Kira Sözleşmesinin Devri
Kira Sözleşmesinin Devri (TBK m.323): Kiracı Değişikliği, Şartları ve Sonuçları
Kira sözleşmesinin devri, kiracının sözleşmedeki hukuki konumunu bütünüyle bir başkasına bırakmasıdır. Uygulamada bu işlem “kiracı değişikliği” ya da “kira devir sözleşmesi” olarak anılır ve özellikle işyeri devirlerinde sık başvurulan bir yoldur. Ne var ki devir, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır; rıza alınmadan yapılan devir kiraya vereni bağlamaz ve akde aykırılık nedeniyle tahliye sonucunu doğurabilir. Bu rehber; kira ilişkisinin devrini, sıklıkla karıştırıldığı alt kira ve kiralananın el değiştirmesi kurumlarından ayırarak, TBK hükümleri ve yerleşik içtihatlar ışığında açıklamaktadır.
İçindekiler
- Üç Farklı Kurum: Devir, Alt Kira ve Kiralananın El Değiştirmesi
- Kira Sözleşmesinin Devri Nedir?
- Kira İlişkisinin Devri İçin Gerekli Şartlar
- İşyeri Kiralarında Devir: Kiraya Veren Rıza Vermekten Kaçınabilir mi?
- Konut Kiralarında Devir
- Kiralanan Aile Konutu ise Devir Mümkün mü?
- Rıza Alınmadan Yapılan Devrin Sonucu: Akde Aykırılık ve Tahliye
- Kira İlişkisi Devrinin Sonuçları
- Kiralananın El Değiştirmesi: Yeni Malikin Durumu (TBK m.310)
- Kira Devir Sözleşmesinde Bulunması Gerekenler
- Sıkça Sorulan Sorular
- Kiracı değişikliği (TBK m.323): Kira ilişkisinin devri, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır; sözlü rıza geçersizdir.
- İşyeri kirası: Kiraya veren, haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz; kaçınırsa kiracı dava yoluyla rızayı elde edebilir.
- İki yıllık sorumluluk: İşyerini devreden kiracı, sözleşme bitimine kadar ve en fazla iki yıl devralanla müteselsilen sorumlu kalır.
- Konut kirası: Kiraya veren rıza vermeye zorlanamaz; serbestçe reddedebilir.
- İzinsiz devir: Akde aykırılık oluşturur; TBK m.316 uyarınca en az 30 günlük yazılı ihtar sonrası tahliye sebebidir.
- Devir ≠ satış: Kiralananın satılması TBK m.310 kapsamındadır; kiracı çıkmak zorunda değildir, yeni malik sözleşmenin tarafı olur.
Hızlı cevap: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez (TBK m.323). Rıza verilirse devralan kiracı, sözleşmede devredenin yerine geçer ve devreden kiracı kural olarak borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz; ancak devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır. Konut kiralarında ise kiraya veren rıza vermeye zorlanamaz. Rıza alınmadan yapılan devir kiraya vereni bağlamaz ve kiralananın izinsiz olarak üçüncü kişiye bırakılması, TBK m.316 uyarınca akde aykırılık nedeniyle tahliye sebebi oluşturur.
Kira sözleşmesinin devri veya kiracı değişikliği sürecine ilişkin değerlendirme için iletişime geçebilirsiniz.
Üç Farklı Kurum: Devir, Alt Kira ve Kiralananın El Değiştirmesi
Uygulamada “kira sözleşmesinin devri” ifadesi, birbirinden tamamen farklı üç hukuki kurumu anlatmak için kullanılmakta ve bu karışıklık ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır. Doğru kurumu tespit etmeden atılan her adım yanlış sonuç doğurur:
| Kira ilişkisinin devri (TBK m.323) |
Alt kira / kullanım hakkının devri (TBK m.322) |
Kiralananın el değiştirmesi (TBK m.310) |
|
|---|---|---|---|
| Değişen taraf | Kiracı | Hiçbiri — kiracı sözleşmede kalır | Kiraya veren (malik) |
| Ne olur? | Devralan, sözleşmede kiracının yerine geçer | Kiracı, kullanımı üçüncü kişiye bırakır; asıl sözleşme devam eder | Taşınmazı edinen kişi, kendiliğinden sözleşmenin tarafı olur |
| Rıza gerekir mi? | Evet — kiraya verenin yazılı rızası | Konut/çatılı işyerinde evet — yazılı rıza | Hayır — kanun gereği kendiliğinden gerçekleşir |
| Eski kiracının durumu | Kural olarak borçtan kurtulur (işyerinde 2 yıl müteselsil sorumluluk) | Kiraya verene karşı sorumluluğu tam olarak devam eder | Değişmez |
| Tipik örnek | Dükkânın devredilmesi, işletmenin satılması | Odanın kiraya verilmesi, kısmi kullandırma | Kiralık dairenin satılması |
Bu rehberin ana konusu birinci sütundur. Üçüncü sütun (yeni malikin durumu) da sıklıkla aynı sorunun parçası olduğundan ayrıca ele alınmıştır.
