Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı Hakları Nelerdir? Kontratsız, 10 Yıllık ve İşyeri Kiracısının Hakları (2026)

Kiracı hakları, kira sözleşmesiyle bir konutu veya işyerini kullanan kişiye 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) tanıdığı; kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kullanma, kanunda sayılmayan bir sebeple çıkarılmama, kira artışında yasal sınırdan yararlanma ve güvencesini geri alma gibi yetkilerin bütünüdür. Bu rehber, kiracı hakları konusunu hem kiracının hem kiraya verenin bakış açısıyla, kanun maddeleri ve Yargıtay uygulamasıyla birlikte ele alır.

Kira ilişkisi sözlü de kurulabildiği için yazılı kontrat olmaması, ev sahibinin değişmesi ya da kiracılığın on yılı aşması bu hakları kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Aşağıda konut ve çatılı işyeri kiralarındaki kuralları, süreleri ve başvuru yollarını sırasıyla bulacaksınız.

Kiracı Hakları Nedir, Hangi Kanunlara Dayanır?

Kiracı hakları dağınık bir liste değildir; büyük bölümü TBK’nın 299-356. maddeleri arasında, kira sözleşmesine ayrılmış bölümde yer alır. Kanun, kiracıyı ekonomik olarak daha zayıf taraf kabul ettiği için konut ve çatılı işyeri kiralarında pek çok hükmü emredici biçimde düzenlemiştir. Bu nedenle sözleşmeye konulan ve kiracı aleyhine olan bir madde, imza atılmış olsa bile geçerlilik kazanmayabilir.

Kira hukukunda uygulanan diğer temel mevzuat ise 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (ilamsız tahliye ve kira alacağı takibi), 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (zorunlu arabuluculuk) ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’dur (görevli mahkeme ve ispat). Aile konutu söz konusuysa 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.194, site ve apartmanlarda ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu devreye girer.

Konut, Çatılı İşyeri ve Adi Kira Ayrımı

Kiracıyı en çok koruyan kurallar, TBK m.339 ve devamındaki konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Arsa, açık otopark, çay bahçesi veya büfe alanı gibi üstü örtülü olmayan yerler ise genel hükümlere (adi kira) tabidir; bu yerlerde kira tespit davası veya ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi özel kurumlar uygulanmaz.

Taşınmazın hem kapalı hem açık alanı varsa hangi hükümlerin uygulanacağı, kiralananın kullanım amacına göre belirlenen “galip vasıf” ölçütüyle çözülür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, çay ocağı olarak kiralanan ve büyük kısmı açık alan olan bir taşınmazda sözleşmenin genel hükümlere tabi olduğunu kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, 2019/5814 K.). Bu nedenle kiracının hangi korumalardan yararlanacağı değerlendirilmeden önce kiralananın niteliği netleştirilmelidir.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

TBK m.346, konut ve çatılı işyeri kiracısına kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesini yasaklar. Kira geciktiğinde ceza koşulu ödeneceğine veya kalan tüm kiraların hemen ödenmesi gerekeceğine (muacceliyet) ilişkin kayıtlar geçersizdir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 63. Hukuk Dairesi, arabuluculuk anlaşma belgesine konulan böyle bir ceza koşulunun da bu hükme aykırı olduğunu ve icra edilebilirlik şerhi verilemeyeceğini belirtmiştir (İstanbul BAM 63. HD, 2025/461 K.).

TBK m.354 ise dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenler. Buna karşılık sözleşmede kiracı lehine kurallar geçerlidir; örneğin kiraya verene süre bitiminden önce fesih bildiriminde bulunma yükümlülüğü getiren bir madde, kiraya vereni bağlar (Yargıtay 3. HD, 2025/1440 K.).

Kiracının Temel Hakları

Kiracı hakları sözleşmenin kurulmasından anahtarın iadesine kadar her aşamayı kapsar. Aşağıdaki başlıklar, günlük hayatta en çok uyuşmazlığa yol açan konuları kanun sırasına göre özetler.

Kullanıma Elverişli Teslim ve Bu Hâlde Bulundurma

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan tarihte, kullanım amacına elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301). Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu borç kiracı aleyhine değiştirilemez. Kalorifer tesisatı, elektrik ve su altyapısı, çatı ve dış cephe gibi yapısal unsurlardaki arızalar kural olarak bu yükümlülüğün konusudur.

