Alt Kira Sözleşmesi ve Alt Kiracılık (TBK m.322): Şartları, Tarafların Sorumluluğu ve İzinsiz Alt Kiranın Sonuçları

Alt kira sözleşmesi, kiracının kiraladığı taşınmazı tamamen veya kısmen bir başkasına kiraya vermesidir. Özellikle işyeri kiralarında ve odalı/paylaşımlı konut kullanımında sık karşılaşılan bu ilişki, TBK m.322 ile düzenlenmiştir ve konut ile çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Rıza alınmadan yapılan alt kiralama, asıl kiracıyı akde aykırılık nedeniyle tahliye riskiyle karşı karşıya bırakır. Bu rehber; alt kiracılığı, sıkça karıştırıldığı kira sözleşmesinin devrinden ayırarak üç tarafın hak ve sorumluluklarını, konut–işyeri ayrımını ve izinsiz alt kiranın sonuçlarını yerleşik içtihatlar ışığında açıklar.

Alt Kira Sözleşmesi ve Alt Kiracılık Nedir?

Alt kira sözleşmesi, kiracının kiraladığı taşınmazı tamamen veya kısmen bir üçüncü kişiye kiraya vermesiyle kurulan sözleşmedir. Bu ilişkide kiracı, kendi kiraya vereni ile arasındaki sözleşmede kalmaya devam eder; aynı zamanda alt kiracıya karşı “kiraya veren” konumuna geçer. Böylece iki ayrı kira ilişkisi doğar.

Alt kiracılıkta üç kişi ve iki sözleşme bulunur:

• Asıl kiraya veren (malik): Taşınmazın sahibi; asıl kira sözleşmesinin tarafı.
• Asıl kiracı (aynı zamanda alt kiraya veren): Malikten kiralayan, sonra alt kiracıya kiralayan kişi. Alt kiracılığın merkezindeki kişidir.
• Alt kiracı: Asıl kiracıdan kiralayan üçüncü kişi.

TBK m.322, kiracının kiralananı başkasına kiralayabileceği gibi kullanım hakkını da devredebileceğini öngörmüştür. İki durum arasındaki fark, karşılıklılıktadır: alt kirada alt kiracı bir bedel ödeyerek kiracı sıfatı kazanır; kullanım hakkının devrinde ise kullanım, bir kira ilişkisi kurulmaksızın üçüncü kişiye bırakılır. Her iki hâlde de konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiraya verenin yazılı rızası aranır. Alt kira, esasen bir kira sözleşmesi olduğundan, asıl sözleşmede olması gereken unsurları (bedel, süre, kullanım amacı) da taşımalıdır.

Alt Kiralama ile Kira Sözleşmesinin Devri Arasındaki Fark

Alt kiralama ile kira sözleşmesinin devri, uygulamada en sık karıştırılan iki kurumdur; oysa sonuçları taban tabana zıttır. Temel ayrım şudur: alt kirada asıl kiracı sözleşmede kalır ve sorumluluğu sürer; devirde ise kiracı değişir ve devreden kural olarak borçtan kurtulur.

Pratik ayrım şu soruyla yapılır: “Kiracı ilişkiden tamamen çıkıyor mu, yoksa aracı konuma mı geçiyor?” Çıkıyorsa devir, aracı oluyorsa alt kiradır. Yargıtay, tarafların adlandırmasına değil ilişkinin niteliğine bakar; bir sözleşmeyi “alt kira niteliğinde” olarak nitelendirebilir (Yargıtay 3. HD 2018/6854 K.).

Alt Kiralama Sözleşmesinde Yasal Koşullar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kiralamanın geçerli olabilmesi için TBK m.322’nin üç koşulu bir arada aranır:

Rıza, sözleşmenin başında genel bir kayıt olarak da verilebilir; ancak kiraya verenin denetim hakkını tümüyle ortadan kaldıran sınırsız ve peşin rıza kayıtlarının geçerliliği tartışmalıdır. Uygulamada güvenli yol, somut alt kiracıya ilişkin ayrı ve yazılı bir rıza alınmasıdır. Adi kiralarda (konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda) ise kanun yazılı rıza şartı aramaz; kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak kaydıyla alt kira yapabilir.

Alt Kiralamada Üç Tarafın Hak ve Sorumlulukları

Alt kira ilişkisinde her tarafın konumu farklıdır ve bu konumların net kavranması, uyuşmazlıkların çözümünde belirleyicidir.

