Kira Tespit Davası

Kira Tespit Davası 2026: Şartları, Açma Süresi, Harç ve Yargıtay Kararları

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin sulh hukuk mahkemesi tarafından belirlenmesini sağlayan davadır. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344 ve 345. maddeleridir. Kiraya veren çoğunlukla bedelin piyasanın gerisinde kaldığını ileri sürerek, kiracı ise istenen artışın kanuni sınırı aştığını ileri sürerek bu yola başvurur. Bu rehberde kira tespit davası şartları, açma süresi, ihtar şartı, 5 yıl kuralı, hakkaniyet indirimi, harç ve avukatlık ücreti ile güncel Yargıtay kararları tek sayfada ele alınmaktadır.

İçindekiler [Göster][Gizle]

1. Kira tespit davası nedir?
   1. Hukuki dayanak: TBK m.344 ve 345
   2. Davanın hukuki niteliği
   3. Kira uyarlama davasından farkı
2. Kira tespit davası şartları
   1. Konut veya çatılı işyeri kirası
   2. Davayı kimler açabilir?
   3. Hukuki yarar
3. 5 yıl kuralı ve hak ve nesafet dönemi
   1. Beş yıllık süre nasıl hesaplanır?
   2. 10 yıllık kira sözleşmesi
   3. 5 yıldan sonra kira artışı
   4. Yabancı para ile kira
4. Açma süresi ve ihtar şartı
   1. 30 gün kuralı
   2. Sözleşmede artış şartı varsa
   3. İhtarname nasıl hazırlanır?
5. Zorunlu arabuluculuk
6. Görevli ve yetkili mahkeme
7. Mahkeme kira bedelini nasıl belirler?
   1. Emsal, keşif ve bilirkişi
   2. Hakkaniyet indirimi
   3. Brüt ve net kira
8. Dava süreci adım adım
9. Harç, harca esas değer ve avukatlık ücreti
   1. Kira tespit davalarında harç
   2. Avukatlık ücreti ve karşı vekâlet ücreti
10. Kira tespit davası sonuçları
    1. Kesinleşme ve icra
    2. Dava sürerken kira artışı
    3. Dava sürerken tahliye
11. Emsal kararlar
12. Kiraya veren ve kiracı açısından
13. Kira tespit davasında avukatla çalışmak
14. Sıkça sorulan sorular

Kira Tespit Davası Nedir?

Bu dava, taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamadığında yeni kira yılında ödenecek bedelin hâkim kararıyla belirlenmesini amaçlayan davadır. Uygulamada “kira bedelinin tespiti”, “kira belirleme davası”, “kira artırım davası” veya “kira güncelleme davası” adlarıyla da anılır. Hepsi aynı hukuki kurumu, yani TBK m.344 kapsamındaki kira parasının tespiti istemli davayı ifade eder.

Davanın temel işlevi, uzun süren kira ilişkilerinde sözleşmedeki bedelin ekonomik gerçeklikten kopmasını önlemektir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde yıllık artışlar TÜFE sınırıyla kısıtlandığı için bedel, piyasa kirasının belirgin biçimde altında kalabilir. Kanun koyucu bu dengeyi beş yıllık dönemler hâlinde yeniden kurmayı öngörmüştür.

Hukuki Dayanak: TBK m.344 ve 345

TBK m.344 kira bedelinin nasıl belirleneceğini, m.345 ise davanın ne zaman açılacağını ve kararın hangi dönemden itibaren bağlayıcı olacağını düzenler. Bu iki madde birlikte okunmadan sağlıklı bir değerlendirme yapılamaz. Hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür; genel hükümlere tabi kiralarda uygulanmaz.

2019 yılından önce artış sınırı üretici fiyat endeksine (ÜFE) göre belirleniyordu. 7161 sayılı Kanun ile ölçüt tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına dönüştürülmüştür. Bu nedenle eski Yargıtay kararlarında geçen “ÜFE” ifadesi bugünkü uyuşmazlıklarda TÜFE olarak okunmalıdır. Güncel oranın nasıl hesaplandığını kira artış oranı hesaplama rehberinde adım adım bulabilirsiniz.

