevzuata Uygun Kira Artış Oranı Hesaplama Makalesi
- Kaynaklar: 6098 Sayılı TBK (m. 344), TÜİK Verileri, Yargıtay 3. HD Kararları.
