Tahliye Kararı Ne Zaman Uygulanır?

Tahliye Kararı Ne Zaman Uygulanır? Kesinleşme ve İcra Süreci

Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu · Güncelleme: Ekim 2026

Tahliye kararı, kiracının kiralanan taşınmazı boşaltıp kiraya verene teslim etmesine hükmeden yargı kararıdır; sulh hukuk mahkemesinden ya da ilamsız tahliye takibinin devamında icra hukuk mahkemesinden çıkabilir. Uygulamada en çok sorulan soru, bu kararın kesinleşmesinin beklenip beklenmeyeceğidir. Kısaca söylemek gerekirse kira ilişkisine dayanan tahliye kararı, istinaf ya da temyiz incelemesi sürerken de icraya konulabilir. Ancak kararı veren merciye göre bekleme süreleri, icrayı durdurma imkânları ve karar bozulduğunda doğacak sonuçlar birbirinden ayrılır.

Bu rehberde kararın kesinleşmesi ile icrası arasındaki ilişkiyi, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümleri üzerinden adım adım ele alıyoruz. Metin hem kiracının hem kiraya verenin bakış açısını dengeli biçimde yansıtacak şekilde hazırlanmıştır; yurt dışında yaşayan mülk sahiplerinin süreci vekâletle nasıl takip edebileceğine de ayrıca değiniyoruz.

İçindekiler[Göster][Gizle]

1. Tahliye kararı nedir ve hangi mercilerden çıkar?
   1. Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararı
   2. İcra hukuk mahkemesinin tahliye kararı
   3. Kesinleşen ilamsız tahliye takibi
2. Tahliye kararı kesinleşmeden uygulanabilir mi?
   1. HMK m.350 ve 367: kanun yolu icrayı durdurmaz
   2. Ayni hak istisnası ve elatmanın önlenmesi kararları
   3. Kesinleşme şerhi ne işe yarar?
3. Sulh hukuk ilamı nasıl icraya konulur?
   1. İcra emri ve yedi günlük süre
   2. Zorla tahliye nasıl yapılır?
   3. Taşınmazdaki eşyalara ne olur?
4. İcra mahkemesi kararında on günlük bekleme
   1. Temerrüt nedeniyle tahliye (İİK m.269/c)
   2. Tahliye taahhüdü ve süre bitimi (İİK m.275)
5. Süreler tablosu
6. İcranın geri bırakılması (tehir-i icra)
   1. Hangi mahkemeye başvurulur?
   2. Teminat nasıl belirlenir?
   3. Teminat yatırmak tek başına yeterli mi?
   4. Geri bırakma kararı ne zamana kadar geçerli?
7. Karar bozulursa ne olur? İade-i icra
8. Kiracı ve kiraya veren açısından dikkat edilecekler
   1. Kiracı açısından
   2. Kiraya veren açısından
   3. Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri
9. Karardan sonra kira, yeni sözleşme ve üçüncü kişiler
10. Masraf kalemleri
11. Avukatla takibin usule ilişkin katkısı
12. Sık sorulan sorular
13. Şişli / Nişantaşı ofis ve konum
14. Hukuki denetim ve kaynaklar

Tahliye Kararı Nedir ve Hangi Mercilerden Çıkar?

Tahliye kararı, kira ilişkisi sona ermiş ya da kanunda sayılan bir tahliye sebebi gerçekleşmiş olan taşınmazın kiracı tarafından boşaltılmasını emreden karardır. Kararın hangi mercide ve hangi yargılama sonunda verildiği, ne zaman uygulanacağını doğrudan belirler. Bu nedenle “tahliye kararı ne zaman uygulanır” sorusuna tek cümlelik bir cevap vermek yerine önce kararın kaynağını tespit etmek gerekir.

Kira hukukunda tahliyeye giden üç ana yol vardır: sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davası, icra dairesinde başlatılan ilamsız tahliye takibine yapılan itirazın icra hukuk mahkemesinde kaldırılması ve itiraz edilmeden kesinleşen ilamsız tahliye takibi. İlk ikisi bir mahkeme kararıyla sonuçlanır; üçüncüsünde ise ayrı bir mahkeme kararı olmadan icra dairesi tahliyeyi gerçekleştirir.

Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararı

Konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresinin dolması ya da yeniden inşa ve esaslı tadilat gerekçesiyle tahliye gibi uyuşmazlıklar bu mahkemede görülür. Sulh hukuk mahkemesinin bu kararı, İİK m.24 ve devamında düzenlenen ilamlı icra yoluyla yerine getirilir.

7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline getirilmiştir (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculukta tahliye konusunda anlaşma sağlanırsa düzenlenen anlaşma belgesi de koşulları varsa ilam niteliğinde belge olarak icraya konulabilir. Bu belgenin icra edilebilirliği, belgenin içeriğine ve imza durumuna göre ayrıca değerlendirilir.

İcra hukuk mahkemesinin tahliye kararı

Kiraya veren, dava açmak yerine icra dairesinde ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Kira bedelinin ödenmemesine dayanan takipte (İİK m.269 vd.) kiracıya 13 örnek ödeme emri, kira süresinin bitmesi veya yazılı tahliye taahhüdüne dayanan takipte (İİK m.272 vd.) 14 örnek tahliye emri gönderilir. Kiracı itiraz ederse kiraya veren icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. Bu inceleme dar kapsamlı ve belgeye dayalı bir incelemedir; mahkemenin verdiği karar ise İİK’daki özel kurallara tabidir.

