Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları, Örnek PDF

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir irade beyanıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin birinci fıkrası, bu belgeyi konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinden biri olarak düzenler. Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Bu rehberde tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, boş ve tarihsiz taahhüt sorununu, kullanılabilir bir örnek metni ve kiracının itiraz imkânlarını adım adım ele alıyoruz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kira ilişkisi devam ederken kiracının “şu tarihte kiralananı boşaltacağım” şeklindeki yazılı beyanını içeren belgedir. Hukuki niteliği bakımından tek taraflı bir irade açıklamasıdır; kiraya verenin ayrıca imza atması geçerlilik için gerekli değildir. Belge, kira sözleşmesini doğrudan sona erdirmez; kiraya verene, kiracı taahhüdüne uymazsa sözleşmeyi icra veya dava yoluyla sona erdirme imkânı tanır.

Uygulamada “tahliye taahhüdü”, “tahliye taahhütnamesi”, “kiracı tahliye taahhütnamesi” ve “tahliye senedi” ifadeleri aynı belge için kullanılır. Hepsinin ortak noktası, kiracının geleceğe ilişkin bir boşaltma tarihini bağlayıcı şekilde kabul etmesidir. Belgenin gücü de buradan gelir: geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa kiraya veren, ihtiyaç veya iki haklı ihtar gibi başka bir tahliye sebebini ispat etmek zorunda kalmaz.

Bu gücün karşılığında kanun koyucu, kiracıyı korumak için sıkı şekil ve zaman şartları getirmiştir. Kira sözleşmesi imzalanırken, ev henüz teslim edilmeden alınan taahhütler geçersiz sayılır; çünkü kiracının o anda evi kiralayabilmek için baskı altında imza attığı kabul edilir. Tahliye taahhütnamesi bu nedenle hem kiraya veren hem kiracı açısından dikkatle değerlendirilmesi gereken bir belgedir.

Hukuki dayanak

Tahliye taahhütnamesinin temel dayanağı TBK m.352/1’dir. Hükme göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. İcra yolunun usulü 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.272-276 hükümlerinde, dava yolunda görevli mahkeme ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.4’te düzenlenmiştir.

Dava yolunu seçen kiraya veren için 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B önemlidir. 7445 sayılı Kanun’la eklenen bu hüküm, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı hâline getirmiştir. Aynı hüküm, İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeyi bu zorunluluğun dışında tutar.

Hangi kira ilişkilerinde uygulanır?

TBK m.352, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlıklı bölümde yer alır. Dolayısıyla bu hüküm konutlar ile üzeri kapalı işyerleri (dükkân, ofis, depo gibi) için uygulanır. Arsa, tarla veya üzeri açık otopark gibi çatısız taşınmazlar genel hükümlere tabidir; bu yerlerde tahliye, TBK’nın genel kira hükümlerine ve sözleşme süresine göre değerlendirilir.

İşyeri kiralarında da tahliye taahhütnamesi geçerlidir; kiracının şirket olması durumu değiştirmez. Şirket kiracılarda belgenin şirketi temsile yetkili kişi tarafından imzalanması gerekir. İşyeri kiralarında sözleşme hazırlanırken dikkat edilecek noktalar için işyeri kira sözleşmesi örneği ve maddeleri rehberine bakabilirsiniz.

Tahliye Taahhüdü Geçerlilik Şartları

Bir tahliye taahhüdü, aşağıdaki beş şartı birlikte taşıdığında hüküm doğurur. Şartlardan biri eksikse taahhüt geçersiz sayılabilir ve kiraya veren tahliye için başka bir sebebe dayanmak zorunda kalır. Tablo, her şartın kanuni dayanağını ve eksikliğin tipik sonucunu özetler.

Yazılı olma

Kanun, tahliye taahhüdünün yazılı olmasını açıkça arar. Yazılı şekil, TBK m.14 ve 15 uyarınca borç altına girenin imzasını içeren bir metinle sağlanır. El yazısıyla veya bilgisayarla yazılmış olması fark etmez; önemli olan metnin kiracının imzasını taşımasıdır. Güvenli elektronik imzayla imzalanmış bir belge de el yazısıyla atılmış imzanın hukuki sonuçlarını doğurur.

