Kira Sözleşmesinin Devri (Kiracı Değişikliği) 2026
Kira sözleşmesinin devri, kiracının mevcut kira ilişkisini kiraya verenin yazılı rızasıyla üçüncü bir kişiye aktarmasıdır. Günlük hayatta “kiracı değişikliği” ya da “devren kiralık” olarak bilinen bu işlem, hukuki açıdan alt kiralamadan, sözleşme yenilenmesinden ve kiralananın satışından önemli ölçüde ayrılır. Devrin koşulları yerine getirilmeden yapılan kiracı değişiklikleri hem eski hem yeni kiracıyı ağır hukuki risklerle karşı karşıya bırakır. Bu rehberde kira sözleşmesinin devrinin ne anlama geldiği, TBK’daki yasal çerçeve, devrin koşulları, tarafların sorumlulukları ve pratikte sık yapılan hatalar ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
1. Kira Sözleşmesinin Devri Nedir?
Kira sözleşmesinin devri, TBK m. 322’de düzenlenmiştir. Hukuki niteliği itibarıyla bir sözleşme devridir (TBK m. 205–210) yani yalnızca alacaklar değil borçlar da dahil olmak üzere sözleşmeden doğan tüm hukuki konum bir bütün olarak el değiştirir.
Devrin en temel sonucu, eski kiracının kira ilişkisinden tamamen çıkması ve yeni kiracının aynı koşullarla — aynı kira bedeli, aynı süre, aynı artış oranı — sözleşmenin tarafı haline gelmesidir. Kiraya veren, yeni kiracıya karşı eski sözleşmedeki haklarını aynen kullanmaya devam eder.
2. Kira Sözleşmesinin Devri ile Alt Kiralama Arasındaki Fark
- Eski kiracı sözleşmeden tamamen çıkar
- Yeni kiracı tüm hak ve borçları devralır
- Kiraya verenin yazılı rızası zorunludur
- Devirden sonra eski kiracının sorumluluğu sona erer
- Sözleşme koşulları değişmez aynen devam eder
- Eski kiracı sözleşmede taraf olarak kalır
- Üçüncü kişi yalnızca kullanım hakkı kazanır
- Kiraya verenin yazılı izni olmadan yapılamaz
- Eski kiracı kiraya verene karşı sorumlu olmaya devam eder
- İzinsiz alt kiralama fesih sebebidir
| Konu | Devir | Alt Kiralama |
|---|---|---|
| Eski kiracının sözleşmedeki konumu | Sona erer | Devam eder |
| Yeni kişinin hukuki statüsü | Asıl kiracı olur | Alt kiracı olur |
| Kiraya verene karşı muhatap | Yeni kiracı | Eski kiracı (asıl kiracı) |
| Kiraya verenin rızası | Yazılı rıza zorunlu | Yazılı izin zorunlu |
| İzinsiz yapılırsa | Geçersiz fesih sebebi | Geçersiz; fesih sebebi |
| Kira bedeli | Aynı sözleşme devam eder | Alt kiracı farklı bedel ödeyebilir |
3. Kira Sözleşmesinin Devrinin Hukuki Koşulları
1. Kiraya Verenin Yazılı Rızası
- Yazılı olması zorunludur. Sözlü rıza, mesaj veya e-posta tek başına yeterli sayılmaz; ıslak imzalı yazılı belge aranır.
- Önceden verilmiş genel bir izin yeterli değildir. Rıza, devredilecek kişi ve koşullar belli olduktan sonra somut olarak alınmalıdır.
- Kiraya veren, rızayı herhangi bir sebep göstermeksizin reddedebilir.
2. Devrin Yazılı Yapılması
Devir sözleşmesinin yazılı düzenlenmesi ispat açısından zorunludur. Belgede eski kiracı, yeni kiracı ve kiraya verenin imzaları, devir tarihi ve devre konu sözleşmenin bilgileri yer almalıdır.
3. Devredilen Sözleşmenin Geçerli Olması
Devredilecek kira sözleşmesinin hukuken geçerli ve yürürlükte olması gerekir. Zaten sona ermiş, feshedilmiş veya kesin hükümsüz bir sözleşme devredilemez.
