Tahliye Talepli İcra Takibi

Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Kiracının Tahliyesi: Tahliye Talepli İcra Takibi (2026)

Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu · Güncelleme: Eylül 2026

Tahliye talepli icra takibi, kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269 uyarınca icra dairesinde başlattığı, hem birikmiş kira alacağının tahsilini hem de kiralananın boşaltılmasını amaçlayan ilamsız takip yoludur. Uygulamada “Örnek 13 takibi”, “ilamsız tahliye” veya “icra yoluyla tahliye” adlarıyla da anılır. Bu yolda önce mahkemede dava açılmaz; kiracıya ihtarlı bir ödeme emri gönderilir. Kiracı yasal sürede ödeme yapmaz ve takibe itiraz etmezse kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı ister.

Bu rehber, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde başvurulabilecek yolları, tahliye talepli icra takibinin şartlarını, sürelerini, itiraz ihtimallerini ve masraf kalemlerini ele alır. Konu hem kiraya veren hem kiracı açısından anlatılır; çünkü aynı süreler bir taraf için hak, diğer taraf için savunma imkânıdır.

İçindekiler [Göster][Gizle]

1. Tahliye talepli icra takibi nedir?
2. Kira ödenmezse kiraya verenin üç yolu
3. Tahliye talepli icra takibinin şartları
4. Takip nasıl başlatılır? (Örnek 13)
5. Süreler tablosu
6. Ödeme emri alan kiracının seçenekleri
7. İtiraz edilmezse icra mahkemesinden tahliye
8. İtirazın kaldırılması ve tahliye
9. Arabuluculuk ve görevli mahkeme
10. Masraf kalemleri ve avukatlık ücreti
11. Süreç ne kadar sürer?
12. Tahliye kararının icrası ve istinaf
13. Özel durumlar
14. Kiracı ve kiraya veren açısından kritik noktalar
15. Sık yapılan hatalar
16. Yargı kararlarından ilkeler
17. Neden avukatla çalışılır?
18. Sıkça sorulan sorular
19. Büro konumu
20. Hukuki denetim kutusu

Tahliye Talepli İcra Takibi Nedir?

Tahliye talepli icra takibi, kira alacağı ile tahliye isteminin tek bir takipte birleştirildiği özel bir ilamsız takip türüdür. Genel haciz yoluyla takipte (Örnek 7) kiraya veren yalnızca parasını ister; tahliye talepli icra takibinde ise ödeme emri aynı zamanda bir fesih ihtarı niteliği taşır. Bu nedenle takip talebinde tahliye isteminin açıkça yazılması gerekir. Yalnızca kira alacağı istenmişse Örnek 13 ödeme emri düzenlenmez ve bu takibe dayanarak tahliye istenemez.

“İlamsız” ifadesi, takibin bir mahkeme kararına dayanmadan başlatıldığını anlatır. “İlamlı tahliye takibi” ise mahkemeden alınmış bir tahliye kararının icra dairesinde uygulanmasıdır ve İİK m.26’ya tabidir. Bu rehberin konusu ilamsız tahliye talepli icra takibidir.

Hukuki dayanak: TBK m.315 ve İİK m.269–269/d

Sürecin maddi hukuk ayağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.315’tir. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, yazılı olarak süre verip bu süre içinde de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimi izleyen günden işlemeye başlar.

Usul ayağı ise İİK m.269 ile devamındaki maddelerdir. İİK m.269, kiraya veren isterse ödeme emrinin TBK m.315’teki ihtarı ve süre dolunca icra mahkemesinden tahliye istenebileceği bildirimini içereceğini düzenler. İİK m.269/a itiraz edilmemesinin, m.269/b kira ilişkisine veya imzaya itirazın, m.269/c ise ödeme gibi diğer itirazların sonuçlarını belirler. Kısacası tahliye talepli icra takibinde Örnek 13 ödeme emri hem alacak talebi hem fesih ihtarıdır; takipten önce ayrıca noter ihtarı çekmek zorunlu değildir.

Hangi kira sözleşmelerinde uygulanır?