Kira Sözleşmesinin Devri Nedir?
Kira sözleşmesinin devri, kiracının sözleşmeden doğan tüm hak ve borçlarıyla birlikte sözleşmedeki taraf konumunu bir başkasına bırakmasıdır. Devralan kişi, mevcut sözleşmede kiracının yerine geçer; yeni bir sözleşme kurulmaz. Devir, kiraya verenin yazılı rızasıyla geçerli olur (TBK m.323).
Devir gerçekleştiğinde:
- Devralan kiracı, kira sözleşmesinde devreden kiracının yerine geçer; yeni bir sözleşme kurulmaz, mevcut sözleşme aynı koşullarla devam eder.
- Devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur (işyeri kiralarındaki iki yıllık müteselsil sorumluluk saklıdır).
Bu, alt kiradan kökten farklıdır. Alt kirada kiracı sözleşmede kalır ve kiraya verene karşı sorumluluğu tam olarak devam eder; kiraya verenin muhatabı yine asıl kiracıdır. Devirde ise kiraya verenin muhatabı değişir. Bu nedenle kanun koyucu devri, kiraya verenin rızasına bağlamıştır: kiraya veren, kiracısının kim olacağını seçme hakkına sahiptir.
Kira İlişkisinin Devri İçin Gerekli Şartlar
Devir Sözleşmesi
Devir, esas itibarıyla devreden kiracı ile devralan arasında yapılan bir sözleşmeyle gerçekleşir. Bu sözleşmenin konusu, kira ilişkisindeki taraf sıfatının nakledilmesidir. Devir sözleşmesi için kanunda özel bir şekil öngörülmemiştir; ancak kiraya verenin rızası yazılı olmak zorunda olduğundan ve ispat gerekleri nedeniyle devir sözleşmesinin de yazılı yapılması zorunlu sayılmalıdır.
Kiraya Verenin Yazılı Rızası
TBK m.323 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Bu rıza bir geçerlilik şartıdır; sözlü olarak verilen rıza, hukuki sonuç doğurmaz.
Rıza konusunda uygulamada dikkat edilmesi gereken noktalar:
- Rıza önceden veya sonradan verilebilir. Kiraya veren, devir gerçekleştikten sonra da yazılı olarak icazet verebilir; bu hâlde devir baştan itibaren geçerli hâle gelir.
- Sözleşmeye baştan konulan genel rıza kaydı tartışmalıdır. “Kiracı, kira ilişkisini dilediğine devredebilir” şeklinde peşin ve sınırsız bir rıza kaydının geçerliliği, kiraya verenin kiracı seçme hakkını tamamen ortadan kaldırdığı gerekçesiyle tartışmalıdır. Uygulamada güvenli yol, devir anında somut devralana ilişkin ayrı bir yazılı rıza alınmasıdır.
- Rızanın kime ait olması gerekir? Kiraya veren birden fazlaysa, rızanın tüm kiraya verenler tarafından verilmesi gerekir. Yargı kararlarında kiraya verenlerin birden fazla olması hâlinde aralarında zorunlu dava/takip arkadaşlığı bulunduğu istikrarlı biçimde kabul edilmektedir (Yargıtay 12. HD 2025/7528 K.; Ankara BAM 2024/1918 K.). Aynı mantık, sözleşmeye ilişkin irade beyanları bakımından da geçerlidir.
İşyeri Kiralarında Devir: Kiraya Veren Rıza Vermekten Kaçınabilir mi?
Kanun burada konut ile işyeri arasında belirleyici bir ayrım yapmıştır. TBK m.323’e göre kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Bu düzenlemenin ekonomik mantığı açıktır: bir işyeri kiracısı, yıllar içinde o mekâna bağlı bir müşteri çevresi, marka değeri ve yatırım oluşturur. Kiraya verenin keyfî olarak devre engel olması, kiracının işletmesini devretme imkânını fiilen ortadan kaldırır ve işletmenin ekonomik değerini yok eder. Kanun koyucu bu nedenle işyeri kiracısını korumuştur.
Kiraya veren haklı bir sebep göstermeksizin rıza vermezse, kiracı dava yoluyla rızanın yerine geçecek bir hüküm elde edebilir. Bu, işyeri kiracısının elindeki en güçlü araçtır ve uygulamada yeterince kullanılmamaktadır.
Haklı Sebep Ne Demektir?
Kanun haklı sebebi tanımlamamış, takdiri hâkime bırakmıştır. Uygulamada haklı sebep olarak değerlendirilebilecek başlıca hâller şunlardır:
Devralanın Ödeme Gücü Yetersizliği
Devralanın mali durumunun kira bedelini karşılamaya elverişli olmaması, objektif verilerle ortaya konabiliyorsa haklı sebep sayılabilir.
Faaliyet Konusunun Değişmesi
Devralanın, sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacından farklı ya da taşınmaza veya komşulara zarar verecek bir faaliyet yürütecek olması.
Bina Düzenine Aykırılık
Yönetim planına veya kat malikleri kararına aykırı bir faaliyetin planlanması.
Devralanın Güvenilirliği
Devralanın daha önceki kira ilişkilerinde ödememe veya tahliye geçmişi bulunması gibi somut olgular.
Buna karşılık; kiraya verenin kira bedelini yükseltmek istemesi, taşınmazı boşaltmak istemesi ya da yalnızca “yeni kiracıyı tanımıyorum” demesi tek başına haklı sebep oluşturmaz. Kiraya veren, devir talebini reddederken gerekçesini açıkça ortaya koymalıdır.
Devreden Kiracının İki Yıllık Müteselsil Sorumluluğu
İşyeri kiracısına tanınan bu imkânın dengesi, devreden kiracıya yüklenen bir sorumlulukla kurulmuştur. TBK m.323 uyarınca işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Bu hükmün pratik sonuçları:
- Dükkânını devreden kiracı, devir sonrasında da devralan kiracının ödemediği kira bedellerinden sorumlu tutulabilir.
- Sorumluluk çifte sınırlıdır: hem sözleşmenin bitimiyle, hem de en fazla iki yılla. Sözleşmenin bitimine bir yıl kalmışsa sorumluluk bir yılda sona erer; sözleşmenin bitimine beş yıl varsa sorumluluk iki yılın sonunda sona erer.
- Müteselsil sorumluluk olduğundan kiraya veren, alacağını doğrudan devreden kiracıdan da isteyebilir. Devreden kiracı ödediği takdirde devralana rücu edebilir.
Devreden kiracılar için uyarı: İşyerini devrettikten sonra “artık hiçbir ilgim kalmadı” varsayımıyla hareket etmek yanlıştır. İki yıl boyunca kira bedellerinin ödenip ödenmediğinin takip edilmesi ve devir sözleşmesine devralanın rücu sorumluluğuna ilişkin açık bir hüküm ile mümkünse teminat konulması yerinde olur.
Konut Kiralarında Devir
Konut kiralarında durum farklıdır. Kiraya verenin rıza vermekten haklı sebep olmadıkça kaçınamayacağına ilişkin kural, kanunda yalnızca işyeri kiraları için öngörülmüştür. Dolayısıyla konut kiralarında kiraya veren, rıza verip vermemekte serbesttir; gerekçe göstermek zorunda değildir ve rıza vermeye dava yoluyla zorlanamaz.
Aynı şekilde, devreden kiracının iki yıllık müteselsil sorumluluğuna ilişkin kural da işyeri kiralarına özgüdür. Konut kirasında kiraya veren rıza verdiğinde, devreden kiracı kural olarak borçlarından tümüyle kurtulur. Taraflar dilerse devir sözleşmesinde veya rıza metninde bunun aksini kararlaştırabilir.
| Konut kirası | Çatılı işyeri kirası | |
|---|---|---|
| Yazılı rıza şartı | Var | Var |
| Kiraya veren rıza vermeye zorlanabilir mi? | Hayır — serbest takdir | Evet — haklı sebep yoksa kaçınamaz |
| Devreden kiracının sorumluluğu | Kural olarak sona erer | Sözleşme bitimine kadar, en fazla 2 yıl müteselsil |
| Rıza verilmezse kiracının yolu | Devir yapılamaz | Rızanın yerine geçecek hüküm için dava |
Kiralanan Aile Konutu ise Devir Mümkün mü?
