İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (2026): Şartlar, Süreler, Yeni Malik ve Yargıtay Kararları

Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu · Güncelleme: Eylül 2026

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunduğunda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesine dayanarak kira sözleşmesini sona erdirmek için açtığı davadır. Kiracı kira bedelini düzenli ödese ve sözleşmeye aykırı hiçbir davranışı olmasa bile, kanundaki şartlar oluştuğunda bu davayla tahliye istenebilir. Uygulamada “ihtiyaç sebebiyle tahliye”, “gereksinim nedeniyle tahliye” veya kısaca “ihtiyaçtan tahliye davası” olarak da anılır.

Bu rehberde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartlarını, belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde dava açma süresini, ihtarname gerekip gerekmediğini, yeni malikin durumunu, zorunlu arabuluculuğu, deliller ve kiracının savunmalarını kanun maddeleri ve Yargıtay kararlarıyla birlikte ele alıyoruz. Metin hem kiraya verenlerin hem de kiracıların bakış açısını dengeli biçimde yansıtacak şekilde hazırlanmıştır.

İçindekiler [Göster][Gizle]

1. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir?
2. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları
3. Kimlerin ihtiyacı için dava açılabilir?
4. Konut ve işyeri ihtiyacı
5. Dava açma süresi
6. İhtarname ve yazılı bildirim
7. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye
8. Zorunlu arabuluculuk
9. Görevli ve yetkili mahkeme
10. İspat, deliller ve kiracının savunmaları
11. Dava süreci adım adım
12. Masraflar ve yargılama süresi
13. Karar, istinaf ve tahliyenin icrası
14. Yeniden kiralama yasağı ve tazminat
15. Kiracı ve kiraya verenin hak ve yükümlülükleri
16. Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri
17. Sık yapılan hatalar
18. Neden kira avukatıyla çalışılır?
19. Yargıtay kararları
20. Sıkça sorulan sorular

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü biçimde korunur. Kiraya veren, sözleşme süresi doldu diye kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz; TBK m.347’ye göre belirli süreli sözleşme, kiracı en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için kanunda sayılan bir tahliye sebebine dayanması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, bu sebeplerin kiraya verenden kaynaklanan en yaygın olanıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının özü şudur: kiraya veren, taşınmazı başkasına kiraya vermek yerine kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının kullanmasının zorunlu hâle geldiğini ispat eder. Mahkeme bu ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu bulursa kira sözleşmesinin sona ermesine ve kiracının tahliyesine karar verir. İhtiyaç sebebiyle tahliye, kiracının kusuruna dayanmayan bir tahliye yoludur; bu yüzden kanun hem süre hem de ispat bakımından sıkı şartlar öngörür.

Hukuki dayanak: TBK m.350, 351 ve 353-355

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının temel dayanağı TBK m.350/1’dir. Taşınmazı sonradan satın alan veya başka bir yolla edinen yeni malikin ihtiyacı ise TBK m.351’de ayrıca düzenlenmiştir. TBK m.353 dava açma süresinin yazılı bildirimle bir kira yılı uzamasını, m.354 bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini, m.355 ise tahliye sonrası yeniden kiralama yasağını düzenler. TBK m.350’nin ikinci bendinde yer alan yeniden inşa ve imar amaçlı tahliye ayrı bir dava türüdür; bu konuyu inşaat veya tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi rehberinde ayrıca inceledik.

Hangi kira sözleşmelerinde uygulanır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir. Arsa, tarla, açık otopark veya üstü açık alanın ağırlıkta olduğu taşınmazlar TBK’nın genel kira hükümlerine tabidir ve bu yerler için ihtiyaç iddiasıyla tahliye istenemez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, arsa vasfındaki bir kiralanan için yeni malikin ihtiyaç nedeniyle açtığı davada kabul kararını bozmuş, genel hükümlere göre değerlendirme yapılması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, 2017/15002 K.). Hem kapalı hem açık alanı bulunan yerlerde mahkeme, taşınmazın galip vasfını keşif ve bilirkişiyle tespit eder.