Davanın Hukuki Niteliği

Bu dava klasik bir tespit davası değildir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarına göre bu dava, sözleşmenin yeni dönemde belirsiz kalan bedel unsurunu hâkim kararıyla belirli hâle getirir. Bu yönüyle inşai (yenilik doğuran) davaya yakın bir nitelik taşır. Hukuki sonuç ancak kesinleşmiş hükümle doğar.

Bu niteliğin iki önemli sonucu vardır. Birincisi, talep bölünemez; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kira tespitinin kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, fazlaya ilişkin hakkın saklı tutulamayacağını ve ıslahla talep artırılamayacağını kabul etmektedir. İkincisi, tespit hükmü kira farkı yönünden eda hükmü içermez; fark alacağı ayrıca takip veya davayla istenir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Kira bedelinin tespiti, genel uyarlama kurumunun kira sözleşmelerine özgü özel bir biçimidir. Yargıtay, enflasyon ve paranın satın alma gücündeki değişim gibi olağan ekonomik gelişmelerde genel hüküm olan TBK m.138 yerine özel hüküm olan m.344’ün uygulanacağını kabul etmektedir. Öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik söz konusuysa kira uyarlama davası ve şartları ayrıca değerlendirilir.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit davası açma şartları, hem dava şartlarını hem de esasa ilişkin koşulları kapsar. Bir şartın eksik olması davanın usulden reddine veya tespitin başka bir döneme kaymasına yol açabilir. Aşağıdaki tablo, davadan önce kontrol edilmesi gereken başlıkları özetlemektedir.

Konut veya Çatılı İşyeri Kirası Olması

Kira tespiti yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında istenebilir. Kiralananın hem açık hem kapalı alanı varsa, hangi niteliğin baskın olduğu (galip vasıf) keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Yargıtay, çay bahçesi, otopark veya açık alanı ağırlıklı işletmelerde kapalı kısmın küçük kalması hâlinde sözleşmenin genel hükümlere tabi olduğunu kabul etmektedir.

Kiracının tacir olduğu işyeri kiralarında TBK m.344’ün uygulanmasını erteleyen geçici düzenleme 1 Temmuz 2020’de sona ermiştir. Bugün tacir kiracılar bakımından da aynı kurallar uygulanır. Sözleşmenin sözlü olması davayı engellemez; ancak başlangıç tarihi ve bedelin ispatı önem kazanır. Bu konuda sözlü kira sözleşmesinin ispatı yazımıza bakabilirsiniz.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Dava, kira sözleşmesinin tarafları arasında görülür. Kiraya veren genellikle bedelin artırılmasını, kiracı ise sözleşmedeki artışın TÜFE sınırına çekilmesini ister. Kiraya veren birden fazlaysa, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun, elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortakların birlikte hareket etmesi veya terekeye temsilci atanması gerekir.

Sözleşmeyi vekâleten imzalayan kişi, sırf bu sıfatla kiraya veren sayılmaz ve kendi adına dava açamaz. Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, kira sözleşmesine halef olduğundan dava açabilir. Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri, konsolosluk veya noter onaylı vekâletname ile süreci Türkiye’deki vekilleri aracılığıyla yürütebilir.

Hukuki Yarar

Davacının, kira bedelinin mahkemece belirlenmesinde güncel bir hukuki yararı bulunmalıdır. Yargıtay, taraflar arasında kira miktarına ilişkin uyuşmazlık bulunduğu sürece kiracının istenen bedeli ödemeye başlamasının davayı konusuz bırakmadığını kabul eder. Bu durumda mahkeme davayı reddetmez, tespit hükmü kurar.

5 Yıl Kuralı: Hak ve Nesafet Dönemi

Kira tespit davası 5 yıl kuralı, uygulamada en çok sorulan konudur. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda başlayan yeni kira yılı için bedel artık yalnızca TÜFE ile sınırlı değildir. Hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Buna uygulamada “hak ve nesafet dönemi” denir.

