Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası
Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m.350/2)
Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye, kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olduğu ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hâle geldiği durumlarda kiraya verene tanınan dava yoludur (TBK m.350/2). Uygulamada en çok merak edilen soru şudur: her tadilat tahliye sebebi midir? Cevap hayırdır. Kanun iki koşulu birlikte arar: işlerin gerekli olması ve bu süre boyunca kiralananın kullanılamaz hâle gelmesi. Bu rehberde tadilat nedeniyle tahliyenin şartlarını, esaslı onarım ölçütünü, dava açma süresini, ispat ve bilirkişi sürecini, tahliye sonrası üç yıllık kiralama yasağını ve kiracının öncelik hakkını ele alıyoruz.
İçindekiler
- Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
- Her Tadilat Tahliye Nedeni midir?
- Tadilat Nedeniyle Tahliyenin Şartları
- Esaslı Tamirat Nedir? Sayılan ve Sayılmayan İşler
- Dava Açma Süresi ve Fesih Bildirimi
- Davayı Kim Açar? Yeni Malikin Durumu
- İspat, Proje ve Bilirkişi Raporu
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliyeden Farkları
- Davanın Sonuçları ve Kesinleşme
- Üç Yıllık Kiralama Yasağı ve Kiracının Öncelik Hakkı
- Yasağa Aykırılıkta Tazminat
- Görevli Mahkeme, Arabuluculuk ve Süreç
- Sıkça Sorulan Sorular
Öne Çıkanlar
- Dayanak: TBK m.350/2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsız ise dava yoluyla tahliye istenebilir.
- İki koşul birliktedir: Yalnızca tadilat yapılacak olması yetmez; tadilat sırasında oturmanın veya faaliyetin sürdürülememesi de gerekir. Boya, badana, mutfak yenileme gibi işler bu kapsamda değildir.
- Süre: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim sürelerine göre belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Süre kamu düzenindendir.
- Yalnızca dava yolu: Bu sebep, tahliye taahhüdünde olduğu gibi doğrudan icra takibiyle kullanılamaz; mahkeme kararı gerekir.
- İspat kiraya verende: Onaylı proje, ruhsat, teknik rapor ve keşif–bilirkişi incelemesi belirleyicidir.
- Tahliye sonrası: Taşınmaz eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz; eski kiracının yeni durum ve yeni bedelle öncelik hakkı vardır (TBK m.355).
Hızlı cevap: Yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye davası, kiralananın yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli olduğunda ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hâle geldiğinde açılır (TBK m.350/2). Dava, belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren, tadilatın gerekliliğini ve kullanımın imkânsızlığını proje, ruhsat ve bilirkişi incelemesiyle ispatlamak zorundadır. Tahliyeden sonra taşınmaz, eski hâliyle üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Planlanan tadilatın tahliye sebebi oluşturup oluşturmadığı ve dava süresinin hesabı konusunda değerlendirme için iletişime geçebilirsiniz.
Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye davası, TBK m.350’nin ikinci bendinde düzenlenen ve kiraya verenden kaynaklanan bir sona erdirme sebebidir. Kiracının kusuru aranmaz; kira bedelini düzenli ödeyen, sözleşmeye tam uyan bir kiracı da bu sebeple tahliye edilebilir. Buna karşılık kanun, kiracıyı korumak için sebebin sınırlarını dar çizmiştir.
TBK m.350 — Dava yoluyla sona erdirme: gereksinim, yeni malik ve yeniden inşa
Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Bu sebebin diğer tahliye yollarından iki temel farkı vardır. Birincisi, yalnızca dava yoluyla kullanılabilir; tahliye taahhütnamesinde olduğu gibi doğrudan icra takibi başlatılamaz. İkincisi, tahliyeden sonra kiraya vereni bağlayan ağır bir yükümlülük doğurur: taşınmaz eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz ve eski kiracının öncelik hakkı gündeme gelir (TBK m.355).
Her Tadilat Tahliye Nedeni midir?
Hızlı cevap: Hayır. “Tadilat yapacağım” demek tek başına tahliye hakkı vermez. TBK m.350/2 iki koşulu birlikte arar: (i) yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme işlerinin gerekli olması ve (ii) bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması. Kiracı oturmaya veya faaliyetine devam ederken yapılabilecek işler tahliye sebebi oluşturmaz.
