Ecrimisil Davası (Haksız İşgal)

Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı): Şartları, Hesaplama ve Süreç

Ecrimisil davası, bir taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan kullanan kötüniyetli zilyetten, bu kullanım süresine karşılık gelen haksız işgal tazminatının istendiği davadır. Ecrimisil kelimesi Arapça kökenli olup “emsal ücret” anlamına gelir; hukukumuzda taşınmazın izinsiz kullanılması nedeniyle ödenmesi gereken bedeli ifade eder. Konu; tapu malikini, hisseli tapuda payından yararlanamayan paydaşı, sözleşmesi bitmesine rağmen taşınmazı boşaltmayan kişiyle karşı karşıya kalan kiraya vereni ve Hazine ya da belediye taşınmazını kullanan kişileri doğrudan ilgilendirir. Bu rehberde ecrimisil davasının şartlarını, bedelin nasıl hesaplandığını, zamanaşımını, görevli mahkemeyi ve Milli Emlak ecrimisilinin özel usulünü kanun maddeleri ve yerleşik içtihat ışığında açıklıyoruz.

Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu · Güncelleme: Eylül 2026

İçindekiler

1. Ecrimisil nedir?
   1. Ecrimisilin hukuki niteliği
   2. Ecrimisil ile kira bedeli ve diğer talepler
2. Ecrimisil davasının şartları
   1. Haksız işgal
   2. Zilyedin kötüniyetli olması
   3. Zarar ve kusur aranır mı?
   4. Rıza, muvafakat ve kiracılık savunması
3. Kimler dava açabilir, kime karşı açılır?
4. Hisseli taşınmazda ecrimisil ve intifadan men
   1. İntifadan men nedir?
   2. İntifadan men şartının aranmadığı haller
   3. Miras ortaklığında ecrimisil
   4. Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken ecrimisil
5. Ecrimisil bedeli nasıl hesaplanır?
   1. Emsal kira yöntemi
   2. Tarla ve tarım arazisinde ecrimisil
   3. Faiz başlangıcı ve faiz türü
6. Ecrimisil davasında zamanaşımı ve süreler
7. Görevli ve yetkili mahkeme
   1. Ecrimisilde arabuluculuk dava şartı mı?
8. Ecrimisil davası nasıl açılır?
   1. Dilekçe, deliller ve belgeler
   2. Dava ne kadar sürer?
9. Elatmanın önlenmesi ve ecrimisilin birlikte istenmesi
   1. Tapu iptali ve tescil davasında ecrimisil
   2. Elektrik direği ve enerji hattı
10. Hazine ve Milli Emlak ecrimisili
    1. Ecrimisil ihbarnamesi, itiraz ve indirimler
    2. İhbarnameye karşı dava yolu
    3. Milli Emlak ecrimisil borcu sorgulama ve ödeme
    4. Belediye taşınmazlarında ecrimisil
    5. Ecrimisil ödenen yerin satın alınması
11. Kiraya veren ve kiracı açısından ecrimisil
12. Ecrimisil davasında avukatla temsil
13. Sık sorulan sorular
14. Nişantaşı / Şişli ofis bilgisi
15. Hukuki denetim

Ecrimisil Nedir? Haksız İşgal Tazminatının Tanımı

Ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibinin izni olmadan kullanılması karşılığında, kullanan kişiden istenen tazminattır. Uygulamada “haksız işgal tazminatı”, “fuzuli işgal bedeli” veya “işgal tazminatı” adlarıyla da anılır. Ecrimisil Türk Medeni Kanunu’nda başlık olarak düzenlenmemiştir; temelini TMK m.995’te yer alan kötüniyetli zilyedin sorumluluğu, mülkiyet hakkını koruyan TMK m.683 ve Yargıtay’ın yaklaşık bir asırlık içtihadı oluşturur.

Kötüniyetli zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi elinde tutmaya devam ederek hak sahibinin taşınmazdan yararlanmasını engelleyen kişidir. TMK m.995’e göre kötüniyetli zilyet, hak sahibinin geri vermede gecikme yüzünden uğradığı zararı ve elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri karşılamakla yükümlüdür. Ecrimisil, bu yükümlülüğün taşınmazın kullanımına özgü, parayla ölçülen görünümüdür.

Ecrimisil davası yalnızca özel kişiler arasında gündeme gelmez. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75, Hazinenin özel mülkiyetindeki ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların işgali hâlinde idareye ayrı bir ecrimisil tespit ve tahsil usulü tanır. Bu nedenle “milli emlak ecrimisil” ya da “hazine arazisi ecrimisil bedeli” diye aranan konu, özel kişilerin açtığı ecrimisil davasından usul bakımından ayrılır; aşağıda ayrı başlıkta ele alınmıştır.

Ecrimisilin Hukuki Niteliği

Ecrimisilin hukuki niteliği uzun süre tartışılmıştır. Yargıtay’ın 25.05.1938 tarihli ve E.1937/29, K.1938/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, ecrimisili dönemsel ödeme niteliği nedeniyle kira bedeline benzeterek beş yıllık zamanaşımına bağlamıştır. 8.3.1950 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ise haksız işgalin, tarafların karşılıklı iradesiyle kurulan kira sözleşmesine benzetilemeyeceğini ve niteliği itibarıyla haksız eylem olduğunu belirtmiştir.