Tabloda yer alan süreler kanun metninin özetidir; somut olayda sözleşme hükümleri ve tebliğ tarihleri ayrıca değerlendirilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için birden fazla şartın aynı anda bulunması gerekir. Bu şartlardan biri eksikse mahkeme davayı reddeder. Özellikle dava açma süresi kamu düzenine ilişkindir; kiracı ileri sürmese bile hâkim bu süreyi kendiliğinden inceler. İhtiyaç nedeniyle tahliye şartları aşağıdaki başlıklarda toplanabilir.

1. Davayı kiraya verenin veya yeni malikin açması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatını taşıyan kişiye aittir. Kiraya veren ile malik genellikle aynı kişidir, ancak her zaman değil: malik olmayan bir kişi de kiraya veren olabilir ve TBK m.350’deki ihtiyaç iddiasını ileri sürebilir. Taşınmazı sonradan edinen kişi ise m.351’e göre dava açar. Kiraya veren birden fazlaysa (örneğin paylı mülkiyette veya mirasçılar arasında) tahliye davasının kural olarak birlikte açılması veya diğer paydaşların muvafakatinin alınması gerekir. Sözleşmeyi başkası adına vekâleten imzalayan kişi ise kendi adına dava açamaz.

2. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Gerçeklik, ihtiyacın uydurma veya bahane olmamasını; samimiyet, kiraya verenin taşınmazı gerçekten kullanma niyetini; zorunluluk ise ihtiyacın başka yoldan makul biçimde karşılanamamasını ifade eder. İhtiyaç dava tarihinde mevcut olmalı ve yargılama boyunca devam etmelidir. Yakın gelecekte kesin olarak doğacağı öngörülebilen ihtiyaçlar (örneğin kısa süre sonra gerçekleşecek emeklilik veya tayin) yerleşik uygulamada somut delillerle desteklenirse kabul görebilir.

3. İhtiyacın konut veya işyeri gereksinimi olması

Kanun, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için yalnızca konut ya da işyeri gereksinimini tahliye sebebi sayar. Taşınmazı satmak, daha yüksek bedelle kiraya vermek, depo olarak kullanmak ya da boş tutmak ihtiyaç sayılmaz. Konut olarak kiralanan yer işyeri ihtiyacı için, işyeri olarak kiralanan yer konut ihtiyacı için de talep edilebilir; önemli olan taşınmazın ihtiyaca elverişli olmasıdır.

4. Davanın kanuni süresinde açılması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, sözleşmenin türüne göre belirlenen bir aylık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır. Erken açılan dava da geç açılan dava da reddedilir. Süre konusu önemli olduğu için aşağıda ayrı bir başlıkta ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

Kimlerin İhtiyacı İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir?

TBK m.350/1 ihtiyaç sahiplerini sınırlı olarak sayar: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Bu liste genişletilerek yorumlanamaz. Kardeş, yeğen, gelin, damat veya kayınvalide için dava açılabilmesi, ancak bu kişilerin kanun gereği kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kişilerden olduğunun ispatına bağlıdır. Türk Medeni Kanunu’nun yardım nafakasına ilişkin hükümleri bu değerlendirmede dikkate alınır.

Tüzel kişiler (şirket, dernek, vakıf) yalnızca kendi işyeri ihtiyaçları için dava açabilir. Yargıtay, limited şirketin ortağının konut ihtiyacı için açtığı davada tahliye kararını bozmuş ve tüzel kişinin ancak kendi ihtiyacı için dava açabileceğini belirtmiştir (Yargıtay 6. HD, 2015/9922 K.). Tersine, gerçek kişi olan kiraya veren de ortağı veya müdürü olduğu şirketin ihtiyacını gerekçe gösteremez (Yargıtay 3. HD, 2021/4476 K.; Yargıtay 6. HD, 2015/9921 K.).

Konut ve İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye

Konut gereksinimine dayanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası dosyalarında en güçlü delillerden biri, ihtiyaç sahibinin kirada oturmasıdır. Yargıtay’a göre ihtiyaçlının kirada oturduğu ispat edilmişse bu durum ihtiyacın varlığı için yeterli kabul edilir ve kiracı aksini kanıtlamadıkça tahliyeye karar verilir (Yargıtay 6. HD, 2014/10948 K.). Kirada oturmak bir karine niteliğindedir; kiraya veren kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve tanıklarla bunu ispat edebilir.

