Kira Tespit Davası – Nasıl Açılır, Şartları, Süreç (2026)
Kira tespit davası; kira bedelinin yasal sınırlar çerçevesinde mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan, hem kiracıların hem kiraya verenlerin başvurabileceği kritik bir hukuki araçtır. Uzun yıllar boyunca piyasa rayicinin çok altında kalan kira bedellerini yeniden dengelemek isteyen kiraya verenler için olduğu kadar; yasal sınırı aşan artışlarla karşılaşan kiracılar için de bu dava yolu açıktır. Bu rehberde kira tespit davasının koşulları, açılma süresi, ihtarname zorunluluğu, hakimin hakkaniyet indirimi uygulayıp uygulayamayacağı, dilekçe örneği ve harç hesaplaması tüm ayrıntılarıyla ele alınmaktadır.
1. Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, yalnızca kiraya verenin değil kiracının da açabileceği bir davadır. İki ayrı yönde işlev görür:
Uzun süreli kira ilişkisinde TÜFE artışlarının piyasa rayicinin gerisinde kalması nedeniyle kira bedelinin gerçek değerine yükseltilmesini talep eder. Özellikle 5 yılı aşan kira ilişkilerinde sık başvurulan bir yoldur.
Kiraya verenin yasal sınırı aşan artış uygulaması veya piyasa rayicinin çok üzerinde seyreden kira bedeli karşısında kiracı, kira bedelinin indirilmesini talep eder. %25 tavan döneminde bu dava yoğun biçimde başvurulan bir koruma aracı olmuştur.
Kira tespit davası; kira sözleşmesinin feshini veya tahliyeyi amaçlamaz. Yalnızca kira bedelinin mahkemece saptanmasını sağlar; sözleşme geçerliliğini ve tarafların diğer hakları olduğu gibi korur.
2. Kira Tespit Davası Şartları
Olumlu Koşullar
- Konut veya çatılı işyeri kirası: Kira tespit davası yalnızca TBK m. 339–354 kapsamındaki konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir. Arsa, taşınır veya ürün kiralarında bu dava yolu mevcut değildir.
- Geçerli bir kira ilişkisinin varlığı: Dava açıldığı tarihte kira sözleşmesinin hâlâ yürürlükte olması gerekir. Sona ermiş kira sözleşmeleri için tespit davası açılamaz.
- Doğru zamanlama: Davanın, kira yenileme tarihinden en az 30 gün önce veya yeni dönem için sonuç doğuracak biçimde açılmış ya da ihtar gönderilmiş olması gerekir (TBK m. 345).
- Zorunlu arabuluculuk: 7251 sayılı Kanun değişikliği uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.
Olumsuz Koşullar (Davanın Reddi Hâlleri)
- 5 yıllık süre dolmadan kiraya veren tarafından kira artışının TÜFE sınırında kaldığı durumlarda tespit davası açılması — mahkeme davayı reddeder.
- Yeni kira döneminin başlamasından sonra ve ihtar gönderilmeksizin açılan davalarda mahkeme, belirlenen bedeli ancak bir sonraki dönem için uygular.
- Arabuluculuk şartının yerine getirilmemesi — dava usulden reddedilir.
3. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
TBK m. 345 iki farklı yol öngörür:
| Yöntem | Koşul | Sonuç |
|---|---|---|
| Yol 1 — İhtarlı Yöntem | Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce karşı tarafa yazılı ihtar gönderilmesi | Dava yeni kira döneminin başından itibaren geçerli karar verilir; dava süresinde açılabilir |
| Yol 2 — Doğrudan Dava | Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılması | Dava yeni kira döneminin başından itibaren geçerli karar verilir |
| Geç Başvuru | Dönem başından sonra ihtar veya dava | Mahkeme kararı en erken bir sonraki dönem için geçerli olur |
5 Yıl Sınırına Dikkat
TBK m. 344/3 uyarınca 5 yılı doldurmamış kira ilişkilerinde kiraya veren, yalnızca TÜFE artış oranını aşan bir talep gerekçesiyle tespit davası açamaz. 5 yıllık süre dolmadan mahkeme kira bedelini ancak TÜFE sınırında belirleyebilir. Bu nedenle 5 yıllık sürenin dolmasını beklemek, kiraya veren açısından stratejik öneme sahiptir.