4. Yeni Kiracının Ehliyet ve Uygunluğu
Yeni kiracının medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olması gerekir. Kiraya veren, yeni kiracının ödeme gücünü ve kiralananı amacına uygun kullanıp kullanmayacağını değerlendirme hakkını saklı tutar.
4. Tarafların Hak ve Sorumlulukları
Devir sonrasında ileriye yönelik tüm borçlardan kurtulur. Devir tarihine kadar birikmiş kira borçları, depozito yükümlülükleri ve taşınmazda oluşan hasarlardan sorumluluğu devam eder.
Devir tarihi itibarıyla sözleşmeden doğan tüm hak ve borçları üstlenir. Kira bedelini, artış oranını ve sözleşme koşullarını aynen kabul etmiş sayılır. Devir öncesinde kiralananın durumunu mutlaka incelemelidir.
Devire rıza gösterip göstermemekte serbesttir. Rıza verirse devir tarihinden itibaren yeni kiracıyı muhatap alır. Devirden önce eski kiracıdan olan alacaklarını talep etme hakkını saklı tutar.
Depozito Devir Durumu
Devir sırasında depozito genellikle eski kiracıdan yeni kiracıya geçer. Uygulamada iki farklı yöntem izlenir:
- Yöntem 1: Eski kiracı depozitoyu kiraya verenden geri alır ve yeni kiracı kiraya verene yeni bir depozito yatırır.
- Yöntem 2: Depozito kiraya verenin hesabında kalır ve eski ve yeni kiracı kendi aralarında mahsuplaşır. Bu yöntemde üçlü bir tutanak düzenlenmesi elzemdir.
5. Kira Sözleşmesinin Devrinden Sonra Eski Kiracının Durumu
Eski Kiracının Kurtulmadığı Yükümlülükler
- Devir tarihine kadar ödenmeyen kira bedelleri
- Devir tarihine kadar kiralananın uğradığı ve tespit edilen hasarlar
- Kiraya verene karşı doğmuş olan diğer borçlar (aidat, ortak gider vb.)
Eski Kiracının Yeni Kiracıya Karşı Hakları
Eski kiracı, devir için yeni kiracıdan bir devir bedeli talep edebilir. Bu bedel taraflarca serbestçe kararlaştırılır ve devir sözleşmesine yazılır. Kiraya verenin onayına tabi değildir ve eski ve yeni kiracı arasındaki ayrı bir hukuki ilişkidir.
6. Konut Kira Sözleşmelerinde Devir Yasağı ve İstisnaları
Devrin Mümkün Olduğu Haller
- Kiraya verenin açık yazılı rızasının alındığı her durumda devir yapılabilir.
- Aile içi devirler (eş, çocuk vb.) — bu durumda da kiraya verenin rızası gerekmektedir.
- Sözleşmede devire önceden izin veren bir hüküm bulunması — uygulamada tartışmalıdır.
7. İşyeri Kiralarında Devir
İşyeri kiralarında devir meselesi, özellikle ticari işletmelerin el değiştirmesi durumunda gündeme gelir. Bir esnafın işletmesini devretmesi çoğunlukla kira sözleşmesinin de devredilmesini gerektirir.
Ticari İşletme Devrinde Kira Sözleşmesi
TBK m. 202 uyarınca bir ticari işletmenin aktif ve pasifiyle birlikte devredilmesi halinde kira sözleşmesi de devralana geçer. Ancak kiraya veren bu devri makul bir süre içinde reddedebilir.
| Durum | Kira Sözleşmesinin Akıbeti | Kiraya Verenin Hakkı |
|---|---|---|
| Ticari işletmenin tümüyle devri (TBK m. 202) | Kira sözleşmesi kendiliğinden devralana geçer | Makul süre içinde reddetme hakkı |
| Yalnızca işyerinin devri (işletme devri yok) | Kira sözleşmesi kendiliğinden geçmez ayrıca yazılı rıza gerekir | Rızayı reddetme hakkı |
| Şirket hisselerinin devri | Kiracı tüzel kişi değişmediğinden devir gerekmez | Doğrudan etkisi yoktur |
Stopaj ve Vergi Boyutu
İşyeri kiralarında kiracı değişmesi halinde yeni kiracı, ödeyeceği kira bedeli üzerinden %20 stopaj kesintisi yapmak ve kiraya verene net tutarı ödemekle yükümlüdür. Devir sözleşmesinde bu yükümlülük açıkça düzenlenmelidir.