Tahliye talepli icra takibi; konut, çatılı işyeri ve genel hükümlere tabi taşınmaz kiralarında uygulanabilir. Fark ödeme süresindedir: konut ve çatılı işyerlerinde 30 gün, arsa veya açık alan gibi genel hükümlere tabi kiralarda en az 10 gün verilir. Kiralananın hangi gruba girdiği, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında çatılı ve açık alanın oranına bakılarak “galip vasıf” ölçütüyle belirlenir. Ürün kirası ise TBK m.362’deki kendi süre kuralıyla ayrıca değerlendirilir.

Kira Bedeli Ödenmezse Kiraya Verenin Üç Yolu

Kiracının kirayı ödememesi hâlinde kiraya verenin önünde birbirinden farklı üç yol bulunur. Bu yollar başvuru mercii, arabuluculuk şartı ve ispat kuralları bakımından ayrışır.

TBK m.315 ihtarı ve sulh hukukta tahliye davası

Kiraya veren, noter aracılığıyla kiracıya yazılı ihtar gönderir ve konut ile çatılı işyerlerinde en az 30 günlük süre verir. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar. Bu dava kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Yargılamada her türlü delil kullanılabildiğinden, ödeme veya kira ilişkisi tartışmalı olduğunda bu yol daha elverişli olabilir.

İİK m.269 uyarınca ilamsız takip

Tahliye talepli icra takibinde kiraya veren doğrudan icra dairesine başvurur. Takip talebi üzerine kiracıya Örnek 13 ödeme emri gönderilir. Dikkat edilmesi gereken nokta şudur: süreç icra mahkemesinde değil, icra dairesinde başlar. İcra mahkemesi, ancak itiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması aşamasında devreye girer. “Doğrudan icra mahkemesine başvurarak tahliye” ifadesi bu nedenle usul açısından hatalıdır.

İki haklı ihtar yolu

TBK m.352/2 uyarınca kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi sebebiyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Bu yolun ayırt edici özelliği, ihtarların tebliğinden sonra yapılan ödemelerin tahliyeyi engellememesidir. İhtarların farklı aylara ait olması ve hangi aylara ilişkin olduğunun açıkça yazılması gerekir.

Hangi yol ne zaman tercih edilir?

Kira ilişkisi yazılı sözleşmeye dayanıyor ve ödemeler banka kanalıyla yapılıyorsa tahliye talepli icra takibi genellikle daha az aşamalıdır. Kira bedeli, artış oranı veya elden ödeme tartışmalıysa tanık ve bilirkişi incelemesine imkân veren sulh hukuk yolu daha uygun olabilir. Kiracı aynı kira yılında iki kez geç ödeyip sonunda ödemişse iki haklı ihtar yolu gündeme gelir.

Tahliye Talepli İcra Takibinin Şartları

Tahliye talepli icra takibinin sonuç doğurabilmesi için bazı şartların birlikte bulunması gerekir. Birinin eksikliği, tahliye aşamasında talebin reddine yol açabilir.

1. Geçerli bir kira ilişkisi: Yazılı sözleşme şart değildir; sözlü kira ilişkisi de takibe dayanak olabilir.
2. Kiralananın teslim edilmiş olması: TBK m.315, teslimden sonra muaccel olan kiraları kapsar.
3. Muaccel ve ödenmemiş kira bedeli: Vadesi gelmiş kira bedeli veya kiraya verene ödenmesi kararlaştırılmış yan gider bulunmalıdır.
4. Takip talebinde tahliye istemi: Alacaklı, tahliye isteğini takip talebinde açıkça belirtmelidir.
5. Ödeme emrinde yasal sürenin açıkça yazılması: Yargıtay uygulamasında 30 günlük sürenin dipnotta değil, ödeme emrinin metninde açıkça gösterilmesi aranmaktadır.
6. Doğru taraf teşkili: Birden fazla kiraya veren varsa takip birlikte yapılmalı, sözleşmenin tarafı olan tüm kiracılara yöneltilmelidir.

Muaccel kira ve yan giderler

Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kiracı kira bedelini her ayın sonunda öder (TBK m.314). Sözleşmede ödeme günü belirlenmişse o gün geçtiğinde kira muaccel olur. Tahliye talepli icra takibinde yalnızca vadesi gelmiş kiralar istenebilir. TBK m.346’ya göre kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına veya ceza koşulu ödeneceğine ilişkin kayıtlar geçersizdir; bu kalemler takip tutarına eklenemez.