Kesinleşen ilamsız tahliye takibi

Tahliye emrine yedi gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir. Süre bitimi veya tahliye taahhüdüne dayanan takiplerde tahliye emrinde gösterilen on beş günlük süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa icra dairesi, ayrıca mahkeme kararı almaya gerek kalmadan tahliyeyi gerçekleştirebilir. Kira bedelinin ödenmemesine dayanan takipte ise kiracı otuz günlük ödeme süresinde borcu ödemezse kiraya veren, temerrüt nedeniyle tahliye için yine icra hukuk mahkemesine başvurur (İİK m.269/a). Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları bu yolun kullanılabilmesi açısından belirleyicidir.

Tahliye Kararı Kesinleşmeden Uygulanabilir mi?

Evet. Kira sözleşmesine dayanan bir tahliye kararının kesinleşmesi, icraya konulmasının ön şartı değildir. Kesinleşme, bir karara karşı kanun yollarının tüketilmesi ya da kanun yoluna süresinde başvurulmaması sonucunda kararın artık değiştirilemez hâle gelmesidir. Türk hukukunda ise ilke, kesinleşmemiş kararın da icra edilebilmesidir; kesinleşme şartı yalnızca kanunun saydığı istisnai karar türleri için aranır.

HMK m.350 ve 367: kanun yolu icrayı durdurmaz

HMK m.350/1’e göre istinaf yoluna başvurma, kararın icrasını durdurmaz. Aynı kural temyiz için HMK m.367/1’de tekrar edilmiştir. Bu nedenle kiracının sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararına karşı istinaf dilekçesi vermesi, tek başına icra takibini durdurmaz. Kiraya veren, karar tebliğ edilip istinaf süresi işlerken bile ilamlı takip başlatabilir.

Kiracı açısından bu kuralın anlamı açıktır: tahliye kararının kesinleşmesini beklemek bir koruma sağlamaz. Kanun yolu incelemesi sürerken evde kalmak isteyen kiracının, aşağıda ayrıntısıyla anlatılan icranın geri bırakılması yoluna başvurması gerekir. Kiraya veren açısından ise kesinleşme beklenmeden icraya geçmenin, kararın sonradan bozulması hâlinde bazı yükümlülükler doğurabileceği unutulmamalıdır.

Ayni hak istisnası ve elatmanın önlenmesi kararları

HMK m.350/2 ve 367/2, kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararların kesinleşmedikçe yerine getirilemeyeceğini düzenler. Kira, kiracıya taşınmaz üzerinde ayni hak değil, kiraya verene karşı ileri sürülebilen kişisel (nispi) bir hak sağlar. Bu yüzden kira ilişkisine dayanan tahliye ilamı bu istisnanın kapsamına girmez ve kesinleşmeden icra edilebilir.

Durum, ortada geçerli bir kira ilişkisi bulunmadığında değişebilir. Malikin, taşınmazı haksız olarak işgal eden kişiye karşı mülkiyet hakkına dayanarak açtığı elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davasında verilen karar, yerleşik içtihatta taşınmazın aynına ilişkin karar olarak kabul edilmekte ve kesinleşmeden icra edilememektedir. Bu nedenle davanın “kira ilişkisine dayalı tahliye” mi yoksa “mülkiyete dayalı elatmanın önlenmesi” olarak mı açıldığı, kararın ne zaman uygulanacağını doğrudan etkiler.

Kesinleşme şerhi ne işe yarar?

Kesinleşme şerhi, kararın kesinleştiğini gösteren ve mahkemece ilamın üzerine verilen kayıttır. Tahliye ilamı bakımından icraya başlamak için bu şerh gerekli değildir; ancak kesinleşmiş ilam, icranın geri bırakılması imkânını ortadan kaldırdığı için takibin seyrini değiştirir. Kesinleşmeden sonra kiracının istinaf veya temyiz gerekçesiyle icrayı durdurma yolu kalmaz; yalnızca İİK m.33’te sayılan itfa, imhal veya zamanaşımı gibi ilamdan sonra doğan sebepler ileri sürülebilir.

Kiraya veren açısından tahliye kararının kesinleşmesi, iade-i icra riskini de sona erdirir. Bu nedenle bazı kiraya verenler, kararın onanma ihtimalini ve kiracının durumunu değerlendirerek kesinleşmeyi beklemeyi tercih eder. Hangi yolun seçileceği tamamen kiraya verenin takdirindedir ve somut dosyanın koşullarına göre değerlendirilmelidir.

Sulh Hukuk Mahkemesinin Tahliye Kararı Nasıl İcraya Konulur?