Güncel içtihatta bu iki yaklaşım birlikte uygulanır: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, haksız işgalin haksız eylem niteliğinde olduğunu ve ecrimisilin kapsamını, normal kullanım sonucu oluşan eskime ile hak sahibinin yoksun kaldığı faydanın belirlediğini kabul etmektedir (HGK, 25.02.2004, E.2004/1-120, K.2004/96). Zamanaşımı bakımından ise 1938 tarihli kararın öngördüğü beş yıllık süre uygulanmaya devam etmektedir. Bu ikili yapı, ecrimisil davasında hem haksız eylem kurallarının hem de dönemsel alacak mantığının birlikte gözetilmesini gerektirir.

Ecrimisil ile Kira Bedeli ve Diğer Taleplerin Farkı

Ecrimisil davası çoğu zaman kira alacağı davasıyla karıştırılır. Kira bedeli, geçerli bir sözleşmeye dayanan borçtur; ecrimisil ise ortada geçerli bir kullanım hakkı bulunmadığı için doğan tazminattır. Aşağıdaki tablo, ecrimisili benzer taleplerden ayırt etmeye yardımcı olur.

Ecrimisil Davasının Şartları

Ecrimisil davasının kabul edilebilmesi için belirli unsurların bir arada bulunması gerekir. Davacının taşınmaz üzerinde hak sahibi olması, davalının taşınmazı haksız olarak kullanması ve bu kullanım sırasında kötüniyetli sayılması temel şartlardır. Paylı ve elbirliği mülkiyetinde bunlara ayrıca intifadan men şartı eklenir.

Haksız İşgal (Hak Sahibinin Rızası Olmadan Kullanım)

Haksız işgal, taşınmazın bir sözleşmeye, hak sahibinin rızasına veya kanundan doğan bir yetkiye dayanmadan fiilen kullanılmasıdır. Taşınmaza yapı yapılması, tarlanın ekilmesi, bahçenin ürününün toplanması, dairede oturulması, dükkânda ticaret yapılması veya arsanın depo olarak kullanılması tipik örneklerdir. Kullanımın kesintisiz olması şart değildir; ancak ecrimisil yalnızca fiilen kullanılan dönem ve alan için istenebilir.

Bir kısmın işgal edilmesi durumunda ecrimisil, yalnızca işgal edilen bölüm üzerinden hesaplanır. Bu nedenle keşif sırasında işgalin sınırları fen bilirkişisince krokiye bağlanır. Taşınmazın boş durması veya malikin kendi tercihiyle kullanmaması tek başına haksız işgal anlamına gelmez; işgalin başkası tarafından gerçekleştirildiğinin ispatı gerekir.

Zilyedin Kötüniyetli Olması

Ecrimisil davası yalnızca kötüniyetli zilyete karşı sonuç verir. TMK m.3 uyarınca iyiniyet asıldır; bu nedenle davalının kötüniyetli olduğunu, kullanma hakkı bulunmadığını bildiğini veya gerekli özeni gösterseydi bilebileceğini ortaya koymak davacıya düşer. İyiniyetli zilyet, TMK m.993 gereğince kural olarak taşınmazı iyiniyetle kullandığı dönem için tazminatla sorumlu tutulmaz.

Uygulamada kötüniyet çoğu zaman olaylardan çıkarılır. Sözleşmesi sona ermesine rağmen taşınmazı boşaltmayan kişi, başkasının tapulu arsasına bilerek yapı yapan kişi veya paydaşların yararlanma istemine rağmen tamamını tek başına kullanan paydaş kötüniyetli kabul edilebilir. Başlangıçta iyiniyetli olan zilyet ise ihtarname, dava dilekçesinin tebliği veya hak sahibinin itirazını öğrenmesiyle kötüniyetli hâle gelebilir.

Zarar ve Kusur Aranır mı?

Yerleşik içtihada göre ecrimisil davasında hak sahibinin somut bir zarara uğradığını ayrıca ispat etmesi gerekmez. Taşınmazın haksız kullanımı, hak sahibinin yararlanma olanağını ortadan kaldırdığı için zarar kendiliğinden kabul edilir. Kamu taşınmazları bakımından 2886 sayılı Kanun m.75 bunu açıkça düzenler: Hazinenin işgalden dolayı zarara uğramış olması gerekmez ve işgalcinin kusuru aranmaz.

Bu noktada bazı kaynaklarda ecrimisil şartları arasında “zarar” ve “illiyet bağı” sayıldığı görülür. Bu yaklaşım, ecrimisili genel haksız fiil tazminatıyla özdeşleştirdiği için yanıltıcıdır. Ecrimisilde ispat konusu somut zarar değil, haksız kullanımın varlığı, süresi, kapsamı ve kullanan kişinin kötüniyetidir.

Rıza, Muvafakat ve Kiracılık Savunması

Hak sahibinin rızasıyla yapılan kullanım haksız işgal değildir. Rıza açık olabileceği gibi, uzun süre ses çıkarmama gibi davranışlardan da çıkarılabilir. Yerleşik içtihatta, malikin kullanıma uzun süre sessiz kalması durumunda rızanın ancak ihtarname veya dava ile geri alınmasından sonra kullanan kişinin kötüniyetli sayılacağı kabul edilmektedir.

