Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk: Kapsam, Süreler ve Başvuru Rehberi

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık için mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı hâline getiren usul kuralıdır. Dayanağı, 7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesidir ve 1 Eylül 2023’ten beri yürürlüktedir. Kira tespit, tahliye, uyarlama, kira alacağı ve depozito gibi taleplerde önce arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Bu rehber, kiraya veren ve kiracı açısından kapsamı, istisnaları, süreleri, ücretleri ve anlaşmanın icrasını kanun metnine dayanarak açıklar.

İçindekiler [Göster][Gizle]

1. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk nedir?
   1. Dava şartı olması ne anlama gelir?
   2. Zorunlu ve gönüllü arabuluculuk farkı
2. Hangi kira davaları arabuluculuğa tabidir?
   1. Kira tespit davası ve arabuluculuk
   2. Tahliye davası ve arabuluculuk
   3. Uyarlama, kira alacağı, depozito ve tazminat
3. Zorunlu arabuluculuğun uygulanmadığı hâller
4. Arabuluculuk başvurusu nasıl yapılır?
   1. Arabulucu seçilebilir mi?
   2. Büronun yetkisine itiraz
5. Başvuru zamanı ve erken başvuru sorunu
6. Arabuluculuk süreci nasıl işler?
   1. Gizlilik ve tarafsızlık
   2. Son tutanak ve imza tarihi
7. Arabuluculuğun kanuni sürelere etkisi
8. İlk toplantıya katılmamanın sonuçları
9. Arabuluculuk ücreti ve masrafları
10. Anlaşma hâlinde belge ve icra edilebilirlik
11. Anlaşma olmazsa dava süreci
12. Kiraya veren ve kiracı açısından dikkat edilecekler
13. Arabuluculuk sürecinde avukatla temsil
14. Sık yapılan hatalar
15. Sıkça sorulan sorular
16. Nişantaşı / Şişli ofis bilgisi
17. Hukuki denetim ve kaynaklar

Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Nedir?

Arabuluculuk, tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin, yani arabulucunun, tarafları bir araya getirerek kendi çözümlerini üretmelerine yardım ettiği bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir (6325 sayılı Kanun m.2). Arabulucu hâkim değildir; karar vermez, yalnızca iletişimi kurar ve taraflar çözüm üretemezse bir çözüm önerisinde bulunabilir (m.15/7). Taraflar önerileri kabul etmek zorunda değildir.

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk ise bu yöntemi kira uyuşmazlıklarında isteğe bağlı olmaktan çıkarır. 28 Mart 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun, 6325 sayılı Kanun’a 18/B maddesini ekledi. Bu maddeye göre kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu (İİK) uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dışında kalan tüm kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Aynı madde; ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını da kapsamaktadır.

Düzenleme 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girdi. 6325 sayılı Kanun’un geçici 3. maddesi, bu tarihte ilk derece mahkemelerinde, bölge adliye mahkemelerinde ve Yargıtay’da görülmekte olan davalara 18/B’nin uygulanmayacağını açıkça belirtir. Dolayısıyla kira davalarında zorunlu arabuluculuk, yalnızca bu tarihten sonra açılan davalar için bir ön koşuldur.

Dava Şartı Olması Ne Anlama Gelir?

Dava şartı, mahkemenin davanın esasına girebilmesi için bulunması gereken usul koşuludur. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk şartı yerine getirilmeden dava açılırsa mahkeme, kira bedelinin haklı olup olmadığına veya tahliyenin gerekip gerekmediğine bakmaz. 6325 sayılı Kanun m.18/A-2’ye göre arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa, dava herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Arabulucuya başvurulmuş ama son tutanak dava dilekçesine eklenmemişse durum farklıdır. Bu hâlde mahkeme davacıya, son tutanağın aslını veya arabulucu onaylı örneğini bir haftalık kesin süre içinde sunmasını, aksi hâlde davanın usulden reddedileceğini bildiren bir davetiye gönderir. İzmir BAM 23. HD’nin 2023/2126 K. sayılı kararında, tutanağın dilekçeye eklenmemesinin tek başına başvurunun yapılmadığı anlamına gelmediği ve önce bu kesin sürenin verilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Zorunlu ve Gönüllü Arabuluculuk Arasındaki Fark

Gönüllü (ihtiyari) arabuluculukta taraflar dava açmadan önce veya dava sürerken arabulucuya gitmeyi kendi iradeleriyle kararlaştırır (m.13). Zorunlu arabuluculukta ise başvuru kanunun emridir. Dava devam ederken gönüllü arabuluculuk yine mümkündür; taraflar birlikte başvururlarsa yargılama üç ayı geçmemek üzere ertelenir ve bu süre ortak başvuruyla üç aya kadar uzatılabilir (m.15/5).

