Alt Kira Sözleşmesi Örneği ve Alt Kiracılık Nedir? 2026
Alt kira sözleşmesi, asıl kiracının kiralananı kiraya verenin izniyle üçüncü bir kişiye yani alt kiracıya kiralamasıdır. “Ev paylaşımı”, “oda kiralama” veya “işyerini başkasına kullandırma” gibi günlük yaşam pratiklerinin büyük bölümü hukuken alt kiralama ilişkisidir. Türk Borçlar Kanunu bu ilişkiyi sıkı kurallara bağlamış izinsiz alt kiralama ise tahliye sebebi olarak açıkça düzenlenmiştir. Bu rehberde alt kira sözleşmesinin ne olduğu, alt kiracılık, geçerlilik koşulları, tarafların hak ve sorumlulukları, güncel örnek sözleşme taslağı ve Yargıtay kararları TBK çerçevesinde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
1. Alt Kira Sözleşmesi ve Alt Kiracılık Nedir?
Alt kiralamada üç ayrı taraf ve iki ayrı kira ilişkisi bulunur. Bu yapı, kira devrinden temel olarak şu noktada ayrılır: asıl kiracı sözleşmede kalmaya devam eder ve kiraya verene karşı sorumluluğu sürer. Alt kiracı ise yalnızca asıl kiracıya karşı hak sahibidir kiraya verenle doğrudan bir hukuki ilişkisi yoktur.
Günlük Hayattaki Alt Kiralama Örnekleri
- Kiracının yurt dışına çıkarken evini başka birine kiralaması
- Asıl kiracının kiralanan dairenin bir odasını başkasına kiralaması
- Asıl kiracının kiralanan işyerini bir bölümüyle birlikte başka bir firmaya kullandırması
- Öğrenci evlerinde asıl kiracının oda kiralaması
- Platformlar aracılığıyla yapılan kısa süreli günlük ev kiralamaları (Airbnb vb.)
2. Alt Kiralama ile Kira Sözleşmesinin Devri Arasındaki Fark
- Asıl kiracı sözleşmede kalır
- Kiraya verene karşı sorumluluk devam eder
- Alt kiracı kiraya veren karşısında hak sahibi değildir
- İki ayrı kira ilişkisi vardır
- Asıl kira sona erince alt kira da sona erer
- Kiraya verenin yazılı izni zorunludur
- Eski kiracı sözleşmeden çıkar
- Eski kiracının ileriye yönelik sorumluluğu sona erer
- Yeni kiracı doğrudan kiraya verenin muhatabı olur
- Tek bir kira ilişkisi vardır
- Sözleşme aynı koşullarla yeni kiracıyla devam eder
- Kiraya verenin yazılı rızası zorunludur
| Konu | Alt Kiralama | Kira Devri |
|---|---|---|
| Asıl kiracının sözleşmedeki konumu | Devam eder | Sona erer |
| Kiraya veren karşısında muhatap | Asıl kiracı | Yeni (devralan) kiracı |
| Alt/yeni kiracının hukuki statüsü | Alt kiracı | Asıl kiracı |
| Asıl kira bitince ne olur? | Alt kira da sona erer | Sözleşme yeni kiracıyla devam eder |
| Kira bedeli farkı | Alt kiracıdan farklı bedel alınabilir | Aynı bedel devam eder |
3. Alt Kiralama Sözleşmesinde Yasal Koşullar
Zorunlu Koşullar
- Kiraya verenin yazılı izni: Sözlü izin, mesaj veya e-posta tek başına yeterli değildir. İzin belgesi; kiralananın adresi, alt kiracının kimliği ve alt kiralamanın kapsamını içermelidir.
- Alt kira sözleşmesinin yazılı yapılması: İspat güvenliği için alt kira sözleşmesi yazılı düzenlenmelidir.
- Alt kira bedelinin asıl kiradan fazla olmaması önerisi: Kanun açık bir üst sınır koymamış olsa da bazı Yargıtay kararları alt kira bedelinin asıl kiradan çok daha yüksek olmasını kötüye kullanım olarak yorumlamıştır.