Reşit bir kişinin anne veya babasıyla birlikte yaşamaya zorlanamayacağı da yerleşik içtihattır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2014/6-224 E., 2015/2354 K. sayılı kararına atıfla, ailesiyle oturan reşit davacının bu durumunun tek başına ihtiyaç için yeterli olduğu kabul edilmiştir (Yargıtay 6. HD, 2015/9532 K.). Buna karşılık yalnızca nişanlı olmak ihtiyacın varlığı için yeterli görülmemiştir (Yargıtay 6. HD, 1996/4784 K.); evlilik tarihinin yakınlığı ve hazırlıkların somut olarak ortaya konması gerekir.

Uygulamada kabul gören diğer konut ihtiyacı örnekleri şunlardır: sağlık nedeniyle asansörlü veya giriş katında bir konuta geçme zorunluluğu, hastaneye veya bakım gören yakına yakın oturma gereği, emeklilik sonrası memleketteki konuta dönüş, çocuğun üniversite eğitimi için başka şehirde konut ihtiyacı ve mevcut konutun aile nüfusuna yetmemesi. Her durumda ihtiyacın samimiyeti somut belgelerle desteklenmelidir.

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında kiraya veren, kendisinin veya kanunda sayılan yakınının bir meslek ya da ticari faaliyeti bu taşınmazda yürütme zorunluluğunu ispat eder. Mevcut işyerinin kira olması, dar gelmesi, tahliye tehdidi altında bulunması, yeni mezun olmuş çocuğun meslek hayatına başlaması veya emeklilik sonrası iş kurma planı uygulamada sık görülen gerekçelerdir. Mesleğe ilişkin diploma, oda kaydı, vergi levhası, iş planı ve mevcut işyerinin kira sözleşmesi bu davalarda önemli delillerdir.

İşyeri ihtiyacında dikkat edilmesi gereken nokta, ihtiyacın şirkete değil gerçek kişiye ait olmasıdır. Yargıtay, dava açtıktan sonra kiralananda işini yürütmek üzere şirket kurduğu anlaşılan davacının durumunu, gerçek kişinin şirketin ihtiyacı için tahliye isteyemeyeceği ilkesi çerçevesinde değerlendirmiştir (Yargıtay 3. HD, 2021/4476 K.). Bu nedenle işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılmadan önce faaliyetin hangi sıfatla yürütüleceği netleştirilmelidir. İşyeri kiralarında sözleşme düzenlerken dikkat edilecek hususlar için işyeri kira sözleşmesi örneği sayfamıza bakabilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi, davanın en sık kaybedildiği noktadır. Süre hak düşürücü niteliktedir ve kamu düzenine ilişkindir; kaçırıldığında bir sonraki dönemi beklemek gerekir. Yargıtay’a göre davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi kesin olarak tespit edilmelidir (Yargıtay 6. HD, 2014/9709 E., 2014/11464 K.).

Belirli süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye

Belirli süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Sözleşme TBK m.347 gereği bir yıl uzamışsa, dava her uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir. Örneğin 1 Mart 2025 başlangıçlı bir yıllık sözleşmede ilk dönem 1 Mart 2026’da sona erer; dava bu tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar ve dava 1 Mart 2027’yi izleyen bir ay içinde açılabilir.

Süre dolmadan önce açılan dava da süresinde sayılmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m.350’deki sürenin emredici ve kamu düzenine ilişkin olduğunu, sözleşme süresi sona ermeden gereksinim sebebiyle tahliye isteminde bulunulamayacağını vurgulamıştır (Yargıtay 3. HD, 2025/3048 K.). Bu yüzden takvim hesabı dava stratejisinin ilk adımıdır.

Sözleşmede fesih bildirimi şartı varsa

Kira sözleşmelerinde sık görülen “taraflar sözleşme bitiminden bir ay önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme yenilenmiş sayılır” türündeki hükümler, ihtiyaç davasını doğrudan etkiler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracı lehine olan bu tür bir fesih bildirimi şartına kiraya verenin uyması gerektiğini, uyulmazsa sözleşmenin bir yıl uzayacağını ve bir aylık sürede açılsa bile davanın süresinde sayılmayacağını kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, 2024/2446 E., 2025/1440 K.). Daire, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. ve 36. Hukuk Daireleri arasındaki görüş ayrılığını da bu yönde gidermiştir (Yargıtay 3. HD, 2025/3576 K.).

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açısından uygulamadaki sonuç şudur: sözleşmede fesih bildirimi süresi öngörülmüşse, kiraya veren bu süreye uygun olarak (örneğin iki ay önce) noter ihtarnamesi göndermeli ve ardından sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde davayı açmalıdır. Bu şart atlanırsa ihtiyaç ne kadar güçlü olursa olsun ihtiyaç nedeniyle tahliye davası süre yönünden reddedilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, TBK’nın genel hükümlerindeki fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Taşınmaz kiralarında TBK m.329’a göre yerel âdetteki kira dönemi sonu için üç aylık bildirim süresine uyulur; yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu esas alınır. Yargıtay da belirsiz süreli sözleşmelerde bildirimin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık süreye uyularak yapılabileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, 2017/17713 K.).

Sözlü kira ilişkileri çoğunlukla belirsiz süreli sayıldığından bu kural sözlü sözleşmelerde özellikle önemlidir. Sözlü kiralarda başlangıç tarihinin ispatı da ayrı bir sorun oluşturur; bu konuda sözlü kira sözleşmesinin geçerliliği rehberimizde ayrıntılı bilgi bulabilirsiniz.

TBK m.353: Yazılı bildirimle dava süresinin uzatılması

TBK m.353, kiraya verene önemli bir esneklik tanır. Kiraya veren, dava açma süresi dolmadan önce veya en geç bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava bildirimi takip eden uzayan bir kira yılının sonuna kadar açılabilir (Yargıtay 6. HD, 2014/9709 E., 2014/11464 K.). Bu imkân, ihtiyacı henüz belgelendirememiş ya da arabuluculuk sürecini tamamlayamamış kiraya veren için hak kaybını önler. Bildirimin ispatı açısından noter kanalıyla yapılması uygulamada güvenli yoldur.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi Şart mı?

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi, sözleşmenin türüne göre farklı işlev görür. Belirli süreli sözleşmelerde kanun, dava öncesinde ihtar gönderilmesini şart koşmaz; kiraya veren doğrudan süresi içinde arabuluculuğa başvurup ardından dava açabilir. Ancak sözleşmede fesih bildirimi şartı varsa, yukarıda açıklanan Yargıtay kararları gereği bu bildirimin sözleşmedeki sürede yapılması zorunludur. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi zaten dava açma süresinin başlangıcını belirler.

Yeni malik bakımından yazılı bildirim kesin bir şarttır: edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmemişse bu eksiklik sonradan giderilemez. Bildirimin yazılı yapılması gerektiğinden, tebliğin ispatı kritik önem taşır. Bölge adliye mahkemelerinin WhatsApp mesajlarının yazılı bildirim sayılıp sayılmayacağı konusunda farklı kararları bulunmaktadır (Ankara BAM 15. HD, 2023/299 K.; Samsun BAM 6. HD, 2022/2892 K.). Bu belirsizlik nedeniyle ihtiyaç sebebiyle tahliye ihtarnamesinin noter aracılığıyla gönderilmesi önerilir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m.351)

Kiralı bir taşınmazı satın alan, bağış veya miras yoluyla edinen ya da cebri icra ihalesinde alan kişi, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir (TBK m.310). Yeni malik, gereksinim nedeniyle tahliye isterken iki yoldan birini seçebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yeni malikin eski malikle kiracı arasındaki sözleşmenin sonunu bekleyebileceğini ya da kanunda öngörülen özel sürelerden yararlanabileceğini ve hangisi yararına ise onu seçme hakkı olduğunu belirtmiştir (Yargıtay HGK, 2021/878 K.).

Birinci yol: Bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme

TBK m.351’e göre yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden altı ay sonra açacağı davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yargıtay, bir aylık sürenin hesabında edinme gününün de dikkate alındığını, davanın altı ayın dolmasının hemen ardından açılmasının şart olmadığını ve sözleşme sonuna kadar açılabileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, 2017/12812 K.; Yargıtay 6. HD, 2016/3567 K.). Edinme tarihi olarak kural olarak tapuya tescil tarihi esas alınır.