Davalıların sık başvurduğu savunmalardan biri “kiracılık” savunmasıdır. Davalı, taşınmazı kira sözleşmesiyle kullandığını ileri sürerse artık ecrimisil değil, kira hukuku kuralları gündeme gelir. Kira ilişkisinin varlığı yazılı sözleşmeyle ispat edilebileceği gibi, sözlü kira ilişkisinin ispatında kullanılan banka dekontu ve yazışmalar da bu savunmanın değerlendirilmesinde önem taşır.

Ecrimisil Davasını Kimler Açabilir, Kime Karşı Açılır?

Ecrimisil davasını kural olarak taşınmazın tapu maliki açar. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında, elbirliği mülkiyetinde ise kural olarak tüm ortaklar birlikte veya miras şirketine atanan temsilci aracılığıyla dava açabilir. İntifa hakkı sahibi gibi taşınmazdan yararlanma yetkisi bulunan sınırlı ayni hak sahipleri de kendi haklarının ihlali ölçüsünde talepte bulunabilir.

Dava, taşınmazı fiilen kullanan kişiye karşı açılır. Taşınmazı işgalcinin izniyle kullanan üçüncü kişiler de davalı olabilir. İşgalci taşınmazı başkasına kiraya vermişse, hak sahibinin hem fiilî kullanıcıya hem de kira gelirini elde eden kişiye yönelmesi somut olaya göre değerlendirilir. Birden fazla işgalci varsa her biri kendi kullandığı bölüm ve süre oranında sorumludur.

Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri de ecrimisil davasını Türkiye’ye gelmeden takip edebilir. Bu durumda Türk konsolosluklarından veya apostil şerhli noter vekâletnamesiyle verilen dava vekâleti kullanılır; tapu kaydı, işgalin tespiti ve keşif gibi işlemler vekil aracılığıyla yürütülür.

Hisseli Taşınmazda Ecrimisil ve İntifadan Men Şartı

Hisseli taşınmazda ecrimisil davası, uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık türlerinden biridir. TMK m.693’e göre her paydaş, diğer paydaşların haklarını zedelememek koşuluyla paylı maldan yararlanabilir. Bu nedenle bir paydaşın ortak taşınmazı kullanması kendiliğinden haksız işgal sayılmaz; paydaşın ecrimisilden sorumlu tutulabilmesi için kural olarak diğer paydaşın intifadan men edilmiş olması gerekir.

İntifadan Men Nedir, Nasıl Gerçekleşir?

İntifadan men, taşınmazdan yararlanmak isteyen paydaşın bu isteğini karşı tarafa bildirmesine rağmen, diğer paydaşın payını aşan kullanıma devam etmesidir. Fiilen kapıdan çevrilme gibi somut bir engelleme aranmaz; yararlanma isteğinin iletilmesi ve karşı tarafın buna rağmen taşınmazı tek başına kullanmayı sürdürmesi yeterlidir.

Yararlanma isteği noter ihtarnamesiyle bildirilebileceği gibi başka yollarla da ortaya konabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiasının her türlü delille ispatlanabileceğini kabul etmiştir (HGK, 27.02.2002, E.2002/3-131, K.2002/114). Uygulamada ispat kolaylığı nedeniyle en güvenli yol, tarih ve içeriği belgelenen noter ihtarnamesidir; ecrimisil de ihtarnamenin tebliğinden sonraki dönem için hesaplanır.

İntifadan Men Şartının Aranmadığı Haller

Bazı durumlarda paydaşın ayrıca intifadan men edildiğini ispat etmesi gerekmez. Hukuk Genel Kurulu’nun yukarıda anılan kararında ve bunu izleyen yerleşik içtihatta bu istisnalar belirlenmiştir.

Miras Ortaklığında (Elbirliği Mülkiyeti) Ecrimisil

Mirasçılar arasında paylaştırma yapılana kadar tereke malları elbirliği mülkiyetine tabidir (TMK m.640, m.701). Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan biri, diğerlerinin rızasını almadan ya da miras şirketine temsilci atanmadan taşınmazı tek başına kullanırsa, yararlanması engellenen ortaklar ecrimisil talep edebilir. İntifadan men ve istisnalarına ilişkin kurallar burada da benzer biçimde uygulanır.

Yerleşik içtihatta, davacı mirasçının payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir bölüm varsa ecrimisil talebinin dinlenmeyebileceği kabul edilir. Bu nedenle miras ortaklığına ilişkin uyuşmazlıklarda önce hangi mirasçının terekenin hangi bölümünü fiilen kullandığı tespit edilmelidir. Miras paylaştırması, ortaklığın giderilmesi ve ecrimisil talepleri çoğu dosyada birbirini etkiler.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Devam Ederken Ecrimisil

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, ortak mülkiyetin satış veya aynen taksim yoluyla sona erdirilmesini amaçlar; ecrimisil ise geçmiş kullanıma ilişkin bir alacaktır. Bu iki talep birbirinden bağımsızdır ve ortaklığın giderilmesi davası sürerken ecrimisil davası ayrıca açılabilir. Davacı paydaşın ortaklığın giderilmesi davası açmış olması, intifadan men şartının gerçekleştiğini gösteren istisnalardan biridir.

Görev bakımından fark vardır: ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuğa tabidir (6325 s.K. m.18/B-1-b). Paydaşlar arasındaki ecrimisil davası ise kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Satış kararı kesinleşip taşınmaz ihale ile el değiştirdikten sonra, eski paydaşın yeni malike karşı kullanımı ayrıca haksız işgal niteliği kazanabilir.

Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil davasında bedel, kanunda sabit bir formüle bağlanmamıştır. Yargıtay uygulamasında bedel, taşınmazın işgal edildiği dönemdeki niteliği, konumu ve kullanım biçimi dikkate alınarak emsal taşınmazların kira bedelleri üzerinden belirlenir. Hesaplamayı mahkeme, keşif sırasında dinlediği bilirkişilerin raporuna dayanarak yapar; taraflarca sunulan kira sözleşmeleri, ilanlar ve resmî kayıtlar emsal olarak değerlendirilir.

Emsal Kira Yöntemi ve Bilirkişi İncelemesi

Emsal kira yönteminde önce işgalin başladığı ilk dönem için taşınmazın serbest piyasada getirebileceği kira bedeli bulunur. Bilirkişi; aynı bölgede, benzer nitelik ve büyüklükteki taşınmazların kira bedellerini karşılaştırır. Bu yöntem, kira tespit davasında emsal karşılaştırma yapılırken izlenen yola benzer; ancak ecrimisilde taraflar arasında sözleşme bulunmadığından bedel serbestçe belirlenir.

Uygulamada ilk dönem bedeli saptandıktan sonra sonraki dönemler, çoğunlukla Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) değişim oranı uygulanarak bulunur; bazı dönemlerde ve somut olayın özelliklerine göre farklı endeks veya her dönem için ayrı emsal araştırması yapılabildiği görülmektedir. Kullanılacak endeks ve yöntem içtihatla şekillendiğinden, hesaplama esası işlem tarihinde güncel Yargıtay uygulamasıyla teyit edilmelidir.

Hesaplamada dikkat edilen başlıca ilkeler şunlardır:

1. Taşınmazın işgal tarihindeki niteliği esas alınır; işgalcinin kendi emeğiyle yaptığı yapı ve iyileştirmelerin sağladığı değer artışı ecrimisile yansıtılmaz.
2. Kısmi işgalde yalnızca kullanılan alan hesaba katılır.
3. Paylı mülkiyette davacıya, taşınmazın tamamı için bulunan bedelin payı oranındaki kısmı hükmedilir.
4. Mahkeme taleple bağlıdır (HMK m.26); bilirkişi daha yüksek bir bedel bulsa bile, talep artırılmadıkça fazlasına hükmedilmez.

Tarla ve Tarım Arazisinde Ecrimisil

Tarlaya ilişkin ecrimisil davasında bedel hesaplanırken arazinin tarımsal niteliği belirleyici olur. Bölgede tarım arazileri için oluşmuş kira bedelleri varsa emsal kira yöntemi uygulanır. Emsal bulunamazsa, arazinin elverişli olduğu ürün deseni dikkate alınarak ürün getirisi üzerinden hesaplama yapılabilir; bu hesapta gelirden üretim giderleri düşülerek net getiri bulunur ve ziraat bilirkişisinin incelemesine başvurulur.

Arazinin nadasa bırakılıp bırakılmadığı, sulu veya kuru tarım arazisi olması, ürün münavebesi ve bölgedeki resmî tarım verileri hesaplamayı etkiler.

Ecrimisilde Faiz Başlangıcı ve Faiz Türü

Ecrimisil davasında alacağa kural olarak 3095 sayılı Kanun kapsamında yasal faiz uygulanır. Taraflar tacir olsa bile ecrimisil bir sözleşmeden doğmadığı için ticari faiz talebi somut olaya göre ayrıca değerlendirilir.

Faizin başlangıç tarihi konusunda yerleşik uygulamada, ecrimisilin haksız eylem niteliği gözetilerek her dönemin ecrimisiline o dönemin sonundan itibaren faiz yürütülmesi talep edilebilmektedir. Talep bu şekilde yapılmamışsa faiz dava tarihinden, sonradan artırılan kısım için ise ıslah tarihinden başlatılır. Faiz hesabının taleple uyumlu kurulması, ecrimisil davasında sıkça bozma sebebi olan bir konudur.

Ecrimisil Davasında Zamanaşımı ve Süreler

Ecrimisil davasında zamanaşımı beş yıldır. Yargıtay’ın 25.05.1938 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ve bunu izleyen yerleşik içtihada göre bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Örneğin haksız işgal sekiz yıldır sürüyorsa, dava yoluyla yalnızca dava tarihinden önceki son beş yıla ait ecrimisil istenebilir; daha eski dönemler zamanaşımına uğrar.

Zamanaşımı mahkemece kendiliğinden gözetilmez; davalının süresi içinde zamanaşımı def’inde bulunması gerekir. Cevap süresi geçtikten sonra ileri sürülen def’i, davacı savunmanın genişletilmesine açıkça itiraz ederse dikkate alınmaz. Kamu taşınmazlarında ise 2886 sayılı Kanun m.75, ecrimisilin tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere belirleneceğini ayrıca düzenler.

İndirim oranları, taksit imkânları ve idari uygulama kuralları kanun ve yönetmelik değişiklikleriyle değişebilir. Tabloda yer alan oran ve süreler işlem tarihinde Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden teyit edilmelidir.

Ecrimisil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Özel kişiler arasındaki ecrimisil davalarında görevli mahkeme, HMK m.2 uyarınca genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesidir. Ecrimisil, HMK m.4’te sulh hukuk mahkemesine bırakılan davalar arasında sayılmamıştır. Ancak talep bir kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa durum değişebilir: HMK m.4/1-a, kira ilişkisinden doğan alacak davalarını sulh hukuk mahkemesinin görevine vermiştir.

Bu ayrım özellikle kira sözleşmesi sona erdikten sonra taşınmazı boşaltmayan eski kiracıya karşı yöneltilen taleplerde önem kazanır. Uygulamada bu tür taleplerin kira ilişkisinden kaynaklandığı kabul edilerek sulh hukuk mahkemesinde görüldüğü kararlar bulunmaktadır. Görev kamu düzenine ilişkin olduğundan, eski kiracıya karşı açılacak davada görevli mahkeme işlem tarihinde güncel içtihatla teyit edilmelidir.

Yetki bakımından ecrimisil davası tek başına bir alacak davası olduğu için genel yetki kuralı (HMK m.6, davalının yerleşim yeri) ve haksız fiil yetkisi (HMK m.16) uygulanabilir. Ecrimisil, elatmanın önlenmesi talebiyle birlikte açıldığında ise taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin dava bakımından HMK m.12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Ecrimisilde Arabuluculuk Dava Şartı mı?

7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmayı dava şartı hâline getirmiştir. Ecrimisil davası ise taraflar arasında bir kira ilişkisi bulunmadığı varsayımına dayanır; bu nedenle öğretide ve uygulamada, malik ile işgalci arasındaki ecrimisil talebinin kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamında olmadığı kabul edilmektedir.

İki durumda dikkatli olmak gerekir. Birincisi, eski kiracıya karşı istenen kullanım bedeli, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık sayılırsa m.18/B kapsamına girebilir. İkincisi, taraflar tacirse ve uyuşmazlık ticari nitelik taşıyorsa TTK m.5/A’daki ticari dava arabuluculuğu gündeme gelebilir. Belirsizlik bulunan durumlarda dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması, usulden ret riskini azaltır. Arabuluculuk sürecine ilişkin güncel bilgi için Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü Arabuluculuk Daire Başkanlığı sayfası incelenebilir.

Ecrimisil Davası Nasıl Açılır? Adım Adım Süreç

Ecrimisil davası, dava dilekçesinin görevli ve yetkili mahkemeye verilmesi ve harç ile gider avansının yatırılmasıyla açılır. Dosyanın sağlıklı ilerlemesi için dava öncesinde tapu kaydı, işgalin kapsamı ve süresi ile varsa ihtarname belgeleri hazırlanmalıdır. Aşağıdaki şema, özel kişiler arasındaki tipik bir ecrimisil davasının ana aşamalarını gösterir.

1. TespitTapu kaydı, işgal alanı ve başlangıç tarihi belgelenir
2. İhtarGerekirse noter ihtarı ile rıza geri alınır, intifadan men sağlanır
3. DavaDilekçe, harç ve gider avansı ile dava açılır
4. KeşifMahkeme taşınmazda keşif yapar, bilirkişi raporu alınır
5. KararTalep güncellenir, hüküm kurulur, kesinleşince icraya konur

Süreç, aşamalar hâlinde şöyle özetlenebilir:

1. Delil toplama: Tapu kaydı, çap ve kadastro bilgileri, işgali gösteren fotoğraf, tespit tutanağı ve tanık bilgileri bir araya getirilir. Gerekirse HMK m.400 vd. uyarınca dava öncesinde delil tespiti istenebilir.
2. İhtarname: Paydaşlar arasında veya rıza ile başlamış kullanımlarda noter ihtarnamesi, kötüniyetin ve intifadan menin başladığı tarihi belgeleyen temel araçtır.
3. Dava dilekçesi: Ecrimisil bedeli dava açılırken tam olarak bilinemediği için dava çoğunlukla belirsiz alacak davası (HMK m.107) veya kısmi dava (HMK m.109) olarak açılır. Dilekçede talep edilen dönem, işgal edilen alan ve faiz talebi açıkça gösterilir.
4. Keşif ve bilirkişi: Mahkeme; fen, emlak ve gerektiğinde ziraat bilirkişileriyle taşınmazda keşif yapar. Bilirkişi raporuna karşı iki hafta içinde itiraz edilebilir (HMK m.281).
5. Talebin güncellenmesi ve karar: Rapor sonrası talep, belirsiz alacak davasında HMK m.107/2 uyarınca artırılır, kısmi davada ise ıslah (HMK m.176) yoluna gidilir. Karara karşı kanun yolları açıktır; kesinleşen veya icrası ertelenmeyen karar ilamlı icra yoluyla takip edilir.