Hangi Kira Davaları Zorunlu Arabuluculuğa Tabidir?

Kanun “kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” ifadesini kullandığı için kapsam geniştir. Kira sözleşmesinin kurulması, bedeli, kullanımı, sona ermesi ve iadesiyle ilgili hemen her talep bu çerçeveye girer. Kiraya verenin açacağı davalar ile kiracının açacağı davalar arasında ayrım yapılmamıştır; her iki taraf için de kira davalarında arabuluculuk aynı şekilde dava şartıdır.

Kira Tespit Davası ve Arabuluculuk

Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi talebidir ve kira tespit davası arabuluculuk şartına açıkça tabidir. Kiraya veren de kiracı da bu davayı açabilir. Hâkimin bedeli belirlerken hangi ölçütlere bakacağı TBK m.344’te düzenlenmiştir; ayrıntılı ölçütler ve hesaplama yöntemi için kira tespit davası rehberine bakılabilir.

Kira tespiti arabuluculuk sürecinde en kritik nokta TBK m.345’teki zamanlamadır. Bu madde, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da kiraya verenin bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmesi hâlinde, yeni dönem sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren bağlayıcı olacağını öngörür. Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan dava da aynı sonucu doğurur (m.345/3).

Arabuluculuk başvurusunun m.345’teki otuz günlük süre bakımından dava açma yerine geçip geçmeyeceği tartışmalıdır. Bu belirsizlikten etkilenmemenin en güvenli yolu, yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim (genellikle noter ihtarnamesi) göndermektir. Böylece arabuluculuk süreci uzasa bile kararın yeni dönemden itibaren uygulanması güvence altına alınır; bu bildirim, kira davalarında zorunlu arabuluculuk sürecinden bağımsız bir koruma sağlar.

Tahliye Davası ve Arabuluculuk

Mahkeme yoluyla açılan tüm tahliye davaları, tahliye davası arabuluculuk şartına tabidir. Buna kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimine dayanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları da dahildir. Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme sırasında kullanımın imkânsız olduğu durumlar için açılan ve inşaat veya tadilat nedeniyle tahliye olarak bilinen davalar da aynı kurala bağlıdır.

Tahliye taahhütnamesinde durum ikiye ayrılır. TBK m.352/1 kiraya verene, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde “icraya başvurarak veya dava açarak” sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir. İcra yolu (İİK m.272 vd.) ilamsız icra yoluyla tahliye niteliğinde olduğu için arabuluculuk kapsamı dışındadır; dava yolu tercih edilirse ise kira tahliye davası arabuluculuk kuralı uygulanır. Taahhütnamenin geçerlilik şartları için tahliye taahhütnamesi nedir başlıklı yazıya bakılabilir.

Kira bedelinin ödenmemesinde de iki yol vardır. Kiraya veren TBK m.315 uyarınca ihtarla süre verip sözleşmeyi feshedebilir ve genel mahkemede tahliye davası açabilir; bu dava arabuluculuğa tabidir. Alternatif olarak İİK m.269 vd. uyarınca ilamsız tahliye takibi başlatabilir; bu yol kapsam dışıdır. Hangi yolun seçileceği, kira davalarında zorunlu arabuluculuk gereğini doğrudan belirler.

Uyarlama, Kira Alacağı, Depozito ve Tazminat Talepleri

Sözleşmenin kurulduğu andaki koşulların öngörülemeyen biçimde değişmesi hâlinde başvurulan kira uyarlama davası da arabuluculuğa tabidir. Aynı şekilde kiracının güvence olarak verdiği paranın geri alınmasına yönelik depozito iadesi talepleri, kiralananın ayıplı olmasından doğan bedel indirimi veya masraf talepleri ve tahliye sonrası hasar tazminatı talepleri de kira ilişkisinden kaynaklandığı için arabuluculuk kapsamındadır.