Kiracının payına düşen ise kiralananın olağan kullanımı için gerekli küçük temizlik ve bakım giderleridir (TBK m.317). Musluk contası, ampul veya basit bir kapı kolu değişimi bu kapsamda değerlendirilir. Yapısal bir arızanın bedelini kiracıya yükleyen sözleşme maddeleri, konut ve çatılı işyerlerinde geçersizlik riski taşır.

Kiralanandaki Ayıbın Giderilmesi ve Kira Bedelinde İndirim

Kiralanan teslimden sonra ayıplı hâle gelirse kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun sürede giderilmesini, kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını ve zararının karşılanmasını isteyebilir (TBK m.305-307). Kiraya veren ayıbı öğrenmesine rağmen uygun sürede gidermezse, TBK m.306 uyarınca önemli ayıplarda kiracıya sözleşmeyi feshetme, önemsiz ayıplarda ise ayıbı kiraya veren hesabına giderme imkânı doğar.

Bu hakların kullanılabilmesi için ayıbın kiraya verene gecikmeden bildirilmesi önemlidir; kiracı bildirimi ihmal ederse doğan zarardan kendisi sorumlu tutulabilir (TBK m.318). Bildirimin noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya ulaştığı ispatlanabilen yazılı bir yolla yapılması, ileride doğabilecek ispat tartışmalarını azaltır.

Yan Giderler, Aidat ve Vergiler Kime Aittir?

Aksine sözleşme yoksa ısınma, aydınlatma, su gibi kullanımdan kaynaklanan yan giderleri kiracı öder (TBK m.341). Kiralananla ilgili zorunlu vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiraya verene aittir (TBK m.302); emlak vergisi bunun tipik örneğidir. Site ve apartmanlarda olağan aidatlar genellikle sözleşmeyle kiracıya yüklenir.

Olağanüstü nitelikteki yatırım ve yenileme giderlerinin kiraya verene ait olduğu yaklaşımı yargısal uygulamadan gelir; somut sözleşme ve yönetim planı hükümleri ayrıca incelenmelidir. Ödeme yaparken de dikkat gerekir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, havale masrafının kira bedelinden düşülmesi hâlinde eksik ödeme yapılmış sayılacağını kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 2021/1302 K.).

Depozitonun (Güvence Bedelinin) İadesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilmişse kiraya veren bunu kiracının onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli bir tasarruf hesabına yatırmakla yükümlüdür. Uygulamada depozitonun elden verilmesi yaygın olsa da bu, kanunun öngördüğü koruma mekanizmasının dışında kalır.

Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmek zorundadır. Kiralananda olağan kullanımı aşan bir hasar varsa kiraya veren bunu ispatlamak kaydıyla güvenceden mahsup talep edebilir; olağan yıpranma ise kiracının sorumluluğunda değildir (TBK m.334).

Tadilat, Yenilik ve Değişiklik Hakkı

Kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklik yapmak için kiraya verenin yazılı rızasını almak zorundadır (TBK m.321). Rıza varsa ve aksi yazılı olarak kararlaştırılmamışsa kiraya veren, sözleşme sonunda eski hâle getirme isteyemez. Yapılan değişiklik kiralananın değerini önemli ölçüde artırmışsa kiracı, aksi kararlaştırılmadıkça bu değer için uygun bir bedel isteyebilir.

Kiraya veren de kiralananda yenilik yapabilir; ancak bunun kiracıdan beklenebilir olması ve sözleşme feshedilmemiş olması gerekir (TBK m.320). Kiracı bu işlere katlanırken kira bedelinde uygun indirim ve zararın giderilmesini talep etme hakkını korur.

Kira Sözleşmesinin Devri ve Alt Kira

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322). İşyeri kiralarında ise kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça sözleşmenin devrine rıza vermekten kaçınamaz (TBK m.323). Ayrıntılar için işyeri kira sözleşmesinin devri koşulları ile alt kira ilişkisinin hukuki sonuçları rehberlerine bakılabilir.

