İstanbul İmar Avukatı

Kısaca: imar planı, parselasyon, ruhsat, yıkım ve riskli yapı kararlarına karşı itiraz ve dava süreçlerini yürütür. İstanbul imar avukatı imar planına askı süresinde itiraz eder, planın ve parselasyonun iptali için dava açar, yapı tatil tutanağı, yıkım kararı ve imar para cezasına karşı iptal davası açıp yürütmenin durdurulmasını ister, riskli yapı tespitine itiraz eder ve kentsel dönüşüm sürecinde malikleri temsil eder.

3194 sayılı Kanun m. 8 uyarınca imar planları, onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir; bu bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar ve planlar, belediye meclisince on beş gün içinde incelenerek kesin karara bağlanır. Belediye ve mücavir alan dışında ise itirazlar valiliğe yapılır ve valilik on beş gün içinde karara bağlar.

2020 yılında yapılan değişiklikle, imar planları ve bu planlardaki değişikliklerin nerede askıya çıktığına dair bilgilendirme ilanı, askı süresiyle eş zamanlı olarak ilgili muhtarlıkların panosunda duyurulur. Ayrıca plan değişikliği hakkında, değişikliğe konu alanda görülebilir şekilde en az iki adet tabela ile otuz gün süreyle bilgilendirme yapılır. Bu duyuruların yapılmamış olması, işlemin hukuka uygunluğu tartışmasında ileri sürülebilir.

3194 sayılı Kanun m. 8'e 2020 yılında eklenen hükümle, kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her hâlde beş yıl içinde dava açılabileceği düzenlenmiştir. Bunun yanında İYUK m. 7/4 uyarınca düzenleyici işlem niteliğindeki planlar, uygulama işlemi üzerine de dava konusu edilebilir; düzenleyici işlemin iptal edilmemiş olması, buna dayalı işlemin iptaline engel değildir.

Hayır. 2020 yılında yapılan değişiklikle; sanayi alanları, ileri atıksu arıtma tesisleri, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere imar planlarında bina yükseklikleri "yençok: serbest" olarak belirlenemez. Yürürlükteki planlarda serbest olarak belirlenmiş yükseklikler ise emsal değerde değişiklik yapılmaksızın, çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak plan değişikliği ve revizyonuyla ilgili idare meclis kararıyla belirlenir.

3194 sayılı Kanun m. 18 uyarınca belediyeler; imar hududu içindeki arsa ve arazileri maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirmeye, imar planına uygun ada ve parsellere ayırmaya, hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkilidir. Bu işlem sırasında umumi hizmet alanlarının oluşturulması ve düzenleme nedeniyle meydana gelen değer artışı karşılığında taşınmazlardan "düzenleme ortaklık payı" düşülebilir.

Kısaca: yüzde kırk beş. Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Bu pay, Kanun'da sayılan umumi ve kamu hizmet alanları dışında başka bir amaçla kullanılamaz; ilgili liste 5/12/2024 tarihli ve 7534 sayılı Kanun'la yeniden düzenlenmiştir.

Kural olarak herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde; uygulama sonucunda oluşan değerin önceki değerden az olmaması kaydıyla, önceki uygulamalardaki terk ve kesintiler dikkate alınarak, ilk uygulamadaki oranı yüzde 45'e tamamlamak üzere ilave kesinti yapılabilir. Bu koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği dava konusu yapılabilir.

3194 sayılı Kanun m. 18 uyarınca belediye veya valiliğin, parselasyon planlarını imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapılmaması sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işleminden belediyeler veya valilikler sorumludur.

Ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edilirse, o andaki inşaat durumu tespit edilir ve yapı mühürlenerek inşaat durdurulur (m. 32). Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır; tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da ilgili il müdürlüğüne gönderilir. Ayrıca yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine işlenmek üzere en geç yedi gün içinde tapu dairesine bildirilir.

Kısaca: en çok bir ay. Tutanak tarihinden itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını isteyebilir. Aykırılığın giderildiği veya ruhsat alındığı anlaşılırsa mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi hâlde ruhsat iptal edilir ve yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararının ardından yıktırılır; masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

Hayır. 2018 yılında eklenen hükme göre, idare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı, bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında yıkıma ilişkin hükümler uygulanır. Bu tespitin dayanağı ve gerekçesi, dava aşamasında denetime tabidir.

Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapının ruhsata uygun hale getirilmediği tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idarece yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir; maliyet, yüzde yüz fazlasıyla ilgili idareden tahsil edilir.

Encümen yıkım kararı ve imar para cezasına karşı, tebliğden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır (İYUK m. 7). Yıkım uygulanırsa dava konusuz kalabileceğinden, dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması da talep edilmelidir. Aynı fiil için hem yıkım hem para cezası verildiyse her iki karar birlikte dava konusu yapılabilir.

3194 sayılı Kanun m. 29 uyarınca yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu süre içinde yapıya başlanmadığı veya başlanıp da başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması zorunludur; başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır. Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında kural olarak ayrıca harç alınmaz.

6306 sayılı Kanun m. 3 uyarınca riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya kanuni temsilcileri tarafından on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar; üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin katılımıyla oluşturulan teknik heyetlerce incelenip karara bağlanır.

Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine geçmek üzere tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır; itiraz süresi bu tarihten itibaren hesaplanır.

Riskli yapılarda yeniden yapım ve uygulama kararları, maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğuyla alınır (6306 s.K. m. 6). Karara katılmayan maliklerin durumu ve payları bakımından Kanun'da özel usuller öngörülmüştür; kararın alınış usulü ve içeriği ayrıca denetlenebilir.

Ücret, Türkiye Barolar Birliği'nin her yıl yayımladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin altında olmamak üzere; işin kapsamı ve niteliğine göre yazılı avukatlık ücret sözleşmesiyle belirlenir.