Dövizle Kira Sözleşmesi Yapma Yasağı 2026
Dövizle kira sözleşmesi yapılabilir mi? Türkiye’de gayrimenkul kiralamalarında döviz kullanımı konut ve işyeri kiralarında farklı kurallara, kapsamlı yasal kısıtlamalara ve önemli istisna hükümlerine tabidir. Türk Lirası’nın değer kaybı nedeniyle özellikle ticari kiralamalarda dövizle kira talebi artmış; ancak mevzuat bu alanı sıkı biçimde düzenlemiştir. Bu rehberde dövizle kira yasağının kapsamı, istisnaları, altın ve kripto para ile kira mümkün mü, dövizle kira artış oranı nasıl belirlenir ve güncel Yargıtay kararları ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
1. Dövizle Kira: Yasal Çerçeve ve Temel Kural
Dövizle kira alanındaki temel yasal çerçeve şu mevzuattan oluşmaktadır:
- 32 Sayılı Karar: Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar — dövizle işlem yasağının dayanağı
- 2018/32 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi Eki Tebliğ: Yasağın kapsamını ve istisnalarını belirler
- Türk Borçlar Kanunu m. 99: Sözleşmelerde yabancı para biriminin kullanımına ilişkin genel hüküm
- Türk Borçlar Kanunu m. 138: Aşırı ifa güçlüğü — kur farkı nedeniyle uyarlama davalarının dayanağı
2. Dövizle Kira Yasağının Kapsamı
Yasağın Kapsamındaki İşlemler
- Türkiye’de yerleşik iki gerçek kişi arasındaki konut kira sözleşmelerinde döviz bedeli belirlenmesi
- Yerleşik kişiler arasındaki işyeri kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli kira tespiti
- Döviz cinsinden belirlenmiş eski sözleşmelerin yenilenmesi (istisnalar hariç)
- Kira bedelinin TL olmakla birlikte döviz kuruna göre güncelleneceğini öngören maddeler
Dövize Endeksli Kira Nedir?
Kira bedeli TL olarak belirlenip “her ay USD/TL kuru üzerinden güncellenir” veya “dolar paritesine göre hesaplanır” gibi ifadeler içeriyorsa bu da dövize endeksli kira sayılır ve yasak kapsamındadır. Sadece kira bedelinin döviz cinsinden yazılması değil; TL bedelin döviz kuruyla bağlantılı tutulması da yasağa girer.
3. Dövizle Kira Sözleşmesinin İstisnaları
- En az bir tarafın yurt dışında yerleşik olduğu kira sözleşmeleri
- Türkiye’de yerleşik yabancı uyruklu kişiler ile yapılan kiralar (belirli koşullarda)
- Türkiye’de faaliyet gösteren yabancı şirketler ve uluslararası kuruluşların kiraladığı taşınmazlar
- Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca belgelendirilmiş turizm tesislerinin kiralanması
- Serbest bölgelerdeki taşınmaz kira sözleşmeleri
- Gemi ve hava taşıtı kira sözleşmeleri
- Finansal kiralama (leasing) sözleşmeleri
- İki yerleşik Türk vatandaşı arasındaki konut kiralama
- Yerleşik kişiler arasındaki işyeri / mağaza / ofis kirası
- TL kira bedelinin döviz kuruna endekslenmesi
- Dövize endeksli kira artış maddesi içeren sözleşmeler
- Döviz cinsinden depozito belirlenmesi (yerleşik kişiler arası)
AVM ve Büyük Ticari Gayrimenkul İstisnaları
2018 sonrasında alışveriş merkezi (AVM) ve büyük ticari gayrimenkul kiralarında özel düzenlemeler yapıldı. Başlangıçta tüm AVM kiralarında TL zorunluluğu getirildi ardından yabancı yatırımcı ve yabancı ortaklı şirketlerin kiracı veya kiraya veren olduğu bazı durumlarda dövizle kira yeniden mümkün hale getirildi. Bu alan sık değişime uğramaktadır güncel tebliğ ve Cumhurbaşkanlığı kararlarının takip edilmesi gerekir.
4. Hangi Döviz Cinslerinde Kira Belirlenebilir?
İstisna kapsamında dövizle kira mümkünse hangi para birimlerinin kullanılabileceği sorusu gündeme gelir.
En yaygın
Yaygın
Az kullanılır
Nadiren
Geçersiz
Zorunlu (kural)
5. Altınla Kira Sözleşmesi Yapılabilir Mi?
6. Dövizle Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Döviz Cinsinden Kirada Artış Mekanizmaları
| Yöntem | Nasıl Çalışır? | Risk |
|---|---|---|
| Sabit kur artışı | Her yıl belirli bir oranda artış (örn. %3 USD artışı) | TL değer kaybı sırasında kiraya veren aleyhine |
| Libor/SOFR endeksi | Uluslararası faiz endeksine bağlı artış | Endeks değişiklikleri sözleşmeyi zorlaştırabilir |
| CPI (ABD enflasyonu) | ABD tüketici fiyat endeksine göre artış | Türkiye koşullarıyla uyumsuzluk |
| Serbestçe belirleme | Her yıl taraflarca mutabakat | Anlaşmazlık riski yüksek |
| TÜFE sınırı | Yargıtay bazı kararlarında döviz kiralarına da TÜFE uygulamıştır | Hukuki belirsizlik devam etmektedir |
7. Kur Farkı Nedeniyle Kira Uyarlaması
Döviz cinsinden belirlenen kira bedellerinde ani kur değişimleri, taraflardan birinin sözleşmeyi sürdürmesini aşırı ölçüde güçleştirebilir. Bu durumda TBK m. 138 kapsamında aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira uyarlaması talep edilebilir.
Kira Uyarlama Davasının Koşulları (TBK m. 138)
- Sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır.
- Bu durum borçlunun kusurundan kaynaklanmamalıdır.
- Durum, borçludan borcunu aynen ifa etmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacak ölçüde güçleşmesine yol açmalıdır.
- Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
8. Yasağa Aykırı Sözleşmelerin Akıbeti
Yasağa Aykırı Sözleşmenin Sonuçları
- Kısmi geçersizlik: Sözleşmenin döviz bedeli içeren kısmı geçersizdir; diğer hükümler yürürlükte kalır.
- TL’ye dönüşüm: Mahkeme, geçersiz döviz bedelinin yerine dürüstlük kuralı ve hakkaniyete göre TL bedel belirleyebilir.
- İdari yaptırım: 32 Sayılı Karar kapsamında döviz yasağını ihlal eden taraflar Hazine Müsteşarlığı’nın idari yaptırımlarıyla da karşılaşabilir.
Eski Dövizli Sözleşmeler: Dönüşüm Zorunluluğu
2018 öncesinden kalma döviz cinsinden kira sözleşmelerine ilişkin olarak Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi geçiş hükümleri getirmiştir. Bu sözleşmelerin TL’ye dönüştürülmesi için süre tanınmış; dönüşüm yapılmamışsa geçerliliği tartışmalı hale gelmiştir. Eski dövizli sözleşmeniz varsa mutlaka bir avukattan görüş alınması önerilir.
Avukat Yorumu
“Dövizle kira alanı, Türkiye’de en sık değişen hukuki düzenlemelerden biridir. 2018’den bu yana birden fazla Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile düzenleme yapılmış, istisnalar genişletilip daraltılmış ve yargı kararları farklı yönlerde gelişmiştir. Bu alanda sözleşme yapmadan veya mevcut sözleşmeyi yenilemeden önce mutlaka güncel mevzuatın kontrol edilmesi ve bir avukattan görüş alınması gerekir. Hatalı bir döviz sözleşmesi yıllarca süren hukuki uyuşmazlıklara zemin hazırlayabilir.”
9. Emsal Yargıtay Kararları
“…bu maddeler uyarınca işbu kararın yürürlük tarihinden önce taraflar arasında akdedilen sözleşmelerdeki döviz cinsinden kararlaştırılmış bulunan bedeller belirtilen istisnalar dışında taraflarca yeniden belirleneceği, yeniden belirleme konusunda taraflar arasında mutabakata varılmazsa yukarıda yer alan düzenlemeye göre kira bedelinin tespit edilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.