Kiralanan taşınmaz aile konutu niteliği taşıyorsa, TMK m.194 devreye girer ve kiracı eşin tasarruf yetkisi sınırlanır. TMK m.194/1 uyarınca eşlerden biri, diğerinin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez. Kira ilişkisinin devri de kiracı eşin sözleşmedeki konumunu tümüyle sona erdirdiğinden — yani aileyi konutsuz bırakma sonucunu doğurabildiğinden — diğer eşin rızası olmaksızın devrin yapılamayacağı kabul edilmektedir. Uygulamada güvenli yol, devir işleminde eşin yazılı rızasının da alınmasıdır.
Ayrıca TMK m.194/son uyarınca, aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeriyle müteselsilen sorumlu olur. Bu bildirim yapıldıktan sonra artık iki kiracı vardır ve devir dahil tüm işlemlerin her ikisinin katılımıyla yapılması gerekir.
TMK m.194/son uyarınca aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur. Somut olayda ise fer’i müdahilin sunduğu ihtarnamenin tarihinde taşınmaz üzerinde henüz aile konutu şerhi bulunmadığı gözetilmiştir.
Bu karar, bildirimin zamanlamasının belirleyici olduğunu göstermektedir. Aile konutu iddiasında bulunan eşin, hakkını kullanmak için bildirimini usulüne uygun biçimde ve zamanında yapması gerekir.
Rıza Alınmadan Yapılan Devrin Sonucu: Akde Aykırılık ve Tahliye
Kiraya verenin yazılı rızası alınmadan yapılan devir, taraflar arasında (devreden ile devralan arasında) sonuç doğurabilir; ancak kiraya vereni bağlamaz. Kiraya veren bakımından kiracı hâlâ eski kiracıdır. Bunun iki önemli sonucu vardır:
- Devreden kiracı sorumluluktan kurtulmaz. Ödenmeyen kiralardan, hor kullanmadan ve tüm sözleşmesel borçlardan sorumlu olmaya devam eder. “Dükkânı devrettim, artık benimle ilgisi yok” savunması kiraya verene karşı ileri sürülemez.
- Tahliye sebebi doğar. Kiralananın, kiraya verenin rızası dışında üçüncü bir kişiye bırakılması, kullanım amacına aykırılık ve sözleşmeye aykırılık oluşturur. TBK m.316 uyarınca kiraya veren, kiracıya en az otuz günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ihtar eder; süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir.
Davacı, kiracının kiralananı başka bir şahsa kullandırarak akde aykırı davrandığından bahisle tahliyesini istemiştir. Ancak kiracıya, kiralananın çatılı işyeri olması sebebiyle TBK m.316 uyarınca en az otuz gün süreli, akde aykırılığın giderilmesi aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği yönünde yazılı bir ihtarname gönderilmemiştir. Bu durumda akde aykırılık yönünden tahliye davası açılmasının koşulları oluşmamıştır. Davacı vekilinin asıl tahliye sebebinin alt kira ilişkisine dayandığını belirtmesi ve kaymakamlık makamına yapılan başvurunun yazılı bildirim yerine geçeceğini ileri sürmesi sonuca etkili değildir; bu başvuru kanunun aradığı anlamda bir ihtar değildir.
Kiraya verenler için uyarı: İzinsiz devir tespit edildiğinde doğrudan tahliye davası açılamaz. Önce TBK m.316’ya uygun, en az otuz günlük süre içeren yazılı ihtarname çekilmelidir. İhtarnamede aykırılığın açıkça tanımlanması, giderilmesi için süre verilmesi ve aksi hâlde sözleşmenin feshedileceğinin belirtilmesi zorunludur. Kaymakamlığa ya da başka bir makama yapılan başvuru, bu ihtarın yerine geçmez.
Ayrıca kiraya verenin rızasına aykırı her kullanım, kiralanana zarar verip vermediğine bakılmaksızın akde aykırılık sayılır (Yargıtay 3. HD 2018/11200 K.). Yani “devralan taşınmaza zarar vermiyor, düzenli ödüyor” savunması, izinsiz devri hukuka uygun hâle getirmez.