2022-2024 yılları arasında konut kiraları için uygulanan dönemsel artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu düzenlemenin kapsamını ve bitişini %25 kira artış sınırı yazımızda ayrıntılı olarak açıkladık. Bugün artış tavanı yalnızca TBK m.344’teki TÜFE ölçütüdür.

Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Beş yıllık süre, kira ilişkisinin fiilen başladığı tarihten hesaplanır. Taşınmaz satılmışsa yeni malik yönünden de sürenin başlangıcı, kiracının eski malikle kurduğu kira ilişkisidir. Kiracının ölümü veya sözleşmenin devri gibi hâllerde de ilişkinin devamlılığı esas alınır.

Taraflar arada yeni bir sözleşme imzalamışsa, bunun gerçek bir yenileme olup olmadığı incelenir. Yargıtay, yenileme sözleşmesindeki bedel emsal ve rayice uygun değilse, sonraki sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmenin başlangıcının esas alınabileceğini kabul etmektedir. Yalnızca tarihi değiştirilmiş, bedeli sembolik artırılmış bir sözleşme beş yıllık süreyi yeniden başlatmaz.

10 Yıllık Kira Sözleşmesinde Kira Tespit Davası

10 yıllık kira sözleşmesi kira tespit davası açısından tartışmalı bir alandır. TBK m.344/3 metni, beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde her beş yılın sonunda hakkaniyet esaslı belirlemeye imkân tanır. Buna karşılık sözleşmede on yıl boyunca uygulanacak artış düzeni açıkça kararlaştırılmışsa, Yargıtay’ın bu düzene bağlı kalınması gerektiğini belirten kararları da bulunmaktadır.

Bölge adliye mahkemesi kararlarında ise sözleşmede artış şartı bulunmayan on yıllık sözleşmelerde altıncı yıl için tespitin mümkün olduğu kabul edilmiştir. Bu farklılık nedeniyle on yıllık sözleşmelerde artış maddesinin lafzı, tarafların iradesi ve dairenin güncel yaklaşımı birlikte incelenmelidir. Kesin bir genelleme yapmak yanıltıcı olur.

5 Yıldan Sonra Kira Artışı

5 yıldan sonra kira artışı kendiliğinden piyasa kirasına yükselmez. Beş yıl dolduğunda taraflar yeni bedelde anlaşabilir; anlaşamazlarsa bedeli mahkeme belirler. Mahkemenin belirlediği bedel, izleyen kira yıllarında yeni başlangıç noktası olur ve bu yıllarda artış yine TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlı kalır.

Kiraya verenin, beş yıl doldu diye kiracıya tek taraflı olarak yeni bir bedel dayatması hukuken sonuç doğurmaz. Kiracının bu bedeli ödememesi temerrüt sayılmaz; çünkü yeni bedel ancak anlaşma veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla belirlenir. Aynı şekilde kiracının da artık hiçbir artış yapılamayacağını düşünmesi doğru değildir.

Yabancı Para ile Kararlaştırılan Kira

Kira bedeli döviz olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek üçüncü fıkraya göre belirleme yapılır. Döviz kiralarının kendine özgü yönlerini dövizle kira sözleşmesi başlıklı yazımızda ele aldık.

Kira Tespit Davası Açma Süresi ve İhtar Şartı

Kira tespit davası açma süresi konusunda en yaygın yanlış, davanın belirli bir süre geçince hiç açılamayacağı düşüncesidir. TBK m.345/1’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Süre kuralları davanın kabul edilebilirliğini değil, tespit edilecek bedelin hangi kira döneminden itibaren kiracıyı bağlayacağını belirler.

30 Gün Kuralı

Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa iki yoldan biri izlenmelidir. Ya dava yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılır ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirir. İkinci yolda dava, yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.

Bazı derlemelerde ve eski kararlarda geçen “on beş gün” ölçütü, 6570 sayılı mülga Kanun dönemine ait içtihatlardan gelmektedir. TBK döneminde geçerli süre otuz gündür. Yargıtay, süresinde bildirim yapılmayan hâllerde davanın reddedilmemesi, davacıya bir sonraki dönem için tespit isteyip istemediğinin sorulması gerektiğini kabul etmektedir.