- Alt kiralama süresinin asıl kira süresini aşmaması: Alt kira, asıl kiradan daha uzun süre için yapılamaz; asıl kira sona erince alt kira da kendiliğinden sona erer.
Alt Kira İzni Nasıl Alınır?
Yazılı izin bir ek protokol, imzalı mektup veya sözleşmeye eklenen madde biçiminde olabilir. İzin belgesinde şu bilgiler yer almalıdır:
- Kiraya verenin ve asıl kiracının kimlik bilgileri
- Alt kiracının adı ve kimlik bilgisi
- Kiralananın adresi ve hangi kısmının alt kiralanacağı
- Alt kiralamanın süresi
- Tarih ve imza
4. Alt Kiralama Sözleşmesinde Üç Tarafın Hak ve Sorumlulukları
| Taraf | Hak ve Yükümlülükler | Dikkat Edilecek Riskler |
|---|---|---|
| Kiraya Veren | Alt kiralamaya izin verip vermemekte serbesttir. İzin verilse bile asıl kiracıya karşı haklarını tam olarak korur. Alt kiracının neden olduğu zararları asıl kiracıdan talep edebilir. | İzin vermeden önce alt kiracının kimliğini ve kiralananı nasıl kullanacağını araştırmalıdır. Verilen izni geri alamaz; ancak asıl kiracının sözleşme ihlallerinde fesih hakkını kullanabilir. |
| Asıl Kiracı | Alt kiracıya kiralananı kullandırır; alt kira bedelini tahsil eder. Kiraya verene karşı asıl kira yükümlülüklerini yerine getirmeye devam etmek zorundadır. | Alt kiracının neden olduğu hasar ve kira ödememelerinden kiraya verene karşı sorumludur. Asıl kira sona erince alt kiracıyı tahliye ettirmekle yükümlüdür. |
| Alt Kiracı | Yalnızca asıl kiracıya karşı hak sahibidir. Asıl kira devam ettiği sürece kiralananı kullanmaya devam eder. | Kiraya veren ile doğrudan hukuki ilişkisi yoktur. Asıl kira sona erdiğinde — asıl kiracı çıksa da çıkmasa da — tahliye edilme riskiyle karşılaşabilir. Güvencesi asıl kiracıya bağlıdır. |
Alt Kiracının Kiraya Verene Doğrudan Ödeme Hakkı
TBK m. 322/2 önemli bir istisna getirir: Asıl kiracının kira borcunu ödememesi hâlinde kiraya veren, asıl kiracıya yapılmak üzere alt kiracının elinde bulunan kira bedellerine el koyma yani hapis hakkı ya da alt kiracıdan doğrudan ödeme talep etme hakkına sahiptir. Bu hüküm, kiraya verenin alt kira ilişkisinden bağımsız korunmasını sağlar.
5. Konut Kiralarında Alt Kiralama Yasağı
Kısa Süreli Günlük Kiralama (Airbnb vb.) Hukuki Boyutu
Son yıllarda yaygınlaşan platform üzerinden kısa süreli ev kiralama uygulamaları hukuken alt kiralama kapsamında değerlendirilmektedir. Kiracının kiraya verenin izni olmaksızın evini günlük olarak kiralaması:
- TBK m. 322 kapsamında izinsiz alt kiralama sayılır ve fesih sebebi oluşturur.
- 7464 sayılı Konut Kiracılarına Yönelik Kısa Süreli Kiralama Düzenlemesi kapsamında ayrıca idari yaptırım riski doğurabilir.
- Apartman yönetimi açısından da kat mülkiyeti hükümleri uygulanabilir.
Ev Arkadaşı Alma Alt Kiralama Mı?
Asıl kiracının aynı konutta birlikte yaşayacak bir kişiyle masrafları paylaşması, hukuken her zaman alt kiralama sayılmaz. Ancak asıl kiracı konuta girmeden yalnızca o kişiyi yerleştiriyorsa veya bu kişiden sistematik biçimde bedel alıyorsa alt kiralama ilişkisi doğabilir. Sınır gri olmakla birlikte, tereddüt halinde kiraya verenden yazılı izin alınması her zaman daha güvenlidir.