Kira İlişkisi Devrinin Sonuçları
Usulüne uygun bir devir gerçekleştiğinde ortaya çıkan tablo şudur:
| Konu | Devir sonrası durum |
|---|---|
| Taraf sıfatı | Devralan, sözleşmede kiracının yerine geçer |
| Sözleşme | Yeni sözleşme kurulmaz; mevcut sözleşme aynı koşullarla devam eder |
| Devreden kiracı | Kural olarak borçtan kurtulur; işyerinde en fazla 2 yıl müteselsil sorumluluk |
| Kira bedeli | Değişmez; devir, kira artışı için bir sebep değildir |
| Artış oranı | Sözleşmedeki artış maddesi aynen uygulanmaya devam eder |
| Süre | Sözleşmenin süresi değişmez; kalan süre devralan için işler |
| On yıllık uzama süresi | Kesilmez; sözleşmenin başlangıcından itibaren işlemeye devam eder |
| Depozito | Kendiliğinden devralana geçmez; taraflar arasında mahsuplaşma gerekir |
| Kefalet | Kefil, aksi kararlaştırılmadıkça devralanın borçlarından sorumlu tutulamaz |
Depozito ve Kefalet Ne Olur?
Depozito bakımından: güvence bedeli, devreden kiracı tarafından yatırılmıştır ve kiraya verende (ya da vadeli hesapta) bulunmaktadır. Devirle birlikte bu bedelin devralana ait sayılması kendiliğinden gerçekleşmez. Uygulamada üç yol izlenir: (i) devreden kiracı depozitoyu kiraya verenden geri alır, devralan yeniden depozito yatırır; (ii) devralan, depozito tutarını devredene öder ve depozito kiraya verende kalarak devralana atfedilir; (iii) üçlü bir protokolle depozitonun devralana geçtiği kayıt altına alınır. En sağlam yol, üçüncü seçenektir; aksi hâlde kira ilişkisi sona erdiğinde depozitoyu kimin talep edeceği tartışmalı hâle gelir. Güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağına ilişkin sınır (TBK m.342) devirden sonra da geçerlidir.
Kefalet bakımından: kefalet, kefilin belirli bir borçluya duyduğu güvene dayanan kişisel bir teminattır. Kiracı değiştiğinde, kefilin sorumluluğunun yeni kiracının borçlarını da kapsayıp kapsamadığı, kefalet sözleşmesinin kapsamına göre belirlenir. Kefilin, tanımadığı bir devralanın borçlarından sorumlu tutulması kural olarak beklenemez; bu nedenle devirde yeni bir kefalet alınması gerekir. Yeni kefaletin de TBK m.583’teki şekil şartlarını (yazılı şekil; azami miktar, kefalet tarihi ve müteselsil kefil ibaresinin kefilin el yazısıyla yazılması) taşıması zorunludur; aksi hâlde geçersiz olur.
Süre, Artış ve On Yıllık Uzama Süresi Ne Olur?
Bu, devrin en çok gözden kaçan ve en çok maddi sonuç doğuran boyutudur. Devir, yeni bir sözleşme kurmaz; mevcut sözleşmedeki taraf değişir. Bunun sonuçları:
- Kira bedeli değişmez. Kiraya veren, devre rıza verirken kira bedelini yükseltmeyi şart koşamaz; kira bedelinin belirlenmesi TBK m.344 rejimine tabidir ve artış tavanı devirden sonra da geçerlidir.
- Süre kaldığı yerden işler. Devralan kiracı, sözleşmenin kalan süresini devralır; süre yeniden başlamaz.
- On yıllık uzama süresi kesilmez. TBK m.347 uyarınca kiraya verenin, on yıllık uzama süresinin sonunda fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı, sözleşmenin başlangıcından itibaren hesaplanır. Devir bu süreyi sıfırlamaz. Dolayısıyla sekiz yıldır süren bir kira ilişkisini devralan kiracı, “benim için süre yeniden başladı” diyemez; devreden kiracının hukuki durumunu aynen devralır.