Sulh hukuk mahkemesinin verdiği tahliye kararı, “para ve teminattan başka borçlar hakkında ilamların icrası” başlığı altında düzenlenen ilamlı takip yoluyla uygulanır. Kiraya veren veya vekili, ilamı yetkili icra dairesine sunarak takip talebinde bulunur. İcra dairesi kiracıya, taşınmazı tahliye ve teslim etmesini emreden bir icra emri gönderir. Süreç ana hatlarıyla şu adımlardan oluşur:

1. Mahkeme hükmü tefhim eder veya gerekçeli kararı taraflara tebliğ eder.
2. Kiraya veren, ilamın onaylı örneğiyle icra dairesinde ilamlı takip başlatır; işlem UYAP üzerinden elektronik olarak da yapılabilir.
3. İcra dairesi, İİK m.24’te yazılı şekilde düzenlenen icra emrini kiracıya tebliğ eder.
4. Kiracı yedi gün içinde taşınmazı boşaltmaz ve icranın geri bırakılması kararı da sunmazsa kiraya veren zorla tahliye talep eder.
5. İcra müdürlüğü belirlenen gün ve saatte mahalle gider, tahliyeyi gerçekleştirir ve taşınmazı tutanakla kiraya verene teslim eder.

1. KararHüküm tefhim veya tebliğ edilir; istinaf süresi işlemeye başlar.
2. İlamlı takipKiraya veren ilamla icra dairesine başvurur.
3. İcra emriKiracıya yedi gün içinde tahliye ve teslim emredilir (İİK m.26).
4. Tehir-i icraKiracı teminatla icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m.36).
5. TeslimSüre dolarsa zorla tahliye yapılır ve tutanakla teslim edilir.

İcra emri ve yedi günlük süre

İİK m.26/1’e göre taşınmazın tahliye ve teslimine dair ilam icra dairesine verildiğinde icra müdürü, bir icra emri tebliğ ederek borçluya yedi gün içinde hükmolunan şeyin teslimini emreder. Yedi günlük süre, icra emrinin kiracıya tebliğinden itibaren işler; kararın verildiği veya tefhim edildiği tarihten değil. Bu nedenle “sulh hukuk mahkemesi tahliyeye karar verdi, kaç günüm var?” sorusunun cevabı iki ayrı süreyi içerir: kanun yolu için iki haftalık istinaf süresi ve icra emrinin tebliğinden sonra yedi günlük tahliye süresi.

Bu iki süre birbirinden bağımsızdır. Kiracı istinafa başvurmuş olsa bile yedi günlük süre işlemeye devam eder. Süre içinde icranın geri bırakılmasına ilişkin bir karar icra dairesine sunulmazsa veya bunun için icra müdürlüğünden süre alınmamışsa icra işlemlerine devam edilir.

Zorla tahliye nasıl yapılır?

Borçlu taşınmazı işgal etmeye devam eder ve icra emrine uymazsa İİK m.26/2 uyarınca ilamın hükmü zorla icra olunur. Uygulamada icra müdürlüğü, kiraya veren tarafından karşılanan masraflarla mahalle gider; gerektiğinde kolluktan yardım istenir, kapı çilingir aracılığıyla açılır ve tüm işlemler tutanağa geçirilir. Tahliyenin gün ve saati icra dairesinin iş yüküne göre belirlenir; bu konuda kanunda sabit bir süre yoktur.

İİK m.26/3, alacaklıya teslim edilen taşınmaza haklı bir sebep olmaksızın tekrar giren borçlunun ayrıca hüküm alınmasına gerek kalmadan zorla çıkarılacağını düzenler. Bu hüküm, tahliyeden sonra anahtarı başka yoldan elde ederek taşınmaza dönen kiracıya karşı kiraya verene yeni bir dava açma zorunluluğu olmadan koruma sağlar.

Taşınmazdaki eşyalara ne olur?

Tahliye sırasında taşınmazda bulunan eşya öncelikle borçluya veya kanunda sayılan yakınlarına teslim edilir. İİK m.26/4’e göre bunlardan da kimse bulunmazsa eşya, masrafı ileride borçluya ödetilmek üzere alacaklıdan peşin alınarak güvenli bir yerde ya da alacaklının yanında muhafaza edilir. İcra dairesinin tebligatı üzerine borçlu, eşya bulunduğu yerdeyse beş gün, başka yerdeyse otuz gün içinde eşyayı almaz veya masrafı ödemezse eşya icra mahkemesinin kararıyla satılabilir; masraf karşılandıktan sonra artan bedel borçlu adına bankaya yatırılır.

Uygulamada eşyanın tek tek tutanağa yazılması, fotoğraflanması ve yediemin deposuna nakli, sonradan doğabilecek “eşyam kayboldu, zarar gördü” uyuşmazlıklarını önlemek için büyük önem taşır. Kiracının bu süreçte eşyasını kendi imkânlarıyla taşıması, hem masrafı azaltır hem de eşyanın satışa çıkarılması riskini ortadan kaldırır.

İcra Hukuk Mahkemesinin Tahliye Kararında On Günlük Bekleme

İcra hukuk mahkemesinin verdiği tahliye kararlarında sıklıkla “on gün” ibaresiyle karşılaşılır. Bu süre bir başvuru veya itiraz süresi değil, tahliyenin fiilen gerçekleştirilebilmesi için beklenmesi gereken asgari süredir. On günlük bekleme, kanunda temerrüt nedeniyle verilen tahliye kararları için açıkça düzenlenmiştir; tahliye taahhüdüne veya süre bitimine dayanan kararlar bakımından ise uygulama tek tip değildir.