6. İşyeri Kiralarında Alt Kiralama
Ticari İşyerinde Alt Kiralama Örnekleri
- Büyük bir ofis katını kiralayan şirketin bir bölümünü başka firmaya kullandırması
- Depo kiralayan bir firmanın deponun bir bölümünü başka işletmeye kiralaması
- Alışveriş merkezi içindeki ana kiracının köşe bölümünü alt kiracıya bırakması
İşyeri Devirlerinde Alt Kira ve Sözleşme Devri Karışıklığı
Ticari işletmesini devreden asıl kiracı, çoğu zaman kira sözleşmesini de devretmek istediğini düşünür; oysa ortada yalnızca işyerinin anahtarı teslim edilmişse bu alt kiralama sayılır, sözleşme devri değil. İki işlemin hukuki koşulları ve sonuçları birbirinden farklıdır; somut duruma göre avukata danışılması önerilir.
Stopaj Yükümlülüğü
İşyeri kiralarında alt kiracının ödeyeceği kira bedeli üzerinden %20 stopaj kesintisi yapılması zorunludur. Hem asıl kiracının kiraya verene ödediği kira hem de alt kiracının asıl kiracıya ödediği kira stopaj kapsamındadır.
7. İzinsiz Alt Kiralamanın Sonuçları
| Yaptırım | Hukuki Dayanak | Açıklama |
|---|---|---|
| Sözleşmeyi feshetme | TBK m. 316 | Kiraya veren, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanıldığını gerekçe göstererek sözleşmeyi feshedebilir. |
| Tahliye davası açma | TBK m. 316 | Fesih bildirimi sonrasında asıl kiracı ve fiilen kiralananı kullanan alt kiracının tahliyesi talep edilebilir. |
| Tazminat talep etme | TBK m. 112 | İzinsiz alt kiralamanın neden olduğu zararlar (hasar, gelir kaybı vb.) tazminat olarak talep edilebilir. |
| Alt kiracının tahliyesi | TBK m. 322 | İzin olmaksızın yerleşen alt kiracının doğrudan tahliyesi talep edilebilir; alt kiracı kiraya veren karşısında hak iddia edemez. |
8. Alt Kira Sözleşmesi Örneği 2026 Taslak
Aşağıdaki formu doldurun; alt kira sözleşmeniz veya ihtarnameniz anında oluşturulsun, önizleyin ve PDF olarak indirin.
9. Alt Kiracılık Emsal Yargıtay Kararları
Alt Kiralama Sözleşmesi — Görevli Mahkeme
Bu haliyle davacı şirket ile davalı şirketin hak ve yetkilerini devraldığı … Sınai Yatırım A.Ş arasında imzalanan sözleşmenin alt kira sözleşmesi niteliğinde olduğu açık olup, yine taraflar arasında görülen aynı yere ilişkin emsal dava dosyalarında da taraflar arasındaki ilişkinin Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca kira ilişkisi olduğu benimsenmiştir. Dava, 31.12.2015 tarihinde 6100 Sayılı HMK’nun yürürlüğe girmesinden sonra açıldığına göre görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu nedenle mahkemece işin esası incelenerek karar verilmesi gerekirken bu yön gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Alt Kiralamada İzin Alma Zorunluluğu
… Davacı dava dilekçesinde davalı kiracının kiralananı diğer şahısa kullandırarak akde aykırı davrandığından bahisle, kiralanandan tahliyesini istemiş, ancak kiracı davalıya TBK’nun 316. maddesindeki düzenlemeye uygun olarak, kiralananın çatılı iş yeri olması sebebiyle en az otuz gün süreli, akde aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği yönünde yazılı bir ihtarname göndermemiştir. Bu durumda, akde aykırılık yönünden tahliye davası açılmasının koşulları oluşmamıştır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Davacı vekili 24.01.2018 tarihli oturumda; asıl tahliye sebebinin alt kira ilişkisine dayalı olduğunu belirtmiş ve bu beyanını imzasıyla onaylamış olup kaymakamlık makamına yapılan başvurunun da yazılı bildirim yerine geçeceğini belirtmiş ise de; bu başvurunun kanunun aradığı anlamda bir ihtar olmadığı aşikardır.