Uygulamada en sık karşılaşılan yanlış anlama budur. Kiraya veren, dairenin mutfağını yenilemek, banyo fayanslarını değiştirmek veya boya-badana yaptırmak istediğinde kiracıyı çıkarabileceğini düşünür. Oysa bu işler kiralananın yeniden inşası veya imarı amacına hizmet etmez ve çoğunlukla kullanımı imkânsız kılmaz. Kanunun aradığı şey, taşınmazın niteliğini değiştiren, yapısal ve kapsamlı bir müdahaledir.
Kiracılar için: Yalnızca “tadilat yapacağız” gerekçesiyle gelen tahliye taleplerinde, kiraya verenden onaylı proje, ruhsat veya en azından işin kapsamını gösteren teknik belge istenmesi yerinde olur. Belge sunulmadan yapılan sözlü taleplerin ve doğrudan çıkma baskısının hukuki dayanağı bulunmayabilir. Kiralananın anahtarını teslim etmeden önce hukuki değerlendirme almak, sonradan doğabilecek hak kayıplarını önler.
Tadilat Nedeniyle Tahliyenin Şartları
1. Esaslı Onarım, Genişletme veya Değiştirme Gerekli Olmalı
İşlerin gerekli olması, kiraya verenin keyfî tercihinden ibaret olmadığı anlamına gelir. Yapının durumu, teknik zorunluluklar, imar mevzuatı, deprem güvenliği veya kentsel dönüşüm gibi objektif etkenler bu gerekliliği ortaya koyar. Basit bir yenileme arzusu, “daha modern görünsün” düşüncesi veya kira bedelini yükseltme amacı tek başına gereklilik oluşturmaz.
Ayrıca müdahalenin yeniden inşa veya imar amacına yönelmesi gerekir. Kanun metni bu amacı açıkça aradığından, amacı bu olmayan onarımlar kapsam dışındadır.
2. Kiralananın Kullanımı İmkânsız Olmalı
İkinci koşul, birincisinden bağımsız olarak ayrıca aranır. Tadilat esaslı olsa dahi, kiracı bu süre boyunca kiralananda oturmaya veya işyerinde faaliyetine devam edebiliyorsa tahliye şartı gerçekleşmez. Değerlendirmede işin süresi, kapsamı, gürültü ve toz gibi etkileri, güvenlik riski, elektrik–su–ısınma gibi temel altyapının kesilip kesilmeyeceği dikkate alınır.
Konut ile işyeri bakımından ölçüt aynı olmakla birlikte somut değerlendirme farklılaşabilir: bir işyeri kirasında müşteri girişinin tümüyle kapanması veya faaliyet ruhsatının askıya alınması kullanım imkânsızlığını gösterebilirken, konutta oturulabilirliğin ortadan kalkması aranır.
3. Süre ve Dava Şartlarına Uyulmalı
Maddi şartlar gerçekleşse bile, dava süresinde açılmazsa reddedilir. Ayrıca dava öncesinde zorunlu arabuluculuğa başvurulmuş olması gerekir. Süre rejimi aşağıda ayrıntılı ele alınmıştır.
Esaslı Tamirat Nedir? Sayılan ve Sayılmayan İşler
Kanun “esaslı onarım” kavramını tanımlamamıştır; her olayda taşınmazın niteliğine göre değerlendirme yapılır. Aşağıdaki ayrım, kanun metnindeki ölçütlerin (yeniden inşa/imar amacı + kullanım imkânsızlığı) uygulanmasıyla ortaya çıkan genel çerçeveyi göstermektedir:
| Esaslı onarım kapsamında değerlendirilebilecek işler | Kural olarak esaslı sayılmayan işler |
|---|---|
| Yapının yıkılıp yeniden inşa edilmesi | Boya, badana, duvar kâğıdı yenileme |
| Taşıyıcı sistem güçlendirmesi / deprem güçlendirmesi | Mutfak dolabı veya banyo armatürü değişimi |
| Kat ilavesi, bağımsız bölüm birleştirme veya bölme | Zemin kaplaması (parke, laminat) yenileme |
| Bina genelinde tesisat (elektrik, su, ısıtma) yenileme | Kapı, pencere aksamının tek tek değişimi |
| Cephe ve çatı dâhil kapsamlı yapısal yenileme | Bakım niteliğindeki periyodik onarımlar |
| İmar planı veya ruhsata bağlı yapı değişikliği | Dekorasyon ve estetik amaçlı düzenlemeler |
Not: Bu tablo yönlendirici bir çerçevedir, kesin bir liste değildir. Aynı iş, kapsamına ve taşınmazın durumuna göre farklı sonuçlar doğurabilir. Örneğin tek bir dairede yapılan tesisat yenilemesi ile bina genelinde yürütülen kolon güçlendirmesi aynı kategoride değerlendirilmez. Belirleyici olan, işin adı değil, yeniden inşa/imar amacına hizmet edip etmediği ve kullanımı imkânsız kılıp kılmadığıdır.