Temerrüt nedeniyle tahliye (İİK m.269/c)

İİK m.269/c’nin son fıkrasına göre icra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir ve borçlu, bu karar hakkında İİK m.36 hükmünden yararlanabilir. Bu düzenleme, kiracıya on gün içinde istinaf başvurusu yapıp teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteme imkânı tanır.

Kiracı tefhim tarihinde duruşmada hazır bulunmuşsa on günlük süre tefhimden; bulunmamışsa kararın kendisine tebliğinden başlar. Bu süre içinde icra dairesi tahliye işlemi yapamaz. Süre dolduktan sonra ise kesinleşme beklenmeksizin tahliye gerçekleştirilebilir.

Tahliye taahhüdü ve süre bitimi (İİK m.275)

Yazılı tahliye taahhüdüne veya kira süresinin bitmesine dayanan ilamsız takipte kiracı itiraz ederse kiraya veren, İİK m.275 uyarınca icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Bu madde, m.269/c’deki gibi on günlük bekleme ve İİK m.36’ya atıf içeren açık bir hüküm barındırmaz. Uygulamada İİK m.275 kapsamında verilen itirazın kaldırılması ve tahliye kararları için İİK m.36 yolunun kapalı olduğunu kabul eden bölge adliye mahkemesi kararları bulunmakla birlikte, uygulama yeknesak değildir.

Aynı tahliye taahhüdüne dayanan uyuşmazlık, kiraya verenin tercihine göre sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası olarak da görülebilir. Uygulamada sulh hukuk mahkemesince verilen bu tür kararlar genel mahkeme ilamı olarak değerlendirilmekte ve İİK m.36 uyarınca icranın geri bırakılmasına konu edilebilmektedir. Kısacası tahliye taahhüdüne dayanan her kararın aynı rejime tabi olduğunu söylemek mümkün değildir; kararı veren mercii ve dava türü belirleyicidir. Bu nokta somut dosyada ve işlem tarihinde ayrıca teyit edilmelidir.

Tahliye Kararı ve İcrasıyla İlgili Süreler Tablosu

Aşağıdaki tablo, ilamın kesinleşmesi ve icrası sürecinde karşılaşılan başlıca kanuni süreleri bir arada göstermektedir. Sürelerin başlangıcı çoğunlukla tebliğ tarihidir; tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, sürelerin hesabında belirleyici rol oynar.

Not: İstinaf ve temyize ilişkin parasal kesinlik sınırları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir; bir kararın kanun yoluna açık olup olmadığı işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Tahliye Kararının İcrası Nasıl Durdurulur? İcranın Geri Bırakılması

İcranın geri bırakılması (uygulamadaki adıyla tehir-i icra), kanun yoluna başvuran borçlunun teminat göstererek istinaf veya temyiz incelemesi sonuçlanıncaya kadar icra işlemlerinin durdurulmasını sağlamasıdır. İİK m.36’da düzenlenen bu kurum, kesinleşmemiş tahliye ilamının icrasına karşı kiracının başvurabileceği temel yoldur. Amaç, üst mahkeme kararı değiştirebilecekken tahliyenin gerçekleşmesi sonucu doğabilecek telafisi güç zararları önlemektir.

İcranın geri bırakılması için birkaç unsurun birlikte bulunması gerekir: kararın kanun yoluna götürülmüş olması, teminat gösterilmesi, icra müdürlüğünden süre (mehil) alınması ve bu süre içinde icra mahkemesinden geri bırakma kararı getirilmesi. Unsurlardan biri eksik kalırsa icra işlemleri devam eder.

Hangi mahkemeye başvurulur?

Bu konuda çevrimiçi kaynaklarda güncelliğini yitirmiş bilgiye sıkça rastlanır. 24/11/2021 tarihli 7343 sayılı Kanun ile İİK m.36’nın birinci fıkrasında yer alan “bölge adliye mahkemesi veya Yargıtaydan” ibaresi “takibin yapıldığı yer icra mahkemesinden” şeklinde değiştirilmiştir. Bu nedenle bugün icranın geri bırakılması kararı, istinaf incelemesini yapacak bölge adliye mahkemesinden veya Yargıtay’dan değil, icra takibinin yürütüldüğü yerdeki icra hukuk mahkemesinden alınır.

Mahkemenin kararı, ücreti ilgililer tarafından karşılanırsa hükmü veren mahkemeye ve icra dairesine en uygun vasıtalarla bildirilir. Uygulamada kararın UYAP üzerinden icra dosyasına aktarıldığının takip edilmesi, sürenin kaçırılmaması bakımından önemlidir.

Teminat nasıl belirlenir?

İİK m.36/1, teminatı “hükmolunan para veya eşya” üzerinden tarif eder: borçlu hükmolunan şeyin resmî bir merciye depo edildiğini ispat edebilir ya da bu değerde icra mahkemesince kabul edilecek taşınır rehni, esham ve tahvilat, taşınmaz rehni veya muteber banka kefaleti gösterebilir. Kanun, tahliye ilamları için ayrıca bir teminat ölçüsü belirlemez. Uygulamada tahliye ilamlarında teminatın miktarı icra müdürlüğünce takdir edilmekte; çoğunlukla kanun yolu incelemesi süresince kiraya verenin taşınmazdan yararlanamamasından doğabilecek zarar esas alınmaktadır.