10. Sık Sorulan Sorular
Alt kira sözleşmesi geçerli midir?
Evet, kiraya verenin yazılı izniyle yapılan alt kira sözleşmesi hukuken geçerlidir. Yazılı izin olmaksızın yapılan alt kiralama ise TBK m. 322 kapsamında geçersizdir ve kiraya verene fesih hakkı tanır.
Kiraya veren alt kiralama iznini vermek zorunda mı?
Hayır. Kiraya veren herhangi bir gerekçe göstermeksizin alt kiralama iznini reddedebilir. İzin tamamen kiraya verenin takdirine bırakılmıştır.
Asıl kira sona erince alt kiracı ne olur?
Asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde alt kira da kendiliğinden sona erer. Alt kiracı kiraya verene karşı herhangi bir hak ileri süremez kiralananı tahliye etmek zorundadır. Bu nedenle alt kiracı sözleşme yapmadan önce asıl kiranın bitiş tarihini mutlaka öğrenmelidir.
Evimi Airbnb’den kiralıyorum, bu yasal mı?
Kiraya verenin yazılı izni olmaksızın yapılan günlük kiralamalar hukuken izinsiz alt kiralama sayılır ve fesih sebebi oluşturur. Bunun yanı sıra 7464 sayılı Kanun kapsamında ayrıca izin ve kayıt yükümlülükleri de gündeme gelebilir. Bu uygulamayı yapmadan önce kiraya verenden yazılı izin almanız zorunludur.
Alt kiracı ödeme yapmazsa asıl kiracı ne yapabilir?
Asıl kiracı, alt kiracıya karşı TBK m. 315 kapsamında ödeme ihtarı gönderebilir ve 30 günlük süre tanıyabilir. Ödeme yapılmazsa alt kira sözleşmesini feshedebilir ve tahliye davası açabilir. Bu süreçte asıl kiracı kiraya verene karşı kira bedelini ödemeye devam etmekle yükümlüdür.
Alt kira bedeli asıl kiradan yüksek olabilir mi?
TBK’da açık bir üst sınır öngörülmemiştir. Ancak bazı Yargıtay kararları, asıl kiranın çok üzerinde belirlenen alt kira bedelini dürüstlük kuralı ve aşırı yararlanma hükümleri açısından değerlendirmiştir. Pratikte asıl kira bedelinin önemli ölçüde üzerinde bir alt kira belirlemek hukuki risk taşıyabilir.
Alt kiracı, kiraya veren tarafından doğrudan tahliye edilebilir mi?
Evet. İzinsiz alt kiralama söz konusuysa kiraya veren hem asıl kiracıyı hem de fiilen kiralananı kullanan alt kiracıyı tahliye ettirebilir. İzinli alt kiralamada ise alt kiracı, asıl kira devam ettiği sürece kiraya verene karşı korumalıdır; ancak asıl kira sona erince tahliye edilebilir.
Oda kiralaması alt kiralama sayılır mı?
Asıl kiracının aynı konutun bir odasını başkasına kiralaması hukuken alt kiralama sayılır. Asıl kiracı o konutta fiilen yaşıyor olsa dahi kiraya verenin yazılı izni alınmadan oda kiralaması yapılamaz. İzinsiz yapılması fesih sebebi oluşturur.
Alt Kira Sözleşmesinde Hukuki Güvence Sağlayın
Kiraya veren izni alınması, alt kira sözleşmesinin hazırlanması veya izinsiz alt kiralamadan kaynaklanan uyuşmazlıklarda İstanbul kira avukatı olarak yanınızdayız.
Bu içerik İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: 21 Mayıs 2026
- Durum: ✓ Güncel Mevzuata Uygun Alt Kiralama Sözleşmesi Örneği ve Alt Kiracılık Makalesi
- Kaynaklar: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 322), 7464 Sayılı Kanun, Yargıtay 3. HD, 6. HD ve HGK Kararları.