Kritik ayrım: Kiraya veren, devre rıza vermek yerine eski sözleşmeyi sona erdirip devralanla yeni bir sözleşme kurmayı tercih edebilir. Bu, hukuken devir değildir ve sonuçları tamamen farklıdır: on yıllık uzama süresi yeniden başlar, kira bedeli serbestçe belirlenebilir, yeni depozito ve kefalet alınır. Kiraya veren için genellikle daha avantajlı, devralan kiracı için ise tahliye riskini geriye atan bu yol, tarafların bilinçli tercihiyle seçilmelidir.
Kiralananın El Değiştirmesi: Yeni Malikin Durumu (TBK m.310)
Kiracının değişmesiyle karıştırılmaması gereken ikinci durum, kiralananın satılmasıdır. TBK m.310’a göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Halk arasında “satım kirayı bozmaz” olarak bilinen bu kural gereği:
- Kiracının rızası aranmaz; devir kanun gereği kendiliğinden gerçekleşir.
- Kira sözleşmesi aynı koşullarla devam eder; yeni malik sözleşmeyi tek taraflı değiştiremez.
- Kiracı, taşınmazın satıldığını öğrendikten sonra kira bedelini yeni malike öder.
Kiralanan, önceki malik tarafından 01.04.2019 tarihli on yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiralanmıştır. Davacı, 27.09.2019 tarihinde taşınmazı satın almış ve TBK m.310 gereğince kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmiştir. Dava tarihi itibarıyla sözleşmenin taraflarının tacir olması karşısında, sözleşmedeki yetki şartı geçerlidir.
Bu karar aynı zamanda önemli bir ayrıntıyı gösterir: yeni malik yalnızca kira bedelini tahsil etme hakkını değil, sözleşmenin tüm hükümlerini — yetki şartı dahil — devralır.
Kiraya veren sıfatını taşımayan yeni malikin, kiracıya ihbar göndererek malik olduğunu ve kira bedellerinin kendisine ödenmesini istemesi; bu sonuçsuz kalırsa ilamsız tahliye takibi yapması mümkündür. Kiraya verenin ölümü hâlinde ise mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti doğar ve ilamsız tahliye takibinin tüm mirasçılar tarafından birlikte yapılması gerekir; mirasçılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı vardır.
Yeni Malikin Tahliye Hakkı ve Süreleri (TBK m.351)
Yeni malik sözleşmenin tarafı olduğuna göre, kiracıyı istediği zaman çıkaramaz. Ancak kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, TBK m.351 uyarınca tahliye davası açabilir. Yargıtay, yeni malike bu konuda seçimlik bir hak tanımaktadır:
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse; dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK m.351 uyarınca edinme günü de dâhil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup, bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da, taşınmazı edinen kişinin dilerse mevcut sözleşmeye dayanarak sözleşme sonunda, dilerse kanunda öngörülen sürelerden yararlanarak tahliye davası açabileceğini; hangisi yararına ise onu tercih etme hakkına sahip olduğunu kabul etmektedir (Yargıtay HGK 2021/878 K.).
| Seçenek | Bildirim | Dava açma zamanı |
|---|---|---|
| 1. Yol: Edinme tarihine dayanma | Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim (zorunlu, sonradan giderilemez) | Edinme tarihinden 6 ay sonra; dönem sonuna kadar açılabilir |
| 2. Yol: Sözleşme sonuna dayanma | Bu yolda ayrıca 1 aylık bildirim şartı aranmaz | Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde |
Her iki yolda da dava açma süreleri hak düşürücüdür ve mahkemece resen dikkate alınır. Ayrıca tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması; bu ihtiyacın yalnızca dava tarihinde değil, yargılama süresince de devam etmesi gerekir.
Kira Devir Sözleşmesinde Bulunması Gerekenler
Bir devir işleminin sağlıklı yürütülebilmesi için aşağıdaki unsurların yazılı olarak düzenlenmesi önerilir:
- Taraflar: Devreden kiracı, devralan ve kiraya veren (rıza beyanıyla birlikte, tercihen üçlü protokol olarak).
- Devre konu sözleşme: Kira sözleşmesinin tarihi, süresi, kira bedeli ve artış maddesi açıkça belirtilmeli.
- Kiraya verenin yazılı rızası: Somut devralana ilişkin, tarihli ve imzalı.
- Devir tarihi: Devralanın kiracı sıfatını kazandığı ve fiilî kullanımın geçtiği tarih.