Dava Açma Süresi ve Fesih Bildirimi
Hızlı cevap: Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, kira süresinin (veya uzayan yılın) bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılır. Bu süre hak düşürücüdür ve kamu düzenine ilişkindir; davalı ileri sürmese bile mahkeme resen dikkate alır.
| Durum | Dava açma zamanı | Not |
|---|---|---|
| Belirli süreli sözleşme | Sürenin bitiminden itibaren 1 ay | Süre dolmadan açılan dava süresinde sayılmaz |
| Belirsiz süreli sözleşme | Fesih dönemi + bildirim sürelerine göre belirlenen tarihten itibaren 1 ay | Hesap sözleşme başlangıcına göre yapılır |
| Sözleşmede fesih ihbar şartı varsa | Şarta uyulması, ayrıca zorunlu | Uyulmazsa sözleşme bir yıl uzar |
| Yazılı bildirim yapılmışsa (TBK m.353) | İzleyen uzayan kira yılı sonuna kadar | Bildirim en geç dava süresi içinde yapılmalı |
TBK m.350 kapsamındaki tahliye davalarında dava açma süresinin niteliği, Yargıtay kararlarında açıkça ortaya konmuştur. Aşağıdaki karar gereksinim (ihtiyaç) sebebine ilişkin bir uyuşmazlıkta verilmiş olmakla birlikte, sürenin hukuki niteliği ve TBK m.353 mekanizması bakımından m.350 davalarının ortak rejimini göstermektedir:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — 2014/9709 E., 2014/11464 K.
TBK m.350 hükmüne göre açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde 328. maddede fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK m.353 uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. (Karar, gereksinim sebebine dayalı bir uyuşmazlıkta verilmiştir; süre rejimi m.350 davalarının ortak kuralıdır.)
Sözleşmedeki Fesih İhbar Şartı
Kira sözleşmesinde, süre bitiminden belli bir süre önce yazılı bildirim yapılması kararlaştırılmışsa bu şart kiracı lehine olduğundan geçerlidir ve kiraya vereni bağlar. Şarta uyulmazsa sözleşme bir yıl uzar; bu durumda kanuni bir aylık sürede açılan dava dahi süresinde sayılmaz. Yargıtay bu konudaki görüş ayrılığını uyuşmazlığın giderilmesi yoluyla çözmüştür:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 10.03.2025 tarihli, 2024/2446 E., 2025/1440 K. (Uyuşmazlığın Giderilmesi)
Sözleşme ile kiraya verenin aleyhine olacak şekilde süre bitiminden belli bir süre öncesinde fesih ihbar şartı getirilmişse, kararlaştırılan bu şart kiracı lehine olmakla geçerlidir ve kiraya verenin bu şarta uyması gerekir. Şarta uyulmaması hâlinde kira sözleşmesi süre bitiminde sona ermemekte, TBK m.347 uyarınca bir yıl uzamaktadır. Bu durumda TBK’nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık dava açma süresinde dava açılmış olsa bile, kiraya veren sözleşmede kararlaştırılan sürede fesih bildirimini yapmadığından açtığı dava reddedilir. (Karar, TBK m.350 kapsamındaki tahliye davalarında sözleşmedeki fesih ihbar şartının etkisine ilişkindir.)
Pratik sonuç: Tadilat kararı alındığında yalnızca kanuni bir aylık süre değil, sözleşmedeki bildirim şartı da takvime işlenmelidir. Proje ve ruhsat süreçleri uzayabildiğinden, dava açma hakkının korunması için TBK m.353 uyarınca süresinde yazılı bildirim yapılması çoğu dosyada en güvenli yoldur; bu bildirim dava süresini izleyen kira yılı sonuna kadar uzatır.
