Kira Tespit Davası
Kira Tespit Davası (2026): Şartları, Açma Süresi, 5 Yıl Kuralı ve Emsal Yargıtay Kararları
Kira tespit davası, yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Uygulamada çoğunlukla kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığı gerekçesiyle kiraya veren tarafından açılır ancak kiracının bedelin fazla olduğu iddiasıyla açması da mümkündür. Bu rehber; kira tespit davasının şartlarını, açma süresini, ihtar/ihtarname koşulunu, beş yıl kuralını, hakkaniyet indirimini ve dava sonuçlarını, TBK m.344–345 hükümleri ile kaynağı belirtilmiş gerçek Yargıtay kararları ışığında açıklamaktadır.
İçindekiler
- Kira Tespit Davası Nedir?
- Kira Tespit Davasının Şartları
- Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
- Kira Tespit Davası Açma Süresi ve İhtar Şartı
- 5 Yıl Kuralı: Bedel Nasıl Belirlenir?
- Yeni Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır? Hakkaniyet İndirimi
- Davanın Hukuki Niteliği: Islah, Kısmi Dava ve İcra
- Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
- Görevli ve Yetkili Mahkeme, Harç ve Vekâlet Ücreti
- Kira Tespit Davasının Sonuçları
- Kira Tespit Davası Emsal Yargıtay Kararları
- Sıkça Sorulan Sorular
Öne Çıkanlar
- Dayanak: Kira tespit davası TBK m.344–345’e dayanır ve yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir.
- Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten beri kira tespit davasında dava şartı zorunlu arabuluculuk vardır; başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
- Süre: Dava her zaman açılabilir; yeni dönem için geçerli olması için dönem başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılmalı veya yazılı ihtar gönderilmelidir (TBK m.345).
- 5 yıl kuralı: Sözleşmenin beşinci yılından sonra hâkim, TÜFE ile bağlı olmaksızın emsal ve hakkaniyete göre bedeli belirler (TBK m.344/3).
- Hakkaniyet indirimi: Eski kiracı lehine, emsal bedelden %5–20 oranında indirim yapılır.
- İcra: Kira tespit ilamı kesinleşmeden icraya konulamaz; kira farkına ancak kesinleşme tarihinden itibaren faiz işler.
Hızlı cevap: Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak bedelin hâkim tarafından belirlenmesi için TBK m.344 uyarınca açılan bir davadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir; dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Dava her zaman açılabilir, ancak tespit edilen bedelin talep edilen dönem için geçerli olması, davanın o dönem başlangıcından en geç otuz gün önce açılmasına ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmasına bağlıdır. Sözleşmenin başlangıcından beş yıl geçtikten sonra hakim, TÜFE sınırıyla bağlı olmaksızın kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete göre bedeli belirler; bu bedelden eski kiracı lehine %5–20 oranında indirim yapılır.
Kira tespit davası, arabul ( uculuk süreci veya artış ihtarnamesi konusunda değerlendirme için iletişime geçebilirsiniz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlayan bir davadır. Kira sözleşmesinde belirlenen bedelin zamanla emsallerin ve rayicin gerisinde kalması ya da tam tersine fahiş hâle gelmesi durumunda, taraflardan biri bedelin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Dava sonunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir kira yılı için uygulanacak bedeli belirler ve bu bedel, sözleşmedeki bedelin yerine geçer.
Kira tespit davası, TBK m.344’te düzenlenen özel bir uyarlama hükmüne dayanır. Yargıtay, bu davanın genel uyarlama davasından (TBK m.138) farklı, ona özgü bir kurum olduğunu vurgulamaktadır:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2024/792 K.
Sözleşmenin kurulmasından sonra ekonomik faktörlerdeki olumlu veya olumsuz değişiklikler ile rayiç kira artışları ve kiralananın durumuna ilişkin değişimlerin açılacak kira belirleme davasında değerlendirileceği TBK m.344’te belirtilmiştir. Bu hüküm özel bir uyarlama hükmü niteliğinde olup, fiyat artışlarına bağlı enflasyon ve paranın satın alma gücündeki değişimleri de kapsamına aldığından, kiranın belirlenmesinde genel uyarlama hükmü olan TBK m.138 değil, daha özel bir düzenleme olan 344. maddenin uygulanması gerekir.