Altı aylık süre dolmadan açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası reddedilir. Ancak aynı karara göre erken açılan davanın reddi, altı ay dolduktan sonra yeniden açılacak davaya engel olmaz; ilk dava derdestlik oluşturmaz. Her durumda davanın kabulü için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ayrıca ispatı gerekir.

İkinci yol: Sözleşme sonunda dava

Yeni malik bir aylık bildirimi kaçırmışsa ihtiyaç iddiasını tamamen kaybetmez. Eski malikle kurulan sözleşmenin süresi sonunda, TBK m.350’deki genel kurala göre bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Kısa süre sonra bitecek bir sözleşmede bu yol daha hızlı sonuç verebilir; uzun süreli bir sözleşmede ise m.351 yolu çoğu zaman daha avantajlıdır.

Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse

TBK m.312’ye göre taraflar kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh verilmesini kararlaştırabilir ve şerh, her yeni malikin kiralananı şerhe göre kiracıya kullandırmasını gerektirir. Uygulamada şerhli sözleşmelerde yeni malikin şerh süresince sözleşmeye katlanması gerektiği kabul edilir; bu nedenle m.351’deki altı aylık yol şerh süresi içinde işletilemez. Taşınmaz satın alınmadan önce tapu kaydındaki şerhlerin incelenmesi, yeni malikin tahliye planının gerçekçi olup olmadığını baştan gösterir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi gereğince, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır. Anlaşamama son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenmelidir; aksi hâlde dava usulden reddedilebilir (İstanbul BAM 55. HD, 2025/4717 K.). Arabuluculuk kapsamı ve süreleri mevzuat değişikliklerine açık olduğundan başvuru tarihinde teyit edilmelidir.

Arabuluculuk başvurusunun zamanlaması tartışmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, dava açma hakkı doğmadan (örneğin sözleşme bitmeden) yapılan arabuluculuk başvurusunun dava şartını karşılamadığını kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, 2025/3048 K.). Bazı bölge adliye mahkemesi daireleri ise kanunda başvuru zamanına ilişkin bir sınır bulunmadığı gerekçesiyle erken başvuruyu yeterli saymıştır (Ankara BAM 15. HD, 2025/375 K.; İstanbul BAM 55. HD, 2024/1096 K.). Güvenli yol, arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkının doğduğu tarihten sonra ve bir aylık süre içinde yapılmasıdır.

Arabulucuya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen süre, 6325 sayılı Kanun’un 16. maddesi uyarınca hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Bu sayede kiraya veren, arabuluculuk nedeniyle bir aylık dava açma süresini kaybetmez. Son tutanak elektronik imzayla imzalanmışsa sürecin sona erdiği tarih, son imzanın atıldığı tarihtir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 4/1-a maddesi gereğince, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız tahliyesi hariç olmak üzere kira ilişkisinden doğan tüm davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası bakımından kiranın ticari nitelikte olması veya tarafların tacir olması bu görevi değiştirmez. Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmenin ifa yeri mahkemesi (HMK m.10) olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde de dava açılabilir. Uygulamada tahliye davalarında kesin yetki kuralı bulunmadığı kabul edilir.

İspat, Deliller ve Kiracının Savunmaları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü davacı kiraya verendedir. Mahkeme, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyacın varlığını dava tarihindeki koşullara göre değerlendirir ve çoğu zaman tanık dinler, gerekirse keşif yapar. İhtiyaç iddiası soyut ifadelerle değil, belgelerle desteklenmelidir. Aşağıdaki tablo uygulamada sık kullanılan delilleri özetler.