Sözleşmede Artış Şartı Varsa İhtar Gerekir mi?

Kira tespit davası ihtar şartı, sözleşmede artış hükmü bulunmayan durumlar içindir. Sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir kayıt varsa, TBK m.345/3 uyarınca yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada verilecek karar, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Bu durumda ayrıca ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir.

Yine de ihtiyatlı davranmak faydalıdır. Artış maddesinin yorumuna ilişkin tartışma çıkabileceği ve arabuluculuk sürecinin zamanlaması uygulamada tartışma yaratabileceği için, yeni dönemden en az otuz gün önce tebliğ edilmiş bir ihtarname ispat bakımından güçlü bir güvencedir.

Kira Tespit İhtarnamesi Nasıl Hazırlanır?

Kanun yalnızca yazılı bildirim arar; noter aracılığıyla gönderme zorunluluğu yoktur. Ancak bildirimin kiracıya ulaştığının ve tarihinin ispatı gerektiğinden uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir. Anlık mesajlaşma uygulamalarıyla yapılan bildirimlerin yazılı bildirim sayılıp sayılmayacağı konusunda bölge adliye mahkemeleri arasında farklı kararlar bulunmaktadır.

1. Tarafların kimlik ve adres bilgileri ile kiralananın açık adresi yazılır.
2. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi ve mevcut aylık bedel belirtilir.
3. Hangi kira döneminden itibaren artış istendiği açıkça gösterilir.
4. Talep edilen yeni bedel veya belirlemenin mahkemeye bırakıldığı yazılır.
5. Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk ve dava yoluna gidileceği bildirilir.
6. İhtarname, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce tebliğ edilecek şekilde gönderilir.

Kira Tespit Davasında Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti de bu kapsamdadır. İcra ve İflas Kanunu uyarınca yürütülen ilamsız tahliye takipleri ise kapsam dışında tutulmuştur.

Son tutanağın elektronik imzayla düzenlendiği hâllerde süreç, son imzanın tamamlandığı tarihte sona erer. Birden fazla kiraya veren veya kiracı varsa, arabuluculuk başvurusunun tüm zorunlu dava arkadaşlarını kapsaması gerekir. Aksi hâlde dava şartı eksik sayılabilir. Arabuluculuk sürecine ilişkin resmî açıklamalara Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü sayfasından ulaşılabilir.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme, kira sözleşmesinin türüne veya uyuşmazlığın ticari nitelik taşımasına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Taraflardan birinin şirket olması veya kiralananın işyeri olması görevi değiştirmez. Görev kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Kira tespit davası yetkili mahkeme konusunda genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6). Sözleşmeden doğan bir dava olduğu için sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde de dava açılabilir (HMK m.10). Uygulamada davalar çoğunlukla kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu yetki kesin yetki değildir; davalı yetki itirazını cevap dilekçesinde ilk itiraz olarak ileri sürmelidir.

Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Hak ve nesafet döneminde mahkemenin izlediği yöntem, 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile yerleşik uygulamaya dayanır. Önce taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedel belirlenir. Ardından kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılır. Sonuç, son ödenen bedelin TÜFE ile artırılmış tutarından düşük olamaz.

Emsal Kiralar, Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Taraflar emsal kira sözleşmelerinin aslını veya onaylı örneklerini sunar; gerekirse mahkeme kendiliğinden emsal araştırması yapar. Bilirkişi heyeti keşifte kiralananı ve emsalleri tek tek görür. Konum, çevre, kat, cephe, alan, yapı kalitesi, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve süre gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılır.

Yargıtay, soyut ifadelerle ve “takdire bağlı” olarak hazırlanan, emsalleri neden uygun gördüğünü açıklamayan bilirkişi raporlarını hükme esas alınamaz saymaktadır. Emsallerin tespit istenen döneme yakın tarihli olması ve kiralananla gerçekten karşılaştırılabilir nitelik taşıması gerekir. İnternet ilanlarındaki talep fiyatları tek başına emsal kabul edilmez.

Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi

Kira tespit davasında hakkaniyet indirimi, kiracının uzun süredir kiralananda bulunmasının ve yeni bir kiracı gibi değerlendirilmemesinin karşılığıdır. Buna uygulamada “eski kiracı indirimi” veya “takdiri indirim” de denir. Mahkeme bu indirimi talep olmasa bile kendiliğinden uygular.

Yargıtay kararlarında indirim oranı genellikle %5 ile %20 arasında, bazı kararlarda %10 ile %20 arasında kabul edilmektedir. İndirim, davacının talep ettiği bedel üzerinden değil, bilirkişinin belirlediği boş kiralanma bedeli üzerinden yapılır. Bilirkişi raporunda zaten indirim uygulanmışsa, mahkeme ikinci kez indirim yapamaz. Karar, talep aşılmadan kurulur.

Brüt ve Net Kira Bedeli

İşyeri kiralarında kiracının vergi kesintisi (stopaj) yapması söz konusu olabileceğinden tespit kural olarak brüt bedel üzerinden yapılır. Konut kiralarında ise ödemeler genellikle net yapıldığından net bedele hükmedilir. Hükümde hem net hem brüt tutara birlikte yer verilmesi Yargıtay tarafından hatalı bulunmaktadır. Vergisel boyut, kira geliri vergisi kuralları çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.

Kira Tespit Davası Süreci Adım Adım

Aşağıdaki akış, tipik bir davanın ana aşamalarını göstermektedir. Her dosyanın kendine özgü koşulları bu sıralamayı değiştirebilir. Süreler, mahkemenin iş yüküne ve bilirkişi sürecine göre farklılık gösterir.

1. Sözleşme analiziBaşlangıç tarihi, beş yıllık süre, artış şartı ve yeni dönem tarihi belirlenir.
2. İhtarnameArtış şartı yoksa yeni dönemden en az 30 gün önce yazılı bildirim tebliğ edilir.
3. ArabuluculukAdliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma yoksa son tutanak alınır.
4. Dava ve keşifSulh hukuk mahkemesinde dava açılır; emsaller toplanır, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.
5. Karar ve tahsilKarar kesinleşince kira farkı hesaplanır ve gerekirse takip yoluyla istenir.

Dava, süre bakımından ilk derece aşamasında uygulamada çoğunlukla birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanmaktadır. Kararlara karşı bölge adliye mahkemesine istinaf yolu açıktır. Temyiz yoluna gidilip gidilemeyeceği, yıllık kira farkı üzerinden belirlenen parasal sınıra bağlıdır. Bu sınırlar her yıl güncellendiği için işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Kira Tespit Davası Harç Hesaplama ve Avukatlık Ücreti

Kira tespit davalarında harca esas değer, istenen kira bedeli ile ödenmekte olan kira bedeli arasındaki farktır. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti de bu farka göre belirlenir. Aşağıdaki tablo, masraf kalemlerini dayanaklarıyla birlikte göstermektedir.

Kira Tespit Davalarında Harç ve Harca Esas Değer

Kira tespit davası harç tutarı, istenen tespitin aylık mı yıllık mı olduğuna göre değişir. Aylık kira bedelinin tespiti istenmişse bir aylık kira farkı, yıllık bedelin tespiti istenmişse bir yıllık fark harca esas değer kabul edilir. Yargıtay, harcın hükmedilen kira ile tespite konu dönemde ödenen kira arasındaki fark üzerinden alınması gerektiğini vurgulamaktadır.

Örnek vermek gerekirse; aylık 20.000 TL kira ödenen bir konutta aylık 30.000 TL’nin tespiti istenirse, harca esas değer aylık 10.000 TL’lik farktır. Nispi harcın dörtte biri dava açılırken, kalanı karar aşamasında hükmedilen fark üzerinden tamamlanır. Maktu harç tutarları her yıl yeniden belirlendiğinden, 492 sayılı Harçlar Kanunu ve yıllık genel tebliğ işlem tarihinde kontrol edilmelidir.

