Kira Artış Oranı 2026 – TÜFE Hesaplama Rehberi
Kira artış oranı 2026 yılında nasıl hesaplanır? Hangi oran uygulanır, yasal sınır nedir ve sözleşmede nasıl yazılmalıdır? Kira zammı konusu; hem kiracılar hem kiraya verenler için yıl dönümlerinde en çok anlaşmazlığa yol açan meseledir. Bu rehberde; TÜFE’ye dayalı kira artış hesaplamasının nasıl yapıldığı, 2025–2026 dönemindeki yasal oranlar, sözleşmeye nasıl ekleneceği ve yargı içtihadı tüm ayrıntılarıyla açıklanmaktadır.
1. Kira Artış Oranı Neye Göre Belirlenir? Yasal Çerçeve
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira artışını iki katmanlı biçimde düzenler:
- Anlaşma varsa: Taraflar sözleşmede kira artış oranı belirleyebilir; ancak bu oran TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Aşan kısım geçersiz sayılır ve yasal oran uygulanır.
- Anlaşma yoksa: Hâkim, TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete uygun bir kira artış oranı belirler.
- 5 yılı aşan ilişkilerde: Hâkim, TÜFE + piyasa koşulları + hakkaniyet gözetilerek yeni kira bedelini belirler (TBK m. 344/3).
2. 2022’den 2026’ya Kira Artış Oranlarının Tarihi
Temmuz 2022’den Temmuz 2024’e kadar uygulanan %25 geçici tavan uygulaması, 7409 sayılı Kanun ile getirilmiş istisnai bir düzenlemeydi. Bu süre dolduğunda kira artışları tekrar TBK m. 344 kapsamındaki TÜFE 12 aylık ortalama rejimine döndü. 2025 ve 2026 yıllarında ek bir yasal düzenleme yapılmadıkça bu kural geçerliliğini korumaktadır.
3. Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? — Adım Adım
TÜFE 12 Aylık Ortalama Nedir?
TÜFE 12 aylık ortalama; kira yenileme tarihinden geriye doğru gidilen son 12 ayın yıllık TÜFE değişim oranlarının ortalamasıdır. TÜİK her ay açıklanan bu veriyi “TÜFE (12 aylık ortalama % değişim)” olarak kamuoyuyla paylaşır.
Hesaplama Formülü
Örnek: Mevcut kira 25.000 TL, TÜFE 12 aylık ortalama %40 ise:
Yeni kira = 25.000 × (1 + 40/100) = 25.000 × 1,40 = 35.000 TL
Hangi Ayın TÜFE’si Kullanılır?
Kira yenileme tarihinden bir önceki ayın 12 aylık ortalama TÜFE değeri esas alınır. Örneğin kira yenileme tarihi Eylül 2026 ise Ağustos 2026 TÜFE verisi kullanılır. TÜİK, her ayın verisini genellikle takip eden ayın ilk haftasında açıklar.
| Kira Yenileme Ayı | Kullanılacak TÜFE Verisi | TÜİK Açıklama Zamanı |
|---|---|---|
| Ocak | Aralık 12 aylık ort. | Ocak başı |
| Şubat | Ocak 12 aylık ort. | Şubat başı |
| Mart | Şubat 12 aylık ort. | Mart başı |
| Nisan | Mart 12 aylık ort. | Nisan başı |
| Mayıs | Nisan 12 aylık ort. | Mayıs başı |
| Haziran | Mayıs 12 aylık ort. | Haziran başı |
| Temmuz | Haziran 12 aylık ort. | Temmuz başı |
| Ağustos | Temmuz 12 aylık ort. | Ağustos başı |
| Eylül | Ağustos 12 aylık ort. | Eylül başı |
| Ekim | Eylül 12 aylık ort. | Ekim başı |
| Kasım | Ekim 12 aylık ort. | Kasım başı |
| Aralık | Kasım 12 aylık ort. | Aralık başı |
4. Kira Artış Hesaplama Makinesi
Mevcut kira bedelinizi ve güncel TÜFE oranını girerek yeni kira bedelinizi anında hesaplayın.
5. Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Nasıl Yazılır?
Doğru Madde Örneği
Kira bedeli, her yıl kira dönemi yenileme tarihini takip eden ayda, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranında artırılacaktır. Artış oranı, kira dönemi yenileme tarihinden bir önceki aya ait TÜİK verisi esas alınarak hesaplanır. Kararlaştırılan artış oranının TBK m. 344 kapsamındaki yasal üst sınırı aşması hâlinde yasal oran uygulanır.
Kaçınılması Gereken İfadeler
| Hatalı İfade | Riski | Doğru Alternatif |
|---|---|---|
| “Her yıl %50 artırılır” | TÜFE’nin altındaysa kiraya veren kayıplar; üstündeyse madde geçersizdir | “TÜFE 12 aylık ortalama” ifadesi |
| “Enflasyon oranında artırılır” | Hangi endeksin kastedildiği belirsizdir; TÜFE mi ÜFE mi tartışılır | “TÜİK TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı” |
| “Taraflarca belirlenir” | Belirsizlik; her yıl yeniden müzakere gerekir | Net formül veya endeks referansı |
| “Artış yapılmayacaktır” | Kiracı lehine; ancak 5 yılı aşan ilişkilerde hâkim müdahale edebilir | TBK çerçevesinde geçerli; ancak uzun vadede kiraya veren aleyhine |
6. 5 Yılı Aşan Kira İlişkilerinde Artış
5 yıllık eşik neden önemlidir? Uzun süreli kiralarda kira bedeli piyasa rayicinin çok gerisinde kalabilir. TBK m. 344/3 bu dengesizliği gidermek için hâkime geniş bir takdir yetkisi tanır. Hâkim belirleme yaparken şunları gözetir:
- TÜFE 12 aylık ortalama
- Kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedeller
- Kiralananın durumu ve özellikleri
- Hakkaniyet ilkesi
7. İşyeri Kiralarında Artış Oranı
İşyeri kiralarında dikkat edilmesi gereken ek hususlar:
- Stopaj etkisi: Artış yapıldığında yeni kira üzerinden %20 stopaj hesabı yeniden yapılmalıdır.
- Kira tespit davası: İşyeri kiralarında da 5 yıl geçtikten sonra kira tespit davası açılabilir.
- Döviz cinsinden kira: Döviz üzerinden belirlenen işyeri kiralarında artış, sözleşmede öngörülen mekanizmaya göre yapılır. TBK m. 344 bu kiralar için doğrudan uygulanmaz; tarafların belirlediği kur veya endeks esas alınır.
8. Yasal Sınırı Aşan Artışa Nasıl İtiraz Edilir?
Kiraya veren TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde kira zammı talep ediyorsa kiracının izleyebileceği yollar:
1. Yazılı İtiraz
Kiracı, hukuki dayanağını belirterek yazılı biçimde itiraz eder. “TBK m. 344 uyarınca kira artışı TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez; fazlayı ödeme yükümlülüğüm yoktur” şeklinde noter ihtarnamesi gönderilebilir.
2. Yalnızca Yasal Oranı Ödemek
Kiracı, fazla talep edilen kısmı ödemeksizin yalnızca yasal oranda artırılmış kira bedelini ödeyebilir. Sözleşmenin ihlali söz konusu değildir; yasal orana uyulmuştur. Banka dekontuna “TÜFE oranında artırılmış kira bedeli” açıklaması eklenmelidir.
3. Kira Tespit Davası
Taraflar kira artış oranı konusunda anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir. Mahkeme TÜFE verisini ve gerektiğinde emsal kira bedellerini esas alarak yeni kira bedelini belirler.
Avukat Yorumu
“Kira artışı uyuşmazlıklarında en çok karşılaştığım sorun, kiracıların yasal haklarını bilmemesi nedeniyle yasal sınırın çok üzerindeki artışları sessizce kabullenmesidir. Bir diğer yaygın hata ise itiraz ederken kira ödemeyi tamamen kesmek ve temerrüde düşmektir. Doğru yaklaşım; yasal oranı ödemek, aşan kısmı banka dekontunda belirterek reddetmek ve gerekirse kira tespit davası açmaktır.”