Davayı Kim Açar? Yeni Malikin Durumu
Davayı kiraya veren açar. Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun, elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik bakımından önemli bir ayrım vardır: TBK m.351’de düzenlenen edinmeden altı ay sonra dava açma imkânı, metninde açıkça gereksinim sebebine bağlanmıştır. Yeniden inşa sebebi bakımından bu özel yol öngörülmemiştir. Bu nedenle yeni malikin, kira sözleşmesinin tarafı sıfatıyla TBK m.350/2’ye dayanarak sözleşme süresinin sonunda bir ay içinde dava açması gündeme gelir. Yeni malikin gereksinim yoluna ilişkin ayrıntılar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberimize bakılabilir.
İspat, Proje ve Bilirkişi Raporu
İspat yükü kiraya verendedir. Kiraya veren, hem tadilatın gerekli olduğunu hem de bu işler sırasında kiralananın kullanılamayacağını somut delillerle ortaya koymalıdır. Soyut beyan ve niyet açıklaması yeterli değildir.
Onaylı Proje
İlgili idarece onaylanmış tadilat/yeniden inşa projesi, işin kapsamını ve niteliğini gösteren en güçlü delildir.
Ruhsat ve İdari Belgeler
Yapı ruhsatı, tadilat ruhsatı, riskli yapı tespiti veya kentsel dönüşüm kapsamındaki kararlar gerekliliği destekler.
Keşif ve Bilirkişi
Mahkeme, taşınmazda keşif yaparak inşaat mühendisi veya mimar bilirkişiden rapor alır; işin esaslı olup olmadığı ve kullanımın imkânsızlığı teknik olarak değerlendirilir.
Teknik Rapor ve Fotoğraf
Yapının mevcut durumunu, hasar ve yıpranmayı gösteren teknik raporlar ile görsel belgeler tamamlayıcı delil oluşturur.
Bilirkişi raporunda aranan çerçeve: Raporun denetime elverişli olması, işin kapsamını somut biçimde tanımlaması, yeniden inşa/imar amacıyla bağlantısını kurması ve tadilat süresince kiralananın kullanılıp kullanılamayacağını gerekçeleriyle açıklaması beklenir. “Tadilat gereklidir” biçimindeki soyut değerlendirmeler hükme esas alınmaya elverişli değildir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyeden Farkları
Her iki sebep de TBK m.350’de düzenlenmiştir ve aynı süre rejimine tabidir; ancak ispat konusu ve sonuçları farklıdır:
| İhtiyaç (gereksinim) — m.350/1 | Yeniden inşa / esaslı tadilat — m.350/2 | |
|---|---|---|
| İspat konusu | İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması | Onarımın gerekliliği + kullanımın imkânsızlığı |
| Kimin için | Kiraya veren, eşi, altsoy, üstsoy, bakmakla yükümlü olunanlar | Kişi çevresi söz konusu değil; taşınmazın durumu esastır |
| Başlıca delil | Kira sözleşmesi, nüfus/tapu kayıtları, tanık | Proje, ruhsat, keşif ve bilirkişi raporu |
| Yeni malikin 6 aylık yolu | Var (m.351) | Yok; sözleşme sonu beklenir |
| Tahliye sonrası yasak | 3 yıl (eski kiracıdan başkasına kiralanamaz) | 3 yıl (eski hâliyle) + kiracının öncelik hakkı |
| Sebep sürmeli mi | İhtiyaç yargılama boyunca devam etmeli | Tadilat iradesi ve gerekliliği sürmeli |
Davanın Sonuçları ve Kesinleşme
- Sözleşme sona erer: Mahkeme tahliyeye karar verirse kira ilişkisi sona erer ve kiracı kiralananı boşaltmakla yükümlü olur.
- Kesinleşme şarttır: Tahliye kararları kesinleşmeden icra edilemez; istinaf ve temyiz süreçleri tamamlanmadan fiilî tahliye yapılamaz.
- İcra aşaması: Kesinleşen ilam icra dairesi aracılığıyla infaz edilir; kiracıya tahliye emri tebliğ edilir.
- Kiracı aleyhine değiştirilemez: TBK m.354 uyarınca dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez.
- Tahliye sonrası yükümlülükler doğar: Üç yıllık kiralama yasağı ve kiracının öncelik hakkı devreye girer.