Kiracının aile bireyleriyle birlikte oturması ise alt kira sayılmaz. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi, kiracının annesiyle birlikte yaşamasını yasaklayan bir sözleşme maddesinin kişilik haklarına aykırı yorumlanamayacağını ve akde aykırılık oluşturmayacağını belirtmiştir (Bursa BAM 4. HD, 2025/74 K.).

Kira Artışında Kiracı Hakları

Kira artışı, kiracıların en sık sorduğu konudur. TBK m.344’e göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede daha düşük bir oran veya sabit bir tutar kararlaştırılmışsa o hüküm uygulanır; daha yüksek bir oran ise yasal sınıra indirilir.

Oranın hesaplanmasında kira döneminin başladığı aydan önceki ayın TÜİK verisi esas alınır. Dönemsel oranlar her ay değiştiği için güncel rakam bu sayfaya yazılmamıştır; oranın nasıl bulunacağını kira artış oranı hesaplama yöntemi rehberinde, son dönem verisini ise TÜİK bültenlerinden takip edebilirsiniz.

Kiracı, yasal sınırı aşan bir artışı kabul etmek zorunda değildir. Kiraya veren daha yüksek bir bedel istiyorsa bunu ancak kira bedelinin tespiti davası yoluyla, mahkeme kararıyla elde edebilir. Beş yıllık süre dolduktan sonra açılan davalarda mahkemeler, emsal kiraya göre belirlenen bedelden eski kiracı lehine uygun bir hakkaniyet indirimi yapmaktadır; Yargıtay bu indirimi yerleşik olarak %5-20 bandında kabul eder (Yargıtay 3. HD, 2021/8864 K.).

Kira tespit davasının hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı TBK m.345’e bağlıdır. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış veya kiraya veren bu süre içinde yazılı artış bildiriminde bulunmuşsa karar yeni dönemden itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönemin sonuna kadar açılan dava da aynı sonucu doğurur. Ekonomik koşulların öngörülemez biçimde değiştiği istisnai hâllerde ise aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama davası (TBK m.138) gündeme gelebilir.

Tahliye Sebepleri ve Kiracı Hakları

Kiracı hakları bakımından en önemli güvence, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdirememesidir (TBK m.347). Belirli süreli sözleşmelerde kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak ve çoğu durumda dava yoluyla tahliye isteyebilir.

Tablodaki bir aylık süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Ancak TBK m.353 uyarınca kiraya veren, dava açma süresi içinde veya daha önce dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi izleyen uzamış kira yılının sonuna kadar açılabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Kötü Niyete Karşı Koruma

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK m.350/1). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; mahkeme bunu somut delillerle araştırır. Şirket ortağı veya müdürün kişisel ihtiyacı şirketin ihtiyacı sayılmaz, gerçek kişi de şirketinin ihtiyacı için tahliye isteyemez. Süreç ve deliller ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davası rehberinde ayrıntılı anlatılmıştır.

Kiracıyı koruyan önemli bir kural TBK m.355’tir: İhtiyaç veya yeniden inşa sebebiyle tahliye sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmadıkça kiralananı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi hâlde eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Tahliye Taahhüdü

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir (TBK m.352/1). Taahhüdün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmesi, tarih içermesi ve kiracının serbest iradesine dayanması gerekir; sözleşmeyle aynı anda imzalatılan taahhütler bu nedenle sık tartışma konusu olur. Kiracının taahhütname imzalama zorunluluğu yoktur.

Yargıtay, düzenleme tarihi bulunmasa bile metinde “içinde kiracı olarak bulunduğum” gibi bir ifade yer alıyorsa taahhüdün sözleşmeden sonra verildiğinin anlaşılabileceğini kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, 2023/168 K.). Geçerlilik koşullarının tamamı tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları rehberinde tablo hâlinde yer almaktadır.

İki Haklı İhtar ve Kira Bedelinde Temerrüt

Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez yazılı haklı ihtara sebep olmuşsa kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m.352/2). İhtarnamelerin farklı aylara ait, muaccel olmuş kira bedellerine ilişkin olması ve hangi aya ait olduğunun açıkça yazılması gerekir; ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme haklı ihtarın oluşmasını engellemez (İstanbul BAM 36. HD, 2021/1779 K.).