Gecikme faizi konusunda da sınır vardır. Sözleşmede kararlaştırılan temerrüt faizi, TBK m.120 uyarınca yasal faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz. Yan giderlerde ise belirleyici olan, giderin sözleşmeye göre kiraya verene ödenecek bir borç olup olmadığıdır. Kiraya verene ödenmesi gereken yan giderin ödenmemesi de TBK m.315 kapsamında temerrüt oluşturabilir.

Eksik veya düzensiz ödeme

Ödeme süresi içinde kira bedelinin eksik ödenmesi temerrüdü ortadan kaldırmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, havale masrafının kira bedelinden düşülerek gönderilmesini bile eksik ödeme saymıştır. Buna karşılık kanuni sınırı aşan kira artışı için temerrüt doğmaz. Bu nedenle takip tutarı belirlenirken kira artış oranının doğru hesaplanması belirleyicidir; hatalı artışla hesaplanan tutar, tahliye talebinin reddine yol açabilir.

Kira tespit davasıyla belirlenen fark için de ayrı bir kural geçerlidir. Yargıtay’ın içtihadı birleştirme kararı uyarınca tespit edilen kira farkı, karar kesinleşmeden muaccel olmaz. Dolayısıyla kira tespit davası sürerken fark tutarı için temerrüt ve tahliye yoluna gidilemez. Kiracının depozitonun kiraya mahsubunu tek taraflı talep etmesi de uygulamada ödeme sayılmamaktadır; güvencenin akıbeti depozito iadesi kurallarına göre ayrıca belirlenir.

Yazılı sözleşme olmadan takip yapılabilir mi?

Evet. İİK m.269 yazılı sözleşme aramaz; sözlü kira sözleşmesine dayanarak da tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Kritik nokta itiraz aşamasıdır. Kiracı itirazında kira ilişkisini açık ve kesin olarak reddetmezse ilişkiyi kabul etmiş sayılır. Kiracı ilişkiyi inkâr ederse kiraya veren, kira ilişkisini genel mahkemede ispat etmek zorunda kalır. Kira ilişkisi ve kira miktarını kiraya veren, ödeme savunmasını ise kiracı ispat eder.

Tahliye Talepli İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Süreç, belgelerin hazırlanmasıyla başlar ve icra mahkemesinin tahliye kararıyla sonuçlanır. Aşağıdaki beş adım, itiraz edilmeyen tipik bir dosyanın akışını gösterir.

1. Belgeleri hazırlamaKira ilişkisi, ödenmeyen aylar ve kira tutarı belgelenir.
2. Takip talebiYetkili icra dairesine veya UYAP üzerinden tahliye istemli takip açılır.
3. Örnek 13 tebliğiİhtarlı ödeme emri kiracıya tebliğ edilir.
4. 7 ve 30 günlük sürelerKiracı 7 gün içinde itiraz edebilir, 30 gün içinde ödemelidir.
5. İcra mahkemesiÖdeme yoksa tahliye kararı istenir ve karar icra dairesince uygulanır.

Yetkili icra dairesi

Tahliye talepli icra takibinde yetki, İİK m.50 yollamasıyla Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun yetki kurallarına göre belirlenir. Kiracının yerleşim yeri icra dairesi genel yetkilidir; sözleşmenin ifa yeri icra dairesi de yetkili sayılabilir. Para borçlarında ifa yeri kural olarak alacaklının yerleşim yeri olduğundan (TBK m.89) uygulamada bu yer de tercih edilmektedir. Kiracı yetkiye itiraz edecekse bunu 7 günlük itiraz süresi içinde ve yetkili icra dairesini göstererek yapmalıdır. Somut dosyada yetki ayrıca değerlendirilmelidir.

Takip talebinin içeriği ve gerekli belgeler

Takip talebinde tarafların kimlik ve adres bilgileri, kiralananın adresi, ödenmeyen kira dönemleri, asıl alacak, işlemiş faiz ve tahliye istemi yer alır. Hangi ayların kirasının istendiği açıkça yazılmalıdır.

Örnek 13 ödeme emrinin içeriği

Örnek 13 ödeme emri, “adi kira ve hasılat kiralarına ait ödeme emri” olarak da bilinir. Ödeme emrinde kira borcunun miktarı, 7 günlük itiraz süresi, konut ve çatılı işyerlerinde 30 günlük ödeme süresi ile bu süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliyenin istenebileceği ihtarı yer alır. Ayrıca kiracının itirazında kira ilişkisini ve imzasını açıkça reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılacağı bildirilir. Ödeme emri, TBK m.315’teki yazılı ihtarın yerine geçtiği için içeriğinin eksiksiz olması tahliye sonucunu doğrudan etkiler.