4. Kira Tespit Davası İçin İhtarname Şartı Var Mı?
İhtarname ile Davanın Farkı
| Konu | İhtar Gönderilirse | İhtar Gönderilmezse |
|---|---|---|
| Dava açma süresi | İhtar yeterli; dava süresinde (dönem içinde bile) açılabilir | Yeni dönemden en az 30 gün önce dava açılmalı |
| Kararın etkisi | Yeni dönemin başından itibaren geçerli | Yeni dönemin başından itibaren geçerli (sürede açılırsa) |
| İspat kolaylığı | İhtarname tebliği tarihi kesin; itiraz edilemez | Dava tarihi kesindir; ek sorun yok |
| Mahkemede avantaj | Kiraya verenin niyeti belgelenmiş sayılır | Belge yok; ancak dava kendisi bildirimi oluşturur |
Uygulamada noter kanalıyla gönderilen ihtarname, hem tebliğ tarihini kesinleştirdiği hem de karşı tarafa resmi bildirim yapıldığını belgelediği için kuvvetle önerilmektedir. Noterde ihtarname düzenleme süreci hakkında ayrıntılı bilgiye ulaşabilirsiniz.
5. 5 Yıl Kuralı ve 10 Yıllık Kira Sözleşmesi
5 Yıl Nasıl Hesaplanır?
Beş yıllık süre, kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarihten itibaren değil, sözleşmenin kendi süresi dolup uzamaya başladığı andan itibaren işlemeye başlar. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre:
- 1 yıllık sözleşme → 1 yıl + 5 yıl uzama = toplam 6. yılda tespit davası açılabilir
- 2 yıllık sözleşme → 2 yıl + 5 yıl uzama = toplam 7. yılda tespit davası açılabilir
10 Yıllık Kira Sözleşmesinde Tespit Davası
10 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi içinde kira tespit davası açılabilmesi için sözleşmede açık bir hüküm bulunması ya da tarafların anlaşması gerekir. Sözleşme bitip uzamaya başladıktan sonra beşinci uzama yılının dolmasıyla birlikte serbestçe tespit davası açılabilir.
6. Yetkili ve Görevli Mahkeme
Yetkili Mahkeme
HMK m. 6 genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Kira uyuşmazlıklarında ise HMK m. 12 kapsamında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. Taraflar genellikle taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurur.
Dava Öncesi Arabuluculuk
7251 sayılı Kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk hükmü uyarınca kira tespit davası açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması şarttır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması hâlinde son tutanak alınarak dava açılır. Bu tutanak dava dilekçesine eklenmeden dava açılması usul hatası oluşturur.
7. Dava Süreci Adım Adım
Kira sözleşmesi, ödeme makbuzları veya banka dekontları, emsal kira araştırması, taşınmazın tapu bilgileri ve varsa mevcut kira artış yazışmaları toplanır. Mevcut kira sözleşmenizi gözden geçirmek, dava stratejisi açısından kritik öneme sahiptir.
Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce noter kanalıyla ihtarname gönderilir. İhtar; talep edilen kira bedeli, gerekçe ve yasal dayanak bilgilerini içermelidir. Tebliğ şerhli belge saklanır.
Taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulur. Arabulucu tarafları bir araya getirir; anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir. Bu aşama zorunlu olup atlanamaz.
Sulh hukuk mahkemesine sunulacak dava dilekçesi hazırlanır. Talep edilen kira bedeli üzerinden nispi harç hesaplanıp yatırılır. Arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenir.
Dilekçe mahkemeye sunulur; mahkeme karşı tarafa tebligat yapar. Davalı süresi içinde cevap dilekçesi verebilir.
Mahkeme, kira bedelini tespit etmek için genellikle bir gayrimenkul bilirkişisi atar. Bilirkişi; taşınmazın konumu, niteliği, emsal kira değerleri ve TÜFE verilerini dikkate alarak rapor hazırlar. TÜİK verileri bu aşamada belirleyici rol oynar.
Tarafların beyanları, bilirkişi raporu ve sunulan deliller değerlendirilerek mahkeme kararını açıklar. Karar, ileriye yönelik olarak yeni kira bedelini belirler.