Asıl Kiraya Verenin Konumu

Asıl kiraya veren, alt kira sözleşmesinin tarafı değildir; alt kiracı ile arasında doğrudan bir sözleşme yoktur. Buna rağmen TBK m.322, kiraya verene önemli bir imkân tanır: kiraya veren, asıl kira sözleşmesinden doğan haklarını alt kiracıya karşı doğrudan ileri sürebilir. Örneğin taşınmazın sözleşmeye uygun kullanılması istemini, alt kiracıya doğrudan yöneltebilir. Bu, kiraya vereni, arada asıl kiracı bulunmasına rağmen korur.

Asıl Kiracının Sorumluluğu

Alt kiralamanın en kritik sonucu buradadır. TBK m.322 uyarınca asıl kiracı, alt kiracının kiralananı kendisine tanınandan başka biçimde kullanmasından kiraya verene karşı sorumludur. Yani asıl kiracı, alt kiracının verdiği zarardan, aykırı kullanımından ve doğurduğu ihlallerden kiraya verene karşı sorumlu olmaya devam eder.

Alt Kiracının Konumu

Alt kiracı, asıl kiracı ile arasındaki alt kira sözleşmesinin tarafıdır ve kira bedelini asıl kiracıya öder. Ancak konumu, asıl kira ilişkisinin sınırlarıyla belirlenir: alt kiracı, kiralananı asıl kiracının kullanabileceğinden daha geniş biçimde kullanamaz. Asıl kiracının hakkı neyse, alt kiracının hakkı da onunla sınırlıdır; asıl kiracının sahip olmadığı bir yetkiyi alt kiracı da kullanamaz. Ayrıca alt kira, asıl kiraya bağlı fer’i bir ilişki olduğundan, asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracının durumu da doğrudan etkilenir (aşağıda ayrıca ele alınmıştır).

Konut Kiralarında Alt Kiralama

Konut kiralarında alt kiralama yasak değildir, ancak kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Uygulamada “konut kiralarında alt kiralama yasağı” ifadesi yaygın olsa da bu, mutlak bir yasak değil, rıza koşuludur: kiraya veren yazılı rıza verdiğinde konutun tamamı veya bir bölümü (örneğin bir oda) alt kiraya verilebilir.

Konut kiralarında dikkat edilecek noktalar:

• Kiraya veren rıza vermek zorunda değildir; konut kiralarında rıza serbest takdire tabidir (bu yönüyle, kiraya verenin haklı sebep olmadıkça kaçınamadığı işyeri devrinden ayrılır).
• Konut olarak kiralanan yerin alt kiracı eliyle işyerine dönüştürülmesi, kullanım sınırının aşılması nedeniyle akde aykırılıktır. Bir konut kira sözleşmesi düzenlenirken alt kiraya ilişkin iznin baştan yazılı olarak kayıt altına alınması, sonraki uyuşmazlıkları önler.
• Kısa süreli/günlük kiralama amacıyla yapılan alt kiralamalar (ör. platform üzerinden günlük konut kiralama) hem sözleşmeye hem de kat mülkiyeti ve idari mevzuata aykırılık oluşturabilir; bu tür kullanımlar ayrı bir rejimin konusudur.

İşyeri Kiralarında Alt Kiralama

Çatılı işyeri kiralarında alt kiralama, ticari hayatta yaygın bir ihtiyaçtır: bir işletmenin reyon/köşe kiralaması, ortak çalışma alanının bir bölümünün kiralanması ya da işletmenin bir kısmının başka bir işletmeciye bırakılması gibi. İşyeri kira sözleşmelerinde de TBK m.322’nin yazılı rıza koşulu geçerlidir.

İşyeri alt kiralamasında öne çıkan hususlar:

• Faaliyet konusu: Alt kiracının yürüteceği faaliyet, asıl sözleşmedeki kullanım amacıyla ve yönetim planıyla uyumlu olmalıdır. Asıl kiracının “kafeterya” olarak kullanabildiği yeri, alt kiracı başka bir amaçla kullanamaz.
• Stopaj ve fatura: Alt kira ilişkisinde vergisel yükümlülükler (stopaj, KDV, belge düzeni) ayrıca değerlendirilmelidir.
• Devirle karışması: İşyeri kiralarında “yeri devrettim” ile “alt kiraya verdim” sık karıştırılır. İşletmeyi tümüyle bırakan kiracı aslında devir yapmaktadır; yerin bir bölümünü gelir amacıyla kiralayan ise alt kira yapmaktadır. Doğru nitelendirme, tarafların sorumluluğunu belirler.

Bu karar iki noktayı gösterir: (i) mahkeme, sözleşmenin adına değil içeriğine bakarak ilişkiyi “alt kira” olarak nitelendirir; (ii) alt kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür.