Temerrüt nedeniyle tahliyede ise konut ve çatılı işyeri kiracısına kira bedelini ödemesi için en az otuz günlük süre verilmesi ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir (TBK m.315). Aynı sonuç, İİK m.269 uyarınca ödeme emrinin gönderildiği ilamsız tahliye takibiyle de elde edilebilir. Kiracı bu süre içinde borcunu öderse temerrüde dayalı fesih gerçekleşmez; ancak ödeme iki haklı ihtar hesabında dikkate alınabilir.

Yeniden İnşa, İmar ve Esaslı Onarım

Kiralananın yeniden inşası, imarı veya esaslı onarımı zorunluysa ve bu işler sırasında kullanımı imkânsızsa kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK m.350/2). Yapılacak işin gerçekten kullanımı imkânsız kılması, projenin ve gerekli izinlerin hazır olması gibi ölçütler mahkemece aranır. Bu sebeple tahliye edilen kiracı da TBK m.355’teki üç yıllık korumadan yararlanır.

Kiracı Hakları ve Tahliye Süresi: Bildirim, Dava ve İcra Süreleri

“Kiracı hakları tahliye süresi” sorusunun tek bir cevabı yoktur; süre, tahliye sebebine ve sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre değişir. Yazılı bildirimler konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlilik şartıdır (TBK m.348). Kiralanan aile konutuysa kiraya verenin fesih bildirimi ve kiracıya verilecek süreler eşe de ayrıca gönderilmelidir (TBK m.349).

Tahliye kararının verilmesinden sonra kiracının ne kadar sürede taşınmazı boşaltacağı, icra dairesinin tebliğ ettiği emirle belirlenir; kanun yoluna başvurmak icrayı kendiliğinden durdurmaz. İcra aşamasında verilen süreler ve icranın geri bırakılması koşulları işlem tarihinde icra dairesinden teyit edilmelidir.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Kiralanan satıldığında kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; sözleşme yeni malike geçer ve yeni malik kiraya veren sıfatını kazanır (TBK m.310). Kiracının konumu bu nedenle korunmaya devam eder: Kira bedeli, artış kuralı ve sözleşmenin diğer hükümleri aynen geçerlidir. Kiracının yeni malikle yeniden sözleşme imzalama zorunluluğu yoktur.

Yeni malik ihtiyaç iddiasındaysa iki seçeneği vardır. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve edinmeden altı ay sonra dava açar ya da eski sözleşmenin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açar (TBK m.351). Hukuk Genel Kurulu, yeni malikin bu seçeneklerden hangisini kullanacağını serbestçe belirleyebileceğini kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 2021/878 K.).

Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa sonradan telafi edilemez. Ayrıca yeni malik de ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlamak zorundadır; satış tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malikin “evi boş almak istiyorum” gerekçesiyle kiracıya süre tanıyıp kilidi değiştirmesi veya eşyaları çıkarması hukuka aykırıdır.

Kontratsız (Sözleşmesiz) Kiracı Hakları

Türk hukukunda kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlı değildir (TBK m.299). Bu nedenle kontratı olmayan kiracının hakları, yazılı sözleşmesi olan kiracının haklarından farklı değildir: Kira artışı TÜFE sınırına tabidir, tahliye yine yalnızca kanundaki sebeplerle mümkündür ve on yıllık uzama süresi aynı şekilde işler. Sözlü sözleşmenin kurulması ve sona ermesi sözlü kira sözleşmesi rehberinde ayrıca ele alınmıştır.

Sözleşmesiz kiracı açısından asıl sorun ispattır. Uygulamada kira ilişkisinin ve kira miktarının kiraya veren, ödemenin ise kiracı tarafından ispatlanması gerektiği kabul edilir (Antalya BAM 6. HD, 2023/1574 K.). Yıllık kira tutarı HMK m.200’deki senetle ispat sınırını aşıyorsa tanık beyanı tek başına yeterli olmayabilir; banka dekontları, açıklamalı havale kayıtları, abonelik belgeleri ve yazışmalar bu noktada delil başlangıcı niteliği taşıyabilir (HMK m.202). Senetle ispat sınırı her yıl yeniden belirlendiğinden işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Kontratı olmayan kira ilişkileri, aksi ispatlanmadıkça çoğu durumda belirsiz süreli kabul edilir. Belirsiz süreli sözleşmede kiracı her zaman fesih bildirimiyle çıkabilir; kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlerdeki fesih dönemine uyarak sebep göstermeden fesih hakkı kazanır (TBK m.347/2). Tahliye taahhüdü ve fesih bildirimi yazılı olmak zorunda olduğundan, sözlü bir “çık” talebi hukuki sonuç doğurmaz.