WhatsApp yazışması veya e-posta gibi imzasız iletiler, tek başına yazılı tahliye taahhüdü sayılmaz. Bu tür kayıtlar, bir uyuşmazlıkta delil başlangıcı olarak değerlendirilebilir; ancak taahhüde dayalı icra takibi veya dava için sağlam bir zemin oluşturmaz. Mahkemeler, kiracının iradesinin açık ve imzalı bir belgede yer almasını bekler.

Teslimden sonra verilme

Uygulamada en çok tartışılan şart budur. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan veya henüz anahtar teslim edilmeden alınan taahhüt, kanunun aradığı “teslimden sonra” şartını karşılamaz. Yerleşik içtihada göre taahhüdün düzenleme tarihi kira sözleşmesinden sonraki bir tarihi gösteriyorsa, kiracının artık konutu kullandığı ve baskı altında olmadığı kabul edilir.

Düzenleme tarihi bulunmayan belgelerde ise metnin içeriğine bakılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2023/168 karar sayılı kararında, tanzim tarihi olmasa bile “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresini taşıyan tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden sonra düzenlendiği ve geçerli olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle metne kiracının halen kiralananda oturduğunu gösteren bir ifade eklemek, belgenin ispat değerini güçlendirir.

Belirli tahliye tarihi

Tahliye tarihi gün, ay ve yıl olarak açıkça yazılmalıdır. “Kira süresi bitince”, “ihtiyaç hâlinde” veya “ev satılırsa” gibi koşula bağlı ifadeler, kiraya verene bir aylık süreyi hesaplayabileceği kesin bir başlangıç noktası vermez. Bir aylık dava ve takip süresi taahhüt edilen tarihten başladığı için tarih belirsizse süre de hesaplanamaz ve taahhüt işlevsiz kalır.

Tahliye tarihinin düzenleme tarihinden sonra gelmesi gerekir. Geçmiş bir tarihi gösteren ya da düzenleme tarihiyle çelişen belgeler, itiraz hâlinde ciddi ispat sorunu doğurur. Kiraya verenin, tahliye tarihini planladığı takip takvimine göre değil, taraflar arasında gerçekten kararlaştırılan tarihe göre yazdırması gerekir.

İmza ve temsil

Taahhüdü kiracının bizzat imzalaması esastır. Kiracı adına vekil imza atacaksa, vekâletnamede kiralananın tahliyesini taahhüt etme yetkisinin açıkça yer alması uygulamada aranır. Kiracı şirketse imza, ticaret sicilinde ilan edilen temsil yetkisine uygun şekilde atılmalıdır. Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde, taahhüdün kural olarak tüm kiracılar tarafından verilmesi gerekir; yalnızca birinin imzası diğerlerini bağlamayabilir.

Kefilin, kiracının eşinin veya aile üyelerinin imzaladığı belge, sözleşmenin tarafı olmadıkları sürece kiracının tahliye taahhüdü yerine geçmez. Kiraya veren tarafında ise imza şartı yoktur; belge kiraya verene teslim edilmesiyle hüküm ifade eder. Taahhütname birden fazla nüsha düzenlenmişse, bir nüshanın kiracıda kalması şeffaflık açısından yararlıdır.

Serbest irade

Tahliye taahhütnamesi, kiracının özgür iradesinin ürünü olmalıdır. Kiracı, taahhüdü aldatma, korkutma veya esaslı yanılma etkisiyle verdiğini ileri sürebilir (TBK m.30-39). Bu durumda sözleşmeyle bağlı olmadığını, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde karşı tarafa bildirmesi gerekir (TBK m.39). İrade sakatlığını ispat yükü kiracıdadır.

Yalnızca “evi kiralayabilmek için imzaladım” savunması, taahhüt kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte verilmişse genellikle yeterli görülmez. Buna karşılık, kiracının çıkarılma tehdidiyle veya kira bedelini ödemesine rağmen belge imzalamaya zorlandığını yazılı delillerle gösterebildiği durumlar, mahkemece ayrıca değerlendirilir.