Kiracının başlıca savunmaları

Kiracı açısından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, dikkatle incelenmesi gereken bir davadır; çünkü kanunun aradığı şartlar sıkıdır ve bunlardan biri eksikse dava reddedilir. Kiracının ileri sürebileceği başlıca savunmalar şunlardır:

• Süre itirazı: Davanın erken veya geç açıldığı, sözleşmedeki fesih bildirimi şartına uyulmadığı.
• Arabuluculuk itirazı: Dava şartı arabuluculuğun usulüne uygun tamamlanmadığı.
• İhtiyacın samimi olmadığı: Kiraya verenin taşınmazı satışa çıkardığı, ilan verdiği veya daha yüksek bedelle kiraya vermek istediği.
• Başka uygun taşınmaz bulunduğu: Kiraya verenin ihtiyacını karşılayacak boş bir taşınmazının bulunduğu. Yargıtay, kiracının bu taşınmazların boş olduğunu iddia ve ispat etmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 6. HD, 2015/9532 K.).
• İhtiyaç sahibinin kanunda sayılmadığı: Kardeş, şirket veya ortak için dava açıldığı.
• Kiralananın niteliği: Taşınmazın çatılı işyeri değil, genel hükümlere tabi bir yer olduğu.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Süreci Adım Adım

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası planlı bir takvim gerektirir. Aşağıdaki beş adım, sürecin genel akışını gösterir.

1. 1Süreyi hesaplayınSözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve uzama dönemleri belirlenir.
2. 2Bildirimi yapınGerekiyorsa noter ihtarnamesi süresinde tebliğ ettirilir.
3. 3Arabulucuya başvurunDava hakkı doğduktan sonra başvurulur, son tutanak alınır.
4. 4Davayı açınSulh hukuk mahkemesinde deliller dilekçeye eklenir.
5. 5Karar ve icraTahliye ilamı icra dairesine verilerek uygulanır.

Bu adımların ayrıntılı işleyişi şöyledir:

1. Kira sözleşmesi, varsa yenileme sözleşmeleri ve ödeme kayıtları incelenerek sözleşmenin belirli mi belirsiz mi olduğu ve hangi tarihte sona erdiği tespit edilir.
2. Sözleşmede fesih bildirimi şartı varsa veya yeni malik m.351 yolunu kullanacaksa, noter ihtarnamesi kanuni ya da sözleşmesel süre içinde kiracıya tebliğ ettirilir.
3. Dava açma hakkı doğduğunda arabuluculuk bürosuna başvurulur. Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi imzalanır; anlaşamazlarsa son tutanak düzenlenir.
4. Son tutanağın düzenlenmesinden sonra, bir aylık süre gözetilerek sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Dava dilekçesine ihtiyacı gösteren belgeler, tanık listesi ve son tutanak eklenir.
5. Yargılama sonunda tahliye kararı verilirse kiraya veren kararı icra dairesine verir; kiracıya tebliğ edilen icra emriyle tahliye süreci başlar.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları ve Süresi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında davacı, dava açarken başvurma harcı, peşin harç, tebligat, tanık ve bilirkişi giderleri için gider avansı yatırır. Uygulamada tahliye davalarında nispi harcın yıllık kira bedeli esas alınarak hesaplandığı kabul edilmektedir. Harç tutarları her yıl yayımlanan Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile değiştiğinden, güncel tutarlar işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Yargılama sonunda giderler kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir (HMK m.326). Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT), tahliye davalarında karşı taraf vekâlet ücretinin bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanacağını öngörür; ücretin tutarı her yıl yenilenen tarifeye göre belirlenir. Dava sırasında kiracı taşınmazı boşaltırsa dava konusuz kalır ve yargılama giderleri, HMK m.331 uyarınca davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre paylaştırılır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası süresi, mahkemenin iş yüküne, tanık ve keşif gerekip gerekmediğine ve istinaf yoluna gidilip gidilmediğine göre değişir. Kesin bir süre vermek mümkün değildir. Arabuluculuk aşaması ise HUAK m.18/B’de öngörülen azami süreye tabidir; bu süre de başvuru tarihinde teyit edilmelidir.

Tahliye Kararı, İstinaf ve Kesinleşme

İhtiyaç nedeniyle tahliye kararının icrası İcra ve İflas Kanunu’nun 26. maddesine göre yapılır. Tahliye ilamı icra dairesine verildiğinde, icra müdürü kiracıya icra emri tebliğ eder ve taşınmazın yedi gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse ilam zorla icra edilir. Tahliye kararının icrası sürecinde icra hukuku hükümleri uygulanır.