Bazı kaynaklarda tahliye için belirli sayıda aylık kira bedeli tutarında sabit bir teminat yatırılacağı ifade edilse de kanunda böyle bir sabit ölçü yer almaz. Miktar dosyadan dosyaya değişebileceğinden işlem tarihinde icra müdürlüğünden teyit edilmelidir. Tahliye ilamında ayrıca kira alacağına da hükmedilmişse bu para alacağı yönünden icranın geri bırakılması için hükmolunan tutarın da teminat altına alınması gerekir.

Teminat yatırmak tek başına yeterli mi?

Hayır. Teminatın yatırılması ve mehil vesikasının alınması, icra takibini kendiliğinden durdurmaz. Mehil vesikası yalnızca icra mahkemesinden geri bırakma kararı getirilmesi için tanınan süreyi gösterir. Kiracı bu süre içinde icra mahkemesine başvurup karar almaz ve kararı icra dosyasına sunmazsa icra işlemlerine devam edilir. Süre, kanuna göre ancak zorunluluk hâlinde uzatılabilir.

İcra mahkemesi, talebi değerlendirirken teminatın kanuna uygun olup olmadığını ve kararın kanun yoluna götürüldüğünü inceler. Bu inceleme, istinaf incelemesinin yerine geçmez; kararın doğru olup olmadığı icra mahkemesinde tartışılmaz. Talebin reddedilmesi hâlinde ret kararına karşı kanun yoluna başvurulabilir; ancak bu başvuru da tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz.

Geri bırakma kararı ne zamana kadar geçerli?

İcranın geri bırakılması kararı, başvurulan kanun yolu incelemesi sonuçlanıncaya kadar etkilidir. Bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddederse istinaf aşaması için verilen geri bırakma kararının etkisi sona erer. Bölge adliye mahkemesi kararı temyize açıksa ve kiracı temyiz yoluna başvuruyorsa, uygulamada temyiz aşaması için yeniden icranın geri bırakılması talep edilmesi gerekir.

İİK m.36 uyarınca bölge adliye mahkemesince başvurunun haklı görülmesi hâlinde teminatın geri verilip verilmeyeceğine karar verilir. Başvuru haksız çıkarsa ilam alacaklısı olan kiraya verenin teminat üzerinde rüçhan (öncelik) hakkı vardır; bu durumda teminat, kanun yolu süresince doğan zararın karşılanmasında kullanılabilir.

Tahliye Kararı Bozulursa Ne Olur? İade-i İcra

Kesinleşmeden icra edilen tahliye kararının istinaf veya temyiz incelemesinde kaldırılması ya da bozulması mümkündür. İİK m.40’a göre ilamın bozulması üzerine icra işlemleri olduğu yerde durur. Yeniden verilen hükümle ilk hüküm tamamen veya kısmen ortadan kalkarsa, ilk ilam gereğince yerine getirilen şey yeni bir ilama gerek kalmaksızın geri alınır. Bu kurum uygulamada “iade-i icra” olarak anılır.

Tahliye ilamı bakımından iade-i icra, taşınmazın yeniden kiracının kullanımına bırakılması anlamına gelir. Ancak taşınmaz bu arada üçüncü bir kişiye kiralanmış, satılmış veya yıkılmışsa fiilen geri teslim çoğu zaman mümkün olmayabilir. Bu durumda kiracının uğradığı zararın genel hükümler çerçevesinde tazmini gündeme gelir. Bu nedenle kesinleşmeden tahliye yoluna giden kiraya verenin, karar kesinleşinceye kadar taşınmaz üzerinde geri dönülmesi zor tasarruflarda bulunurken dikkatli olması gerekir.

Kiracı ve Kiraya Veren Açısından Dikkat Edilecekler

Kararın uygulanma aşaması, iki taraf için de farklı riskler barındırır. Kiracı açısından en büyük risk sürelerin kaçırılmasıdır; kiraya veren açısından ise usule aykırı işlemler nedeniyle takibin uzaması veya kararın bozulması hâlinde tazminat yükümlülüğüyle karşılaşmaktır. Aşağıdaki tablo, iki tarafın bu aşamadaki temel hak ve yükümlülüklerini karşılaştırmalı olarak özetlemektedir.

Kiracı açısından

Tahliye kararı tebliğ edilen kiracının ilk yapması gereken, kararın hangi mahkemeden ve hangi maddeye dayanılarak verildiğini tespit etmektir. Sulh hukuk kararında istinaf süresi iki haftadır; icra mahkemesinin temerrüt nedeniyle verdiği kararda ise on günlük bekleme süresi, icranın geri bırakılması için kullanılması gereken dar bir zaman dilimidir. İcra emri ya da tahliye günü bildirimi geldikten sonra harekete geçmek, çoğu zaman teminat ve mehil işlemlerinin yetişmemesine yol açar.