Bu ayrım önemlidir: döviz kuru, olağanüstü ekonomik koşullar gibi sözleşme dengesini kökten bozan hâllerde “kira uyarlama davası” (TBK m.138) gündeme gelirken, olağan dönemsel kira güncellemesi kira tespit davasının (TBK m.344) konusudur.
Kira Tespit Davasının Şartları
Konut veya Çatılı İşyeri Kirası Bulunmalı
Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir. TBK’nın kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 344. maddesi, bu kira türlerine özgüdür; genel hükümlere tabi kiralarda (örneğin çatısız arazi, açık alan kirası) kira tespiti istenemez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2018/10866 K.
6098 sayılı TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kira tespiti istenemeyeceği nazara alındığında taşınmazın galip vasfının tespiti önem arz etmektedir. Taşınmazın üstün vasfının açık alan olarak tespiti hâlinde kiralananın Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olup hakkında kira tespiti talep edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Karma nitelikli taşınmazlarda (örneğin kapalı alan + açık alan) “galip vasıf” belirleyicidir; kapalı/çatılı bölüm baskınsa dava görülür, açık alan baskınsa reddedilir.
Hukuki Yararın Varlığı
Davacının, kira bedelinin mahkemece belirlenmesinde hukuki yararı bulunmalıdır. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşmeyle kararlaştırılmış geçerli bir bedel yoksa ve bedel üzerinde uyuşmazlık çıkmışsa, hukuki yarar mevcuttur. Önemli bir ilke: kiracı, istenen bedeli ödese dahi tespit hükmü kurulur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2019/4573 K.
Kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; kiracı olan taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile, dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir.
Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk
Bu, güncel ve en sık atlanan şarttır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — kira tespit davası dahil — dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu düzenleme, 7445 sayılı Kanun (7. Yargı Paketi) ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK m.18/B) eklenmiştir.
- Arabulucuya başvurmadan doğrudan açılan kira tespit davası, mahkemece dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
- Arabuluculuk süreci anlaşmazlıkla sonuçlanırsa, son tutanak dava dilekçesine eklenir. Tutanak eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu süre içinde sunulmazsa dava usulden reddedilir.
- İstisna: Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi arabuluculuğa tabi değildir. Ancak kira tespiti bu istisnaya girmez; arabuluculuk zorunludur.
- Taraflar arabuluculukta anlaşırsa dava açılmasına gerek kalmaz; anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhiyle mahkeme kararı niteliği kazanır.
Kritik uyarı: Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava, süre yönünden bir kazanım sağlamaz; doğrudan reddedilir. Üstelik 30 günlük dava/ihtar süresini kaçırmamak için arabuluculuk başvurusunun da bu takvim gözetilerek zamanında yapılması gerekir.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını, kira sözleşmesinin taraflarından her biri açabilir:
Kiraya Veren (Malik)
Kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığı ve artırılması gerektiği iddiasıyla açar. Uygulamada en sık görülen hâldir.
Kiracı
Ödenen bedelin fahiş olduğu ve düşürülmesi gerektiği iddiasıyla açabilir. Bu yönüyle dava “kiranın azaltılması” işlevi de görür.
Paydaşlar
Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu ile; elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların birlikte hareketiyle dava açılır.
Yeni Malik
Taşınmazı sonradan edinen malik, TBK m.310 uyarınca sözleşmenin tarafı olduğundan kira tespit davası açabilir.
Kira Tespit Davası Açma Süresi ve İhtar Şartı
Kira tespit davası her zaman açılabilir; kanun bir hak düşürücü süre öngörmez. Ancak tespit edilen bedelin hangi dönem için geçerli olacağı, davanın açılma zamanına ve ihtara bağlıdır. TBK m.345’e göre:
| Durum | Koşul | Sonuç |
|---|---|---|
| Dönem başından 30 gün önce dava açıldı | — | Tespit, yeni dönem başından itibaren geçerli |
| Dönem başından 30 gün önce yazılı ihtar gönderildi | Dava, dönem sonuna kadar açılırsa | Tespit, yeni dönem başından itibaren geçerli |
| Sözleşmede artış hükmü var | Dava, yeni dönem sonuna kadar açılırsa | Tespit, yeni dönem başından itibaren geçerli |
| Süre kaçırıldı (ihtar/dava yok) | — | Tespit, ancak bir sonraki dönem için geçerli olur |
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2019/435 K.
Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı, sözleşmenin yenilendiği tarihten itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava bulunmadığından yeni dönem için tespit yapılamaz; ancak mahkemece bir sonraki dönem için tespit istenip istenmediği davacıya sorulmalıdır.
İhtarnamenin ulaşma zamanı da belirleyicidir. Yargıtay, ihtarın tespit istenen dönem başlangıcından en az on beş gün öncesine kadar muhataba ulaşmış olması gerektiğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD 2018/514 K.). Yani ihtarnamenin çekilmesi yetmez, süresinde tebliğ edilmiş olması gerekir.
İhtar şartı özetle: Sözleşmede artış hükmü varsa ayrıca ihtara gerek yoktur; dava, yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve tespit dönem başından geçerli olur. Sözleşmede artış hükmü yoksa, ya dönem başından 30 gün önce dava açılmalı ya da bu süre içinde yazılı ihtar gönderilip dönem sonuna kadar dava açılmalıdır. Bu yüzden “kira tespit davası ihtar şartı” ve “ihtarname şartı” araması yapan kullanıcıların dikkat etmesi gereken nokta, sözleşmede artış maddesinin bulunup bulunmadığıdır.
5 Yıl Kuralı: Bedel Nasıl Belirlenir?
“Kira tespit davası 5 yıl” araması, bu davanın en kritik ayrımına işaret eder. Kira bedelinin nasıl belirleneceği, sözleşmenin üzerinden geçen süreye göre ikiye ayrılır:
5 Yıl Dolmadan (Endeks Dönemi)
Sözleşmenin ilk beş yılı içinde, yenilenen dönemler için hâkim, kira bedelini TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı ile sınırlı olarak belirler (TBK m.344/1-2). Bu dönemde hâkim, endeks tavanının üzerine çıkamaz; emsal ve rayiç değerlendirmesi yapmaz. Sözleşmede geçerli bir artış oranı kararlaştırılmışsa ve bu oran endeksi aşmıyorsa, tarafları bağlar ve hâkimin müdahalesi istenemez (Yargıtay 3. HD 2019/5821 K.).
5 Yıl Sonrası (Hakkaniyet Dönemi)
Sözleşmenin başlangıcından beş yıl geçtikten sonra ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, hâkim artık endeksle bağlı değildir. TBK m.344/3 uyarınca hâkim; TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete göre bedeli belirler. Bu “hak ve nesafet dönemi” olarak anılır ve kira bedelinin emsallere yaklaştırılmasına imkân tanır.
| İlk 5 yıl (Endeks dönemi) | 5 yıl sonrası (Hakkaniyet dönemi) | |
|---|---|---|
| Belirleme ölçütü | TÜFE 12 aylık ortalama (tavan) | TÜFE + kiralananın durumu + emsal kira |
| Hâkimin takdiri | Endeksle sınırlı | Hakkaniyete göre serbest |
| Emsal incelemesi | Yapılmaz | Zorunlu (keşif + bilirkişi) |
| Eski kiracı indirimi | Uygulanmaz | %5–20 uygulanır |
10 Yıllık Sözleşmede Kira Tespiti
“10 yıllık kira sözleşmesi kira tespit davası” araması yaygındır; çünkü uzun süreli sözleşmelerde tespitin mümkün olup olmadığı tereddüt yaratır. Yargı kararlarında, beş yıldan uzun süreli (örneğin 10 yıllık) sözleşmelerde de kira tespit davası açılabileceği kabul edilmektedir:
Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi — 2019/1238 K.
15/06/2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinde artış şartına yer verilmemiştir. Davacı tarafından yeni dönemden en az bir ay önce dava açılmamış veya bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulmamış ise de, davacı vekili duruşmada 15/06/2017 tarihinden başlayan yeni dönem için kira tespiti istediğinden, açılan davanın süresinde olduğunun kabulü gerekir.