Üç Yıllık Kiralama Yasağı ve Kiracının Öncelik Hakkı
Hızlı cevap: Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
TBK m.355 — Yeniden kiralama yasağı
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Buradaki “eski hâli ile” ifadesi kritik bir ayrım yaratır. Yasak, taşınmazın tadilat yapılmadan, eski durumuyla başkasına kiralanmasına yöneliktir. Yeniden inşa veya imar gerçekten gerçekleştirilmişse taşınmaz artık yeni bir durumdadır; bu hâlde kiraya vereni bağlayan yükümlülük, eski kiracıya tanınan öncelik hakkına dönüşür.
Öncelik Hakkı Nasıl Kullanılır?
Kiracının Öncelik Hakkı — İşleyiş
- Kiraya verenin yazılı bildirimi: Yeniden inşa/imar tamamlandığında kiraya veren, yeni durumu ve yeni kira bedelini eski kiracıya yazılı olarak bildirir.
- Bir aylık kullanma süresi: Eski kiracı, bildirimi izleyen bir ay içinde öncelik hakkını kullanmalıdır.
- Hakkın sona ermemesi hâlinde: Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz, üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
- Aykırılığın sonucu: Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa tazminat yükümlülüğü doğar.
Kiracılar için önemli: Öncelik hakkı, kiraya verenin yazılı bildirimine bağlı bir aylık süreye tabidir. Tahliye sonrası iletişim bilgilerinizin kiraya verende bulunması ve adres değişikliğinin bildirilmesi, bu hakkın kullanılabilmesi bakımından pratik önem taşır.
Yasağa Aykırılıkta Tazminat
Kiraya veren üç yıllık yasağa veya öncelik hakkına aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu, tazminatın alt sınırıdır; somut zarar daha yüksekse fazlası talep edilebilir.
Kritik koşul — rızaen tahliyede tazminat doğmayabilir: Yargıtay kararlarında, TBK m.355 kapsamında tazminat koşullarının oluşması için tahliyenin dava veya icra yoluyla gerçekleşmiş olmasının arandığı görülmektedir. Kiraya veren tahliye davası açmamış ve kiracı ihtarname üzerine kendi rızasıyla çıkmışsa, taşınmaz sonradan üçüncü kişiye kiralansa dahi tazminat koşullarının oluşmadığı kabul edilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2019/1687 K.
Kiracı, ihtarname sonucunda kiralananı tahliye etmiş ve taşınmaz daha sonra üçüncü kişiye kiralanmıştır. Ancak davalılar gereksinim, yeniden inşa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2019/871 K.
Davalı kiraya verenin gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup, davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda TBK’nın 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.
Bu içtihadın pratik sonucu her iki taraf için de nettir: kiracı bakımından, tadilat gerekçesiyle gelen ihtarname üzerine hemen ve rızaen çıkmak, sonradan tazminat talep etme imkânını ortadan kaldırabilir. Kiraya veren bakımından ise, tahliyenin usulüne uygun dava yoluyla gerçekleştirilmesi hukuki güvenlik sağlar.
Görevli Mahkeme, Arabuluculuk ve Süreç
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi (dava değerine bakılmaksızın) |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesi |
| Dava şartı | Zorunlu arabuluculuk (1 Eylül 2023’ten itibaren) |
| Kullanılabilecek yol | Yalnızca dava; doğrudan icra takibiyle tahliye istenemez |
| Dava açma süresi | Bir ay; hak düşürücü ve kamu düzeninden |
| İspat yükü | Kiraya verende (proje, ruhsat, keşif, bilirkişi) |
| Kesinleşme | Tahliye kararı kesinleşmeden icra edilemez |
| Tahliye sonrası | 3 yıl kiralama yasağı + kiracının öncelik hakkı (TBK m.355) |
Kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; anlaşmazlıkla sonuçlanan sürecin son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir. Arabuluculukta geçen süre, HUAK m.16/2 uyarınca hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Arabuluculuk sürecinin işleyişine ilişkin ayrıntılar kira tespit davası rehberimizde ele alınmıştır.
Dava Ne Kadar Sürer?
Kesin bir süre vermek mümkün değildir; süre, dosyanın niteliğine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Bu dava türünde süreyi belirleyen başlıca aşamalar şunlardır: zorunlu arabuluculuk süreci, keşif gününün belirlenmesi, inşaat mühendisi veya mimar bilirkişiden rapor alınması, rapora itiraz hâlinde ek rapor ya da yeni bilirkişi incelemesi, proje ve ruhsat belgelerinin ilgili idareden celbi ve nihayet kararın kesinleşmesi için gereken kanun yolu süreci. Keşif ve teknik inceleme zorunlu olduğundan, dava genellikle birden fazla celse sürer.