- Birikmiş borçlar: Devir tarihine kadar doğmuş kira, aidat, elektrik, su ve doğal gaz borçlarının kime ait olduğu; sayaç endekslerinin tespiti.
- Depozito: Depozitonun devredene iade mi edileceği, devralana mı geçeceği; geçecekse üçlü protokolde kayıt altına alınması.
- Demirbaşlar: Devir anındaki durumun tutanakla ve fotoğrafla tespiti.
- Kefalet: Yeni kefil alınacaksa TBK m.583’e uygun düzenlenmesi.
- İşyeri kirasında rücu: Devreden kiracının iki yıllık müteselsil sorumluluğu nedeniyle ödeme yapması hâlinde devralana rücu hakkı ve mümkünse teminat.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı, kira sözleşmesini başkasına devredebilir mi?
Devredebilir; ancak TBK m.323 uyarınca kiraya verenin yazılı rızasını almak zorundadır. Rıza alınmadan yapılan devir kiraya vereni bağlamaz. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz; konut kiralarında ise rıza verip vermemekte serbesttir.
Kira sözleşmesinin devri ile alt kira arasındaki fark nedir?
Devirde kiracı değişir: devralan, sözleşmede eski kiracının yerine geçer ve devreden kural olarak borçlarından kurtulur. Alt kirada ise kiracı sözleşmede kalır; kullanımı üçüncü kişiye bırakır ve kiraya verene karşı sorumluluğu tam olarak devam eder. Kiraya verenin muhatabı alt kirada hâlâ asıl kiracıdır.
Kiraya verenin rızası sözlü olabilir mi?
Hayır. TBK m.323 açıkça yazılı rıza aramaktadır; bu bir geçerlilik şartıdır. Sözlü olarak verilen ya da zımnen varlığı ileri sürülen rıza, devri geçerli kılmaz. Rıza devirden sonra da yazılı olarak verilebilir; bu hâlde devir baştan itibaren geçerli hâle gelir.
Kiraya veren işyeri kirasında devre rıza vermezse ne yapılır?
Kiraya veren haklı bir sebep göstermeksizin rıza vermezse, kiracı dava yoluyla rızanın yerine geçecek bir hüküm elde edebilir. Haklı sebep olarak devralanın ödeme gücünün yetersizliği, faaliyet konusunun sözleşmeye veya yönetim planına aykırı olması gibi somut olgular ileri sürülebilir; kira bedelini yükseltme isteği tek başına haklı sebep sayılmaz.
İşyerini devreden kiracının sorumluluğu ne zaman sona erer?
TBK m.323 uyarınca işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Sözleşmenin bitimine iki yıldan az süre kalmışsa sorumluluk sözleşmenin bitiminde, daha uzun süre varsa iki yılın dolmasıyla sona erer.
Rıza alınmadan yapılan devrin sonucu nedir?
Devir kiraya vereni bağlamaz; kiraya veren bakımından kiracı hâlâ eski kiracıdır ve devreden borçlarından kurtulmaz. Ayrıca kiralananın kiraya verenin rızası dışında üçüncü kişiye bırakılması akde aykırılık oluşturur. Kiraya veren, TBK m.316 uyarınca en az otuz günlük süre içeren yazılı ihtar çektikten ve aykırılık giderilmedikten sonra sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir.
Devir hâlinde kira bedeli artırılabilir mi?
Devir, kira artışı için bir sebep değildir. Devirde yeni bir sözleşme kurulmaz; mevcut sözleşme aynı koşullarla devam eder ve kira bedeli ile artış maddesi aynen uygulanır. Kiraya veren rıza verirken kira artışını şart koşmak isterse, bu aslında devir değil, eski sözleşmeyi sona erdirip yeni bir sözleşme kurma önerisidir ve sonuçları farklıdır.
Devirde on yıllık uzama süresi yeniden başlar mı?
Hayır. Devir yeni bir sözleşme kurmadığından TBK m.347’deki on yıllık uzama süresi kesilmez; sözleşmenin başlangıcından itibaren işlemeye devam eder. Devralan kiracı, devreden kiracının hukuki durumunu aynen devralır. Buna karşılık taraflar eski sözleşmeyi sona erdirip yeni bir sözleşme kurarlarsa, on yıllık süre yeniden başlayabilir.
Devirde depozito ne olur?