9. Emsal Yargıtay Kararları
TÜFE Sınırını Aşan Artış — Kısmi Geçersizlik
kiranın kontrat bitiminde “ÜFE’ye göre” veya “TEFE-TÜFE oranında” artırılacağı düzenlemesi olduğu görülmüştür. Sözleşmede iki farklı artış maddesi bulunmakla artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir
Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirlenmesi
Sözleşmedeki “Kiracının kontrat bitiminde kira rayiç bedelini TEFE – TÜFE % …….oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.” artış oranı geçerli olup TÜFE oranının uygulanması gerekir.
TEFE-TÜFE Belirsizliği
Kontrat bitiminde “kira rayiç bedeline TEFE-TÜFE % açıklanan oranda artış yapılacağı”na ilişkin maddede artış şartı belirsiz olup TÜFEden hesaplanan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir
10. Sık Sorulan Sorular
Kira artış oranı 2026 yılında ne kadar?
2026 yılında konut kira artışı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır. Bu oran her ay değiştiğinden kira yenileme tarihinize göre farklı bir oran çıkabilir. Güncel veri için tuik.gov.tr adresini ziyaret edin.
Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Mevcut kira bedeli, TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıyla çarpılarak artış tutarı bulunur. Yeni kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE% / 100). Kira yenileme tarihinden bir önceki aya ait TÜİK verisi kullanılır.
Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde zam yapabilir mi?
Hayır. TBK m. 344 uyarınca konut kiralarında artış TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez. Aşan kısım geçersizdir ve kiracı yalnızca yasal oranda artırılmış kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Sözleşmede sabit oran yazılmışsa ne olur?
Yazılan sabit oran TÜFE’yi aşıyorsa o yıl için geçersiz sayılır ve TÜFE uygulanır. TÜFE’nin altındaysa yazılan düşük oran geçerlidir. Her yıl için o anki TÜFE oranı sınır oluşturur; birkaç yıl önceki sözleşmedeki oran bağlayıcı değildir.
Kira artışına itiraz ederken ne yapmalıyım?
Yasal sınırı aşan artışa itiraz ederken kira ödemeyi tamamen kesmemeniz gerekir. TÜFE oranında artırılmış kira bedelini ödemeye devam edin ve banka dekontuna “yasal TÜFE oranında artırılmış kira” açıklaması ekleyin. Aynı zamanda kiraya verene noter ihtarnamesiyle itirazınızı bildirin.
5 yıldır oturduğum evde kira artışı nasıl hesaplanır?
5 yılı aşan kira ilişkilerinde her iki taraf da kira tespit davası açabilir. Hâkim TÜFE’nin yanı sıra emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini de gözetir. Bu durumda yeni belirlenen kira bedeli TÜFE’nin üzerinde olabilir.
İşyeri kirasında kira artış oranı konuttan farklı mı?
Temel kural aynıdır: TÜFE 12 aylık ortalama üst sınır oluşturur. Ancak işyeri kiralarında ticari müzakere daha belirleyici olabilir; döviz cinsinden belirlenen işyeri kiralarında TBK m. 344 doğrudan uygulanmaz.
TÜFE verisi nerede yayınlanıyor?
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) resmi web sitesi olan tuik.gov.tr’de her ayın başında bir önceki aya ait TÜFE verileri yayınlanır. “Tüketici Fiyat Endeksi” başlığı altında “12 aylık ortalama % değişim” sütununu takip edin.
Kira Artışı Uyuşmazlığında Hukuki Destek Alın
Yasal sınırı aşan kira artış oranına itiraz, kira zammına itiraz, kira tespit davası veya sözleşmedeki artış maddesinin düzenlenmesi için yanınızdayız.
Şişli Kira Avukatı · eneskaplan.av.tr
Bu içerik Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: 22 Mayıs 2026
- Durum: ✓ Güncel Mevzuata Uygun Kira Artış Oranı Hakkında Makale
- Kaynaklar: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 344), TÜİK Verileri, Yargıtay 3. HD ve HGK Kararları.