Sıkça Sorulan Sorular
Tadilat tahliye nedeni midir?
Her tadilat tahliye nedeni değildir. TBK m.350/2, yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme işlerinin gerekli olmasını ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olmasını birlikte arar. Boya, badana, mutfak veya banyo yenileme gibi işler kural olarak bu kapsamda değildir.
Yeniden inşa nedeniyle tahliye davasının şartları nelerdir?
Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması, yeniden inşa ya da imar amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değiştirme işlerinin gerekli olması, bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesi, davanın kanuni süre içinde ve varsa sözleşmedeki fesih ihbar şartına uyularak açılması ve dava öncesinde zorunlu arabuluculuğa başvurulmuş olması gerekir.
Tadilat nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?
Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılır. Bu süre kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece resen dikkate alınır.
Esaslı tamirat nedir?
Kanunda tanımı yoktur; her olayda taşınmazın durumuna göre değerlendirilir. Yapının yıkılıp yeniden inşası, taşıyıcı sistem güçlendirmesi, kat ilavesi, bina genelinde tesisat yenileme gibi yapısal ve kapsamlı müdahaleler esaslı onarım kapsamında değerlendirilebilir. Belirleyici olan işin adı değil, yeniden inşa/imar amacına hizmet edip etmediği ve kullanımı imkânsız kılıp kılmadığıdır.
Tadilat nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?
Kesin bir süre vermek mümkün değildir. Süreyi belirleyen aşamalar; zorunlu arabuluculuk, keşif, inşaat mühendisi veya mimar bilirkişi raporu, rapora itiraz hâlinde ek inceleme, proje ve ruhsat belgelerinin idareden celbi ve kararın kesinleşmesi için gereken kanun yolu sürecidir. Keşif ve teknik inceleme zorunlu olduğundan dava genellikle birden fazla celse sürer.
Kiraya veren tadilat için icra takibiyle kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Yeniden inşa veya esaslı tadilat sebebi yalnızca dava yoluyla kullanılabilir; TBK m.350 açıkça “açacağı dava ile” ifadesini kullanır. Doğrudan icra takibiyle tahliye, geçerli bir tahliye taahhüdü veya kira borcunun ödenmemesi gibi ayrı sebeplere dayanır.
Kiraya veren tadilatı ispatlamak zorunda mı?
Evet. İspat yükü kiraya verendedir. Onaylı proje, yapı veya tadilat ruhsatı, riskli yapı tespiti gibi idari belgeler ile mahkemece yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir. Soyut beyanla veya yalnızca tadilat niyeti açıklanarak tahliye kararı verilmesi beklenmemelidir.
Tadilat sırasında kiracı geçici olarak çıkıp geri dönebilir mi?
TBK m.350/2 geçici boşaltma ve geri dönüş şeklinde bir mekanizma öngörmez; şartları gerçekleştiğinde kira sözleşmesi dava yoluyla sona erer. Bununla birlikte taraflar, tadilat süresince kiralananın boşaltılması ve tadilat sonrası yeniden kiralanması konusunda kendi aralarında yazılı olarak anlaşabilir. Böyle bir anlaşmanın kapsamı ve süresi açıkça belirlenmelidir.
Tahliyeden sonra ev başkasına kiralanabilir mi?
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa veya imar gerçekleştirilmişse eski kiracının, taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralamada öncelik hakkı vardır; bu hak sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiracının öncelik hakkı nasıl kullanılır?
Kiraya veren, yeniden inşa veya imar tamamlandığında yeni durumu ve yeni kira bedelini eski kiracıya yazılı olarak bildirir. Eski kiracının bu hakkı, bildirimi izleyen bir ay içinde kullanması gerekir. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Yasağa aykırı davranılırsa ne kadar tazminat ödenir?
Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu tutar alt sınırdır; somut zararın daha yüksek olduğu hâllerde fazlası talep edilebilir.
İhtarname üzerine rızaen çıktım, sonra ev kiraya verildi; tazminat isteyebilir miyim?
Yargıtay kararlarında, TBK m.355 kapsamında tazminat koşullarının oluşması için tahliyenin dava veya icra yoluyla gerçekleşmiş olmasının arandığı görülmektedir. Kiraya veren tahliye davası açmamış ve kiracı ihtarname üzerine rızasıyla çıkmışsa, taşınmaz sonradan üçüncü kişiye kiralansa dahi tazminat koşullarının oluşmadığı kabul edilmektedir.