Kiracı, kararın kesinleşmesini beklerken taşınmazı kullanmaya devam ettiği dönem için bedel ödeme yükümlülüğünün sürdüğünü de göz önünde tutmalıdır. Taşınmazı gönüllü olarak boşaltmaya karar veren kiracının anahtarı kiraya verene, kiraya veren kabul etmezse icra dosyasına ya da mahkemece belirlenecek tevdi yerine teslim etmesi önerilir. Yerleşik içtihatta kiralananın fiilen boşaltılması tek başına yeterli görülmemekte, anahtarın teslimi de aranmaktadır. Depozitonun iadesi de bu teslim anının belgelenmesiyle yakından ilişkilidir.

Kiraya veren açısından

Kiraya veren, tahliye kararını aldıktan sonra kararın kesinleşmesini beklemeden ilamlı takip başlatabilir. Ancak icra emrinde taşınmazın adresinin ilamla birebir uyumlu olması, ilamda adı geçmeyen kişilerin durumunun önceden değerlendirilmesi ve masrafların dosyaya zamanında yatırılması takibin uzamasını önler. Zorla tahliye günü taşınmazda bulunacak eşyanın muhafazası için yediemin deposu ve nakliye organizasyonu önceden planlanmalıdır.

Kiraya verenin hüküm verildikten sonra kiracıdan para alırken bunun niteliğini açıkça belirtmesi önemlidir. Tahliye ilamından sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılması veya kiraya verenin tutumundan tahliye iradesinden vazgeçtiği sonucunun çıkarılması, ilamın icrasına engel olarak ileri sürülebilir. Bu konuda bir sonraki başlıkta ayrıntılı bilgi verilmektedir. Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar ayrıca sürüyorsa kira tespit davası ile tahliye sürecinin birbirini nasıl etkileyeceği de değerlendirilmelidir.

Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri

Türkiye’de taşınmazı bulunan ve yurt dışında yaşayan kiraya verenler, tahliye kararının icrası için Türkiye’ye gelmek zorunda değildir. İlamlı takip, avukata verilecek vekâletname ile UYAP üzerinden başlatılabilir ve tahliye günü taşınmazın teslimi vekil aracılığıyla tutanağa bağlanabilir. Yurt dışında düzenlenen vekâletnameler Türk konsoloslukları aracılığıyla ya da apostil şerhli yabancı noter belgesi olarak hazırlanabilir.

Bu kişiler açısından özellikle zorla tahliye günü eşyanın muhafazası, yeni kilidin takılması ve anahtarın kime teslim edileceği gibi pratik konular önceden belirlenmelidir. Teslimden sonra taşınmazın boş kalacağı dönemde güvenliğinin sağlanması da sonradan yeniden işgal riskini azaltır.

Tahliye Kararından Sonra Kira, Yeni Sözleşme ve Üçüncü Kişiler

Tahliye kararı verildikten sonra kiracının taşınmazı kullanmaya devam ettiği dönemde ödenen paraların niteliği tartışma konusu olabilir. Kira ilişkisinin sona erdiğinin tespit edildiği tarihten sonraki kullanım için kiraya veren, kira alacağı yerine haksız işgal tazminatı (ecrimisil) niteliğinde bir bedel talep edebilir. Hangi niteliğin uygulanacağı, kararın içeriğine ve kira ilişkisinin sona erme tarihine göre belirlenir.

Tahliye ilamından sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmışsa kiracı, bu durumu ilamdan sonra doğan bir sebep olarak İİK m.33 çerçevesinde icranın geri bırakılması talebiyle ileri sürebilir. Kanun bu tür iddiaların resmî veya imzası ikrar edilmiş belgelerle ispatını aradığından, yeni sözleşmenin yazılı olması belirleyicidir. Sözlü anlaşmalar veya yalnızca banka dekontları, uygulamada çoğu zaman yeterli görülmez. Kira sözleşmesinin el değiştirdiği durumlarda kira sözleşmesinin devri kuralları da ayrıca dikkate alınmalıdır.

İlamlı icra, kural olarak ilamın borçlusuna karşı yürütülür. Taşınmazda ilamda adı yazılı olmayan üçüncü bir kişi bulunuyorsa İİK m.27 ve devamındaki hükümler (ilamsız takipte İİK m.276) uygulanır. Kiracının eşi, çocukları veya kiracıya bağlı olarak taşınmazda oturan kişiler kural olarak bu anlamda üçüncü kişi sayılmaz. Buna karşılık taşınmazı kiracıdan bağımsız bir hakla, örneğin kiraya verenle doğrudan yapılmış ayrı bir sözleşmeyle kullandığını belgeleyen kişi hakkında icra müdürlüğü kendiliğinden tahliye yapamaz; uyuşmazlık mahkemece çözülür.

Tahliye ilamının icraya konulması da süresiz değildir. İİK m.39’a göre ilama dayanan takiplerde son işlemden itibaren on yıl geçmekle icra zamanaşımı gerçekleşir. Uygulamada tahliye ilamını uzun süre icraya koymayan kiraya verenin bu tutumu, somut koşullara göre tahliyeden vazgeçme iradesi olarak da tartışılabilmektedir; bu nedenle tahliye kararının makul bir süre içinde icraya konulması önerilir.