Kira Tespit Davasında Avukatlık Ücreti ve Karşı Vekâlet Ücreti

Kira tespit davasında avukatlık ücreti iki ayrı anlamda kullanılır. Birincisi, müvekkil ile avukat arasındaki sözleşmeyle belirlenen ücrettir; bu ücret Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin (AAÜT) altında kararlaştırılamaz. İkincisi, yargılama sonunda haksız çıkan tarafa yüklenen karşı vekâlet ücretidir.

Kira tespit davasında karşı vekâlet ücreti, AAÜT’nin ilgili hükmü uyarınca nispi olarak hesaplanır. Davacı lehine ücret, ödenen kira ile tespit edilen kira arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden belirlenir. Davalı lehine ücret ise talep edilen kira ile hükmedilen kira arasındaki farkın yıllık tutarı üzerinden hesaplanır. Mahkemenin kendiliğinden yaptığı hakkaniyet indirimi reddedilen kısım sayılmaz; bu kısım için davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmez.

Kira Tespit Davası Sonuçları

Kira tespit davası sonuçları, kararın kesinleşmesiyle doğar. Mahkemenin belirlediği bedel, TBK m.345 koşulları gerçekleşmişse yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar. Kira sözleşmesi aynen devam eder; yalnızca bedel unsuru değişir. Bu karar, tahliye sebebi oluşturmaz ve sözleşmeyi sona erdirmez.

Kararın Kesinleşmesi, Kira Farkı ve Faiz

12.11.1979 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kira tespit ilamları kesinleşmeden icraya konulamaz. Kira farkı alacağı, kararın kesinleşmesiyle belirli ve muaccel hâle gelir. Tespit hükmü kira farkı yönünden eda hükmü içermediğinden, fark alacağı ilamsız icra takibi veya alacak davasıyla istenir.

24.11.1995 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek olmaksızın kararın kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütüleceği kabul edilmiştir. Kesinleşmeden önceki dönem için faiz istenemez. Yargılama gideri ve vekâlet ücreti gibi eda hükmü içeren kalemler ise ilamlı icraya konu edilebilir; ancak bunlar için de kesinleşme beklenir.

Kira Tespit Davası Devam Ederken Kira Artışı

Kira tespit davası devam ederken kiracı, sözleşmedeki artış oranıyla veya TÜFE sınırı içindeki artışla ödeme yapmaya devam eder. Bu ödemeler davayı konusuz bırakmaz. Karar kesinleştiğinde tespit edilen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark, bağlayıcılık başlangıcından itibaren hesaplanır.

Dava birkaç kira yılı sürerse, sonraki yıllarda uygulanacak bedel mahkemenin belirlediği yeni bedel esas alınarak TÜFE ile artırılır. Bu nedenle ara dönemlerde yapılan ödemelerin belgelenmesi, kesinleşme sonrası fark hesabında tartışmayı azaltır. Güncel oranlar için Eylül 2026 kira artış oranı gibi aylık açıklamalar takip edilmelidir.

Kira Tespit Davası Devam Ederken Tahliye

Kira tespit davası devam ederken tahliye gerçekleşirse davanın akıbeti, tespiti istenen dönemle tahliye tarihinin ilişkisine bağlıdır. Kiracı tespiti istenen yeni kira dönemini kısmen de olsa kiralananda geçirmişse, bölge adliye mahkemeleri o kısa süre için bile kira bedelinin belirlenmesinde hukuki yarar bulunduğunu kabul etmektedir.

Tahliye, anahtarın kiraya verene usulüne uygun teslimiyle tamamlanır. Kiralananın fiilen boşaltılması tek başına yeterli değildir. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının tevdi mahalli tayini, noter veya icra dairesi aracılığıyla teslim yapması gerekir. Tahliyeye ilişkin diğer yollar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazımıza bakabilirsiniz.