Dava Dilekçesi, Deliller ve Belgeler

Ecrimisil davasında ispat yükü kural olarak davacıdadır. Davacı; hak sahipliğini, işgalin varlığını, kapsamını ve süresini, davalının kötüniyetini ve paydaşlar arasındaki davalarda intifadan meni ispatlamalıdır. Deliller dilekçede açıkça gösterilmeli, özellikle keşif ve bilirkişi deliline dayanılmalıdır.

Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer?

Ecrimisil davasının süresi; mahkemenin iş yükü, keşif gününün belirlenmesi, bilirkişi raporlarına yapılan itirazlar ve tarafların talep güncellemeleri gibi etkenlere bağlıdır. Paydaş sayısının fazla olduğu miras taşınmazlarında tebligat işlemleri süreyi uzatabilir. Kesin bir süre verilemez; Adalet Bakanlığı’nın yol gösterici hedef süreleri işlem tarihinde teyit edilmeli, istinaf ve temyiz aşamaları da toplam süreye eklenmelidir.

Elatmanın Önlenmesi, Yıkım ve Ecrimisilin Birlikte İstenmesi

Elatmanın önlenmesi ve tazminat ve ecrimisil talepleri çoğu zaman aynı dava dilekçesinde birlikte ileri sürülür. Elatmanın önlenmesi (men’i müdahale) davası TMK m.683’e dayanır ve geleceğe yönelik olarak haksız kullanımın sona erdirilmesini amaçlar. Taşınmaza yapı yapılmışsa yıkım (kal) talebi de eklenir. Ecrimisil ise geçmiş kullanım dönemi için para alacağı niteliğindedir.

Elatmanın önlenmesi ile ecrimisil davasının birlikte açılması usul ekonomisi sağlar; keşif tek seferde yapılır ve işgalin kapsamı aynı bilirkişi raporuyla belirlenir. Elatmanın önlenmesi talebi zamanaşımına uğramaz, çünkü mülkiyet hakkının korunmasına ilişkindir; ecrimisil ise beş yıllık zamanaşımına tabidir. İşgal dava sırasında da sürüyorsa, dava tarihinden sonraki dönem için ecrimisil ayrı bir davayla istenebilir. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin diğer davalarla birlikte değerlendirildiğinde, doğru talep kombinasyonunun seçilmesi sonucu doğrudan etkiler.

Taşınmaz zilyetliğine yapılan yeni tarihli tecavüzlerde ayrıca 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun kapsamında mülki amire başvurulabilir. Bu idari yol, öğrenmeden itibaren 60 gün ve her hâlde tecavüzden itibaren bir yıl içinde kullanılabilir. Ancak 3091 sayılı Kanun kapsamındaki karar yalnızca zilyetliğin korunmasına yöneliktir; ecrimisil alacağı için ayrıca yargı yoluna gidilmesi gerekir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Ecrimisil

Tapu iptal ve tescil davasında ecrimisil talebi, davacının taşınmazın gerçek hak sahibi olduğunu iddia ettiği ve davalının tapu kaydına dayanarak taşınmazı kullandığı durumlarda gündeme gelir. Tapu kaydına dayanan zilyet, TMK m.3 ve tapu siciline güven ilkesi nedeniyle kural olarak iyiniyetli sayılır. Bu nedenle ecrimisil, zilyedin iyiniyetinin sona erdiği andan itibaren istenebilir.

İyiniyetin ne zaman sona erdiği somut olaya göre belirlenir; muvazaa veya hile iddialarında zilyedin baştan kötüniyetli olduğu ileri sürülebilir. Ecrimisil talebi tapu iptal davasıyla birlikte ileri sürülebileceği gibi, tapu iptal kararının kesinleşmesinden sonra ayrı bir davayla da istenebilir. Hangi yolun seçileceği, zamanaşımı hesabı ve kötüniyetin ispatı bakımından dikkatle değerlendirilmelidir.

Elektrik Direği ve Enerji Hattı Nedeniyle Ecrimisil

Özel mülkiyetteki bir taşınmaza izinsiz olarak elektrik direği dikilmesi veya enerji nakil hattı geçirilmesi, malikin taşınmazdan yararlanmasını kısıtlar. Bu durumda elatmanın önlenmesi, direğin kaldırılması veya taşınmazın kullanılamayan kısmı için bedel talebi yanında, işgal edilen alan için ecrimisil de gündeme gelebilir. Tesis bir kamu hizmetine özgülenmişse uyuşmazlık 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun kamulaştırmasız el atma hükümleri (özellikle geçici m.6) çerçevesinde değerlendirilir; güncel içtihat dava öncesinde teyit edilmelidir.

Hazine ve Milli Emlak Ecrimisili

Hazine arazisi ecrimisil bedeli, özel kişiler arasındaki ecrimisil davasından farklı bir usule tabidir. 2886 sayılı Kanun m.75’e göre Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların gerçek veya tüzel kişilerce işgali üzerine, idare tarafından oluşturulan üç kişilik komisyonun tespit ve takdir edeceği ecrimisil işgalciden istenir. Uygulama, Milli Emlak Genel Müdürlüğü ve taşra teşkilatı olan defterdarlık / milli emlak müdürlükleri aracılığıyla yürütülür.