Tahliye Taahhütnamesi Noter Onaylı mı Olmalı?

Hayır; tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için noter onayı gerekmez. Adi yazılı belge de kanunun aradığı şekli karşılar. Ancak noter onayının etkisi, özellikle icra takibinde kiracının imzaya veya tarihe itiraz etmesi hâlinde ortaya çıkar. Noterce düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir belge, İİK m.68 kapsamında daha güçlü bir ispat aracıdır ve kiraya verene icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteme imkânı verir.

Noter onaylı olsa bile tahliye taahhüdü, İİK m.38’de sayılan ilam niteliğindeki belgelerden değildir. Yani kiracı itiraz ettiğinde takip durur ve kiraya veren ya icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ya da genel mahkemede itirazın iptalini istemek zorundadır. Noter onayı süreci hızlandırabilir, fakat kiracının itiraz hakkını ortadan kaldırmaz.

Boş Tahliye Taahhüdü ve Tarihsiz Tahliye Taahhütnamesi

Uygulamada sık görülen bir durum, kiracıya kira sözleşmesiyle birlikte tarih kısımları boş bırakılmış bir tahliye taahhüdü imzalatılmasıdır. Kiraya veren daha sonra düzenleme ve tahliye tarihlerini doldurarak tahliye taahhütnamesini takibe koyar. Bu uygulama hukuken “beyaza imza” olarak adlandırılır ve kiracı açısından ciddi risk taşır.

Yerleşik içtihada göre boş kâğıda imza atan kişi, belgenin taraflar arasındaki anlaşmaya uygun şekilde doldurulacağını kabul etmiş sayılır. Kiracı, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu veya kira sözleşmesiyle aynı anda imzalandığını ileri sürüyorsa bunu kural olarak tanıkla değil, yazılı delille ispat etmek zorundadır (HMK m.200-201). Yazılı delil başlangıcı niteliğinde bir belge varsa tanık dinletilmesi mümkün hâle gelebilir (HMK m.202).

Boş tahliye taahhüdü imzalayan kiracı için şu kayıtlar önem kazanır: kiraya veren veya emlak danışmanıyla yapılan ve taahhüdün sözleşmeyle birlikte alındığını gösteren yazışmalar, “tarihi sonra yazarım” gibi mesajlar, taahhüdün sözleşmeyle aynı zarf veya dosyada teslim edildiğini gösteren kayıtlar. Bu tür deliller, taahhüdün teslimden önce alındığını ortaya koyabilir. Kiraya veren açısından ise tarihsiz ve boş belge almak yerine, teslimden sonra düzenleme tarihiyle birlikte imzalatılmış açık bir metin kullanmak, ileride doğacak tartışmaları azaltır.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

Aşağıdaki tahliye taahhütnamesi örneği, TBK m.352/1’deki şartları karşılayacak şekilde hazırlanmış genel bir şablondur. Metin bilgilendirme amaçlıdır; her kira ilişkisinin kendine özgü koşulları (birden fazla kiracı, şirket kiracı, aile konutu, vekâleten imza) metnin uyarlanmasını gerektirebilir. Köşeli parantez içindeki alanlar, taraflarca doldurulmalıdır.

Bu şablon, tahliye taahhütnamesi örneği olarak doğrudan kullanılmadan önce kira sözleşmesindeki bilgilerle karşılaştırılmalıdır. Kira sözleşmesi hazırlanırken kullanılan temel maddeler için konut kira sözleşmesi örneğini inceleyebilirsiniz.

Tahliye taahhütnamesi nasıl doldurulur?