Karara itiraz edilebilir. Sulh hukuk mahkemesi kararları Bölge Adliye Mahkemesi’nde istinaf, ardından Yargıtay‘da temyiz yoluyla denetlenir.
8. Hâkimin Kira Tespitindeki Kriterleri
TBK m. 344/3 kapsamında 5 yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim, kira bedelini belirlerken şu unsurları değerlendirir:
| Kriter | Açıklama | Ağırlığı |
|---|---|---|
| TÜFE 12 aylık ortalama | TÜİK tarafından açıklanan enflasyon verisine dayalı alt sınır referansı | Yüksek (taban oluşturur) |
| Emsal kira bedelleri | Taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelik ve konumdaki taşınmazların kira bedelleri | Çok yüksek (belirleyici) |
| Kiralananın durumu | Taşınmazın fiziki durumu, yaşı, cephesi, kat, brüt/net m², ulaşım olanakları | Orta–yüksek |
| Hakkaniyet | Tarafların ekonomik durumu, kira ilişkisinin süresi, her iki tarafın çıkarları dengesi | Orta (dengeleyici) |
| Piyasa koşulları | Bölgedeki gayrimenkul piyasasının genel seyri, talep yoğunluğu | Orta |
9. Hakkaniyet İndirimi
Hakkaniyet İndiriminin Uygulandığı Hâller
- Kiracı aleyhine aşırı yük: Emsal kira bedeli piyasa ortalamasında olsa bile kiracının gelir durumu dikkate alındığında sözleşmenin sürdürülemez hale gelmesi hâlinde hâkim hakkaniyete göre daha düşük bedel belirleyebilir.
- Kiracının taşınmaza yaptığı yatırım: Kiracının kiralanan taşınmazda önemli bir yatırım yapması ve bu yatırımın taşınmazın değerini artırmış olması hakkaniyet indirimini destekler.
- Uzun kira ilişkisi: On yılı aşan uzun soluklu kira ilişkisinde tarafların karşılıklı beklentileri ve ilişkinin istikrarı gözetilir.
- Kiraya veren yönünden: Taşınmazın bakım giderlerinin olağandışı biçimde artması veya kiraya verenin gelir durumu hakkaniyet belirlenmesini etkileyebilir.
Yargıtay’ın Hakkaniyet Yaklaşımı
Yargıtay, hakkaniyet indiriminin keyfi biçimde uygulanamayacağını; somut ve belgelenmiş olgulara dayanması gerektiğini vurgular. Salt kiracının “zor durumda olması” ya da “uzun yıllardır burada oturması” tek başına hakkaniyet indirimi için yeterli gerekçe sayılmamaktadır.
10. Geriye Dönük Kira Tespit Davası
Geriye Dönük Etki Ne Zaman Mümkündür?
- Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce karşı tarafa ihtar gönderilmişse mahkeme kararı o dönemin başından itibaren geçerlidir; yani sınırlı ölçüde geriye yönelik sonuç doğurur.
- Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmışsa aynı durum geçerlidir.
Geçmişe Dönük Kira Farkı Talep Edilebilir Mi?
Yasal artış oranını aşan miktarda kira ödendiğinin tespiti hâlinde fazla ödenen tutar sebepsiz zenginleşme hükümleri (TBK m. 77) kapsamında geri istenebilir. Bu talep tespit davasıyla birlikte ya da ayrı bir davayla ileri sürülebilir. %25 tavan döneminde aşan artışın iadesi konusunda bu yol özellikle önem taşımaktadır.
11. Kira Tespit Davası Sonuçları
| Sonuç | Kiraya Veren Açısından | Kiracı Açısından |
|---|---|---|
| Dava kabul edilirse | Yeni belirlenen (genellikle daha yüksek) kira bedeli uygulanır; geçmiş dönem farkı talep edilemez | Kira bedeli düşürülmüşse fark talep edilebilir; yükselmişse yeni bedeli ödemek zorundadır |
| Dava reddedilirse | Mevcut kira bedeli devam eder; yargılama giderleri davacı üzerinde kalır | Mevcut kira bedeli devam eder |
| Kısmi kabul | Talep edilen bedelden düşük bir bedel belirlenir | Piyasa rayicinin altında bir bedel kararlaştırılabilir |
| Kira sözleşmesi | Sözleşme geçerliliğini korur; yalnızca bedel değişir | Sözleşme geçerliliğini korur; tahliye gündeme gelmez |
12. Harç Hesaplama
Her davada sabit olarak alınan başvuru harcı ödenir. Tutarı her yıl güncellenir; güncel rakam için mahkeme veya GİB’e başvurun.