Tahliye Kararının İcrasında Masraf Kalemleri

İcra sırasında yapılan giderler kural olarak kiraya veren tarafından peşin karşılanır ve takip masrafı olarak borçludan talep edilir. Harç ve masraf tutarları her yıl yayımlanan tarifelere göre değiştiğinden aşağıdaki tabloda tutar verilmemiş, yalnızca kalemler ve dayanakları gösterilmiştir. Güncel tutarlar işlem tarihinde icra müdürlüğünden ve ilgili tarifeden teyit edilmelidir.

Tahliye Kararının İcrasında Avukatla Takibin Usule İlişkin Katkısı

Tahliye ilamının icrası ve icranın geri bırakılması işlemlerinde avukatla temsil zorunlu değildir; kiracı da kiraya veren de bu işlemleri kendileri yapabilir. Bununla birlikte süreç, farklı kanunlardaki süre ve şekil kurallarının birlikte uygulanmasını gerektirir. İstinaf süresi, mehil süresi, on günlük bekleme ve eşyanın alınmasına ilişkin süreler gibi kısa ve birbirine bağlı süreler, tek bir gecikmenin bütün süreci etkileyebileceği bir yapı oluşturur.

Vekil aracılığıyla takip edilen dosyalarda tebligatlar ve UYAP bildirimleri vekile ulaştığı için sürelerin izlenmesi kolaylaşır; yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için ise vekâlet ilişkisi, sürecin Türkiye’ye gelmeden yürütülebilmesini sağlar. Avukatlık ücretine ilişkin asgari tutarlar, Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nde (AAÜT) belirlenir. Genel çerçeve için icra ve iflas hukuku alanındaki genel bilgilere ve kira uyuşmazlıklarına ilişkin bilgilendirme sayfasına göz atılabilir.

Tahliye Kararı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tahliye kararı kesinleşmeden uygulanır mı?

Evet, kira ilişkisine dayanan tahliye kararı kesinleşmeden uygulanabilir. HMK m.350/1 ve 367/1’e göre istinaf ve temyiz başvurusu kararın icrasını durdurmaz. Kesinleşme şartı yalnızca ayni haklara, kişiler ve aile hukukuna ilişkin kararlar için aranır. Kiracının icrayı durdurabilmesi için teminat göstererek icranın geri bırakılması kararı alması gerekir.

Tahliye kararını istinafa götürürsem yine de evden çıkarılabilir miyim?

Evet, yalnızca istinaf başvurusu yapmak tahliyeyi durdurmaz. Kiraya veren ilamlı takip başlatırsa icra emrinin tebliğinden itibaren yedi gün sonra zorla tahliye talep edebilir. Tahliyeyi durdurmak için istinafla birlikte teminat yatırılmalı, icra müdürlüğünden süre alınmalı ve bu süre içinde icra mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı getirilmelidir.

Tahliye kararından sonra evden çıkmak için kaç gün süre var?

Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararı icraya konulduğunda kiracıya icra emrinin tebliğinden itibaren yedi gün süre verilir (İİK m.26). İcra mahkemesinin temerrüt nedeniyle verdiği kararda ise tefhim veya tebliğden itibaren on gün beklenir. Bu süreler istinaf süresinden bağımsız işler; istinaf süresi ayrıca iki haftadır.

İcra mahkemesinin tahliye kararı neden on gün sonra uygulanır?

Çünkü İİK m.269/c son fıkra, icra mahkemesinin tahliye kararının kesinleşmesi beklenmeden infaz edilebileceğini, ancak tefhim veya tebliğden itibaren on gün geçmesi gerektiğini düzenler. Bu süre, kiracının istinafa başvurup İİK m.36 uyarınca icranın geri bırakılmasını isteyebilmesi için tanınmış bir bekleme süresidir; itiraz süresi değildir.

Tahliye kararının icrası nasıl durdurulur?

Tahliye kararının icrası, İİK m.36’daki icranın geri bırakılması yoluyla durdurulur. Kiracı kararı süresinde istinaf veya temyize götürür, teminat gösterir, icra müdürlüğünden mehil vesikası alır ve bu süre içinde takibin yapıldığı yer icra mahkemesinden geri bırakma kararı alarak icra dosyasına sunar. Karar sunulana kadar icra işlemleri devam eder.

Tehir-i icra kararı için hangi mahkemeye başvurulur?

Tehir-i icra kararı, takibin yapıldığı yerdeki icra hukuk mahkemesinden alınır. 7343 sayılı Kanun ile 2021 yılında İİK m.36 değiştirilmiş ve bu yetki bölge adliye mahkemesi ile Yargıtay’dan icra mahkemesine geçmiştir. Bu nedenle bölge adliye mahkemesine başvurulması gerektiğini söyleyen eski kaynaklar güncel değildir.

Tahliye kararında tehir-i icra teminatı ne kadar?

Kanun, tahliye ilamları için sabit bir teminat tutarı öngörmez. Uygulamada miktar icra müdürlüğünce takdir edilir ve çoğunlukla kanun yolu incelemesi süresince kiraya verenin uğrayabileceği kullanım kaybı esas alınır. İlamda kira alacağına da hükmedilmişse o tutar ayrıca teminat altına alınır. Tutar işlem tarihinde icra müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Teminat yatırmak tahliyeyi durdurur mu?