Bu usulde idare, ecrimisili dava açmadan kendisi belirler ve işgalciye bildirir. Rızaen ödenmeyen ecrimisil 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilir. İşgal edilen taşınmaz da idarenin talebi üzerine mülki amir tarafından en geç 15 gün içinde tahliye ettirilir. Hazine dilerse bu idari yolu kullanmadan genel mahkemede elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası da açabilir (HGK, 13.10.2004, E.2004/1-534, K.2004/549).

Ecrimisil İhbarnamesi, İtiraz ve İndirimler

İdare, işgali yerinde yaptığı tespitle tutanağa bağlar; bu tutanakta taşınmazın niteliği, işgal edilen alan, işgalcinin kimliği, işgalin başlangıcı ve kullanım şekli gösterilir. Ardından komisyon emsal kira ve ecrimisil bedellerini araştırarak bedeli takdir eder ve ecrimisil ihbarnamesi işgalciye tebliğ edilir. Ecrimisil ihbarnamesi yalnızca kamu idarelerine özgü bir işlemdir; özel kişilerin gönderdiği noter ihtarnamesi bu niteliği taşımaz.

İşgalci ihbarnameye idare nezdinde itiraz edebilir. Kanun, ecrimisile itiraz edilmemesi hâlinde %20, peşin ödenmesi hâlinde ise ayrıca %15 indirim öngörür. İtiraz süreleri, taksitlendirme koşulları ve itirazın incelenme usulü Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’te düzenlenmiştir. Yönetmelik hükümleri değişebileceğinden süre ve oranlar ihbarnamenin tebliğ tarihinde ilgili milli emlak birimi ve güncel yönetmelik metniyle teyit edilmelidir.

İhbarnameye Karşı Dava Yolu

2886 sayılı Kanun m.75 kapsamında düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi idari bir işlemdir. Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 20.02.1989 tarihli ve E.1988/2, K.1989/1 sayılı ilke kararı ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihadı, bu usulle belirlenen ecrimisile ilişkin uyuşmazlıkların çözüm yerinin idari yargı olduğunu kabul etmektedir. İhbarnamenin iptali için dava açma süresi, İYUK m.7 uyarınca tebliğden itibaren 60 gündür.

İptal davasında tespit tutanağının eksik düzenlenmesi, işgal edilen alanın hatalı belirlenmesi, emsal araştırması yapılmadan bedel takdir edilmesi veya işgalci olmayan kişiye ihbarname gönderilmesi gibi hususlar ileri sürülebilir. İhbarnameye karşı dava açılmaz veya dava reddedilirse, idare 6183 sayılı Kanun uyarınca ödeme emri düzenler; ödeme emrine karşı dava süresi tebliğden itibaren 15 gündür ve yalnızca 6183 s.K. m.58’de sayılan sebepler ileri sürülebilir. İdari yargıdaki iptal davası süreçleri kısa ve hak düşürücü sürelere bağlıdır.

Milli Emlak Ecrimisil Borcu Sorgulama ve Ödeme

Milli emlak ecrimisil borç sorgulama işlemi, kural olarak borcu tahakkuk ettiren defterdarlık / milli emlak müdürlüğü üzerinden yapılır. Uygulamada e-Devlet Kapısı’nda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı başlığı altında Hazine taşınmazlarına ilişkin borç sorgulama ve ödeme hizmetleri sunulmaktadır. Hizmetin adı, kapsamı ve internetten ödeme seçenekleri değişebileceğinden işlem tarihinde e-Devlet Kapısı üzerinden kontrol edilmelidir.

Milli emlak ecrimisil hesaplama işlemi idarenin komisyonu tarafından yapılır; işgalcinin kendisinin hesapladığı bir tutar idareyi bağlamaz. Ödeme yapılmadan önce ihbarnamedeki taşınmaz bilgileri, işgal alanı ve dönemin doğru olup olmadığı kontrol edilmelidir. Ödeme, ecrimisile itiraz etme veya iptal davası açma hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; ancak indirimlerden yararlanma koşulları itiraz ve ödeme tercihine göre değişir.

Belediye Taşınmazlarında Ecrimisil

5393 sayılı Belediye Kanunu m.15’in son fıkrası, 2886 sayılı Kanun m.75 hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağını öngörür. Bu nedenle belediyeye ait bir taşınmazın işgali hâlinde belediye, komisyon marifetiyle ecrimisil belirleyebilir, ihbarname düzenleyebilir ve 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil yoluna gidebilir. Aynı hükme göre belediye mallarına karşı suç işleyenler Devlet malına karşı suç işlemiş sayılır.

“Belediye ecrimisil yönetmeliği” adıyla aranan konuda belirtmek gerekir ki belediyeler, 2886 sayılı Kanun çerçevesinde meclis kararları ve iç düzenlemelerle uygulama esasları belirleyebilmektedir. Her belediyenin uygulama esasları farklı olabileceğinden, ilgili belediyenin güncel düzenlemesi işlem tarihinde teyit edilmelidir. İşgalci kiracının sözleşme bitiminden sonra kullanmaya devam etmesi hâlinde, m.75 uyarınca sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir; hüküm yoksa ecrimisil alınır.