Buna karşılık, sözleşmede geçerli bir artış şartı kararlaştırılmışsa, sözleşme süresi içinde bu şart uygulanır ve kademeli artış yapılır (Yargıtay 6. HD 2015/1173 K.). Yani 10 yıllık sözleşmede tespit davası, öncelikle sözleşmedeki artış hükmünün bulunup bulunmadığına göre değerlendirilir.
Yeni Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır? Hakkaniyet İndirimi
Hak ve nesafet döneminde bedel şu adımlarla belirlenir:
- Emsal araştırması ve keşif: Taşınmazın konumu, niteliği, alanı ve emsalleri bilirkişi tarafından yerinde incelenir. Yargıtay, emsallerin tek tek gezilip görülmesini ve raporda somut gerekçelerle karşılaştırılmasını zorunlu kılar; soyut ifadelerle rapor düzenlenemez (Yargıtay 3. HD 2021/6064 K.; 3. HD 2021/8864 K.).
- Boş kira bedelinin tespiti: Taşınmazın serbest şartlarda, boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği kira bedeli belirlenir.
- Hakkaniyet (eski kiracılık) indirimi: Bu bedelden, kiracının eski kiracı olması nedeniyle %5–20 oranında indirim yapılır (Yargıtay 3. HD 2021/8864 K.; 3. HD 2019/4254 K.). Bazı kararlarda bu aralık %10–20 olarak da uygulanmaktadır (Yargıtay 3. HD 2019/1063 K.).
- Ödenen bedelin altına inilemez: Tespit edilen bedel, talep tarihinde ödenen bedelden az olamaz; azsa ödenen bedele hükmedilir (Yargıtay 3. HD 2017/17139 K.).
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — 2021/1168 K.
Bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir. İndirim, davacının talep ettiği bedel üzerinden değil, bilirkişilerce tespit edilen bedel üzerinden yapılmalı; davacının talebi de dikkate alınarak talep aşılmaksızın karar verilmelidir.
İki nokta özellikle önemlidir: hakkaniyet indirimi yapılmadan hüküm kurulamaz (Yargıtay 3. HD 2019/5399 K.) ve birden fazla indirim yapılamaz — bilirkişi zaten indirim uygulamışsa hâkim ikinci kez indirim yapamaz (Yargıtay 3. HD 2019/3754 K.). Kiralanan işyeri ise bedel brüt olarak belirlenir (Yargıtay 3. HD 2019/8469 K.).
Yüzde 25 sınırı sona erdi: Konut kiralarına 2022–2024 döneminde uygulanan %25’lik geçici artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Güncel aylık kira artış tavanı için kira artış oranı nasıl hesaplanır ve %25 kira artış sınırı rehberlerine bakılabilir.
Davanın Hukuki Niteliği: Islah, Kısmi Dava ve İcra
Kira tespit davasının kendine özgü usul kuralları vardır ve bunlar rakip içeriklerin çoğunda eksik kalır:
Kısmi Dava / Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılamaz
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — 2021/267 K.
Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak kira bedelini belirler ve kira sözleşmesindeki kira bedeli hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmelidir. Kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve ıslah talebinde bulunulamaz.
Yani davacı, talep edeceği kira bedelini dava dilekçesinde tek seferde ve net belirtmelidir; sonradan ıslahla artıramaz.
Kesinleşmeden İcraya Konulamaz
Kira tespit ilamı, eda hükmü içermeyen inşai (yenilik doğuran) bir dava niteliğindedir; bu nedenle kesinleşmeden icra edilemez.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı — 1979/3 K.
Kiranın tespitine ilişkin kararın hukuki sonuç doğurabilmesi için hükmün kesinleşmesi şarttır. Kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için, sadece alacaklının edayı isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeterli olmayıp aynı zamanda kararın kesinleşmesi gerekir.
Bunun iki sonucu vardır: (i) kira farkı alacağı, ilamlı icraya konu edilemez; yalnızca yargılama gideri ve vekâlet ücreti gibi eda hükmü içeren fer’iler ilamlı icraya konabilir (Yargıtay 12. HD 2019/3733 K.; 8. HD 2016/6720 K.). (ii) Kira farkına, ancak tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülür; kesinleşmeden önceki dönem için faiz istenemez (İBK 1995/2 K.; Yargıtay 8. HD 2019/7466 K.).