Tahliye talepli icra takibinde ödeme emrinin tebliği de en az içeriği kadar önemlidir. Tebligat 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre yapılır; usulsüz tebliğ edilen ödeme emri üzerine işleyen süreler kiracı aleyhine sonuç doğurmayabilir ve kiracı şikâyet yoluna başvurabilir.

Tahliye Talepli İcra Takibinde Süreler

Süreler, tahliye talepli icra takibinin en teknik ve en çok hak kaybına yol açan kısmıdır. Tablodaki süreler kanun metnine dayanır ve çoğu hak düşürücü niteliktedir.

Tahliye Talepli İcra Takibinde Kiracı Ne Yapabilir?

Tahliye talepli icra takibinde Örnek 13 ödeme emrini alan kiracının iki temel seçeneği vardır: borcu süresinde ödemek veya itiraz etmek. Bu iki seçenek birbirini dışlamaz. Kiracı itiraz etse bile borcu 30 gün içinde ödeyerek temerrüt nedeniyle tahliye riskini ortadan kaldırabilir. Tersine, itiraz edip ödeme yapmayan kiracı, itirazının icra mahkemesinde kaldırılması hâlinde tahliye ile karşılaşabilir.

30 gün içinde ödeme

Kiracı, ödeme emrinde yazılı kira borcunu yasal süre içinde icra dairesine veya kiraya verenin hesabına öderse temerrüt nedeniyle tahliye istenemez. Süre geçtikten sonra yapılan ödeme ise tahliyeyi kural olarak engellemez; yalnızca alacak yönünden takibi etkiler. Yerleşik uygulamada tahliyeye esas temerrüt, ödeme emrinde istenen kira bedeli bakımından değerlendirilir. İşlemiş faiz ve takip giderlerinin ödenmemesi tek başına tahliye sebebi sayılmamaktadır; bu kalemler alacak olarak takip edilir.

Ödeme emrine itiraz

Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır (İİK m.269, m.62). İtiraz takibi durdurur. İtirazın içeriği, kiraya verenin izleyeceği yolu belirler.

Kira ilişkisine ve imzaya itiraz

İİK m.269’a göre kiracı, itirazında kira ilişkisini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. İlişkiyi reddeden kiracı bu itiraz sebebiyle bağlıdır; itirazı yerinde görülmezse artık ödeme veya takas savunması ileri süremez (İİK m.269/b). Kira sözleşmesindeki imzayı inkâr eden kiracı aleyhine alacaklı genel mahkemede lehine karar alırsa, kiracı ayrıca para cezasına mahkûm edilir. Bu nedenle imza inkârı, sonuçları düşünülmeden kullanılmaması gereken bir savunmadır.

İtiraz dilekçesinde nelere dikkat edilir?

Tahliye talepli icra takibine itiraz dilekçesi icra dairesine verilir ve genel bir “borcum yoktur” cümlesinden ibaret olmamalıdır. Kiracı, hangi ayların kirasını ödediğini, ödemenin hangi kanalla yapıldığını ve varsa tutara ilişkin itirazını ayrı ayrı belirtmelidir. Kira ilişkisi kabul ediliyorsa bunun açıkça yazılması, imza inkârının sonuçlarından korunmak bakımından önemlidir. Yetki itirazı yapılacaksa yetkili icra dairesi dilekçede gösterilmelidir; aksi hâlde yetki itirazı dikkate alınmayabilir.

İtiraz Edilmezse: İcra Mahkemesinden Tahliye (İİK m.269/a)

Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, kiraya verenin talebi üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir. Bu talep, ödeme süresinin bitimini izleyen altı ay içinde yapılmalıdır. Altı aylık süre geçirilirse bu takibe dayanarak icra mahkemesinden tahliye istenemez.