Kira Tespit Davası Emsal Kararlar ve Yargıtay İlkeleri

Aşağıdaki tabloda kira tespit davası yargıtay kararları, içerdikleri ilkeyle birlikte özetlenmiştir. Kararların tam metni ve künyesi, dosyada kullanılmadan önce Yargıtay Karar Arama veya UYAP üzerinden teyit edilmelidir. Eski tarihli kararlarda geçen ÜFE ve on beş gün ölçütleri, bugünkü mevzuatla birlikte okunmalıdır.

Kira tespit davası 5 yıl yargıtay uygulaması bakımından dikkat çeken nokta, sürenin kira ilişkisinin başlangıcından hesaplanması ve şekli yenilemelerin süreyi kesmemesidir. On yıllık sözleşmelerdeki tartışmada ise dairelerin ve bölge adliye mahkemelerinin farklı yaklaşımları bulunduğundan, somut sözleşmenin artış maddesi belirleyici olmaktadır.

Kiraya Veren ve Kiracı Açısından Kira Tespit Davası

Kira bedelinin tespiti, iki taraf için de farklı riskler ve fırsatlar taşır. Kiraya veren açısından temel risk, süreyi kaçırarak bir kira yılının farkını kaybetmektir. Kiracı açısından ise emsal araştırmasının eksik yapılması ve hakkaniyet indiriminin uygulanmaması öne çıkan sorunlardır.

Neden Kira Tespit Davasında Avukatla Çalışılır?

Bu davada avukatla temsil zorunlu değildir; taraflar davayı bizzat açıp takip edebilir. Bununla birlikte davanın sonucunu etkileyen noktaların önemli bir kısmı usule ilişkindir. Beş yıllık sürenin başlangıcı, artış şartının yorumu, ihtarnamenin zamanlaması, arabuluculuk başvurusunun tüm taraflara yöneltilmesi ve talebin ıslah edilemeyecek biçimde tek seferde doğru belirlenmesi bunların başında gelir.

Emsal toplama, bilirkişi raporuna itiraz ve kesinleşme sonrası kira farkının doğru hesaplanması da teknik bilgi gerektirir. Avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi çerçevesinde ve yazılı sözleşmeyle belirlenir. İstanbul’daki kira uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgiye Şişli kira avukatı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Kira Tespit Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Kira tespit davası her zaman açılabilir (TBK m.345/1); önemli olan kararın hangi dönemden itibaren bağlayıcı olacağıdır. Sözleşmede artış şartı yoksa dava yeni dönemden en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Artış şartı varsa dava yeni dönem sonuna kadar açılabilir.

Kira tespit dava açma süresi kaçırılırsa ne olur?

Dava reddedilmez; ancak tespit edilen bedel içinde bulunulan dönem yerine bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Yargıtay, bu durumda mahkemenin davacıya sonraki dönem için tespit isteyip istemediğini sorması gerektiğini kabul eder. Bu nedenle ihtarnamenin zamanında tebliği, bir yıllık farkın kaybedilmesini önler.

5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Açılabilir, fakat bu dönemde hâkim önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan bir bedel belirleyemez (TBK m.344/2). Emsal kiralara göre hakkaniyet esaslı belirleme ancak beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda mümkündür.

Kira tespit davası için ihtarname şart mı?

Sözleşmede kira artış şartı varsa ihtarname şart değildir; dava yeni dönem sonuna kadar açılabilir. Artış şartı yoksa ya dava yeni dönemden en az 30 gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. İspat kolaylığı nedeniyle uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir.

Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Anlaşamama son tutanağı dava dilekçesine eklenir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, bu sürede sunulmazsa dava usulden reddedilir. Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Kanunda sabit bir süre yoktur; süreyi arabuluculuk, keşif, bilirkişi raporu ve itirazlar belirler. Uygulamada ilk derece yargılaması çoğunlukla birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanır, istinaf incelemesi bu süreye eklenir. Mahkemenin iş yükü ve emsal toplama güçlüğü süreyi uzatabildiğinden, dosya bazında değerlendirme yapılmalıdır.

Kira tespit davasında hakkaniyet indirimi nedir?