Talep edilen yıllık kira farkı üzerinden nispi harç hesaplanır. 492 sayılı Harçlar Kanunu Tarifesi esas alınır: binde 68,31 oranında.
Mevcut kira 20.000 TL, talep edilen 30.000 TL ise: Yıllık fark = 10.000 × 12 = 120.000 TL. Nispi harç = 120.000 × 0,06831 = yaklaşık 8.197 TL.
Kira tespit davası harç hesabınızı hızlıca yapmak için hesaplama.eneskaplan.av.tr adresini ziyaret edebilirsiniz.
13. Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
Aşağıdaki taslak, kiraya veren tarafından açılacak kira tespit davası için temel çerçeveyi sunmaktadır. Somut davanıza uyarlanması için bir avukattan destek alınması zorunludur.
1. Davacıya ait _______________ adresindeki taşınmaz, _______________ tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiralanmış olup aylık kira bedeli _______________ TL olarak belirlenmiştir.
2. Kira ilişkisi _______________ yıldır devam etmekte olup TBK m. 344/3’ün aradığı 5 yıllık süre dolmuştur.
3. Taşınmazın güncel emsal kira değeri _______________ TL olup mevcut kira bedeli piyasa değerinin çok altında kalmaktadır. (Emsal belgeler ekte sunulmaktadır.)
4. _______________ tarihinde tarafımca noter kanalıyla ihtarname gönderilmiş, davalı ihtara olumlu yanıt vermemiştir. (İhtarname ve tebliğ şerhi ekte sunulmaktadır.)
5. Taraflar arasında arabuluculuk görüşmesi yapılmış, anlaşma sağlanamamıştır. (Son tutanak ekte sunulmaktadır.)
Yukarıda arz ettiğim nedenlerle; _______________ tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin _______________ TL olarak tespitine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı üzerine bırakılmasına karar verilmesini saygıyla talep ederim.
Tarih: ___/___/2026
Davacı İmzası
14. Emsal Yargıtay Kararları
Kira Tespit Davası Yalnızca Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Açılabilir
Somut olayda kiralananın davacı tarafından 01.01.2009 başlangıç tarihli bir yıl süreli sözleşme ile davalıya kiraya verildiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. 6098 sayılı TBK’nın 344. ve devamı maddeleri gereği kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kira tespiti istenemeyeceği nazara alındığında taşınmazın galip vasfının tespiti önem arz etmektedir. Ne var ki dosya kapsamı itibarıyla ve bilirkişi raporundan kiralananın galip vasfı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece öncelikle — gerekirse tapu kayıt örneği getirtilerek — sözleşmede kiralananın içkili restoran olarak kullanılacağının kararlaştırıldığı, ancak açık alanın kiralanan alana dahil olup olmadığı hususları birlikte incelenip kiralananın galip vasfı tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Kira Tespit Davası Kısmi Dava Olarak Açılamaz; Talep Bir Seferde İleri Sürülmelidir
Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli hâkim kararıyla değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Tespit Davası Açılması Mümkündür
Kira tespit davalarında emsal araştırmasının somut ve karşılaştırılabilir taşınmazlara dayanması zorunludur. Bilirkişi raporunda sunulan emsal taşınmazların konumu, niteliği, m², kat, cephe ve kullanım amacı bakımından kiralanana yakın özelliklerde olması aranır. Emsal taşınmazların özelliklerini yeterince açıklamayan bilirkişi raporları hükme esas alınamaz; ek rapor veya yeniden bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.
Hakkaniyet İndirimi Yapılmadan Hüküm Kurulamaz
Bu durumda mahkemece davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak hak ve nesafete göre 01.04.2015 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken; yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, net mi brüt mü olduğu belirtilmeden ve hakkaniyet indirimi uygulanmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
15. Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası açma süresi ne kadardır?