İcra mahkemesi bu aşamada ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğini, ödeme emrinde yasal sürenin açıkça yazılıp yazılmadığını, sürelerin dolup dolmadığını ve ödeme yapılıp yapılmadığını inceler. Kiracı, süre içinde ödeme yaptığını ileri sürüyorsa bunu İİK m.269/c’de sayılan belgelerle kanıtlamalıdır. Tebligattaki bir usulsüzlük, tahliye talebinin reddine neden olabileceğinden kiraya veren açısından tebligatın doğru adrese yapılması büyük önem taşır.

Tahliye Talepli İcra Takibine İtiraz: İtirazın Kaldırılması ve Tahliye

Kiracı itiraz ettiğinde tahliye talepli icra takibi durur. Kiraya veren, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Bu süre içinde talepte bulunmayan alacaklı, aynı alacak için bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (İİK m.269). İcra mahkemesi basit yargılama usulüyle ve belgeye dayalı inceleme yapar.

Kiracı kira ilişkisini inkâr etmeyip kiranın ödendiğini, başka bir sebeple istenemeyeceğini veya takas talebini ileri sürmüşse, bu itirazını noterce düzenlenmiş veya onaylanmış, alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belge ya da resmî daire ve yetkili makamların verdiği bir makbuz veya belgeyle ispat etmek zorundadır (İİK m.269/c). Uygulamada banka ve PTT kayıtları bu kapsamda değerlendirilir; elden ödeme iddiası ise icra mahkemesinde tanıkla kanıtlanamaz.

İcra mahkemesi dar yetkili bir mercidir; kira bedelinin uyarlanması veya mücbir sebep gibi yargılamayı gerektiren uyuşmazlıklar tahliye talepli icra takibi içinde çözülemez ve genel mahkeme yolu gerekebilir.

Sulh hukukta itirazın iptali ve tahliye davası

Kiraya verenin elinde icra mahkemesi yolunu açan belge yoksa veya uyuşmazlık yargılama gerektiriyorsa, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılabilir (İİK m.67). Sulh hukuk mahkemesinin görevi, HMK m.4/1-a’daki kira ilişkisinden doğan davalara ilişkin hükme dayanır. İİK m.269/b uyarınca alacaklı bu şekilde genel hükümlere göre dava açmak zorunda kalırsa ihtarlı ödeme emri, TBK m.315’teki ihtarın yerine geçer. Bu nedenle tahliye talebi de aynı davada ileri sürülebilir.

Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı hâline getirmiştir. Ancak hüküm, kiralanan taşınmazların İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri saklı tutar. Bu nedenle tahliye talepli icra takibinin icra dairesi ve icra mahkemesi aşamalarında arabuluculuk aranmaz.

Arabuluculuğun dava şartı olduğu davalarda son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenir. Birden fazla kiraya veren veya kiracı varsa başvurunun tüm tarafları kapsaması gerekir; aksi hâlde dava şartı yokluğundan ret riski doğar. Özetle arabuluculuk, tahliye talepli icra takibinde değil, sulh hukuk davalarında gündeme gelir.

Masraf Kalemleri ve Avukatlık Ücreti

Tahliye talepli icra takibinde masraflar başlangıçta kiraya veren tarafından peşin ödenir. İİK m.59 uyarınca takip masrafları borçluya aittir; takip haklı çıkarsa bu giderler kiracıdan tahsil edilir. Harç tutarları her yıl Harçlar Kanunu tarifelerine göre güncellendiğinden aşağıda tutar verilmemiştir.

Avukatlık ücreti, avukat ile müvekkil arasında serbestçe kararlaştırılır; ancak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin (AAÜT) altında olamaz. Yargılama sonunda karşı tarafa yükletilen vekâlet ücreti ise doğrudan AAÜT’ye göre belirlenir. Harç ve tarife tutarları yıllık güncellendiği için işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Ne Kadar Sürer?

Tahliye talepli icra takibinin uzunluğu en çok kiracının tutumuna bağlıdır. Kanundaki asgari süreler bellidir: tebliğden itibaren 7 günlük itiraz ve konut ile çatılı işyerlerinde 30 günlük ödeme süresi. Kiracı itiraz etmezse bu sürelerin ardından icra mahkemesine tahliye talebiyle başvurulur. Kararın ardından uygulama için en az 10 gün beklenir.

Uygulamada süreyi uzatan başlıca etkenler; tebligatın yapılamaması, kiracının itiraz etmesi, icra mahkemesinin iş yükü ve istinaf aşamasıdır. İtirazsız dosyalar görece kısa sürede sonuçlanabilirken itirazlı dosyalar ve özellikle sulh hukukta görülen itirazın iptali davaları, arabuluculuk ve yargılama aşamaları nedeniyle daha uzun sürer. Kesin bir süre vermek mümkün değildir; mahkeme ve adliyeye göre değişen süreler işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Tahliye Kararının İcrası, İstinaf ve Tehir-i İcra

Tahliye talepli icra takibi sonunda İİK m.269/c’ye göre icra mahkemesinin tahliye kararının uygulanması için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için kararın kiracıya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Bu süre dolunca kiraya veren icra dairesinden tahliye işleminin yapılmasını ister. İcra dairesi kiralananda bulunan eşyayı tutanakla tespit eder ve taşınmazı kiraya verene teslim eder.

Tahliye kararına karşı, kararın tefhimi veya tebliğinden itibaren on gün içinde istinaf yoluna başvurulabilir (İİK m.363). Bölge adliye mahkemesi kararına karşı temyiz yolunun açık olup olmadığı, İİK m.364 ve kararın niteliğine göre belirlenir. Kiracı, İİK m.36 uyarınca teminat göstererek bölge adliye mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı alırsa tahliye işlemi durdurulabilir. Bu karar alınmadıkça istinaf başvurusu tek başına tahliyeyi durdurmaz.

Özel Durumlar

Birden fazla kiraya veren veya mirasçılar

Kiraya verenler birden fazlaysa aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur; tahliye talepli icra takibi birlikte yapılmalıdır. Bölge adliye mahkemesi uygulamasında, dava aşamasındaki taraf eksikliğinin giderilebileceği, ancak ödeme emrindeki eksikliğin yargılama sırasında giderilemeyeceği kabul edilmektedir. Mirasçılar söz konusuysa tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi, diğer mirasçıların muvafakati veya terekeye temsilci atanması gündeme gelir.

Kiralanan aile konutuysa

Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir (TMK m.194). Böyle bir bildirim yapılmışsa tahliye talepli icra takibinin her iki eşe karşı başlatılması gerekir. Yargıtay, yalnızca bir eşe karşı yapılan takipteki eksikliğin sonradan giderilemeyeceğini kabul etmiştir. Bildirim takipten sonra yapılmışsa takibin haklılığı takip tarihine göre değerlendirilir.

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik

Kiralananın mülkiyeti el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Yeni malik, kural olarak edinme tarihinden sonra muaccel olan kiralar için tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Önceki malik döneminde doğmuş kira alacakları için alacağın yeni malike devredilmiş olması gerekir. Kiracının kirayı kime ödeyeceğini bilmesi için yeni malikin durumu kiracıya bildirmesi, ileride doğabilecek ödeme uyuşmazlıklarını önler.

Tahliye taahhüdüne dayalı takipten farkı (Örnek 14)

Kira borcunun ödenmemesine dayanan tahliye talepli icra takibi ile tahliye taahhüdüne dayanan takip birbirinden farklıdır. Taahhüde dayalı takip İİK m.272 uyarınca Örnek 14 ile yapılır ve kiracının belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş olmasına dayanır. Bu yolun şartları ve geçerlilik koşulları tahliye taahhütnamesi rehberinde ayrıca anlatılmıştır. Kiracıdan kaynaklanmayan sebeplerle, örneğin kiraya verenin kendisi veya yakınları için konut ihtiyacıyla tahliye ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası konusudur.

Yurt dışında yaşayan kiraya veren

Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri, Türk dış temsilciliklerinde düzenlenen veya apostil şerhi taşıyan bir vekâletnameyle tahliye talepli icra takibini Türkiye’deki bir avukata yürüttürebilir. Takip talebi, tebligat ve icra mahkemesi işlemleri büyük ölçüde UYAP üzerinden elektronik olarak yürütüldüğünden malikin Türkiye’ye gelmesi kural olarak gerekmez. Kira ödemelerinin baştan itibaren banka hesabına ve açıklamalı yapılması, uzaktan yürütülen dosyalarda ispatı kolaylaştırır.

Kiraya verenin hapis hakkı

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir (TBK m.336). Kiraya veren bu hakkı korumak için icra dairesinden eşyaların defterinin tutulmasını isteyebilir (İİK m.270). Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.