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Kira tespit davası, kural olarak ileriye yönelik bir davadır; geçmiş dönemler için değil, yeni/gelecek kira dönemi için bedel belirler. Bu nedenle “geriye dönük kira tespit davası” ile geçmişte ödenmemiş kira farklarının toplu istenmesi mümkün değildir. Ancak iki özel durum vardır:
- Süre kaçırılmışsa bir sonraki dönem: Dava süresinde açılmamışsa, mahkeme davayı doğrudan reddetmez; davacıya bir sonraki dönem için tespit isteyip istemediğini sorar (Yargıtay 3. HD 2019/6051 K.; 3. HD 2019/3016 K.).
- Tahliyeye rağmen o dönemde oturulmuşsa: Kiracı taşınmazı tahliye etmiş olsa dahi, tespit istenen dönemin bir kısmını taşınmazda geçirmişse, o dönem için tespitte hukuki yarar bulunur (İstanbul BAM 54. HD 2024/182 K.; Ankara BAM 15. HD 2022/38 K.).
Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi — 2022/38 K.
Davacı kiracı tarafından kira bedelinin 01.03.2019 tarihinden itibaren tespitine karar verilmesi talep edildiği ve kiralanan 25.03.2019’da tahliye edildiğine göre, 25 günlük süre için de olsa, taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli bulunmadığından davacının bu dönem kira bedelinin mahkemece tespitini istemekte hukuki yararı bulunmaktadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme, Harç ve Vekâlet Ücreti
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi (dava değerine bakılmaksızın) |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesi |
| Dava şartı | Zorunlu arabuluculuk (1 Eylül 2023’ten itibaren) |
| Harç | Talep edilen yıllık kira farkı üzerinden nispi harç |
| Vekâlet ücreti | Nispi; talep edilen ile mevcut kira arasındaki fark üzerinden |
| Zamanaşımı | Dava her zaman açılabilir (hak düşürücü süre yok) |
Kira tespit davalarından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi olduğu istikrarlı biçimde kabul edilmektedir.
Kira Tespit Davasının Sonuçları
- Yeni bedel belirlenir: Hâkim, bir kira yılı için geçerli bedeli belirler; bu bedel sözleşmedeki bedelin yerine geçer.
- Geçerlilik dönemi: Süre koşulu sağlanmışsa yeni dönem başından, sağlanmamışsa bir sonraki dönemden itibaren geçerli olur.
- Kesinleşme şarttır: Belirlenen bedele dayalı kira farkı, karar kesinleşmeden istenemez; faiz de kesinleşmeden işlemez.
- Kiracı aleyhine başka değişiklik yapılamaz: TBK m.346 uyarınca hâkimin belirlediği bedel dışında, kiracı aleyhine yeni yükümlülük getirilemez.
- Bağlayıcılık: Belirlenen bedel, o kira dönemi için tarafları bağlar; sonraki dönemler için yeniden değerlendirme gerekebilir.
Kira Tespit Davası Emsal Yargıtay Kararları
Aşağıdaki kararlar, kira tespit davasının uygulamasını özetlemektedir:
| Karar | İlke |
|---|---|
| Yargıtay 3. HD 2024/792 K. | Kira tespiti, TBK m.138 değil m.344 kapsamında özel bir uyarlama davasıdır |
| Yargıtay 3. HD 2018/10866 K. | Dava yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir (galip vasıf) |
| HGK 2021/267 K. | Kısmi/belirsiz alacak davası olarak açılamaz; ıslah edilemez |
| İBK 1979/3 K. | İnşai dava niteliğindedir; kesinleşmeden icraya konulamaz |
| İBK 1995/2 K. | Kira farkına kesinleşme tarihinden itibaren faiz işler |
| HGK 2021/1168 K. | İndirim, bilirkişi bedelinden yapılır; talep aşılamaz |
| Yargıtay 3. HD 2021/8864 K. | Emsaller gezilip görülmeli; %5–20 hakkaniyet indirimi uygulanır |
| Yargıtay 3. HD 2019/3754 K. | Birden fazla hakkaniyet indirimi yapılamaz |
| Yargıtay 3. HD 2017/17139 K. | Tespit edilen bedel ödenen bedelden az olamaz |
| Ankara BAM 15. HD 2019/1238 K. | 5 yıldan uzun (10 yıllık) sözleşmede de tespit mümkündür |
| Ankara BAM 15. HD 2023/3188 K. | Rayice uygun olmayan yenilemede 5 yıl dolmasa da tespit istenebilir |
| İstanbul BAM 54. HD 2024/182 K. | Tahliyeye rağmen o dönemde oturulmuşsa dava görülür |
Not: Yukarıdaki kararlar konunun genel çerçevesini gösterir; her uyuşmazlık kendi somut olgularına, sözleşme metnine ve delil durumuna göre değerlendirilir. Emsal kararların bire bir uygulanacağı varsayımıyla hareket edilmemelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası şartları nelerdir?