Hayır, teminat yatırmak tek başına tahliyeyi durdurmaz. Teminat ve mehil vesikası yalnızca icra mahkemesinden karar getirmek için süre sağlar. Bu süre içinde icranın geri bırakılması kararı alınıp icra dosyasına sunulmazsa icra işlemleri devam eder. Süre, kanuna göre ancak zorunluluk hâlinde uzatılabilir.

Tahliye kararı bozulursa eve geri dönülebilir mi?

Kural olarak evet; İİK m.40 uyarınca yeni hükümle ilk hüküm ortadan kalkarsa ilk ilama göre yerine getirilen şey yeni bir ilama gerek olmadan geri alınır. Ancak taşınmaz bu arada başkasına kiralanmış veya satılmışsa fiilen iade güçleşebilir; bu durumda zararın genel hükümlere göre tazmini gündeme gelir.

Tahliye sırasında evdeki eşyalara ne olur?

Eşya önce kiracıya veya kanunda sayılan yakınlarına teslim edilir; kimse yoksa masrafı kiraya verenden peşin alınarak güvenli bir yerde muhafaza edilir (İİK m.26/4). Kiracı tebligat üzerine beş veya otuz gün içinde eşyasını almaz ve masrafı ödemezse eşya icra mahkemesinin kararıyla satılabilir.

Tahliye kararından sonra kira ödemeye devam edilmeli mi?

Evet, kiracı taşınmazı kullandığı sürece kullanım bedeli ödeme yükümlülüğü devam eder. Kira ilişkisinin sona ermesinden sonraki dönem için kiraya veren kira yerine ecrimisil niteliğinde bedel isteyebilir. Ödemelerin hangi dönem ve sıfatla yapıldığının dekont açıklamasında yazılı olarak belirtilmesi, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

Tahliye kararı kaç yıl içinde icraya konulmalı?

İİK m.39’a göre ilama dayanan takiplerde son işlemden itibaren on yıl geçmekle icra zamanaşımı gerçekleşir. Ancak tahliye ilamının uzun süre icraya konulmaması, somut koşullara göre kiraya verenin tahliyeden vazgeçtiği şeklinde de tartışılabilir. Bu nedenle tahliye kararının makul süre içinde icraya konulması önerilir.

Elatmanın önlenmesi kararı da kesinleşmeden uygulanır mı?

Hayır, mülkiyete dayanan elatmanın önlenmesi kararları yerleşik içtihatta taşınmazın aynına ilişkin kabul edildiğinden kesinleşmeden icra edilemez (HMK m.350/2, 367/2). Kira ilişkisine dayanan tahliye kararı ise kişisel hakka dayandığı için bu istisnaya girmez ve kesinleşme beklenmeden uygulanabilir. Davanın hangi hukuki sebebe dayandığı bu nedenle önem taşır.

Yurt dışındaki ev sahibi tahliye kararını nasıl icra ettirir?

Yurt dışında yaşayan kiraya veren, konsoloslukta veya apostil şerhli noter belgesiyle düzenleyeceği vekâletname ile avukatı aracılığıyla ilamlı takibi UYAP üzerinden başlatabilir. İcra emri, zorla tahliye ve teslim tutanağı işlemleri vekil tarafından yürütülebilir; mülk sahibinin Türkiye’ye gelmesi gerekmez. Teslim sonrası anahtar ve güvenlik düzeni önceden planlanmalıdır.

Şişli / Nişantaşı Ofis ve Konum

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu, Şişli ilçesinde Nişantaşı bölgesinde, Halaskargazi Caddesi üzerindeki Lotus Nişantaşı binasında yer almaktadır. Büro, Şişli’deki kira uyuşmazlıklarına bakan İstanbul (Çağlayan) Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemeleri, icra daireleri ve icra hukuk mahkemelerine ulaşım bakımından merkezî bir konumdadır. Kira ve tahliye uyuşmazlıklarına ilişkin görüşmeler büroda yüz yüze veya online görüşme platformu üzerinden yapılabilmektedir.

Hukuki Denetim ve Kaynaklar

Dayanılan mevzuat:

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.24, 26, 27, 33, 36 (7343 sayılı Kanun ile değişik), 39, 40, 269, 269/a, 269/c, 272, 273, 275, 276
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.345, 350, 361, 367
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315 ve konut ile çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümler (m.339 vd.)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18, 18/B (7445 sayılı Kanun ile eklenen)

Resmî kaynaklar: İcra ve İflas Kanunu — mevzuat.gov.tr · Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr · Türk Borçlar Kanunu — mevzuat.gov.tr · UYAP — Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi

Teyit uyarısı: Harç ve masraf tutarları, parasal kesinlik sınırları, icranın geri bırakılmasında istenen teminat miktarı ve İİK m.275 kapsamındaki kararlara ilişkin bölge adliye mahkemesi uygulaması değişkenlik gösterebilir. Bu veriler işlem tarihinde güncel mevzuattan ve ilgili icra müdürlüğünden teyit edilmelidir. Metinde numarası verilmeyen içtihat atıfları, yerleşik uygulamayı genel düzeyde yansıtmaktadır.

Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu
Güncelleme: Ekim 2026

Yasal uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz ve okuyucu ile avukat arasında vekâlet ilişkisi kurmaz. Somut uyuşmazlıklarda dosyaya özgü değerlendirme yapılması gerekir.