Kira ilişkisine dayanan tahliye ilamları taşınmaz üzerindeki bir ayni hakka değil kişisel hakka ilişkin olduğundan, kural olarak kesinleşme beklenmeden icraya konulabilir. Kararı istinaf eden kiracı, tahliyenin durdurulması için İİK m.36 uyarınca teminat göstererek istinaf mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı alabilir. İstinaf süresi, kararın tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m.345). İstinaf ve temyize ilişkin parasal sınırlar her yıl yeniden değerlendirildiğinden, kanun yolunun açık olup olmadığı karar tarihinde teyit edilmelidir.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Kiracının Tazminat Hakkı

TBK m.355, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yolunun kötüye kullanılmasına karşı kiracıyı korur. Kiraya veren, gereksinim sebebiyle tahliye ettirdiği konut veya çatılı işyerini haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasak, yeni malikin m.351’e dayanarak açtığı davalar için de geçerlidir. Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Haklı sebep, tahliyeden sonra öngörülemeyen biçimde ortaya çıkan ve ihtiyacı ortadan kaldıran durumlardır; örneğin ihtiyaç sahibinin vefatı veya yurt dışına zorunlu tayin. Kiracı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonrasında doğan tazminat talebini kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olarak sulh hukuk mahkemesinde ileri sürer; bu talep de dava öncesi arabuluculuk kapsamında değerlendirilir. Tahliyeden sonra taşınmazın başkasına kiralandığını gösteren ilanlar, abonelik kayıtları ve tanıklar bu davada önemli delillerdir.

Kiracı ve Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri

İhtiyaç nedeniyle tahliye sürecinde her iki tarafın da hakları ve yükümlülükleri vardır. Kira ilişkisi dava süresince devam eder; kiracı kira bedelini ödemeye, kiraya veren de kiralananı kullanıma elverişli tutmaya devam eder. Tahliye sonrası depozitonun durumu da ayrıca değerlendirilmelidir; bu konu depozito iadesi rehberimizde ele alınmıştır.

Kiralananın iadesinde fiilen boşaltmak yeterli değildir; Yargıtay’a göre anahtarın da kiraya verene veya tevdi mahalline usulüne uygun teslim edilmesi gerekir (Yargıtay 3. HD, 2022/9265 K.). Aksi hâlde kiracının kira borcu devam edebilir.

Yurt Dışında Yaşayan Mülk Sahipleri İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Yurt dışında yaşayan bir mülk sahibi de Türkiye’deki taşınmazı için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Örneğin Türkiye’ye kesin dönüş yapacak olan kiraya verenin kirada oturma zorunluluğu veya çocuğunun Türkiye’de üniversiteye başlaması somut bir ihtiyaç oluşturabilir. Bu durumda dönüş planını gösteren belgeler (iş sözleşmesinin sona ermesi, taşınma kayıtları, okul kabul belgesi) ihtiyacın samimiyetini ispat etmede önemlidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası süreci, Türk konsolosluklarında veya yabancı ülke noterinde apostil şerhiyle düzenlenen bir vekâletname aracılığıyla Türkiye’den yürütülebilir. Arabuluculuk görüşmeleri de vekil aracılığıyla ya da uygun hâllerde uzaktan iletişim araçlarıyla yapılabilir. Dosya UYAP üzerinden izlenebildiğinden kiraya verenin her aşamada Türkiye’de bulunması gerekmez.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Sık Yapılan Hatalar

• Sözleşme bitmeden dava açmak veya bir aylık süreyi kaçırmak.
• Sözleşmedeki “bir/iki ay önceden bildirim” şartını gözden kaçırmak.
• Arabuluculuğa dava hakkı doğmadan başvurmak ya da son tutanağı dilekçeye eklememek.
• Yeni malikin bir aylık yazılı bildirimini süresinde tebliğ ettirmemek.
• Kardeş veya şirket gibi kanunda sayılmayan kişiler için dava açmak.
• İhtiyacı soyut ifadelerle anlatıp belgeyle desteklememek.
• Dava sürerken taşınmazı satışa veya kiraya ilanla çıkarmak.
• Tahliye sonrasında üç yıl dolmadan taşınmazı başkasına kiralamak.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının süre ve usul kuralları katı olduğundan küçük bir takvim hatası bile davanın reddine yol açabilir. Tahliye taahhüdü bulunan hâllerde ise farklı bir yol izlenir; bu konuda tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları yazımıza göz atabilirsiniz.