8. Kira Sözleşmesinin Devri Süreci: Adım Adım
Avukat Yorumu
“Kira devri sürecinde en sık karşılaştığım sorun, üç tarafın tek bir belgede buluşmamasıdır. Eski kiracı ile yeni kiracı kendi aralarında anlaşıyor, kiraya verenin onayı sonradan alınmaya çalışılıyor ya da hiç alınmıyor. Bu durumda devir geçersiz sayılıyor, yeni kiracı tahliye riskiyle karşılaşıyor. Devir, baştan sona üç tarafın katılımıyla ve yazılı olarak yürütülmesi gereken bir süreçtir.”
9. Kiracı Değişikliğinde Sık Yapılan Hatalar
En yaygın hatadır. “Devren kiralık” ilanı verilerek bulunan yeni kişi, kiraya verenin onayı alınmadan kiralananı kullanmaya başlar. Bu kişi hukuken kiracı sıfatı kazanmaz ve her an tahliye edilebilir.
Kiraya verenin telefonda ya da yüz yüze verdiği sözlü onay hukuken geçersizdir. Rıza mutlaka yazılı alınmalı belgede devredenin ve devralanın isimleri açıkça yer almalıdır.
Devir öncesi hasar tespiti yapılmadan anahtar teslim edildiğinde, eski dönemden kalan hasarların sorumluluğu yeni kiracıya yüklenebildiği gibi eski kiracı da haksız tazminat talepleriyle karşılaşabilir.
Depozitonun kimde kaldığı, kime iade edileceği ve yeni kiracının ne kadar yatıracağı belirsiz bırakılırsa sözleşme sona erdiğinde taraflar arasında uyuşmazlıklar çıkar.
Ticari bir işletme devreden kişi, kira sözleşmesinin de otomatik geçtiğini varsayabilir. Oysa yalnızca işyerinin anahtarını teslim etmek yeterli değildir TBK m. 202 kapsamında gerçek anlamda bir aktif-pasif devri aranır.
10. Kiracı Değişikliği Emsal Yargıtay Kararları
Sözleşmenin Devri — Hukuki Nitelik
Türk Borçlar Kanununun 205 inci maddesine göre: “Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır”. Bu tanımdan çıkan hukuki sonuç odur ki, sözleşmenin devredilmesiyle birlikte taraf değişikliği gerçekleşir; yani devredenin sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı, bütün hak ve borçlarıyla birlikte sözleşmeyi devralana geçer. Sözleşmenin içeriği ise bu devirden etkilenmez. Kira ilişkisinin devrini düzenleyen 323 üncü maddesinin 1 inci fıkrasının hukuki sonuçları da bundan başka değildir. Şu halde, kira ilişkisinin devri (m. 323), genel bir halefiyet kurumu olan sözleşmenin devrinin (m. 205), özel nitelikte bir uygulamasıdır.
Eşlerin Boşanması Halinde Kira Sözleşmesinin Devri
Eşler konutta kira ile oturuyorlarsa hâkim, gerektiğinde konutta kiracı sıfatı taşımayan eşin kalmasına karar verebilir. Bu durumda, kiralayanın sözleşmeden doğan haklarını güvenceye almak için gerekli düzenleme yapılmasına iptal veya boşanma kararıyla birlikte resen karar verilir.