Depozito kendiliğinden devralana geçmez. Ya devreden kiracıya iade edilip devralandan yeni depozito alınır, ya da üçlü bir protokolle depozitonun devralana ait sayıldığı kayıt altına alınır. Aksi hâlde kira ilişkisi sona erdiğinde depozitoyu kimin talep edeceği tartışmalı hâle gelir. Güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağına ilişkin sınır (TBK m.342) devirden sonra da geçerlidir.
Devirde eski kefil sorumlu olmaya devam eder mi?
Kefalet, kefilin belirli bir borçluya duyduğu güvene dayanır. Kiracı değiştiğinde kefilin, tanımadığı bir devralanın borçlarından sorumlu tutulması kural olarak beklenemez. Bu nedenle devirde yeni bir kefalet alınması gerekir. Yeni kefaletin TBK m.583’teki şekil şartlarını (yazılı şekil, azami miktar, kefalet tarihi ve müteselsil kefil ibaresinin el yazısıyla yazılması) taşıması zorunludur.
Kiralanan aile konutu ise kira sözleşmesi devredilebilir mi?
TMK m.194 uyarınca eşlerden biri, diğerinin açık rızası bulunmadıkça aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez. Devir de kiracı eşin sözleşmedeki konumunu sona erdirdiğinden, diğer eşin rızası olmaksızın yapılamayacağı kabul edilmektedir. Ayrıca sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir; bu durumda tüm işlemlerin her iki eşin katılımıyla yapılması gerekir.
Kiralık evim satıldı, kiracı olarak çıkmak zorunda mıyım?
Hayır. TBK m.310 uyarınca kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme aynı koşullarla devam eder. Yeni malik kiracıyı ancak kanuni bir tahliye sebebine dayanarak çıkarabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye için ise TBK m.351’deki süreler geçerlidir: edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılıp altı ay sonra dava açılması ya da sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir.
Yeni malik bir ay içinde bildirim yapmazsa ne olur?
Yargıtay, edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin tebliğinin zorunlu olduğunu ve bu eksikliğin sonradan giderilemeyeceğini kabul etmektedir. Bildirim yapılmamışsa yeni malik, edinme tarihine dayanan altı aylık yolu kullanamaz; ancak sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma seçeneği saklıdır.
Kira Sözleşmesinin Devri Hakkında Bilgi
Devir talebinin kiraya verene iletilmesi, rıza alınamayan işyeri kiralarında izlenecek yol, devir protokolünün hazırlanması, izinsiz devir hâlinde ihtarname ve tahliye süreci ya da taşınmazın satılması sonrasında yeni malikin hakları gibi konularda İstanbul kira avukatı olarak somut durumunuza ilişkin değerlendirme için iletişim bilgilerine ulaşabilirsiniz.
İlgili konular: Alt kira sözleşmesi · Konut kira sözleşmesi örneği · Sözlü kira sözleşmesi · İş yeri kira sözleşmesi örneği · Birden fazla kira sözleşmesi · Kira sözleşmesi nedir?
Hukuki denetim: Bu içerik İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir. İçerik; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun m.310 (kiralananın el değiştirmesi), m.316 (kiracının özenle kullanma borcuna aykırılık ve otuz günlük yazılı ihtar), m.322 (alt kira ve kullanım hakkının devri), m.323 (kira ilişkisinin devri: yazılı rıza, işyeri kiralarında haklı sebep ölçütü ve devreden kiracının en fazla iki yıllık müteselsil sorumluluğu), m.342 (güvence bedeli), m.344 (kira bedelinin belirlenmesi), m.347 (uzama süresi), m.351 (yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye) ve m.583 (kefalette şekil) ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.194 (aile konutu) hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Metinde anılan içtihatlar; Yargıtay HGK 2021/878 K., Yargıtay 3. HD 2017/12812 K., 3. HD 2018/11200 K., 3. HD 2018/6854 K., 6. HD 2016/3567 K., 8. HD 2017/9518 K., 12. HD 2025/7528 K., İzmir BAM 23. HD 2025/1268 K., Antalya BAM 6. HD 2019/1061 K. ve Ankara BAM 2024/1918 K. kararlarıdır. Mevzuat metinleri için: 6098 sayılı TBK · 4721 sayılı TMK.
Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu. Güncelleme: Temmuz 2026.
Yasal uyarı: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz. Her devir işlemi kendi koşullarına göre değerlendirilir. Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne uygun olarak hazırlanmıştır.