1. Tarafları eksiksiz yazın: Kiraya veren ve kiracının kimlik veya vergi numaraları, kira sözleşmesindeki bilgilerle birebir aynı olmalıdır.
2. Kiralananı tanımlayın: Adres, daire numarası ve varsa tapu bilgileri, taşınmazı tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirlemelidir.
3. Kira sözleşmesi ve teslim tarihini yazın: Taahhüdün teslimden sonra verildiğini gösteren en güçlü unsurlardan biridir.
4. Kesin tahliye tarihini belirleyin: Gün, ay ve yıl olarak; koşula bağlı ifade kullanmadan.
5. Düzenleme tarihini doğru atın: Düzenleme tarihi, teslim tarihinden sonra ve tahliye tarihinden önce olmalıdır.
6. İmzayı kiracıya attırın: Şirketse yetkili temsilci, vekil ise özel yetkili vekâletname ile; birden fazla kiracı varsa hepsi imzalamalıdır.
7. Nüshaları çoğaltın: En az iki nüsha düzenlenmesi, bir nüshanın kiracıda kalması şeffaflık sağlar. Tercih edilirse imza noterde onaylatılabilir.

Sık yapılan hatalar

Tahliye Taahhüdü Süreci: Kiracı Çıkmazsa Ne Olur?

Kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren iki yoldan birini seçebilir: ilamsız icra yoluyla tahliye veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası. Her iki yolda da işlemin, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılması gerekir. Aşağıdaki beş adımlı akış, tahliye taahhüdü sürecini genel hatlarıyla gösterir.

1. Tahliye tarihi gelirTaahhüt edilen gün kiracı kiralananı boşaltmaz ve anahtarı teslim etmez.
2. Bir ay içinde yol seçimiKiraya veren icra takibi ile dava yolu arasında seçim yapar; süre tahliye tarihinden işler.
3. Tahliye emri veya arabuluculukİcrada Örnek 14 tahliye emri gönderilir; dava yolunda önce arabulucuya başvurulur.
4. İtiraz ve incelemeKiracı 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz icra mahkemesinde veya sulh hukukta incelenir.
5. Tahliye ve teslimİtiraz yoksa veya itiraz kaldırılırsa kiralanan, icra dairesince boşaltılarak teslim edilir.

Bir aylık süre

TBK m.352/1’deki bir aylık süre, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlar ve yerleşik içtihatta hak düşürücü süre olarak kabul edilir. Hak düşürücü süre, mahkemece kendiliğinden gözetilir; kiracının ayrıca ileri sürmesine gerek yoktur. Süre geçirildikten sonra başlatılan takip veya açılan dava, esasa girilmeden reddedilebilir.

Sürenin kaçırılması, kiraya verenin tahliye hakkını tamamen yok etmez; ancak o tahliye taahhüdüne dayanma imkânını ortadan kaldırır. Belirli süreli sözleşmelerde bu durumda sözleşme aynı koşullarla uzar ve kiraya veren ancak ihtiyaç, iki haklı ihtar, yeni malikin ihtiyacı veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi başka bir sebebe dayanabilir. İhtiyaç sebebine dayalı yolun şartları için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberine göz atabilirsiniz.

Dava yolunda bir aylık süre içinde arabulucuya başvurulması önemlidir. 6325 sayılı Kanun’un dava şartı arabuluculuğa ilişkin hükümleri, arabuluculuk sürecinde hak düşürücü sürelerin işlemeyeceğini öngörür (m.18/B’nin atfıyla m.18/A). Bu kuralın somut dosyaya uygulanışı, işlem tarihinde güncel içtihatla birlikte teyit edilmelidir.

İcra yoluyla tahliye

İcra yolunda kiraya veren, tahliye taahhütnamesi ve kira sözleşmesiyle birlikte yetkili icra dairesine başvurur. İcra dairesi kiracıya Örnek 14 tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde kiracıya, itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesi, itiraz etmez ve kendiliğinden boşaltmazsa on beş günün sonunda zorla çıkarılacağı ihtar edilir (İİK m.272, m.274).

Kiracı süresinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve on beş günlük sürenin sonunda kiralanan zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir (İİK m.273). Kiracı itiraz ederse takip durur. Bu noktada kiraya veren, belgenin niteliğine göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını (İİK m.275) veya sulh hukuk mahkemesinden itirazın iptalini ve tahliyeyi talep eder. İcra hukukuna ilişkin genel çerçeve için icra ve iflas hukuku sayfasından yararlanabilirsiniz.