5, 10, 15 ve 25 Yıllık Kiracı Hakları

İnternette sık rastlanan “5 yılı dolduran kiracı çıkarılabilir” veya “10 yıllık kiracı hiç çıkarılamaz” ifadeleri hatalıdır. Kanunda kiracılık süresine bağlanan iki ayrı eşik vardır: beş yıl kira bedelinin belirlenmesiyle, on yıl ise kiraya verenin sebepsiz fesih hakkıyla ilgilidir. Bunların dışında 15 veya 25 yıl gibi süreler için ayrı bir kural bulunmaz.

5 Yıllık Kiracı Hakları

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenebilir (TBK m.344/3). Bu, kiraya verene tahliye hakkı değil, yalnızca kira bedelini rayice yaklaştırma imkânı verir. Aradaki yıllarda ise TÜFE ortalaması sınırı uygulanmaya devam eder.

10 Yıllık Kiracı Hakları ve Uzama Süresi

Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık süre, sözleşmedeki ilk süre bittikten sonra başlar. Örneğin bir yıllık sözleşmede kiraya veren, 1+10 yıl dolduktan sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Dava, bildirimde belirtilen uzama yılının sonunda açılabilir; erken açılan dava süre yönünden reddedilir (İstanbul BAM 36. HD, 2024/2400 K.).

Hukuk Genel Kurulu, on yıllık sürenin emredici olduğunu ve sözleşmeyle kısaltılamayacağını belirtmiştir (Yargıtay HGK, 2021/1517 K.). Taraflar bu süre içinde yeni bir kira sözleşmesi yaparsa on yıllık süre yeni sözleşmenin bitiminden itibaren yeniden hesaplanır (Yargıtay HGK, 2021/614 K.). Belirsiz süreli sözleşmelerde ise süre, kiranın başlangıcından itibaren on yıl olarak işler.

15 ve 25 Yıllık Kiracı Hakları

On beş veya yirmi beş yıldır aynı yerde oturan kiracıya kanun ayrıca bir “kıdem” hakkı tanımaz. On yıllık uzama süresi dolduğu andan itibaren kiraya veren, her uzama yılı için üç ay önceden bildirimde bulunarak sebep göstermeden fesih hakkını kullanabilir. Kiracının güvenceleri bu dönemde de tamamen ortadan kalkmaz: Fesih bildirimi yazılı olmalı, süreler eksiksiz işletilmeli ve tahliye dava yoluyla sağlanmalıdır.

Uzun süreli kiracılığın pratik etkisi daha çok kira bedelinde görülür. Kira tespit davasında mahkemeler, taşınmazın boş hâldeki emsal kirasından eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapar. Bu indirim kiracılık süresi uzadıkça artmak zorunda değildir; somut olayın koşullarına göre takdir edilir.

İşyeri Kiracı Hakları

Çatılı işyeri kiracıları, konut kiracılarıyla aynı temel korumalardan yararlanır: TBK m.344’teki artış sınırı, m.347’deki süre koruması ve m.350-352’deki sınırlı tahliye sebepleri işyerleri için de geçerlidir. Tacir ve tüzel kişi kiracılar bakımından bazı maddelerin uygulanmasını erteleyen geçici düzenleme 1 Temmuz 2020’de sona ermiştir; bugün bu kiracılar da aynı hükümlere tabidir.

İşyeri kiralarının kendine özgü yönleri de vardır. Kiraya veren, haklı sebep olmadıkça sözleşmenin devrine rıza vermekten kaçınamaz (TBK m.323); bu, işletmesini devretmek isteyen esnaf için önemli bir güvencedir. Kiraya verenin kendi işyeri ihtiyacı da tahliye sebebidir, ancak ihtiyacın samimiyeti somut olarak ispatlanmalıdır. Kiracının kullanım amacı sözleşmede belirlenmişse bunun dışına çıkmak özen borcuna aykırılık sayılabilir (Yargıtay 3. HD, 2018/11200 K.).