Yeni malik tadilat gerekçesiyle altı ay sonra dava açabilir mi?
TBK m.351’de düzenlenen edinmeden altı ay sonra dava açma imkânı, metninde gereksinim sebebine bağlanmıştır; yeniden inşa sebebi için bu özel yol öngörülmemiştir. Bu nedenle yeni malikin, sözleşmenin tarafı sıfatıyla TBK m.350/2’ye dayanarak sözleşme süresinin sonunda bir ay içinde dava açması gündeme gelir.
Tadilat nedeniyle tahliyede arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık olduğundan, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşmazlıkla sonuçlanan sürecin son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir; aksi hâlde dava usulden reddedilir.
Sözleşmede fesih bildirim şartı varsa ne olur?
Sözleşmede süre bitiminden belli bir süre önce yazılı bildirim yapılması kararlaştırılmışsa bu şart kiracı lehine olduğundan geçerlidir ve kiraya vereni bağlar. Şarta uyulmazsa sözleşme bir yıl uzar ve kanuni bir aylık sürede açılan dava dahi süresinde sayılmaz.
Yeniden İnşa ve Tadilat Kaynaklı Tahliye Uyuşmazlıkları
Planlanan işlerin esaslı onarım sayılıp sayılmayacağı, kullanım imkânsızlığının nasıl ortaya konacağı, bir aylık dava süresinin ve sözleşmedeki bildirim şartının hesabı, tahliye sonrası üç yıllık yasak ile öncelik hakkı ya da kiracı tarafında tahliye talebine karşı savunma geliştirilmesi gibi konularda İstanbul kira avukatı olarak somut durumunuza ilişkin değerlendirme için iletişim bilgilerine ulaşabilirsiniz.
İlgili konular: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası · Tahliye taahhütnamesi · Kira tespit davası · Kira uyarlama davası · Kira sözleşmesi nedir? · Konut kira sözleşmesi örneği · İşyeri kira sözleşmesi örneği
Hukuki denetim: Bu içerik İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir. İçerik; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun m.350/2 (yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme ve kullanım imkânsızlığı), m.350/son (dava açma süresi), m.351 (yeni malikin gereksinimi), m.353 (dava süresinin yazılı bildirimle uzatılması), m.354 (kiracı aleyhine değiştirme yasağı), m.355 (yeniden kiralama yasağı, öncelik hakkı ve tazminat), m.347 (uzama) ve m.328 (fesih dönemi ve bildirim süreleri) hükümleri ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B ve m.16/2 hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Metinde anılan içtihatlar; Yargıtay 3. HD 2019/1687 K. ve 3. HD 2019/871 K. (TBK m.355 kapsamında tazminat koşulları), Yargıtay 6. HD 2014/9709 E. 2014/11464 K. (m.350 davalarında dava açma süresinin niteliği ve TBK m.353 bildirimi) ile Yargıtay 3. HD 10.03.2025 tarihli 2024/2446 E. 2025/1440 K. (uyuşmazlığın giderilmesi; sözleşmedeki fesih ihbar şartının m.350 davalarına etkisi) kararlarıdır.
İçtihat kapsamına ilişkin açıklama: Bu makale hazırlanırken taranan içtihat derlemesinde, TBK m.350/2’de düzenlenen yeniden inşa ve imar sebebine özgü karar bulunmamıştır. Bu nedenle esaslı onarım ölçütü, kullanım imkânsızlığı ve ispat başlıkları kanun metni ve doktrin çerçevesinde açıklanmış; bu konularda karar künyesi verilmemiştir. Yukarıda künyesi belirtilen kararlar, TBK m.355 ile m.350’nin ortak usul rejimine ilişkin olup ilgili bölümlerde bağlamları açıkça gösterilerek kullanılmıştır. Somut uyuşmazlıklarda güncel içtihadın ayrıca araştırılması gerekir. Kaynaklar: 6098 sayılı TBK · Yargıtay Karar Arama.
Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu. Güncelleme: Ağustos 2026.
Yasal uyarı: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz. Tadilatın esaslı sayılıp sayılmayacağı ve süre hesabı her dosyada ayrı değerlendirildiğinden, işlem yapılmadan önce hukuki destek alınması önerilir. Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne uygun olarak hazırlanmıştır.