İcra yolunun avantajı, dava şartı arabuluculuğun kapsamı dışında olması ve itiraz edilmeyen dosyalarda hızlı sonuç vermesidir. Dezavantajı ise imzası veya tarihi tartışmalı adi belgelerde itirazın kaldırılması imkânının sınırlı olmasıdır. İcra mahkemesi, itirazın kaldırılması aşamasında sınırlı inceleme yapar; yargılamayı gerektiren uyuşmazlıklar genel mahkemeye bırakılır.

Dava yoluyla tahliye

Dava yolunda görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Kiraya veren, dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır; anlaşma sağlanamadığına ilişkin son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Taahhüde dayalı tahliye davasında mahkeme; taahhüdün geçerlilik şartlarını, bir aylık sürenin korunup korunmadığını ve kiracının itirazlarını inceler. İmza inkârı hâlinde bilirkişi incelemesi, tarih tartışmasında ise tarafların sunduğu yazılı deliller değerlendirilir. Kiracı açısından ayrıca, tahliye edilen konutla ilgili depozito iadesi ve anahtar teslimi konuları da gündeme gelebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Süreler Tablosu

Tahliye taahhütnamesine dayalı süreçte kanundan kaynaklanan süreler kısa ve kesindir. Aşağıdaki tablo, kanunda açıkça düzenlenen süreleri ve dayanaklarını bir arada gösterir. Yargılamanın ne kadar süreceğine ilişkin tahminler kanuni süre değildir; bu konu ayrıca ele alınmıştır.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz

Kiracı, tahliye taahhütnamesine hem icra takibinde hem de davada itiraz edebilir. İcra takibinde itiraz, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine dilekçeyle veya sözlü olarak yapılır; mahkemeye doğrudan yapılan itiraz bu süreyi korumaz. Davada ise itirazlar cevap dilekçesinde ileri sürülür. Aşağıdaki tablo, sık başvurulan itiraz sebeplerini ve ispat yükünü özetler.

Tahliye taahhütnamesinde imzaya ve tarihe itiraz

İmzaya itiraz, kiracının belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürmesidir. İcra takibinde imzanın açıkça inkâr edilmesi gerekir; aksi hâlde imza kabul edilmiş sayılabilir. İcra mahkemesinde imza incelemesi İİK m.68/a usulüne göre yapılır. İmzanın kiracıya ait olduğu anlaşılırsa, kanun itiraz edenin aleyhine para cezası ve tazminat gibi sonuçlar da öngörür; bu nedenle gerçeğe aykırı imza inkârı kiracı açısından risklidir.

Tarihe itiraz ise çoğunlukla taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda alındığı iddiasına dayanır. Kiracı imzayı kabul edip yalnızca tarihin sonradan yazıldığını ileri sürüyorsa, bunu yazılı delille ispat etmesi gerekir. Kiraya verenin elinde noterlikçe tarihi sabitlenmiş bir belge varsa bu tartışma büyük ölçüde ortadan kalkar.

Aile konutu

Kiralanan aile konutuysa, kiracının eşinin tahliye taahhüdünden haberdar olup olmadığı önem kazanabilir. Türk Medeni Kanunu m.194’e göre aile konutu eşlerden biri tarafından kiralanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir. Bildirim yapılmadıkça eş, sözleşmenin tarafı sayılmaz.

Bölge adliye mahkemesi kararlarında bu ilke tahliye taahhüdüne de uygulanmaktadır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 2024/837 karar sayılı kararında, dava dışı eşin takip tarihine kadar kiraya verene bildirimde bulunmadığı, bu nedenle kiralananın aile konutu olmasının taahhüde dayalı tahliyeyi engellemediği kabul edilmiştir. Buna karşılık eş, takipten önce TMK m.194 uyarınca bildirim yapmışsa, takibin ve davanın her iki eşe karşı yöneltilmesi gerekir. Kiraya veren açısından, aile konutlarında eşin de bilgi ve muvafakat amacıyla belgeyi imzalaması sonradan doğabilecek tartışmaları azaltır.