Onayın yazılı olma zorunluluğu
Kiraya verenin vereceği onayın şekli TBK m. 323’te yazılı şekil olarak kabul edilmiştir. Devir sözleşmesi sözlü olarak yapılsa bile kiraya verenin onayının yazılı şekilde olması gereklidir. Aksi halde yapılan devir işlemi geçersiz olacaktır. Kiraya verenin yazılı onayı alınmaksızın kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanılması halinde, kiraya verenin ödenen kira bedelini çekince ileri sürülmeksizin kabul etmiş olması da onayın verildiği anlamına gelmeyecektir.
11. Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesini devredebilir miyim?
Evet ancak kiraya verenin yazılı rızası olmadan devir geçersizdir. Rıza olmaksızın yapılan devir kiraya verene fesih hakkı tanır ve yeni kişinin tahliye edilmesine zemin hazırlar. Devir için her zaman önce kiraya verenle görüşün ve yazılı onay alın.
Kiraya veren devire rıza göstermek zorunda mı?
Hayır. Kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin devir talebini reddedebilir. Reddetme hakkının açıkça kötüye kullanıldığı istisnai hallerde dürüstlük kuralı gündeme gelebilir ancak bu mahkemede ispat gerektiren dar bir istisnadır.
Devir sonrası eski kiracının sorumluluğu tamamen biter mi?
Geçerli devir sonrasında eski kiracının ileriye yönelik borçları sona erer. Ancak devir tarihinden önce birikmiş kira alacakları ve oluşan hasarlar için eski kiracı hala sorumludur. Bu nedenle devir öncesinde tüm borçların kapatılması ve hasar tutanağının düzenlenmesi kritik öneme sahiptir.
“Devren kiralık” ilanlarına güvenilebilir mi?
Dikkatli olunmalıdır. Mülk sahibinin onayının alınıp alınmadığını mutlaka sorgulayın. Onay alınmamışsa ödediğiniz devir bedeline rağmen tahliye edilme riskiyle karşılaşabilirsiniz. Devir bedelini ödemeden önce kiraya veren ile doğrudan görüşün ve yazılı rızayı bizzat teyit edin.
Devir ile yeni sözleşme arasındaki fark nedir?
Devir, mevcut sözleşmenin aynı koşullarla yeni kiracıya geçmesidir kira bedeli ve artış oranı değişmez. Yeni sözleşmede ise taraflar koşulları yeniden müzakere eder kira bedeli güncel piyasa değerine göre belirlenebilir. Kiraya veren genellikle yeni sözleşmeyi tercih eder.
İşyerimi devretsem kira sözleşmesi de geçer mi?
Yalnızca işyerinin anahtarını teslim etmek kira sözleşmesini otomatik olarak devretmez. TBK m. 202 kapsamında kira sözleşmesinin kendiliğinden geçmesi için işletmenin aktif ve pasifleriyle birlikte devredilmesi gerekir. Aksi halde kiraya verenin ayrıca yazılı rızası alınmalıdır.
Devir sözleşmesinin noter onaylı olması şart mı?
Hayır, noter onayı zorunlu değildir adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak noter onaylı belge, “ben imzalamadım” veya “tarih farklıydı” türünden itirazları önler ve mahkemede çok daha güçlü ispat aracı olarak kullanılır. Yüksek kira bedellerinde noter tercih edilmelidir.
Depozitom devir sırasında ne olur?
Depozito kendiliğinden yeni kiracıya geçmez. Taraflarca farklı şekillerde düzenlenebilir kiraya verende kalarak yeni kiracıya devredilir ya da eski kiracıya iade edilirken yeni kiracı ayrıca depozito yatırır. Her iki yöntemde de üç tarafın imzaladığı tutanak düzenlenmelidir.
Kira Devri Sürecinizde Güvenli ve Hızlı Çözüm
Devir sözleşmesinin hazırlanması, kiraya veren ile müzakere veya izinsiz devirden kaynaklanan uyuşmazlıklarda İstanbul kira avukatı olarak yanınızdayız.
Şişli Kira Avukatı · eneskaplan.av.tr
Bu içerik İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: 22 Mayıs 2026
- Durum: ✓ Güncel Mevzuata Uygun
- Kaynaklar: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 202, 205–210, 322), Yargıtay 3. HD, 6. HD ve HGK Kararları.