Kira tespit davasının şartları: konut veya çatılı işyeri kirasının bulunması, davacının hukuki yararının olması (bedelde uyuşmazlık) ve dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulmuş olmasıdır. Ayrıca tespitin talep edilen dönem için geçerli olması, davanın o dönem başından en geç otuz gün önce açılmasına ya da bu süre içinde yazılı ihtar gönderilmesine bağlıdır.
Kira tespit davası açma süresi var mı?
Kira tespit davası her zaman açılabilir; hak düşürücü süre yoktur. Ancak tespit edilen bedelin yeni dönem için geçerli olması için davanın dönem başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir (TBK m.345). Süre kaçırılırsa tespit bir sonraki dönem için geçerli olur.
Kira tespit davasında ihtar/ihtarname şartı nedir?
Sözleşmede artış hükmü yoksa, davanın yeni dönem için sonuç doğurması için dönem başından en geç otuz gün önce dava açılmalı veya bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı ihtar gönderilmelidir. İhtarın, tespit istenen dönem başlangıcından en az on beş gün öncesine kadar muhataba ulaşması gerekir. Sözleşmede artış hükmü varsa ayrıca ihtara gerek yoktur.
Kira tespit davasında 5 yıl şart mı?
Hayır, dava beş yıl dolmadan da açılabilir; ancak beş yıl kuralı bedelin nasıl belirleneceğini değiştirir. İlk beş yıl içinde hâkim TÜFE 12 aylık ortalama ile bağlıdır. Beş yıl geçtikten sonra ise hâkim endeksle bağlı olmaksızın kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete göre bedeli belirler.
5 yılını dolduran kiracıya ne kadar zam yapılabilir?
Beş yıl sonrasında sabit bir zam oranı yoktur. Hâkim, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceği emsal bedeli belirler ve bundan eski kiracı lehine %5–20 oranında hakkaniyet indirimi yaparak yeni bedeli tespit eder. Bu, kira bedelinin emsallere yaklaştırılmasına imkân tanır; ancak tespit edilen bedel, ödenen bedelden az olamaz.
Geriye dönük kira tespit davası açılabilir mi?
Kira tespit davası ileriye yönelik bir davadır; geçmiş dönemlerin kira farkını toplu olarak istemek için kullanılamaz. Ancak dava süresinde açılmamışsa mahkeme bir sonraki dönem için tespit isteyip istemediğini sorar; ayrıca kiracı tahliye etmiş olsa dahi tespit istenen dönemin bir kısmını taşınmazda geçirmişse o dönem için dava görülür.
Kira tespit davası kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılabilir mi?
Hayır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre kira bedelinin tespiti talebi bölünemez; davacı talep edeceği bedeli bir seferde açık ve net belirtmelidir. Fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve ıslah yoluyla bedel artırılamaz.
Kira tespit davasında zorunlu arabuluculuk var mı?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — kira tespit davası dahil — dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Yalnızca kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu zorunluluğun dışındadır.
Kira tespit ilamı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
Hayır. Kira tespit ilamı eda hükmü içermeyen inşai bir karardır; kesinleşmeden icraya konulamaz. Belirlenen bedele dayalı kira farkı ancak karar kesinleştikten sonra istenebilir ve faiz de kesinleşme tarihinden itibaren işler. Yalnızca yargılama gideri ve vekâlet ücreti gibi fer’iler ilamlı icraya konu olabilir.
Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Eski kiracı olmak kira tespitinde dikkate alınır mı?
Evet. Hak ve nesafet döneminde, taşınmazın boş olarak getireceği emsal kira bedelinden, kiracının eski kiracı olması nedeniyle %5–20 oranında hakkaniyet indirimi yapılır. Bu indirim yapılmadan hüküm kurulamaz; ancak birden fazla indirim de yapılamaz.
Kira tespit davası ile tahliye davası aynı anda açılabilir mi?
İki dava farklı hukuki temellere dayanır ve amaçları farklıdır: kira tespit davası bedeli belirler, tahliye davası kiracının çıkarılmasını sağlar. Uygulamada ayrı davalar olarak yürütülür; birlikte değerlendirilmeleri somut duruma ve usul kurallarına bağlıdır. Bu nedenle iki talebin nasıl ileri sürüleceği için hukuki destek alınması yerinde olur.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Süre; arabuluculuk aşaması, keşif ve bilirkişi incelemesi, emsal araştırması ve olası itirazlara göre değişir. Emsal incelemesi ve keşif zorunlu olduğundan dava genellikle birkaç celse sürer. Kesin bir süre vermek mümkün değildir; mahkemenin iş yükü ve dosyanın niteliği belirleyicidir.
Kira Tespit Davası Hakkında Bilgi
Zorunlu arabuluculuk başvurusu, artış ihtarnamesinin süresinde hazırlanması, beş yılı dolan kira ilişkisinde bedelin emsallere göre belirlenmesi ya da açılmış bir kira tespit davasının takibi gibi konularda İstanbul kira avukatı olarak somut durumunuza ilişkin değerlendirme için iletişim bilgilerine ulaşabilirsiniz.
İlgili konular: Kira artış oranı nasıl hesaplanır? · %25 kira artış sınırı · Konut kira sözleşmesi örneği · Sözlü kira sözleşmesi · Kira sözleşmesinin devri · Dövizle kira sözleşmesi
Hukuki denetim: Bu içerik İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
İçerik; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun m.344 (kira bedelinin belirlenmesi; TÜFE 12 aylık ortalama tavanı ve beş yıl sonrası hakkaniyet ölçütü), m.345 (kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava ve otuz günlük ihtar/dava koşulu), m.346 (kiracı aleyhine düzenleme yasağı) ve m.138 (aşırı ifa güçlüğü — uyarlama) hükümleri ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B (kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk, 1 Eylül 2023) esas alınarak hazırlanmıştır.
Metinde anılan içtihatlar; Yargıtay İBK 1979/3 K., İBK 1995/2 K., HGK 2021/267 K., HGK 2021/1168 K., HGK 2001/456 K., Yargıtay 3. HD 2024/792 K., 3. HD 2019/5821 K., 3. HD 2019/435 K., 3. HD 2018/514 K., 3. HD 2018/9229 K., 3. HD 2019/5399 K., 3. HD 2019/3754 K., 3. HD 2021/8864 K., 3. HD 2019/4254 K., 3. HD 2019/1063 K., 3. HD 2017/17139 K., 3. HD 2018/10866 K., 3. HD 2018/11236 K., 3. HD 2019/4573 K., 3. HD 2019/6051 K., 3. HD 2019/3016 K., 3. HD 2021/6064 K., 3. HD 2019/8469 K., 6. HD 2015/1173 K., 8. HD 2019/7466 K., 8. HD 2018/2834 K., 8. HD 2016/6720 K., 12. HD 2019/3733 K., Ankara BAM 15. HD 2019/1238 K., Ankara BAM 15. HD 2023/3188 K., Ankara BAM 15. HD 2022/38 K., İstanbul BAM 54. HD 2024/182 K. ve Bursa BAM 4. HD 2021/1273 K. kararlarıdır.
Kaynaklar: 6098 sayılı TBK · Yargıtay Karar Arama.
Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu. Güncelleme: Temmuz 2026.
Yasal uyarı: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz. Her kira tespit uyuşmazlığı kendi koşullarına ve delil durumuna göre değerlendirilir. Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne uygun olarak hazırlanmıştır.