İşyeri sözleşmelerinde ciro kirası, döviz kirası, kefalet ve demirbaş gibi özel maddeler sık görülür. Kira sözleşmesindeki kefaletin geçerli olması için kefilin azami sorumluluk miktarını ve kefalet tarihini kendi el yazısıyla belirtmesi gerekir (TBK m.583); bu şarta uyulmayan kefalet geçersizdir.

Kiracı Evden Çıkmak İstemezse ya da Erken Çıkmak İsterse

Kiracı, kanuni bir tahliye sebebi yoksa evden çıkmaya zorlanamaz. Kiraya verenin haklı bir tahliye sebebi olsa bile bunu dava veya icra yoluyla ileri sürmesi gerekir; mahkeme kararı ya da icra emri olmadan kiracının kiralanandan çıkarılması mümkün değildir. Bu kural, kiraya verenin kendi eliyle hak almasını engelleyen bir güvence işlevi görür.

Kilit Değiştirme, Abonelik Kesme ve Zorla Tahliye Girişimleri

Kiracının yokluğunda kilidin değiştirilmesi, eşyaların dışarı çıkarılması, elektrik veya su aboneliğinin kesilmesi gibi yollar hukuka aykırıdır. Somut olayın özelliklerine göre bu davranışlar, konut dokunulmazlığını ihlal suçu (TCK m.116) gibi cezai sonuçlar doğurabilir ve ayrıca tazminat sorumluluğuna yol açabilir. Kiraya verenin haklı bir alacağı olması bu sonucu değiştirmez.

Kiraya veren bakımından doğru yol; ihtar, zorunlu arabuluculuk ve sonrasında dava ya da ilamsız tahliye takibidir. Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri bu işlemleri noterden veya konsolosluktan düzenlenen vekâletname ile vekil aracılığıyla yürütebilir; e-tebligat ve UYAP üzerinden dosya uzaktan izlenebilir.

Kiracının Sözleşme Bitmeden Evden Çıkması

Kiracı, belirli süreli sözleşmede süreye uymadan kiralananı geri verirse kira borcu, kiralananın benzer koşullarda yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (TBK m.325). Kiracı, ödeme gücüne sahip ve kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek yeni bir kiracı bulursa bu sorumluluktan kurtulur. Kira bedelinin tamamının sözleşme sonuna kadar istenebileceğine dair kayıtlar ise TBK m.346 karşısında geçersizlik riski taşır.

Taşınmanın hukuken tamamlanması için anahtarın kiraya verene teslimi gerekir. Yargıtay, kiralananın fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığını; kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracının tevdi yeri belirletmesi, notere veya icra dairesine teslim etmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, 2022/9265 K.). Aksi hâlde kira borcu devam edebilir.

Fesih bildiriminin şekli de önemlidir. WhatsApp mesajının yazılı bildirim sayılıp sayılmayacağı konusunda bölge adliye mahkemeleri arasında farklı kararlar bulunmaktadır (Ankara BAM 15. HD, 2023/299 K. ile Samsun BAM 6. HD, 2022/2892 K.). Tartışmayı önlemek için noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup tercih edilmelidir. Sözleşmenin sürdürülmesini çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığında ise TBK m.331 uyarınca yasal fesih süresine uyularak olağanüstü fesih yoluna gidilebilir.

Kiracı ve Kiraya Verenin Yükümlülükleri

Kiracı hakları, kiracının yükümlülükleriyle birlikte okunmalıdır. Aşağıdaki tablo iki tarafın temel borçlarını karşılaştırır; yükümlülüğün ihlali çoğu durumda karşı tarafa fesih veya tazminat hakkı verir.

Kiralananın gösterilmesi yükümlülüğü, kiracının hakkıyla dengelenmiştir: Kiraya veren, bakım, satış veya yeniden kiralama için kiralananın gezilmesini ancak kiracıya önceden haber vererek ve uygun saatlerde isteyebilir (TBK m.319). Kiracının bu işlemlere hiç izin vermemesi de ayrı bir uyuşmazlık konusu olabilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Süreç

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B; 7445 s.K. ile eklendi). İcra ve İflas Kanunu’na göre yürütülen tahliye talepleri bu kuralın dışındadır. Arabuluculukta geçen süre zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz (6325 s.K. m.16/2).