Kiracı ve Kiraya Veren Açısından Kritik Noktalar

Tahliye talepli icra takibinde hak kayıplarının büyük kısmı, sürelerin kaçırılmasından ve ödemelerin ispatlanamamasından kaynaklanır.

Sık Yapılan Hatalar ve Tahliye Talebinin Reddi Sebepleri

Tahliye talepli icra takibinde tahliye istemleri çoğu zaman esastan değil, usulden reddedilir. Aşağıdaki tablo, yargı kararlarında sıkça karşılaşılan ret sebeplerini özetler; liste sınırlayıcı değildir.

Yargıtay ve Bölge Adliye Uygulamasından İlkeler

Aşağıdaki ilkeler, kira hukukuna ilişkin emsal karar derlemesinde yer alan kararlardan alınmıştır. Karar künyeleri derlemedeki biçimiyle verilmiş olup somut dosyada kullanılmadan önce tam metinleri UYAP veya resmî karar arama sistemleri üzerinden kontrol edilmelidir.

• Yargıtay HGK, 2021/1302 K.: Kira bedeli kiraya verene götürülmesi gereken bir borçtur; havale masrafının kira bedelinden düşülmesi eksik ödeme sayılır ve TBK m.315 kapsamında temerrüt sonucunu doğurabilir.
• Antalya BAM 6. HD, 2023/1574 K.: Kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; kira ilişkisini ve miktarını kiraya veren, ödeme savunmasını kiracı ispat eder.
• Ankara BAM, 2024/1918 K.: Birden fazla kiraya veren arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır; ödeme emrindeki taraf eksikliği yargılama sırasında giderilemez.
• Yargıtay 8. HD, 2017/9518 K.: TMK m.194’e göre bildirimle sözleşmenin tarafı olan eşe karşı da takip yapılmalıdır; takipteki bu eksiklik sonradan giderilemez.
• İstanbul BAM 36. HD, 2021/1779 K.: İki haklı ihtar için ihtarların aynı kira yılında farklı aylara ilişkin olması ve hangi aylara ait olduğunun açıkça belirtilmesi gerekir; ihtar tebliğinden sonraki ödeme sonucu değiştirmez.
• Yargıtay 3. HD, 2022/9265 K.: Kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; kira borcu anahtarın usulüne uygun teslimine kadar devam eder.

Kira Alacağı ve Tahliye Takibinde Neden Avukatla Çalışılır?

İcra ve iflas hukukunda avukatla temsil zorunlu değildir; kiraya veren takibi kendisi de başlatabilir, kiracı da itirazını bizzat yapabilir. Bununla birlikte tahliye talepli icra takibi, hak düşürücü süreler ve belgeye dayalı ispat kuralları nedeniyle usul hatalarına duyarlı bir süreçtir. Ödeme emrinin eksik düzenlenmesi, yanlış tutar istenmesi, taraf eksikliği veya bir sürenin kaçırılması, aylar sonra tahliye talebinin reddine yol açabilir.

Bir avukat, somut dosyada tahliye talepli icra takibinin mi yoksa dava yolunun mu uygun olduğunu, takip tutarının doğru hesaplanıp hesaplanmadığını ve karşı tarafın muhtemel itirazlarını değerlendirebilir. Kiracı açısından da itirazın içeriği, imza inkârının sonuçları ve ödeme belgelerinin yeterliliği önem taşır. İcra süreçlerinin genel işleyişi için icra ve iflas hukuku sayfası, kira uyuşmazlıklarındaki diğer konular için kira hukuku bilgi sayfası incelenebilir. Avukatlık ücretleri AAÜT çerçevesinde belirlenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Büro Konumu: Nişantaşı / Şişli

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu, İstanbul Şişli’de, Nişantaşı’ndaki Lotus Nişantaşı binasında yer almaktadır. Tahliye talepli icra takibi ve kira alacağı dosyaları, İstanbul’daki icra daireleri ile icra ve sulh hukuk mahkemeleri nezdinde UYAP üzerinden takip edilebilir.

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu
Halaskargazi Mah. Halaskargazi Cad. No:38-66 E/215 Lotus Nişantaşı, Şişli / İstanbul
Telefon: 0212 401 58 63 — 0553 774 3080
E-posta: bilgi@eneskaplan.av.tr

Google Haritalar’da aç