Kira alacağı için başlatılan genel haciz yoluyla takibe kiracı itiraz ederse, kiraya verenin genel mahkemede açacağı itirazın iptali davası kira alacağına ilişkindir. Bu davanın da dava şartı arabuluculuğa tabi olduğu görüşü uygulamada ağırlık taşımaktadır; icra hukuk mahkemesinde istenen itirazın kaldırılması ise ilamsız icra prosedürünün parçası olarak değerlendirilir. Somut dosyada hangi yolun izleneceği, işlem tarihinde güncel yargı uygulamasıyla birlikte teyit edilmelidir.

Zorunlu Arabuluculuğun Uygulanmadığı Hâller

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk kuralının istisnaları sınırlıdır ve dar yorumlanır. En önemli istisna kanun metninde yazılıdır: kiralanan taşınmazların İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler. Bunun dışında 6325 sayılı Kanun’un genel hükümlerinden ve geçiş maddesinden doğan hâller de vardır.

İlamsız icra yolu hızlı olmakla birlikte kendine özgü şartlara bağlıdır. Takibin tüm kiraya verenlerce birlikte yapılması, ödeme emrinin eksiksiz düzenlenmesi ve sürelere uyulması gerekir. İcra yoluyla tahliye prosedürünün genel çerçevesi için icra ve iflas hukuku sayfasına bakılabilir.

Kira Uyuşmazlığında Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır?

Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır; büro kurulmayan yerlerde görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne başvurulur (m.18/A-4). Kira davalarında yetki kural olarak davalının yerleşim yeri (HMK m.6) ve sözleşmenin ifa yeri (HMK m.10) üzerinden belirlenir; uygulamada kiralananın bulunduğu yer çoğunlukla ifa yeri olarak kabul edilir. Başvuru adliyedeki büroya bizzat yapılabileceği gibi, uygulamada UYAP Vatandaş ve Avukat portalları üzerinden elektronik başvuru da kabul edilmektedir; kullanılabilir kanallar işlem tarihinde teyit edilmelidir.

1. Uyuşmazlığı ve talepleri netleştirin. Tespit, tahliye, alacak veya birden fazla talep varsa hepsini başvuru formunda belirtin.
2. Tarafları eksiksiz gösterin. Birden fazla kiraya veren veya kiracı varsa tamamı başvuruda yer almalıdır.
3. İletişim bilgilerini verin. Başvuran, kendisine ve elindeyse karşı tarafa ait tüm iletişim bilgilerini büroya bildirir (m.18/A-6).
4. Belgeleri hazırlayın. Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarnameler ve tapu kaydı gibi belgeleri yanınızda bulundurun.
5. Görevlendirme bildirimini bekleyin. Büro arabulucuyu belirler; arabulucu tarafları ilk toplantıya davet eder.

Taraf teşkili özellikle önemlidir. Sakarya BAM 14. HD’nin 2025/364 K. sayılı kararında, elbirliği mülkiyetinde mirasçılardan yalnızca birinin kendi adına arabuluculuğa başvurması yeterli görülmemiş; tüm zorunlu dava arkadaşlarını kapsamayan başvuru nedeniyle dava şartı yokluğundan verilen ret kararı yerinde bulunmuştur. Aynı mantık, birden fazla kiraya verenin bulunduğu tahliye uyuşmazlıklarında da dikkate alınmalıdır.

Arabulucu Seçilebilir mi?

Kural olarak arabulucuyu arabuluculuk bürosu, adalet komisyonuna bildirilen listeden belirler (m.18/A-5). Ancak taraflar listede yer alan herhangi bir arabulucu üzerinde anlaşırlarsa, büro o arabulucuyu görevlendirir. Yani kira davalarında zorunlu arabuluculuk sisteminde seçim imkânı tamamen kapalı değildir; yalnızca seçim, listedeki isimlerle ve iki tarafın ortak iradesiyle sınırlıdır.

Arabuluculuk Bürosunun Yetkisine İtiraz

Arabulucu, görevlendirmeyi yapan büronun yetkili olup olmadığını kendiliğinden inceleyemez. Karşı taraf en geç ilk toplantıda, yetkiye ilişkin belgeleri sunarak büronun yetkisine itiraz edebilir (m.18/A-8). Bu durumda dosya sulh hukuk mahkemesine gönderilir; mahkeme harç almadan, dosya üzerinden ve en geç bir hafta içinde yetkili büroyu kesin olarak belirler.