yasak bakımından istisna kapsamına girmeyen sözleşmelerde yabancı para biçimi üzerinden kararlaştırılan bedellerin Türk parası cinsinden yeniden belirlenmesi için 85 sayılı Karar’ın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 30 günlük süre öngörüldüğü, uyuşmazlığa konu gayrimenkul kiralama sözleşmesinde döviz cinsinden kararlaştırılan kira bedelinin taraflarca anılan süre içerisinde belirlenmemiş olması sebebiyle mahkemenin işin esasına girerek, döviz cinsinden kararlaştırılan kira bedelini, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’in 32 Sayılı Karara İlişkin 2008-32/34 Sayılı Tebliğ’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2018-32/52) ile değişik 8. maddesinin 27. ve 28. fıkralarında gösterilen usulde Türk parası cinsinden yeniden belirlemesi
“Takip dayanağı sözleşmenin anılan 12.09.2018 tarihli 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’ndan sonraki tarihe tekabül eden 01.06.2020 tarihli oluşu ve sözleşme bedelinin döviz olarak düzenlenmiş olması sebebiyle takip dayanağı sözleşmenin icra takibine esas alınamayacağı ve tahliyenin istenmesinin mümkün olmadığı…
10. Sık Sorulan Sorular
Dövizle kira sözleşmesi yapılabilir mi?
Yerleşik kişiler arasında kural olarak yapılamaz. Ancak yurt dışında yerleşik taraflar, yabancı şirketler, turizm tesisleri ve serbest bölgeler gibi kapsamlı istisna grupları mevcuttur. Somut durumunuzun istisnaya girip girmediğini bir avukattan teyit ettirmeniz önerilir.
Dövizle kira yasağı bitti mi?
Hayır, bitmedi. 32 Sayılı Karar ve ilgili Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi hâlâ yürürlüktedir. Yerleşik kişiler arasında konut ve işyeri kiralarında döviz yasağı devam etmektedir. Yalnızca istisna kapsamındaki durumlar için dövizle kira mümkündür.
Dolarla kira sözleşmesi yapılabilir mi?
İki yerleşik Türk kişisi arasında yapılamaz. Yurt dışında yerleşik kişi veya yabancı şirket söz konusuysa belirli koşullarda mümkündür. AVM ve büyük ticari gayrimenkullerde özel düzenlemeler bulunmaktadır; bunların teyit edilmesi gerekir.
Altınla kira ödenir mi?
Hayır ödenemez. Kira bedelinin altın cinsinden ödenmesi anılan mevzuata aykırılık oluşturmaktadır.
Dövizle kira artış oranı nasıl belirlenir?
İstisna kapsamında geçerli döviz kiralarında artış, sözleşmede belirlenen mekanizmaya göre yapılır (sabit oran, uluslararası endeks vb.). TBK m. 344’teki TÜFE sınırının bu kiralar için uygulanıp uygulanamayacağı Yargıtay kararlarında tartışmalıdır; sözleşmenin dikkatli hazırlanması büyük önem taşır.
Dövize endeksli kira sözleşmesi geçerli mi?
Kira bedeli TL olmakla birlikte döviz kuruna göre güncelleneceğini öngören maddeler de yasak kapsamındadır. Yerleşik kişiler arasında dövize endeksli kira da geçersizdir; bu nedenle “kira bedeli her ay o günkü dolar kuruyla hesaplanır” gibi maddeler hukuken uygulanamaz.
Dövizli eski sözleşmem var, ne yapmalıyım?
2018 öncesinden kalma dövizli sözleşmelerin hukuki durumu hem mevzuat hem de yargı kararları açısından belirsizlik içermektedir. Bu sözleşmenin dönüştürülüp dönüştürülmeyeceği, mevcut haliyle geçerliliği ve olası uyarlama seçenekleri için mutlaka bir avukattan hukuki görüş alınmalıdır.
Yabancı uyruklu kiracıyla dövizle kira yapılabilir mi?
Türkiye’de yerleşik yabancı uyruklu kişilerle yapılan kira sözleşmeleri için belirli koşullar altında dövizle kira mümkün olabilir. Yurt dışında yerleşik kişilerle yapılan sözleşmelerde ise döviz kullanımı kural olarak serbesttir. Somut durumun istisna kapsamına girip girmediğinin teyit edilmesi önemlidir.
Dövizle Kira Sözleşmenizi Güvence Altına Alın
Dövizli kira sözleşmesinin hazırlanması, yasağın istisnalarının değerlendirilmesi veya kur farkı uyarlama davası için yanınızdayız.
Bu içerik Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: 23 Mayıs 2026
- Durum: ✓ Güncel Mevzuata Uygun Dövizle Kira Yasağı Hakkında Makale
- Kaynaklar: 32 Sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar, 2018/32 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi Eki Tebliğ, 6098 Sayılı TBK (m. 99, 138, 344), Yargıtay 3. HD ve HGK Kararları.