Yeni sözleşme ve uzama

Taahhüt verildikten sonra taraflar arasında, önceki taahhüde hiç değinmeyen yeni bir kira sözleşmesi yapılırsa, yerleşik içtihatta eski tahliye taahhüdünün artık uygulanamayacağı kabul edilir. Yeni sözleşme, tarafların ilişkiyi yeniden kurduğu anlamına gelir. Kiraya veren, taahhüdün geçerliliğini korumak istiyorsa yeni sözleşmede bunu açıkça saklı tutmalı veya yeni tarihli bir taahhüt almalıdır.

İcra mahkemesinde kiracı, kiranın yenilendiğini veya uzatıldığını ileri sürüyorsa bunu taahhütle aynı kuvvet ve nitelikte bir belgeyle göstermesi gerekir (İİK m.275/2). Sözlü anlaşma veya yalnızca kira ödemesine devam edilmesi, bu ölçütü kendiliğinden karşılamaz. Sözlü kira ilişkilerinde ispat sorunları için sözlü kira sözleşmesinin geçerliliği rehberi yol gösterici olabilir.

Tahliye Taahhüdü İptal Edilebilir mi?

Tahliye taahhüdü, kiracının tek taraflı iradesiyle geri alınamaz. Tahliye taahhütnamesi kiraya verene ulaştıktan sonra kiracı “vazgeçtim” diyerek taahhütten kurtulamaz. Bununla birlikte taahhüdün hükümsüz hâle geldiği veya iptal edilebildiği bazı durumlar vardır. Bu durumlar, kiracı açısından başvurulabilecek hukuki yolları, kiraya veren açısından ise kaçınılması gereken hataları gösterir.

• İrade sakatlığı: Aldatma, korkutma veya esaslı yanılma ispatlanırsa kiracı, bir yıllık süre içinde taahhütle bağlı olmadığını bildirebilir (TBK m.30-39).
• Şekil ve zaman şartının eksikliği: Teslimden önce alınan, tarihi belirsiz veya kiracının imzasını taşımayan taahhüt baştan itibaren sonuç doğurmaz.
• Sürenin kaçırılması: Kiraya veren bir aylık süre içinde işlem yapmazsa taahhüt işlevini yitirir.
• Yeni sözleşme: Taahhüdü saklı tutmayan yeni bir sözleşme, eski taahhüdü hükümsüz kılabilir.
• Tarafların anlaşması: Kiraya veren yazılı olarak taahhütten vazgeçebilir veya tahliye tarihini erteleyebilir; erteleme de yazılı yapılmalıdır.

Kiracı, taahhüdün geçersiz olduğunu düşünüyorsa bunu icra takibinde itiraz, davada ise savunma yoluyla ileri sürer. Taahhüdün iptali için ayrı bir tespit davası açılması da teorik olarak mümkündür; ancak kira ilişkisinden doğan bu tür davalar da dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?

Süre, seçilen yola ve kiracının itiraz edip etmemesine göre değişir. Kanunda kesin olarak belirlenen süreler; bir aylık başvuru süresi, yedi günlük itiraz süresi ve on beş günlük tahliye süresidir. İtiraz edilmeyen ve tebligatı sorunsuz yapılan bir icra dosyasında süreç, bu kanuni süreler ile icra dairesinin iş yüküne bağlı olarak kısa sürede tamamlanabilir.

Kiracı itiraz ederse süre uzar. Uygulamada icra mahkemesinde itirazın kaldırılması birkaç ay, sulh hukuk mahkemesinde görülen tahliye davaları ise bilirkişi incelemesi ve istinaf aşamasıyla birlikte bir yılı aşabilir. Bu süreler mahkemenin iş yüküne, tebligatın hızına ve delil incelemesinin kapsamına göre önemli ölçüde değişir; kanuni bir taahhüt değildir ve somut dosyada işlem tarihinde değerlendirilmelidir.

Dava yolunda arabuluculuk süreci de toplam süreye eklenir. 6325 sayılı Kanun, arabulucunun süreci belirli haftalar içinde sonuçlandırmasını öngörür; zorunlu hâllerde bu süre uzatılabilir. Güncel azami süreler, işlem tarihinde Kanun metninden teyit edilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Masrafları ve Avukatlık Ücreti

Taahhüde dayalı tahliyede masraf kalemleri, seçilen yola göre değişir. Harç ve gider tutarları her yıl Harçlar Kanunu tarifeleri ve Adalet Bakanlığı gider avansı tarifesiyle güncellendiği için bu sayfada rakam verilmemiştir. Uygulamada tahliye davalarında harç ve vekâlet ücreti hesabında bir yıllık kira bedeli esas alınır.