Başvurunun zamanlaması da önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tahliye davası açma hakkı doğmadan yapılan arabuluculuk başvurusunun dava şartını karşılamayacağına hükmetmiştir (Yargıtay 3. HD, 2025/3048 K.). Bazı bölge adliye mahkemeleri farklı görüşte olsa da güncel Yargıtay yaklaşımı gözetilerek başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması daha güvenli bir yoldur. Arabuluculuk sistemine ilişkin resmî bilgiler Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı sayfasında yer alır.

Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri (HMK m.6) veya sözleşmenin ifa yeri (HMK m.10) olarak belirlenir; uygulamada kiralananın bulunduğu yer mahkemesi sık tercih edilir. Kiracı veya kiraya veren olarak izlenecek süreç genel hatlarıyla şöyledir:

1. Belge toplamaSözleşme, dekont, yazışma, fotoğraf ve tapu bilgisi bir araya getirilir.
2. Yazılı bildirimİhtar, fesih veya ayıp bildirimi noter ya da taahhütlü postayla yapılır.
3. ArabuluculukAdliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma veya anlaşamama tutanağı düzenlenir.
4. Dava veya takipAnlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır ya da icra takibi başlatılır.
5. Karar ve icraKarar tebliğ edilir; tahliye veya alacak icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir.

Bu adımlar yürütülürken dikkat edilmesi gereken usul noktaları şunlardır:

1. Arabuluculuk başvurusunda, birden fazla kiraya veren veya kiracı varsa hepsinin taraf gösterilmesi gerekir; eksik taraf teşkili dava şartı yokluğuna yol açabilir.
2. Anlaşamama son tutanağının aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir.
3. Tahliye davalarında bir aylık dava açma süresi, arabuluculuk süreci de hesaba katılarak takvimlenmelidir.
4. Kira tespit davasında talep edilen bedel tek seferde açıkça yazılmalıdır; Yargıtay bu davalarda fazlaya ilişkin hak saklı tutulamayacağını kabul eder.

Kira Uyuşmazlığında Avukatla Çalışmanın Hukuki Çerçevesi

Kira uyuşmazlıklarında avukatla temsil zorunlu değildir; taraflar arabuluculuk sürecine ve davaya bizzat katılabilir. Bununla birlikte bir aylık hak düşürücü süreler, yazılı bildirimin şekli, arabuluculuk başvurusunun zamanlaması ve taraf teşkili gibi usul kuralları, hakkın esası kadar sonucu etkileyebilir. Hangi yolun izleneceği, somut sözleşme ve belgeler üzerinden değerlendirilmelidir.

Avukatlık ücreti, avukat ile iş sahibi arasında serbestçe kararlaştırılır ve yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında olamaz. Ekonomik durumu yargılama giderlerini karşılamaya elverişli olmayanlar için HMK m.334 vd. uyarınca adli yardım ve barolar bünyesindeki adli yardım büroları aracılığıyla ücretsiz hukuki yardım imkânı bulunur. İstanbul genelindeki kira uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgilere kira hukuku sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Nişantaşı / Şişli Ofis Bilgisi

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu, İstanbul Şişli’de Nişantaşı bölgesinde, Halaskargazi Caddesi üzerindeki Lotus Nişantaşı binasında yer almaktadır. Ofis, Osmanbey ve Şişli-Mecidiyeköy metro istasyonlarına yürüme mesafesindedir. Kira uyuşmazlıklarında görevli sulh hukuk mahkemeleri, kiralananın bulunduğu ilçeye göre İstanbul’daki farklı adliyelerde yer alabilir.

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu
Halaskargazi Mah. Halaskargazi Cad. No:38-66 E/215 Lotus Nişantaşı, Şişli / İstanbul
Telefon: 0212 401 58 63 — 0553 774 3080
E-posta: bilgi@eneskaplan.av.tr

Kiracı Hakları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular