Tevdi Mahalli Tayini Davası

Tevdi Mahalli Tayini Davası: Ev Sahibi Kirayı Almıyorsa Ne Yapılır?

Kira Hukuku · Güncelleme: Ekim 2026 · Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan

Tevdi mahalli tayini, alacaklı ödemeyi haklı bir sebep olmadan kabul etmediğinde borçlunun borcunu bırakacağı yerin sulh hukuk mahkemesince belirlenmesidir. Kira ilişkisinde bu kurum, ev sahibinin kirayı almaktan kaçındığı, IBAN’ını kapattığı ya da PTT havalesini iade ettiği hâllerde kiracının temerrüde düşmeden borcundan kurtulmasını sağlar. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 106-109. maddeleri ve 6100 sayılı HMK’nın çekişmesiz yargıya ilişkin 382. maddesidir. Bu rehberde tevdi mahalli tayini davasının şartlarını, sürecini, masraflarını, kanun yolunu ve tahliye sonrası anahtar teslimini, kiracı ile kiraya verenin bakış açılarını birlikte ele alıyoruz.

İçindekiler

1. Tevdi Mahalli Ne Demek?
2. Tevdi Mahalli Tayininin Hukuki Dayanağı
3. Ev Sahibinin Kirayı Almaktan İmtina Etmesi
   1. Uygulamada görülen imtina sebepleri
   2. IBAN kapatma ve iki haklı ihtar riski
4. Kiracının Temerrüdü ile Alacaklının Temerrüdü
5. Tevdi Mahalli Tayini Şartları
6. Tevdi Mahalli Tayini Davası Nasıl Açılır?
   1. Noter ihtarnamesiyle bildirim
   2. PTT konutta ödemeli havale
   3. Başvuru dilekçesinin içeriği
   4. Kararın uygulanması ve sonraki kiralar
7. Gerekli Belgeler
8. Görevli ve Yetkili Mahkeme
   1. Görevli mahkeme
   2. Yetkili mahkeme
9. Arabuluculuk Zorunlu mu?
10. Değişik İş mi, Dava mı?
11. Tevdi Mahalli Tayini Ne Kadar Sürer?
12. Harç, Masraflar ve Vekâlet Ücreti
    1. Karşı vekâlet ücreti
13. Karara İtiraz: İstinaf Yolu ve Süresi
14. Tahliye Sonrası Anahtar Teslimi ve Tevdi
15. Özel Durumlar: Yurt Dışındaki Ev Sahibi, Vefat, Yeni Malik
16. Kira Ödemelerinde Banka Zorunluluğu ve Tevdi
17. Kiraya Veren Açısından Tevdi Kararı
18. Yargı Kararlarında Tevdi ve Anahtar Teslimi
19. Neden Tevdi Mahalli Tayini Davasında Avukatla Çalışılır?
20. Sıkça Sorulan Sorular
21. Nişantaşı / Şişli Ofis Bilgisi

Tevdi Mahalli Ne Demek?

“Tevdi” bırakmak, emanet etmek; “mahal” ise yer anlamına gelir. Tevdi mahalli, borçlunun ödemeyi veya teslim edeceği şeyi bırakacağı ve bırakıldığı anda borcun ifa edilmiş sayılacağı yerdir. Tevdi mahalli tayini ise bu yerin hâkim tarafından belirlenmesidir. Hukuk dilinde “ödeme yeri belirlenmesi” veya “tevdi yeri tayini” ifadeleri de aynı işlem için kullanılır.

Kurum, borçluyu alacaklının iradesine mahkûm olmaktan kurtarmak için vardır. Bir borcu ödemek isteyen kişi, karşı tarafın ödemeyi almaması yüzünden borçlu ve temerrüde düşmüş duruma gelmemelidir. Kira ilişkisinde bu düşünce özellikle önemlidir; çünkü kiranın ödenmemesi, kiraya verene tahliye yolunu açan sonuçlar doğurabilir.

Tevdi mahalli tayini yalnızca kira bedeline özgü değildir. Teslim borcu bulunan her edimde, örneğin satılan malın teslimi veya kiralananın anahtarının iadesi gibi durumlarda da başvurulabilir. Ancak uygulamada en sık karşılaşılan örnek, ev sahibinin aylık kirayı kabul etmediği uyuşmazlıklardır. Bu nedenle rehberin ağırlık merkezi kira bedeli ve anahtar teslimidir.

Tevdi Mahalli Tayininin Hukuki Dayanağı

Konunun temel dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun “alacaklının temerrüdü” başlıklı hükümleridir. TBK m.106’ya göre kendisine edim gereği gibi önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabul etmez veya borçlunun ifası için yapması gereken hazırlık fiillerinden kaçınırsa temerrüde düşer. TBK m.107 ise bu durumda borçlunun, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabileceğini ve tevdi yerini ifa yerindeki hâkimin belirleyeceğini düzenler.

TBK m.108, tevdie elverişli olmayan veya bozulma tehlikesi bulunan şeylerin hâkim izniyle satılabileceğini; TBK m.109 ise alacaklı tevdi edilen şeyi kabul etmedikçe borçlunun onu geri alabileceğini öngörür. Geri alma hâlinde alacak, ferileriyle birlikte yeniden doğar. Bu nedenle tevdi edilen bedelin geri çekilmesi, kiracı açısından temerrüt riskini yeniden ortaya çıkarır.

Usul yönünden tevdi mahalli tayini, HMK m.382/2-d-3 uyarınca borçlar hukukuna ilişkin bir çekişmesiz yargı işidir. HMK m.383’e göre çekişmesiz yargı işlerinde görevli mahkeme, aksine düzenleme yoksa sulh hukuk mahkemesidir. HMK m.385 bu işlerde basit yargılama usulünün ve re’sen araştırma ilkesinin uygulanacağını belirtir. Kanun metinlerinin güncel hâline mevzuat.gov.tr üzerindeki Türk Borçlar Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu sayfalarından ulaşılabilir.

Ayrıca TBK m.187, alacağın kime ait olduğu çekişmeli olduğunda borçlunun ifadan kaçınabileceğini ve alacağın konusunu hâkimin belirlediği yere tevdi ederek borçtan kurtulacağını düzenler. Kiralanan satıldığında, ev sahibi vefat ettiğinde veya paydaşlar arasında kiranın kime ödeneceği tartışmalı olduğunda bu hüküm de devreye girebilir.

Ev Sahibinin Kirayı Almaktan İmtina Etmesi

İmtina, kaçınma demektir. Ev sahibinin kirayı almaktan imtina etmesi; elden ödemeyi reddetmesi, kayıtlı banka hesabını kapatması, IBAN vermemesi, PTT havalesini teslim almaması veya ödemeyi koşula bağlaması şeklinde ortaya çıkabilir. Bu davranışların ortak sonucu, kiracının kirayı ödemek istemesine rağmen ödeyememesidir.

Kiracı bu durumda ödemeyi bırakıp beklememelidir. Kira borcu “götürülecek borç” niteliğindedir; yani paranın kiraya verene ulaştırılması kiracının yükümlülüğüdür. Kiracının ödeme iradesini belgelememesi, ileride açılacak bir tahliye davasında “ödemedi” iddiasına karşı savunmasını zayıflatır. Doğru yol, ödeme teklifini ispatlanabilir biçimde yapmak ve ardından mahkemeden ödeme yeri belirlenmesini istemektir.

Uygulamada görülen imtina sebepleri

Kiraya verenin ödemeyi kabul etmemesinin arkasında çoğu zaman başka bir uyuşmazlık vardır. Artış oranına itiraz, yeni dönem kira bedelinde anlaşamama, satış veya kendi ihtiyacı için kiracının çıkmasını isteme ya da ilişkinin kişisel olarak bozulması sık görülen sebeplerdir. Bazen de kiraya veren yurt dışına taşınmış, hesabını kapatmış veya vefat etmiş olabilir; bu hâllerde ortada kasıtlı bir ret değil, fiilî bir imkânsızlık bulunur.

Kira bedeli konusunda uyuşmazlık varsa, tevdi tek başına sorunu çözmez. Kiracı kendi hesapladığı tutarı yatırırken kiraya veren daha yüksek bir bedel talep ediyorsa, bedelin belirlenmesi kira tespit davasıyla çözülür. Artışın doğru hesaplanması için kira artış oranı hesaplama rehberindeki kurallar da göz önünde tutulmalıdır; eksik tutar teklif edilirse alacaklı temerrüde düşmeyebilir.

IBAN kapatma ve iki haklı ihtar riski

Ev sahibinin hesabı kapatması bazen bilinçli bir stratejidir. Kira süresinde ödenmezse kiraya veren TBK m.315 uyarınca kiracıya yazılı süre vererek (konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün) fesih ve tahliye yoluna gidebilir. Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olunması da TBK m.352/2 kapsamında tahliye sebebidir. Kiracının ödeme iradesini belgelememesi bu yolları kiraya veren lehine açabilir.

Öte yandan alacaklının temerrüdü, borçlunun temerrüdünü dışlar. Kiracı ödemeyi usulüne uygun teklif ettiğini ve kiraya verenin bunu haklı sebep olmadan reddettiğini ispat ederse, gönderilen ihtarlar “haklı” sayılmaz. Bu nedenle IBAN kapatıldığı anda yapılacak ilk iş, ödeme teklifini noter veya PTT kanalıyla kayıt altına almak, ardından alacaklının temerrüdüne dayanan tevdi başvurusunu gecikmeden yapmaktır.

Kiracının Temerrüdü ile Alacaklının Temerrüdü

Ev sahibi kirayı almıyorsa sürecin anahtarı, iki temerrüt türünü birbirinden ayırmaktır. Kiracının temerrüdü, muaccel kira borcunun zamanında ödenmemesidir. Alacaklının temerrüdü ise kiraya verenin, gereği gibi önerilen ödemeyi haklı sebep olmadan kabul etmemesidir. Aşağıdaki tablo farkları özetler.

Tablodan anlaşılacağı gibi, iki kurum birbirinin karşıtıdır ve aynı dönem için aynı anda gerçekleşemez. Kiracı alacaklının temerrüdünü kanıtladığı ölçüde kendi temerrüdü iddiasından kurtulur. Bu yüzden belge düzeni, sürecin en kritik unsurudur.

Tevdi Mahalli Tayini Şartları

Hâkim, ödeme yeri belirlenmesi talebini değerlendirirken alacaklının temerrüdü başta olmak üzere kanundaki unsurların bulunup bulunmadığına bakar. Çekişmesiz yargı niteliği nedeniyle inceleme çoğunlukla dosya üzerinden yapılır; ancak bu, şartların aranmadığı anlamına gelmez. Şartlardan biri eksikse talep reddedilebilir veya verilen karar kiracıyı beklediği ölçüde korumayabilir.

“Gereği gibi” ifadesi pratikte büyük önem taşır. Kiracı yasal artış sınırının altında bir tutar teklif ederse veya havale masrafını kiradan düşerse, teklif eksik sayılabilir. Eksik ifa teklifi alacaklıyı temerrüde düşürmez; kiraya veren bu durumda reddinin haklı sebebe dayandığını ileri sürebilir. Bu nedenle mahkemeye başvurmadan önce teklif edilen tutarın doğruluğu mutlaka kontrol edilmelidir.

Uygulamada henüz vadesi gelmemiş bir kira için ödeme teklifi yapılmaz; alacaklının temerrüdü kural olarak muaccel bir borç teklif edildiğinde doğar. Bununla birlikte mahkemeler çoğu kararda belirledikleri hesabın sonraki kira dönemlerinde de kullanılabileceğini kabul etmektedir. Kararın kapsamı, hükmün metninden okunmalıdır.

Tevdi Mahalli Tayini Davası Nasıl Açılır?

Tevdi mahalli tayini davası, adında “dava” kelimesi geçse de teknik olarak bir çekişmesiz yargı talebidir. Süreç beş temel aşamadan oluşur. Her aşamanın amacı, kiracının ödeme iradesini ve kiraya verenin reddini ispatlanabilir hâle getirmektir.

1. Teklifi belgeleyinÖdeme gününde kiranın tam tutarını önerdiğinizi gösteren kayıt oluşturun.
2. İhtar veya havaleNoter ihtarnamesi ya da PTT konutta ödemeli havale ile resmî iz bırakın.
3. BaşvuruSulh hukuk mahkemesine tevdi mahalli tayini dilekçesi verin.
4. Karar ve hesapMahkemenin belirlediği banka hesabı veya yeri öğrenin.
5. Düzenli tevdiKirayı her ay o yere yatırın, dekontu ve kararı kiraya verene bildirin.

Aşağıdaki numaralı liste, aynı süreci uygulamadaki ayrıntılarıyla gösterir:

1. Kira sözleşmesi, son ödeme dekontları ve artış hesabı bir araya getirilir.
2. Kiraya verene noter ihtarnamesiyle ödemeye hazır olunduğu ve hesap bilgisi istendiği bildirilir.
3. Gerekirse kira bedeli PTT konutta ödemeli havaleyle net tutar üzerinden gönderilir; iade belgesi saklanır.
4. Sulh hukuk mahkemesine dilekçe verilir veya UYAP üzerinden elektronik başvuru yapılır; harç ve gider avansı yatırılır.
5. Karar çıktığında belirlenen hesaba birikmiş kiralar derhâl yatırılır; karar ve dekontlar kiraya verene tebliğ ettirilir.
6. Sonraki aylarda kira, sözleşmedeki ödeme gününde aynı hesaba yatırılmaya devam eder.

Noter ihtarnamesiyle bildirim

Noter ihtarnamesi, alacaklının temerrüdünü ispatlamanın en güçlü araçlarındandır. İhtarnamede kiralananın adresi, sözleşme tarihi, ödenmesi gereken dönem ve tutar, ödemenin hangi yollarla denendiği ve kiraya verenden geçerli bir hesap bilgisi ya da ödeme yeri bildirmesi istendiği yazılmalıdır. Makul bir süre verilip bu süre içinde dönüş olmazsa tevdi mahalli tayini yoluna başvurulacağı da belirtilebilir.

İhtarname, kiraya verenin sözleşmedeki veya bilinen son adresine gönderilir. Tebliğ edilemezse bu durum da tutanakla kayda geçer ve mahkemeye sunulur. İhtarın içeriği ileride açılabilecek bir tahliye davasında kiracının en önemli savunma belgesine dönüşebileceği için dikkatle hazırlanmalıdır.

PTT konutta ödemeli havale

PTT’nin konutta ödemeli havale hizmeti, paranın alıcının adresine götürülüp elden teslim edilmesini sağlar. Alıcı parayı almazsa havale iade edilir ve bu iade, kiraya verenin ödemeyi kabul etmediğinin resmî kanıtı olur. Uygulamada birçok sulh hukuk mahkemesi bu belgeyi alacaklının temerrüdü için yeterli delil olarak değerlendirir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, gönderilen tutarın net kira bedeli olmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2021/1302 K. sayılı kararında, kira borcunun götürülecek borç olduğu, havale ücretinin kiracıya ait olduğu ve PTT kanalıyla gönderilen kiranın net olarak gönderilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Masraf kiradan düşülürse eksik ödeme doğar ve bu eksiklik temerrüt tartışmasını kiracı aleyhine çevirebilir.

Başvuru dilekçesinin içeriği

Ödeme yeri belirlenmesi dilekçesinde talep eden kiracının ve ilgili kiraya verenin kimlik ve adres bilgileri, kiralananın adresi, kira sözleşmesinin tarihi ve süresi, aylık kira bedeli, ödemenin ne zaman ve nasıl teklif edildiği ve kiraya verenin tutumu açıklanır. Talep sonucunda, kira bedelinin kiraya veren adına yatırılacağı bir yerin belirlenmesi ve masrafların TBK m.107 uyarınca kiraya verene yükletilmesi istenir.

Dilekçeye noter ihtarnamesi, PTT iade belgesi, banka “hesap kapalı” yazısı veya ekran görüntüsü, kira sözleşmesi ve son ödeme dekontları eklenir. Başvuru, adliyedeki ön büroya fiziki olarak yapılabileceği gibi UYAP Vatandaş Portal üzerinden e-imza ile de yapılabilir.

Kararın uygulanması ve sonraki kiralar

Mahkeme talebi kabul ederse, uygulamada çoğunlukla bir bankada kiraya veren adına bloke ya da emanet niteliğinde bir hesap açılmasına veya mahkeme veznesine yatırma yapılmasına karar verilir. Kiracı kararı ve hesap bilgisini aldıktan sonra birikmiş kiraları vakit kaybetmeden yatırmalıdır. Karar alınması kendi başına borcu ödemez; borç, ancak para tevdi yerine bırakıldığında sona erer.

Kararın ve yatırma dekontlarının kiraya verene tebliğ ettirilmesi önerilir. Böylece kiraya veren, paranın nerede beklediğini öğrenmiş olur ve “haberim yoktu” savunması zayıflar. Sonraki aylarda ödeme günü kaçırılmamalı; her yatırma için dekont saklanmalıdır.

Gerekli Belgeler

Belgeler, alacaklının temerrüdünü ve kira ilişkisini birlikte göstermelidir. Mahkeme re’sen araştırma yapabilse de talep edenin dosyayı eksiksiz sunması süreci hızlandırır. Aşağıdaki tablo hangi belgenin ne işe yaradığını gösterir.

Sözlü kira ilişkilerinde sözleşme metni bulunmadığı için önceki banka ödemeleri ve yazışmalar daha da önem kazanır. Bu konudaki ispat kuralları sözlü kira sözleşmesinin geçerliliği başlıklı yazıda ayrıca ele alınmıştır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görev, davaya hangi tür mahkemenin bakacağını; yetki ise hangi yerdeki mahkemenin bakacağını belirler. Tevdi mahalli tayininde görev konusu netken yetki konusunda kanun metni ile uygulama arasında farklılıklar görülebilir. Bu nedenle başvuru yapılacak yer seçilirken her iki ölçüt de dikkate alınmalıdır.

Görevli mahkeme

Tevdi mahalli tayini HMK m.382’de sayılan bir çekişmesiz yargı işi olduğundan, HMK m.383 uyarınca görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Ayrıca HMK m.4 kira ilişkisinden doğan davaları da sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakır. Dolayısıyla kira bedelinin tevdii bakımından görev konusunda bir tereddüt bulunmaz.

Yetkili mahkeme

TBK m.107, tevdi yerini ifa yerindeki hâkimin belirleyeceğini açıkça düzenler. Para borçlarında ifa yeri, aksi kararlaştırılmadıkça TBK m.89 uyarınca alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yeridir. Sözleşmede ödeme yeri gösterilmişse o yer esas alınır. HMK m.384 ise çekişmesiz yargı işlerinde, kanunda aksine hüküm bulunmadıkça talep edenin veya ilgililerden birinin oturduğu yer mahkemesini yetkili kılar.

Uygulamada başvuruların sıklıkla kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yapıldığı görülmektedir. Ancak kanunun özel hükmü ifa yerini işaret ettiği için, özellikle kiraya verenin başka bir şehirde ya da yurt dışında oturduğu dosyalarda yetki meselesi başvuru öncesi değerlendirilmeli ve mahkemenin yaklaşımı işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu kural kira tespit, tahliye ve kira alacağı davalarında uygulanır.

Tevdi mahalli tayini ise karşı tarafla çekişmeli bir hakkın tartışıldığı bir dava değil, HMK m.382’de sayılan bir çekişmesiz yargı işidir. Kanun metninde tevdi mahalli tayinine ilişkin özel bir istisna yazılmamış olmakla birlikte, uygulamada bu başvurular için dava şartı arabuluculuk aranmamaktadır. Mahkeme uygulamalarında farklılık olabileceğinden, başvuru tarihinde ilgili sulh hukuk mahkemesinin yaklaşımı teyit edilmelidir. Arabuluculuğa ilişkin resmî bilgilere Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü Arabuluculuk Daire Başkanlığı sayfasından ulaşılabilir.

Değişik İş mi, Dava mı?

Rakip kaynaklarda sıkça “tevdi mahalli tayini değişik iş olarak mı açılır?” sorusu sorulur. Hukuki nitelik bakımından cevap açıktır: bu bir çekişmesiz yargı işidir; taraflar arasında hak uyuşmazlığını kesin olarak çözen bir dava değildir. Dosyanın mahkeme kalemince UYAP’ta hangi defter türüne (esas ya da değişik iş) kaydedileceği ise mahkemenin uygulamasına göre değişebilir ve sonucun hukuki niteliğini değiştirmez.

Bu ayrımın pratik önemi, kararın etkisinde ortaya çıkar. HMK m.388 uyarınca çekişmesiz yargı kararları, aksine hüküm bulunmadıkça maddi anlamda kesin hüküm oluşturmaz. Yani tevdi mahalli tayini kararı, kiraya verenin temerrüde düşüp düşmediğini veya kira bedelinin doğru olup olmadığını kesin olarak tespit etmez. Bu sorular, açılacak bir tahliye ya da alacak davasında ayrıca tartışılabilir.

Tevdi Mahalli Tayini Ne Kadar Sürer?

Kanunda tevdi mahalli tayini için belirlenmiş bir karar süresi yoktur. HMK m.385 basit yargılama usulünü öngördüğü ve inceleme çoğunlukla dosya üzerinden yapıldığı için, uygulamada karar genellikle birkaç gün ile birkaç hafta arasında çıkmaktadır. Mahkemenin iş yükü, eksik belge bulunması veya mahkemenin kiraya vereni dinlemeye karar vermesi bu süreyi uzatabilir; süre işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Kiracı açısından asıl önemli olan, karar beklenirken kira günlerinin geçmesidir. Ödeme teklifinin ödeme gününde belgelenmiş olması, karar gecikse bile kiracının temerrüde düşmediğini göstermeye yarar. Karar çıktıktan sonra birikmiş kiraların derhâl tevdi edilmesi ise bu korumanın devamı için gereklidir.

Harç, Masraflar ve Vekâlet Ücreti

Ödeme yeri belirlenmesi başvurusunda alınan harçlar Harçlar Kanunu’na bağlı tarifeye göre belirlenir ve kural olarak maktu niteliktedir. Tutarlar her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellendiğinden bu rehberde rakam verilmemiştir. Güncel harç ve gider avansı miktarı başvuru tarihinde adliye veznesinden veya UYAP’tan teyit edilmelidir.

TBK m.107 tevdi giderlerinin alacaklıya ait olduğunu söyler. Ancak bu, kiracının bu giderleri kendiliğinden kiradan düşebileceği anlamına gelmez. Kiranın eksik yatırılması temerrüt tartışması yaratabileceğinden, güvenli yol kiranın tamamını yatırıp giderleri ayrıca talep etmektir.

Karşı vekâlet ücreti

Çekişmesiz yargıda kural olarak karşı taraf aleyhine hüküm kurulmadığından, bu kararlarda karşı vekâlet ücretine çoğunlukla hükmedilmez. Kiraya veren talebe katılıp karşı çıkarsa ve iş hasımlı hâle gelirse yargılama giderlerinin dağıtımı mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır. Avukatlık ücreti konusunda tutar verilmez; ücret, vekil ile müvekkil arasındaki sözleşmeye ve yürürlükteki AAÜT’ye göre belirlenir.

Karara İtiraz: İstinaf Yolu ve Süresi

Bazı kaynaklarda tevdi mahalli tayini kararına “itiraz” edileceği yazılır. Teknik olarak doğru ifade, kararın istinaf kanun yoluna götürülmesidir. Çekişmesiz yargı kararları da HMK m.341 vd. kapsamında istinaf denetimine tabidir ve istinaf süresi HMK m.345 uyarınca kararın tebliğinden itibaren iki haftadır. Kesinlik sınırına ilişkin değerlendirme dosyanın niteliğine göre yapılmalıdır.

Bölge adliye mahkemeleri bu tür başvuruları incelemektedir. Örneğin Adana Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin 2024/137 E., 2024/207 K. sayılı ve 14.02.2024 tarihli kararında, tevdi mahalli tayini isteminin ön koşulunun alacaklının temerrüdü olduğu ve verilen kararın ilgililer arasındaki uyuşmazlığın ilgili mahkemede görülmesine engel olmadığı belirtilmiştir.

Kararın talebin reddi şeklinde çıkması hâlinde kiracı da istinafa başvurabilir. Bu sırada kira günlerinin geçmesi riskine karşı, eksikliği giderilmiş yeni bir başvuru yapmak da değerlendirilebilir. Hangi yolun seçileceği, ret gerekçesine göre belirlenmelidir.

Tahliye Sonrası Anahtar Teslimi ve Tevdi

Kira ilişkisi sona erdiğinde kiracı TBK m.334 uyarınca kiralananı geri vermekle yükümlüdür. Yargı kararlarında yerleşik görüşe göre kiralananın fiilen boşaltılması tek başına yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın kiracının kullanımında olduğu kabul edilir ve kira borcu işlemeye devam edebilir.

Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracının başvurabileceği yollar şunlardır: anahtar için tevdi mahalli tayini istemek, anahtarı notere emanet tutanağıyla bırakıp tutanağı kiraya verene tebliğ ettirmek veya derdest bir icra dosyası varsa anahtarı icra dosyasına teslim etmek. Bu yollar Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/9265 K. ve 2020/7199 K. sayılı kararlarında açıkça sayılmıştır.

Anahtarın usulüne uygun teslimi, depozitonun iadesi bakımından da belirleyicidir. Teslim ispatlanamazsa kiraya veren, anahtarı aldığını kabul ettiği tarihe kadar kira talep edebilir ve depozito iadesi tartışmalı hâle gelir. Tahliye sürecinin başka bir sebeple, örneğin tahliye taahhütnamesi nedeniyle başladığı dosyalarda da anahtar teslimi aynı kurallara tabidir.

Özel Durumlar: Yurt Dışındaki Ev Sahibi, Vefat, Yeni Malik

Her tevdi ihtiyacı kasıtlı bir retten doğmaz. Kiraya verenin yurt dışında yaşaması, vefatı veya kiralananın satılması gibi durumlarda kiracı kime ve nereye ödeyeceğini bilemeyebilir. Aşağıdaki tablo bu durumlarda izlenebilecek yolları özetler.

Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri açısından bu tablo bir uyarı niteliğindedir. Geçerli bir hesap bilgisi ve Türkiye’de ulaşılabilir bir vekil bırakılması, kiracının tevdi yoluna başvurma ihtiyacını büyük ölçüde ortadan kaldırır. Döviz cinsinden kira kararlaştırılan sözleşmelerde ise ödeme para birimi ve kur meselesi ayrıca önem taşır; bu konu dövizle kira sözleşmesi yazısında açıklanmıştır.

Kira Ödemelerinde Banka Zorunluluğu ve Tevdi

Vergi mevzuatı, konut ve işyeri kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılmasını ve belgelenmesini öngörmektedir. 17 Ekim 2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile konut kiralarındaki eski tutar sınırı kaldırılmıştır. Aynı düzenlemede, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla yapılan tahsilat ve ödemelerin bu tevsik zorunluluğu kapsamında olmadığı da belirtilmiştir.

Bu durum, tevdi mahalli tayini ile vergi kuralları arasında pratik bir bağ kurar. Ev sahibi hesap vermediği için kirayı elden ödemek zorunda kalan kiracı, hem ispat hem de vergi uyumu bakımından risk alır. Mahkeme kararıyla belirlenen yere yapılan ödeme ise hem borcu sona erdirir hem de belgeli bir ödeme yolu oluşturur. Ceza tutarları ve kapsam her yıl değişebildiğinden güncel bilgi Gelir İdaresi Başkanlığı kaynaklarından teyit edilmelidir; kiraya veren tarafındaki vergi yükümlülükleri için kira geliri vergisi kurallarına bakılmalıdır.

Kiraya Veren Açısından Tevdi Kararı

Mahkemenin tevdi kararı kiraya veren açısından da sonuç doğurur ve tek taraflı bir yaptırım olarak görülmemelidir. Kiracının tevdi ettiği bedel, kiraya veren adına belirlenen yerde bekler. Kiraya veren mahkeme kararını ve hesap bilgisini sunarak bu parayı çekebilir. TBK m.109 uyarınca alacaklı tevdi edilen bedeli kabul edinceye kadar kiracı onu geri alabilir; kabulle birlikte bu ödeme kesinleşir.

Kiraya veren, ödeme teklifini reddetmekte haklı olduğunu düşünüyorsa bu savunmayı açık tutabilir. Örneğin teklif edilen tutar yasal veya sözleşmesel bedelin altındaysa, teklif “gereği gibi” sayılmayabilir. Tevdi kararı maddi anlamda kesin hüküm oluşturmadığından, kiraya veren açacağı bir alacak veya tahliye davasında bu hususları ileri sürebilir. Tevdi edilen tutar ile talep edilen tutar arasındaki farkın tahsili için ayrıca yol izlenebilir.

Kiraya veren açısından uyuşmazlığı büyütmeyen yol, geçerli bir hesap bilgisini yazılı olarak bildirmek ve bedel konusundaki itirazı ayrı bir hukuki yolla dile getirmektir. Kirayı hiç kabul etmemek, kiraya vereni temerrüde düşürerek tevdi giderlerinin kendisine yüklenmesi sonucunu doğurabilir.

Yargı Kararlarında Tevdi ve Anahtar Teslimi

Aşağıdaki kararlar, yerleşik içtihadın ana çizgilerini gösterir. Kararlar özet düzeyinde aktarılmıştır; tam metinler somut dosyaya uygulanmadan önce incelenmelidir.

• Yargıtay 3. HD, 2022/9265 K.: Kiracının kira ödeme yükümlülüğü kiralananın usulüne uygun teslimine kadar sürer; kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracının tevdi mahalli tayini, icra dosyasına veya notere teslim yollarından birini kullanması gerekir.
• Yargıtay 3. HD, 2020/7199 K.: Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın kiracının kullanımında olduğu kabul edilir; yasal anahtar teslimi kiraya verene bizzat, notere ya da tevdi mahalli tayini yoluyla yapılır.
• Ankara BAM 15. HD, 2025/1291 K.: Fiilî boşaltma yeterli değildir; anahtarın teslimi, yıllık kira tutarı senetle ispat sınırını aşıyorsa kural olarak yazılı delille ispatlanmalıdır (HMK m.200).
• Ankara BAM 15. HD, 2021/2400 K.: Kiraya veren anahtarı almazsa teslim, tevdi mahalline bırakma veya notere emanet tutanağının kiraya verene tebliği ile gerçekleşir.
• Yargıtay HGK, 2021/1302 K.: Kira borcu götürülecek borçtur; havale ücreti kiracıya aittir ve PTT ile gönderilen kira net tutar üzerinden gönderilmelidir.
• Adana BAM 15. HD, 2024/137 E., 2024/207 K., 14.02.2024: Tevdi mahalli tayini isteminin ön koşulu alacaklının temerrüdüdür; karar, taraflar arasındaki uyuşmazlığın ilgili mahkemede görülmesine engel değildir.

Neden Tevdi Mahalli Tayini Davasında Avukatla Çalışılır?

Tevdi mahalli tayini başvurusunda avukatla temsil zorunlu değildir; kiracı başvuruyu kendisi de yapabilir. Bununla birlikte sürecin sonucu çoğu zaman tahliye riskinin bulunup bulunmadığını belirler. Ödeme teklifinin tutarı, zamanı ve biçimi; yetkili mahkemenin seçimi; kararın kapsamı ve sonraki kiraların tevdii gibi ayrıntılar birbirine bağlıdır.

Genel olarak hukuki yardımın katkısı, belgelerin baştan doğru sırayla oluşturulmasında ve olası bir tahliye ya da alacak davasına hazırlıklı olunmasında ortaya çıkar. Kiraya veren açısından da ret gerekçesinin hukuken haklı olup olmadığının değerlendirilmesi, gereksiz bir temerrüt durumuna düşmemek için önemlidir. İstanbul’daki kira uyuşmazlıklarına ilişkin genel çerçeve İstanbul kira avukatı sayfasında yer almaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Nişantaşı / Şişli Ofis Bilgisi