İzinsiz Alt Kiralamanın Sonuçları

Kiraya verenin yazılı rızası alınmadan yapılan alt kiralama, konut ve çatılı işyeri kiralarında akde aykırılık oluşturur ve tahliye sebebidir. Ancak tahliyeye giden yol usule sıkı biçimde bağlıdır: kiraya veren doğrudan tahliye davası açamaz; önce TBK m.316 uyarınca ihtar çekmek zorundadır.

Bu karar, izinsiz alt kirada en sık yapılan hatayı ortaya koyar: usule uygun ihtar çekmeden açılan tahliye davası reddedilir. İhtarın; aykırılığı açıkça tanımlaması, giderilmesi için en az otuz günlük süre vermesi ve aksi hâlde fesih uyarısını içermesi zorunludur. Kaymakamlığa veya başka bir makama yapılan başvurular bu ihtarın yerine geçmez.

İzinsiz alt kiranın diğer sonuçları:

• Asıl kiracı sorumluluktan kurtulmaz; aksine izinsiz alt kira, başlı başına bir sözleşme ihlalidir.
• Kiraya verenin rızasına aykırı her kullanım, taşınmaza zarar verip vermediğine bakılmaksızın akde aykırılık sayılır (Yargıtay 3. HD 2018/11200 K.). Yani “alt kiracı düzenli ödüyor, zarar vermiyor” savunması izinsiz alt kirayı hukuka uygun hâle getirmez.
• İhtara rağmen aykırılık giderilmezse (alt kiracı çıkarılmazsa), kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir.

Asıl Kira Sona Erince Alt Kira Ne Olur?

Alt kira, asıl kira ilişkisine bağlı fer’i (bağlı) bir sözleşmedir. Bu bağlılığın en önemli sonucu şudur: asıl kira sözleşmesi hangi sebeple sona ererse ersin, alt kira da kural olarak sona erer. Asıl kiracının hakkı, alt kiracıya devredebileceği hakkın üst sınırını oluşturur; asıl kiracının hakkı bittiğinde alt kiracının dayandığı temel de ortadan kalkar.

Bunun pratik sonuçları:

• Asıl kiracı tahliye edildiğinde, alt kiracı da taşınmazı boşaltmak zorunda kalır; alt kiracı, kiraya verene karşı asıl kiracınınkinden daha güçlü bir hak ileri süremez.
• Alt kiracının, ödediği bedel ve uğradığı zarar bakımından muhatabı, kural olarak kendisiyle sözleşme yapan asıl kiracıdır. Alt kiracı, bu zararını asıl kiracıdan talep edebilir.
• Bu nedenle alt kiracının, alt kira sözleşmesine girmeden önce asıl kira sözleşmesinin süresini, kiraya verenin rızasının bulunup bulunmadığını ve asıl kiracının durumunu araştırması büyük önem taşır.

Alt Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler (2026)

Sağlıklı bir alt kira ilişkisi için, alt kira sözleşmesinin aşağıdaki unsurları içermesi önerilir. Aşağıdaki liste bir taslak metin değil, metnin içermesi gereken hukuki çekirdektir:

Not: Alt kira sözleşmesi, asıl sözleşmeyle çelişmemeli ve onun sınırlarını aşmamalıdır. Somut durumda hangi maddelerin nasıl düzenleneceği, asıl sözleşmenin içeriğine ve tarafların ihtiyacına göre değişeceğinden, metnin bir hukukçu tarafından asıl sözleşmeyle birlikte değerlendirilmesi yerinde olur.

Alt Kiracılık Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki kararlar, alt kira ve akde aykırılık uygulamasının çerçevesini çizmektedir:

• Yargıtay 3. HD 2018/6854 K.: Bir sözleşmenin adına değil içeriğine bakılarak “alt kira niteliğinde” olduğu belirlenebilir; alt kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.
• Antalya BAM 6. HD 2019/1061 K.: Alt kira ilişkisine (izinsiz kullandırmaya) dayalı tahliyede, çatılı işyeri kirasında TBK m.316 uyarınca en az otuz gün süreli yazılı ihtar zorunludur; kaymakamlığa yapılan başvuru bu ihtarın yerine geçmez.
• Yargıtay 3. HD 2022/2605 K.: Konut ve çatılı işyeri kirasında akde aykırılıktan tahliye için süreli ihtar şarttır; diğer kira ilişkilerinde kiraya veren ihtarsız, yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
• Yargıtay 3. HD 2018/11200 K.: Kiraya verenin rızasına aykırı her kullanım, kiralanana zarar verip vermediğine bakılmaksızın akde aykırılık teşkil eder.

Sıkça Sorulan Sorular