Yargılama giderleri kural olarak davayı kaybeden tarafa yüklenir (HMK m.326). Avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) çerçevesinde taraflarca serbestçe belirlenir; bu sayfada ücret tutarı verilmemektedir.

Kiraya Veren ve Kiracı İçin Dikkat Edilecekler

Tahliye taahhütnamesi, iki taraf için de farklı riskler taşır. Kiraya veren belgenin geçerliliğini ve süreyi korumaya, kiracı ise imzaladığı belgenin sonuçlarını anlamaya odaklanmalıdır. Aşağıdaki karşılaştırma, her iki tarafın bakış açısını dengeli biçimde özetler.

Taahhüt dışındaki tahliye sebepleri de aynı mülk için gündeme gelebilir. Örneğin binanın yeniden inşası veya esaslı tadilatı söz konusuysa, inşaat veya tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi ayrı şartlara bağlı bir yoldur.

Yurt Dışında Yaşayan Mülk Sahipleri İçin Tahliye Taahhüdü

Türkiye’deki taşınmazını kiraya veren ve yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için bir aylık süre, en kritik risk noktasıdır. Tahliye tarihinde kiracının çıkmadığını geç öğrenmek veya vekâletname çıkarmak için zaman kaybetmek, taahhüde dayanma hakkının kaybına yol açabilir. Bu nedenle tahliye tarihi yaklaşırken sürecin önceden planlanması önemlidir.

Yurt dışındaki kiraya veren; bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğundan veya apostil şerhli yabancı noter vekâletnamesiyle bir temsilci yetkilendirebilir. Vekâletnamede icra takibi başlatma, arabuluculuğa başvurma ve dava açma yetkilerinin açıkça yer alması uygulamada aranır. Avukat vekilliğinde UYAP üzerinden elektronik takip ve dava işlemleri yapılabildiği için mülk sahibinin Türkiye’ye gelmesi çoğu durumda gerekmez.

Tahliye Taahhütnamesi Uyuşmazlıklarında Neden Kira Avukatıyla Çalışılır?

Tahliye taahhüdüne dayalı süreçte sürelerin kısa ve hak düşürücü olması, icra ile dava yolu arasındaki seçimin sonuçları doğrudan etkilemesi ve itiraz sebeplerinin teknik ispat kurallarına bağlı olması, hukuki değerlendirmeyi önemli kılar. Belgenin geçerliliği, tarih ve imza tartışmaları, aile konutu ve arabuluculuk kapsamı gibi konular, dosyanın kaderini belirleyebilir.

Bununla birlikte kira uyuşmazlıklarında avukatla temsil zorunlu değildir; kiraya veren ve kiracı icra takibini başlatabilir, itiraz edebilir veya davayı bizzat takip edebilir. Kira hukukundaki diğer süreçler ve İstanbul’daki görevli mahkemeler hakkında genel bilgi için İstanbul kira hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Nişantaşı / Şişli Ofis Bilgisi

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu, Şişli ilçesinde Nişantaşı’na yakın Halaskargazi Caddesi üzerinde, Lotus Nişantaşı binasında yer alır. Şişli, Beşiktaş ve Kâğıthane başta olmak üzere İstanbul Avrupa yakasındaki kira uyuşmazlıklarında yetkili mahkemeler ve icra daireleri genellikle İstanbul (Çağlayan) Adliyesi bünyesindedir. Şişli’ye özgü kira süreçleri hakkında genel bilgiye Şişli kira hukuku sayfasından ulaşabilirsiniz.

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu
Halaskargazi Mah. Halaskargazi Cad. No:38-66 E/215 Lotus Nişantaşı, Şişli / İstanbul
Telefon: 0212 401 58 63 — 0553 774 3080
E-posta: bilgi@eneskaplan.av.tr