Ecrimisil Ödenen Yer Satın Alınabilir mi? Yapı Kayıt Belgesi ve İmar Barışı

Ecrimisil ödenmesi, işgalciye taşınmaz üzerinde mülkiyet, kira veya öncelik hakkı sağlamaz. Ecrimisil geçmiş kullanımın bedelidir; ödeme yapılması işgalin hukuka uygun hâle geldiği anlamına gelmez ve idarenin tahliye yetkisini ortadan kaldırmaz. Ecrimisil ödenen arazilerin satışı veya ecrimisil ödenen yerin satın alınması ancak kanunun özel olarak tanıdığı bir satış imkânı varsa mümkündür.

Geçmişte bazı özel kanunlarla, belirli tarihten önce Hazine arazisini kullanan kişilere doğrudan satın alma imkânı tanınmıştır; 6292 sayılı Kanun’un Hazineye ait tarım arazilerine ilişkin düzenlemesi bunun örneğidir. Bu tür düzenlemeler başvuru süreleri ve özel şartlara bağlıdır. İşgalcinin kiralama talebi de Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’teki koşullara göre değerlendirilir.

İmar barışı olarak bilinen 3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16 kapsamındaki yapı kayıt belgesi başvuruları 2019 yılında sona ermiştir. Yapı kayıt belgesi yapının imar mevzuatı bakımından durumuna ilişkindir; tek başına tapu veya mülkiyet hakkı vermez ve Hazine taşınmazı üzerindeki kullanım nedeniyle doğan ecrimisil yükümlülüğünü kendiliğinden sona erdirmez. Ecrimisil ödenen yere imar barışı veya satış imkânı konusunda imar mevzuatındaki güncel düzenlemeler ve idarenin uygulaması işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Kiraya Veren ve Kiracı Açısından Ecrimisil

Kira sözleşmesi geçerli olarak devam ettiği sürece kiracıya karşı ecrimisil davası açılamaz; kiracının borcu kira bedelidir. Sözleşme feshedildikten, tahliye kararı kesinleştikten veya tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih geçtikten sonra taşınmazı boşaltmayan kişinin kullanımı ise haksız işgal niteliği kazanabilir. Bu dönemde kiraya veren, taşınmazı fiilen geri alana kadar kullanım bedeli talep edebilir.

Kiraya veren açısından önemli olan, sözleşmenin sona erdiği tarihi ve tahliye talebini belgelemektir. Sözleşme bitiminden sonra kira bedelini itirazsız kabul etmeye devam etmek, sözleşmenin yenilendiği veya zımnen sürdüğü şeklinde yorumlanabilir. Bu nedenle tahsilat yapılırken bunun kira değil kullanım bedeli olarak alındığının açıkça belirtilmesi uygulamada önem taşır.

Kiracı açısından ise geçerli bir kira ilişkisinin varlığı, ecrimisil talebine karşı en güçlü savunmadır. Yazılı sözleşme, ödeme dekontları ve yazışmalar bu ilişkiyi kanıtlar. Kiracının tahliye tarihinden sonra anahtarı usulüne uygun teslim etmesi de önemlidir; yerleşik içtihada göre kiralananın fiilen boşaltılması yeterli görülmez, anahtarın da kiraya verene veya mahkeme kararıyla belirlenen yere teslimi gerekir. Kira hukuku uyuşmazlıklarında kira ilişkisi ile haksız işgal arasındaki sınır, talebin türünü ve görevli mahkemeyi belirler.

Ecrimisil Davasında Avukatla Temsil Neden Gündeme Gelir?

Ecrimisil davasında avukatla temsil zorunlu değildir; taraflar davayı kendileri açabilir ve takip edebilir. Bununla birlikte ecrimisil davası dosyaları; zamanaşımı def’i, intifadan men şartı, görev ve yargı yolu ayrımı, belirsiz alacak davası ile ıslah arasındaki seçim ve faiz talebinin doğru kurulması gibi usul ağırlıklı konular içerir. Bu konulardaki bir hata, esasa girilmeden davanın reddine veya talep edilen dönemin daralmasına yol açabilir.

Özellikle paydaş sayısının fazla olduğu miras taşınmazlarında, Hazine veya belediye ecrimisiline karşı kısa sürelerin işlediği idari itiraz ve iptal süreçlerinde ve yurt dışında yaşayan mülk sahiplerinin vekâletle uzaktan takip ettiği dosyalarda hukuki yardım gündeme gelir. Avukatlık ücretleri, Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) esas alınarak belirlenir.

Ecrimisil Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Nişantaşı / Şişli Ofis Bilgisi

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu, Şişli ilçesinde Nişantaşı bölgesinde, Halaskargazi Caddesi üzerindeki Lotus Nişantaşı binasında bulunmaktadır. Ofis; İstanbul Adliyesi (Çağlayan) ve Şişli’deki tapu müdürlüklerine ulaşım bakımından merkezi bir konumdadır. Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için vekâletname ile uzaktan takip ve çevrimiçi görüşme imkânı bulunmaktadır.

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu
Halaskargazi Cad. No:38-66 E/215, Lotus Nişantaşı, Şişli/İstanbul
Telefon: +90 553 774 30 80

Hukuki Denetim