İtiraz kabul edilirse, kararın tebliğinden itibaren bir hafta içinde yetkili büroya başvurulabilir ve bu durumda ilk başvuru tarihi yetkili büroya başvuru tarihi sayılır. İtiraz reddedilirse aynı arabulucu yeniden görevlendirilir ve süreler bu yeni görevlendirme tarihinden başlar. Yetki itirazı, süreyi birkaç hafta uzatabileceği için başvuru yerini baştan doğru belirlemek önemlidir.

Başvuru Zamanı: Erken Başvuru Sorunu

Kanun, arabuluculuğa ne zaman başvurulacağına dair açık bir süre koymamıştır. Bu boşluk, özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliyede önemli bir içtihat ayrılığına yol açmıştır. TBK m.350’ye göre tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır. Soru şudur: kiraya veren, sözleşme süresi dolmadan arabulucuya başvurup son tutanağı önceden alabilir mi?

Bir görüşe göre hayır. Yargıtay 3. HD’nin 2025/3048 K. sayılı kararında, henüz uyuşmazlık doğmamışken yapılan başvurunun formalite niteliği taşıdığı ve dava açma hakkı doğmadan düzenlenen son tutanağın geçerli bir dava şartı arabuluculuğu sayılamayacağı belirtilmiştir. İstanbul BAM 55. HD’nin 2025/4717 K. ve Bursa BAM 4. HD’nin 2024/3486 K. sayılı kararları da aynı yöndedir.

Karşı görüşteki kararlar ise kanunda başvuru zamanına ilişkin bir sınırlama bulunmadığını, mahkemenin yasada olmayan bir koşul getiremeyeceğini kabul etmiştir. Ankara BAM 15. HD 2025/375 K., İstanbul BAM 55. HD 2024/1096 K. ve Antalya BAM 6. HD 2025/1948 K. sayılı kararlar bu yöndedir. Yargıtay kararının daha yeni ve üst derece olması dikkate alındığında, en güvenli yol başvuruyu dava açma hakkı doğduktan sonra yapmaktır.

Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci kanunla belirlenmiş kısa sürelere bağlıdır. Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A-9). Yani süreç kural olarak en fazla dört haftada tamamlanır.

1. BaşvuruYetkili yer arabuluculuk bürosuna taraf ve talepler bildirilir.
2. GörevlendirmeBüro listeden arabulucuyu belirler, iletişim bilgilerini iletir.
3. DavetArabulucu tarafları ve avukatı olsa bile asıl tarafı ilk toplantıya çağırır.
4. MüzakereOrtak veya ayrı görüşmeler yapılır; gerekirse çözüm önerisi sunulur.
5. Son tutanakAnlaşma, anlaşamama veya ulaşılamama tutanakla belgelenir.

Arabulucu, büronun verdiği iletişim bilgilerini esas alır, gerektiğinde kendisi de araştırma yapar ve her türlü iletişim aracını kullanarak tarafları ilk toplantıya davet eder (m.18/A-7). Taraflar görüşmelere bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları aracılığıyla katılabilir (m.15/6). Görüşmeler, aksi kararlaştırılmadıkça arabulucuyu görevlendiren büronun bağlı olduğu adalet komisyonunun yetki alanında yürütülür (m.18/A-17).

Görüşmelerde taraflar; yeni kira bedeli, artış yöntemi, tahliye tarihi, birikmiş borcun taksitlendirilmesi, depozitonun mahsubu veya hasar bedeli gibi konuları müzakere eder. Uygulamada arabulucuların görüntülü görüşme ile toplantı yapabildiği görülmektedir; bu imkânın somut dosyada kullanılıp kullanılamayacağı arabulucuyla birlikte teyit edilmelidir.

Gizlilik ve Tarafsızlık İlkeleri

Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça arabulucu, süreçte edindiği bilgi ve belgeleri gizli tutmakla yükümlüdür; taraflar ve görüşmelere katılan diğer kişiler de bu gizliliğe uymak zorundadır (m.4). Gizlilik yükümlülüğüne aykırı davranarak bir kişinin hukuken korunan menfaatine zarar veren kişi, şikâyet üzerine altı aya kadar hapis cezasıyla cezalandırılabilir (m.33).

Arabuluculuk sırasında yapılan teklifler, bir vakıanın kabulü veya yalnızca arabuluculuk için hazırlanan belgeler, sonradan açılan davada delil olarak kullanılamaz (m.5). Bu kural, tarafların “davada aleyhime kullanılır” endişesi taşımadan açık konuşabilmesini sağlar. Arabulucu görevini tarafsız ve şahsen yürütür, taraflar arasında eşitliği gözetir ve aynı uyuşmazlıkla ilgili davada sonradan taraflardan birinin avukatı olamaz (m.9).

Son Tutanak ve İmza Tarihi

Arabuluculuk; tarafların anlaşması, anlaşamaması, taraflara ulaşılamaması veya taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması hâllerinde sona erer ve arabulucu son tutanağı düzenler (m.18/A-10). Tutanak arabulucu, taraflar, kanuni temsilciler veya avukatlarca imzalanır; taraflar imzalamazsa sebebi belirtilerek yalnızca arabulucu imzalar (m.17/2).

Son tutanağın tarihi, dava açma sürelerinin yeniden işlemeye başladığı an olduğu için önemlidir. Yargıtay 9. HD’nin 2025/5080 K. sayılı kararında, elektronik imzayla imzalanan tutanaklarda sürecin tüm imzaların tamamlandığı veya tamamlanmış sayıldığı tarihte sona erdiği kabul edilmiştir. Karar iş hukuku uyuşmazlığına ilişkin olsa da ilke, kira davalarında zorunlu arabuluculuk tutanakları bakımından da yol gösterici niteliktedir.

Arabuluculuğun Kanuni Sürelere Etkisi

Kira hukukunda birçok hak, kısa ve kaçırılması hâlinde telafisi olmayan sürelere bağlıdır. 6325 sayılı Kanun m.18/A-15 bu sorunu çözer: arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Böylece arabuluculukta geçen günler, dava açma süresinden düşülmez.

Örneğin belirli süreli bir konut kirasında sözleşme 1 Ekim’de sona eriyorsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için bir aylık süre başlar. Kiraya veren 10 Ekim’de arabuluculuğa başvurur ve son tutanak 30 Ekim’de düzenlenirse, aradaki yirmi gün süreye eklenmez; kalan süre son tutanak tarihinden itibaren işlemeye devam eder. Kalan günlerin hesabı somut tarihlere göre dikkatle yapılmalıdır.

On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkı da TBK m.347/1’de düzenlenmiştir. Bu hakta kiraya veren, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır. Fesihten sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa açılacak tahliye davası da arabuluculuğa tabidir.

İlk Toplantıya Katılmamanın Sonuçları

Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşmak zorunlu değildir; ancak ilk toplantıya geçerli bir mazeret olmaksızın katılmamanın ciddi mali sonuçları vardır. 7531 sayılı Kanun’la 7 Kasım 2024’te değiştirilen m.18/A-11’e göre, mazeretsiz katılmayan taraf son tutanakta belirtilir. Bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile, karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir.

Her iki taraf da ilk toplantıya katılmazsa, sonrasında açılan davada tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır. Önceki metin, katılmayan tarafı yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutuyor ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmesini engelliyordu. Anayasa Mahkemesi 14/3/2024 tarihli, E.2023/160, K.2024/77 sayılı kararıyla bu hükmü iptal etmiş; iptal yürürlüğe girmeden kanun koyucu fıkrayı bugünkü hâliyle yeniden düzenlemiştir.

Bu nedenle eski metne dayanan “toplantıya gitmeyen tüm masrafı öder” bilgisi artık güncel değildir. İlk toplantıya katılmak, anlaşma zorunluluğu doğurmaz; yalnızca bu mali yaptırımın önüne geçer. Katılım bizzat, kanuni temsilci veya avukat aracılığıyla sağlanabilir.

Arabuluculuk Ücreti ve Masrafları

Kira arabuluculuğu kural olarak ücretlidir; ancak ücretin kim tarafından ve ne ölçüde ödeneceği sürecin sonucuna göre değişir. Ücret tutarı, her yıl yayımlanan Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir. Tarife yıllık güncellendiği için bu rehberde rakam verilmemiştir; güncel tutar işlem tarihinde Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı kaynaklarından teyit edilmelidir.

Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen ve taraflarca karşılanan arabuluculuk ücreti yargılama giderlerinden sayılır. Dolayısıyla anlaşma olmaz ve dava açılırsa, bu ücret davanın sonunda haksız çıkan tarafa yükletilebilir. Avukatlık ücreti ise ayrı bir kalemdir ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) çerçevesinde belirlenir.

Anlaşma Olursa: Anlaşma Belgesi ve İcra Edilebilirlik

Taraflar anlaşırsa anlaşmanın kapsamını kendileri belirler; anlaşma belgesi taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır (m.18/1). Anlaşılan hususlar hakkında taraflar sonradan dava açamaz (m.18/5). Kira uyuşmazlıklarında bu belge; yeni kira bedelini, tahliye tarihini, borcun ödeme takvimini veya depozitonun iade şeklini içerebilir.

Burada rakip kaynaklarda sık karşılaşılan bir hatayı düzeltmek gerekir. 6325 sayılı Kanun m.18/4, taraflar, avukatları ve arabulucu tarafından birlikte imzalanan anlaşma belgesini icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde sayar. Ancak aynı fıkra, “kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı haller” için bu kolaylığı dışarıda bırakır. Kira uyuşmazlıkları, 18/B-3 uyarınca tam olarak bu istisnaya girer.

6325 sayılı Kanun m.18/B-3’e göre bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgelerinde ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Kira anlaşmasının hangi gruba girdiği, belgenin içeriğine göre değerlendirilir; tereddüt hâlinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Şerh incelemesi çekişmesiz yargı işidir ve kural olarak dosya üzerinden yapılır. Mahkeme, anlaşma içeriğinin arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler (m.18/3, 18/B-3). Şerh verilen anlaşma ilam niteliğinde belge sayılır; kiracı kararlaştırılan tarihte tahliye etmezse veya borç ödenmezse ilamlı icra yoluna gidilebilir.

Anlaşma Olmazsa: Kira Davası Nasıl Açılır?

Anlaşma sağlanamazsa davacı, son tutanağın aslını veya arabulucu onaylı örneğini dava dilekçesine ekleyerek dava açar (m.18/A-2). Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, HMK m.4/1-a uyarınca kural olarak sulh hukuk mahkemesidir; bu görev, dava değerine bakılmaksızın uygulanır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istemler ise icra hukuk mahkemesinin görev alanındadır.

Davadaki taleplerin, arabuluculukta ileri sürülen uyuşmazlıkla örtüşmesi gerekir. Kanun, arabuluculukta dile getirilen miktarın davada bağlayıcı olduğunu söylemez; ancak arabuluculuğa hiç götürülmemiş ayrı bir talep için dava şartının gerçekleşmediği ileri sürülebilir. Bu nedenle tespit ile tahliye veya alacak ile depozito gibi birden fazla talep varsa, hepsinin başvuruda ve son tutanakta açıkça yer alması güvenli yoldur.

Son tutanağın içeriği de denetlenebilir. İstanbul BAM 35. HD 2025/359 K. ve Antalya BAM 15. HD 2025/1283 K. sayılı kararlarda, sürecin usulüne uygun işletilmediği ve taraflara ulaşılmadan sonlandırıldığı durumlarda dava şartının yerine gelmediği kabul edilmiştir. Buna karşılık Yargıtay 9. HD 2022/5294 K. sayılı kararında, başvuranın kusuru bulunmayan davet eksikliğinin aleyhine yorumlanamayacağı belirtilmiştir. Kararlar farklı uyuşmazlık türlerine ilişkindir; kira dosyasında sonuç, somut olayın özelliklerine göre belirlenir.

Kiraya Veren ve Kiracı Açısından Dikkat Edilecekler

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, iki tarafa da aynı usul kurallarını uygular; ancak her tarafın öncelikleri farklıdır. Kiraya veren için belirleyici olan genellikle süreler ve anlaşmanın icra edilebilirliğidir. Kiracı açısından ise ödemelerin ispatı, bedelin makullüğü ve tahliye için tanınan sürenin gerçekçi olması öne çıkar.

Kiraya veren açısından: Tahliye talebinde başvuru zamanı, dava açma hakkı doğduktan sonraya ayarlanmalıdır. Kira tespitinde otuz gün önceden yazılı bildirim gönderilmesi, kararın yeni dönemden itibaren uygulanmasını korur. Birden fazla malik varsa başvuru tümü adına yapılmalıdır. Anlaşma hâlinde tahliye tarihi, kesin bir gün olarak ve şerhe elverişli biçimde yazılmalıdır.

Kiracı açısından: Ödemelerin banka kayıtlarıyla belgelendirilmesi, müzakerede en güçlü dayanaktır. Kiracı ilk toplantıya katılarak m.18/A-11’deki mali yaptırımdan korunur ve teklif sunarak sürece etki edebilir. Kabul edilemeyecek bir teklifi imzalama zorunluluğu yoktur; anlaşma belgesi imzalandıktan sonra aynı konuda dava açılamayacağı unutulmamalıdır.

Yurt dışında yaşayan malikler: Türkiye dışında bulunan kiraya verenler, arabuluculuk görüşmelerine kanuni temsilci veya avukat aracılığıyla katılabilir (m.15/6). Bunun için Türk konsolosluğundan veya apostil şerhli yabancı noterden alınmış, arabuluculuk ve dava yetkilerini içeren vekâletname kullanılır. Bu sayede başvuru, görüşme, son tutanak ve sonraki dava aşamaları malikin Türkiye’ye gelmesine gerek kalmadan vekil aracılığıyla takip edilebilir.

Arabuluculuk Sürecinde Avukatla Temsil

Arabuluculuk görüşmelerine avukatla katılmak zorunlu değildir; taraflar görüşmelere bizzat da katılabilir. Kanun, taraflara bizzat, kanuni temsilci veya avukat aracılığıyla katılma seçeneği tanır. Temsil tercihi tamamen tarafların kendi değerlendirmesine bağlıdır.

Bununla birlikte bazı durumlarda hukuki değerlendirme önem kazanır. Başvurunun doğru büroya ve doğru zamanda yapılması, tüm tarafların gösterilmesi, kira davalarında zorunlu arabuluculuk sonrası dava sürelerinin hesaplanması ve anlaşma metninin şerhe elverişli yazılması bunların başında gelir. Ayrıca m.18/4’teki şerhsiz ilam kolaylığı kira uyuşmazlıklarında uygulanmadığından, anlaşma sonrasında şerh başvurusunun yapılması gerekir. Avukatlık ücreti, AAÜT ve taraflar arasındaki ücret sözleşmesi çerçevesinde belirlenir.

Kira Arabuluculuğunda Sık Yapılan Hatalar

• Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmak; bu durumda dava usulden reddedilir.
• İhtiyaç tahliyesinde sözleşme süresi dolmadan erken başvuru yapmak.
• Birden fazla kiraya veren veya kiracıdan yalnızca birini başvuruya dahil etmek.
• Tespit, alacak ve tahliye taleplerinden birini başvuruda belirtmeyi unutmak.
• Son tutanak yerine fotokopisini dilekçeye eklemek; aslı veya arabulucu onaylı örnek sunulmalıdır.
• İlk toplantıya mazeretsiz katılmayarak m.18/A-11 yaptırımıyla karşılaşmak.
• Anlaşma belgesinin kira uyuşmazlığında şerhsiz ilam sayılacağını düşünmek.
• İlamsız icra yolunu seçmişken gereksiz yere arabuluculuk sürecini beklemek.

Bu hataların çoğu, sürecin başında talebin türü ve izlenecek yol doğru belirlenerek önlenebilir. İstanbul genelinde kira uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgiler için İstanbul kira hukuku sayfası incelenebilir.

Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Nişantaşı / Şişli Ofis Bilgisi

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu, Şişli ilçesinde Nişantaşı’na yakın Halaskargazi Caddesi üzerindeki Lotus Nişantaşı binasında yer almaktadır. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvuruları, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili adliyenin arabuluculuk bürosuna yapıldığından başvuru yeri ofis konumundan bağımsız olarak belirlenir. Görüşme günü ve saatine ilişkin bilgiler için iletişim sayfasına bakılabilir.

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu
Halaskargazi Mah. Halaskargazi Cad. No:38-66 E/215 Lotus Nişantaşı, Şişli / İstanbul
Telefon: 0212 401 58 63 — 0553 774 3080
E-posta: bilgi@eneskaplan.av.tr