Neden Kira Avukatıyla Çalışılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası dâhil tahliye davalarında avukatla temsil zorunlu değildir; kiraya veren ve kiracı davayı kendileri de takip edebilir. Bununla birlikte ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, hak düşürücü süreler, dava şartı arabuluculuk, sözleşmedeki bildirim şartları ve ispat yükü gibi birbirine bağlı usul kuralları içerir. Bu kuralların birinde yapılacak hata, ihtiyacın varlığı incelenmeden davanın reddine neden olabilir.

Avukat, sözleşmenin türünü ve dava takvimini belirleme, ihtarnameyi hazırlama, arabuluculuk sürecini yürütme ve delilleri toplama aşamalarında taraflara hukuki bilgi sağlar. Kiracı tarafında ise sürenin ve şartların denetlenmesi, savunmaların zamanında ileri sürülmesi bakımından aynı bilgi önem taşır. Avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak taraflar arasında serbestçe kararlaştırılır. İstanbul’daki kira uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgi için İstanbul kira hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları

Aşağıda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası uygulamasına yön veren Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararlarının özetleri yer almaktadır. Özetler karar metinlerinden derlenmiş olup somut olaya uygulanmadan önce kararın tam metni incelenmelidir.

• Yargıtay HGK, 2021/878 K.: Yeni malik, sözleşme sonunu beklemek veya kanundaki özel sürelerden yararlanmak arasında seçim hakkına sahiptir.
• Yargıtay 3. HD, 2017/12812 K.: Yeni malik edinmeden itibaren bir ay içinde bildirim yapmalı; dava altı aydan sonra, sözleşme sonuna kadar açılabilir; bildirim eksikliği sonradan giderilemez.
• Yargıtay 3. HD, 2024/2446 E., 2025/1440 K.: Sözleşmedeki fesih bildirimi şartına uyulmazsa sözleşme bir yıl uzar; bir ay içinde açılan dava da süresinde sayılmaz.
• Yargıtay 3. HD, 2025/3576 K.: Aynı ilke, İstanbul BAM daireleri arasındaki görüş ayrılığının giderilmesi kapsamında teyit edilmiştir.
• Yargıtay 3. HD, 2025/3048 K.: Dava açma hakkı doğmadan yapılan arabuluculuk başvurusu dava şartını karşılamaz.
• Yargıtay 6. HD, 2014/10948 K.: İhtiyaçlının kirada oturması, konut ihtiyacının varlığı için yeterlidir.
• Yargıtay 6. HD, 2015/9532 K.: Reşit kişi ailesiyle oturmaya zorlanamaz; kiracı, kiraya verenin diğer taşınmazlarının boş olduğunu ispat etmelidir.
• Yargıtay 6. HD, 1996/4784 K.: Yalnızca nişanlı olmak ihtiyaç için yeterli değildir.
• Yargıtay 3. HD, 2021/4476 K.: Gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteyemez.
• Yargıtay 6. HD, 2015/9922 K.: Tüzel kişi yalnızca kendi ihtiyacı için dava açabilir; ortağın konut ihtiyacı gerekçe olamaz.
• Yargıtay 3. HD, 2017/15002 K.: Arsa vasfındaki kiralananda yeni iktisap ve gereksinim nedeniyle tahliye istenemez.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Nişantaşı / Şişli Konum ve İletişim Bilgileri

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu, Şişli ilçesinde Nişantaşı’nda, Halaskargazi Caddesi üzerindeki Lotus Nişantaşı binasında yer almaktadır. İstanbul’daki kira uyuşmazlıklarında görevli sulh hukuk mahkemeleri adliyelere göre dağılmıştır; Şişli’deki taşınmazlara ilişkin davalar kural olarak Çağlayan’daki İstanbul Adliyesi’nde görülür. Şişli’ye özgü bilgiler için Şişli kira uyuşmazlıkları sayfamıza bakabilirsiniz.