Gayrimenkul Hukuku

Kısaca: taşınmazın mülkiyeti, kullanımı ve devrinden doğan tüm uyuşmazlıklara. İstanbul gayrimenkul avukatı tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, ecrimisil, elatmanın önlenmesi, kira tespiti ve tahliye, kat mülkiyeti, kamulaştırma ve taşınmaz alım-satımından doğan davalarda danışmanlık ve vekillik yapar.

Kısaca: tapu kaydına ilişkin işlem ve davaları yürütür. Tapu avukatı; satın alınacak taşınmazın tapu kaydını, şerh, ipotek ve hacizleri inceler, satış vaadi ve alım-satım sözleşmesini hazırlar, yolsuz tescile karşı tapu iptali ve tescil davası açar ve tapuya şerh ile ihtiyati tedbir taleplerini takip eder.

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m. 12). Kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti davalarında sulh hukuk mahkemesi; tapu iptali, ecrimisil ve kamulaştırma davalarında asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Kısaca: kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında. 1 Eylül 2023'ten itibaren bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m. 18/B). Tapu iptali ve tescil davalarında ise arabuluculuk zorunlu değildir.

Tapu iptali ve tescil davası; muris muvazaası (miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için yaptığı görünüşte satış), vekâlet görevinin kötüye kullanılması, hata, hile veya korkutma, ehliyetsizlik ve sahte belgeyle yapılan satış gibi sebeplerle açılır. Hukuki sebebe dayanmayan tescil yolsuzdur (TMK m. 1025).

Süre; keşif, bilirkişi incelemesi, tanık sayısı ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. İstinaf ve temyiz aşamaları da eklenince süreç uzayabilir. Dava sırasında taşınmazın üçüncü kişiye devrini önlemek için ihtiyati tedbir kararı ve tapuya şerh talep edilmesi önemlidir.

Kısaca: önce arabuluculuk, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava. Mahkeme taşınmazın paydaşlar arasında aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir; bölünme mümkün değilse veya değer kaybına yol açacaksa taşınmazın açık artırmayla satılarak bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verir (TMK m. 699).

Evet. Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanarak payı aynı koşullarla satın alabilir. Bu hak, satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılır (TMK m. 732-734).

Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, olağanüstü zamanaşımıyla tescil davası açabilir (TMK m. 713). Tapuda kayıtlı taşınmazlarda bu yol, ancak malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması veya malikin yirmi yıl önce ölmüş ya da gaipliğine karar verilmiş olması hâlinde işletilebilir.

Kısaca: taşınmazın haksız kullanımı karşılığı istenen tazminattır. Hak sahibinin izni olmadan taşınmazı kullanan kişiden, uygulamada dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için ecrimisil istenebilir. Tutar, taşınmazın emsal kira değeri esas alınarak bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Paydaşlardan biri taşınmazı diğerlerini dışlayarak kullanıyorsa, diğer paydaşlar önce noter ihtarıyla intifadan men koşulunu gerçekleştirmeli, ardından ecrimisil davası açmalıdır. Yargıtay uygulamasına göre paydaşlar arasında ecrimisil kural olarak intifadan menden sonraki dönem için istenebilir. Kalıcı çözüm için ortaklığın giderilmesi davası da değerlendirilebilir.

Kat maliki ortak giderlere katılmak zorundadır. Aidat zamanında ödenmezse aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenebilir (KMK m. 20). Yönetici, arabuluculuk sonrası dava veya icra takibi yoluyla alacağı tahsil edebilir; kiracının ödemediği aidattan kat maliki de sorumludur.

Kiracı; ihtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım (TBK m. 350), tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı ilçede konutu bulunması (TBK m. 352) gibi sebeplerle ya da kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt (TBK m. 315) yoluyla tahliye edilebilir. Konut kirasında on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347). Ayrıntılar için İstanbul kira avukatı sayfasına bakabilirsiniz.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılında uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez (TBK m. 344). Beş yılı aşan kira ilişkilerinde veya her beş yılın sonunda kira bedeli, kira tespit davasıyla hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir. Hesaplama için kira artış oranı yazısına bakabilirsiniz.

Satın almadan önce tapu kaydında ipotek, haciz, şerh ve beyanlar incelenmeli; imar durumu, iskân belgesi ve yapı kayıt belgesi kontrol edilmelidir. Taşınmaz satışı ancak tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır (TMK m. 706); kaparo ve ön ödemeler yazılı ve banka kanalıyla yapılmalıdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; adi yazılı sözleşme geçersizdir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, sonradan taşınmazı edinen üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar. Satıcı ediminin yerine getirmezse tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Evet. Yabancı gerçek kişiler, kanuni sınırlamalar ve karşılıklılık şartı çerçevesinde Türkiye'de taşınmaz edinebilir (2644 s.K. m. 35). Belirli değerdeki taşınmaz alımı, gayrimenkul alarak ikamet izni ve yatırım yoluyla vatandaşlık başvurularına da imkân tanır.

Tapu kaydı veya tapu senedi, kira ya da satış sözleşmesi, ihtarnameler, ödeme belgeleri, yönetim planı, imar durumu belgesi ve varsa önceki mahkeme veya arabuluculuk tutanakları getirilmelidir. Belgeler eksik olsa da ilk görüşme yapılabilir; tapu kaydı vekaletname sonrasında ayrıca incelenir.

Ücret, Türkiye Barolar Birliği'nin her yıl yayımladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin altında olmamak üzere; davanın türü, taşınmazın değeri ve işin kapsamına göre yazılı avukatlık ücret sözleşmesiyle belirlenir. Harç ve bilirkişi gibi yargılama giderleri ücrete dahil değildir.