Hakkaniyet indirimi, taşınmazın boş hâlde getireceği emsal kiradan eski kiracı lehine yapılan takdiri indirimdir. Yargıtay kararlarında oran genellikle %5-%20, bazı kararlarda %10-%20 aralığında kabul edilir. İndirim bilirkişinin belirlediği bedel üzerinden yalnızca bir kez yapılır; ikinci kez indirim uygulanamaz. Mahkeme bu indirimi talep olmasa da kendiliğinden uygular.

Kira tespit davası harcı nasıl hesaplanır?

Harç, istenen kira ile ödenen kira arasındaki fark üzerinden nispi olarak hesaplanır. Aylık kira tespiti istenmişse bir aylık fark, yıllık kira istenmişse yıllık fark harca esas değerdir. Nispi karar ve ilam harcı oranı binde 68,31 olup dörtte biri dava açılırken peşin alınır; tarife işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Kira tespit davasında avukatlık ücreti nasıl belirlenir?

Karşı tarafa yüklenecek vekâlet ücreti, AAÜT’nin ilgili hükmü uyarınca tespit edilen kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden nispi olarak hesaplanır. Davalı lehine ücret, talep edilen ile hükmedilen kira arasındaki yıllık fark üzerinden belirlenir. Takdiri indirim yapılan kısım için davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmez.

Kira tespit davası devam ederken kira artışı yapılabilir mi?

Evet, dava sürerken kiracı sözleşmedeki veya TÜFE sınırı içindeki artışla ödemeye devam eder. Karar kesinleşince tespit edilen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark, bağlayıcılık başlangıcından itibaren hesaplanır. Sonraki kira yıllarında artış, mahkemenin belirlediği yeni bedel esas alınarak TÜFE sınırına göre yapılır.

Kira tespit davası devam ederken tahliye olursa ne olur?

Kiracı tespiti istenen dönemin bir kısmını kiralananda geçirmişse dava konusuz kalmaz. Bölge adliye mahkemesi kararlarında, tahliye tarihine kadar geçen süre için bedelin belirlenmesinde hukuki yarar bulunduğu kabul edilmektedir. Tespit edilen bedel, anahtarın usulüne uygun teslim edildiği tarihe kadar uygulanır. Tahliyenin ispatı bakımından teslim tutanağı saklanmalıdır.

Kira tespit kararı kesinleşmeden icraya konabilir mi?

Hayır. 12.11.1979 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kira tespit ilamları kesinleşmeden icraya konulamaz; kira farkı alacağı kesinleşmeyle muaccel olur. Tespit hükmü eda hükmü içermediğinden fark alacağı ilamsız takip veya alacak davasıyla istenir; faiz kesinleşme tarihinden itibaren işletilir. Yargılama gideri ve vekâlet ücreti için de kesinleşme beklenir.

10 yıllık kira sözleşmesinde kira tespit davası açılabilir mi?

Bu konu tartışmalıdır. TBK m.344/3 beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde her beş yılın sonunda hakkaniyete göre belirlemeye imkân tanır; ancak sözleşmede on yıllık artış düzeni açıkça kararlaştırılmışsa bu düzene bağlı kalınmasını arayan Yargıtay kararları da vardır. Sözleşme metni ve güncel içtihat birlikte değerlendirilmelidir.

Kira tespit davasında yetkili mahkeme neresidir?

Görevli mahkeme her durumda sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4). Yetkide genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir; sözleşmeden doğan dava olduğu için ifa yeri mahkemesinde de dava açılabilir (HMK m.6 ve m.10). Bu yetki kesin değildir; itiraz cevap dilekçesinde ilk itiraz olarak ileri sürülmelidir.

Kira tespit davasını kiracı açabilir mi?

Evet. TBK m.344 kira bedelinin belirlenmesini yalnızca kiraya verene tanımaz; hukuki yararı bulunan kiracı da dava açabilir. Örneğin sözleşmedeki artış oranı önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşıyorsa kiracı, artışın kanuni sınıra çekilmesini isteyebilir. Uygulamada davaların çoğu kiraya veren tarafından açılır.