Belirli bir zamanaşımı süresi yoktur; ancak davanın etki doğurabilmesi için yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce ihtar gönderilmiş ya da dava açılmış olması gerekir. Aksi hâlde karar bir sonraki dönem için geçerli olur. 5 yıllık süre için ise her yeni kira yenileme döneminde dava hakkı kullanılabilir; kullanılmayan dönem için bu hak düşer.
Kira tespit davası için ihtar zorunlu mu?
Hayır, zorunlu değildir. Yeni kira döneminin başından en az 30 gün önce dava açılması da yeterlidir. Ancak ihtar gönderilmesi; tebliğ tarihini kesinleştirir, dava açma tarihine esneklik kazandırır ve mahkemede güçlü ispat aracı işlevi görür. Bu nedenle uygulamada ihtar gönderilmesi kuvvetle önerilmektedir.
Kira tespit davası yetkili mahkeme hangisi?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Taraflar genellikle taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeye başvurur.
Kira tespit davası harç nasıl hesaplanır?
Talep edilen yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki yıllık fark üzerinden 492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre nispi harç hesaplanır. 2026 yılı oranı binde 68,31’dir. Online hesaplama için hesaplama.eneskaplan.av.tr adresini ziyaret edebilirsiniz.
Geriye dönük kira tespit davası açılabilir mi?
Kira tespit kararları kural olarak ileriye dönük etki doğurur. Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce ihtar gönderilmiş veya dava açılmışsa karar o dönemin başından geçerli olur; sınırlı ölçüde geriye dönük sonuç elde edilebilir. Yasal sınırı aşan artışlarla fazla ödenen tutarlar ise sebepsiz zenginleşme davası yoluyla ayrıca geri istenebilir.
5 yıllık kira ilişkisinde tespit davası sonucunda ne olur?
Yargıtay içtihadına göre 5 yıllık süre dolduğunda hâkim TÜFE sınırıyla bağlı kalmaksızın; emsal kira değeri, kiralananın durumu, piyasa koşulları ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni bedeli serbestçe belirler. Bu karar, bir sonraki kira dönemi için uygulanır.
10 yıllık kira sözleşmesinde tespit davası açılabilir mi?
Evet. 10 yıllık sözleşmenin kendi süresi dolup uzamaya başladıktan sonra 5 yıllık uzama tamamlandığında tespit davası açılabilir. Sözleşme süresi içinde dava açılabilmesi için sözleşmede bu yönde açık bir hüküm bulunması ya da tarafların anlaşması gerekir.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Dava süresi; mahkemenin iş yüküne, bilirkişi atanmasına ve tarafların tutumuna göre değişir. Ortalama sulh hukuk mahkemelerinde 6 ay ile 2 yıl arasında sonuçlanabilmektedir. İstinaf ve temyiz aşamaları eklenirse süre uzayabilir.
Kira tespit davasında kira sözleşmesi sona erer mi?
Hayır. Kira tespit davası sözleşmeyi feshetmez; yalnızca kira bedelini değiştirir. Taraflar aynı sözleşme kapsamında ilişkilerini sürdürür. Tahliye ancak TBK’da sayılan ayrı sebeplere dayanılarak talep edilebilir.
Kira Tespit Davanızı Güçlü Bir Hukuki Temelle Açın
Kira tespit davası açmayı düşünüyorsanız ya da açılan bir davaya karşı savunma yapmanız gerekiyorsa; ihtar süreçleri, emsal araştırması ve dilekçe hazırlığı için yanınızdayız.
eneskaplan.av.tr — Kira Hukuku
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m. 344, 345 (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Kararları Arama — yargitay.gov.tr
- TÜİK — Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 Aylık Ortalama Verisi
- Resmî Gazete — 492 Sayılı Harçlar Kanunu Tarifesi
- Kira Artış Oranı 2026 — TÜFE Hesaplama Rehberi
- Kira Artış Hesaplama — Adım Adım Rehber
- Kira Sözleşmesinin Sona Erme Hâlleri ve Yenilenmesi
- Kira Sözleşmesinin Devri (Kiracı Değişikliği) Nedir?
Bu içerik Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
