Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi 2026
Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, kiracının kira hakkını üçüncü kişilere — özellikle taşınmazı sonradan satın alan yeni malike — karşı ileri sürebilmesini sağlayan en güçlü hukuki güvencedir. Şerh edilmemiş bir kira sözleşmesinde mülk satılırsa yeni malikin belirli koşullarda kiracıyı tahliye ettirme hakkı doğabilirken, şerhli bir kira sözleşmesi bu riski ortadan kaldırır. Peki kira sözleşmesi tapuya nasıl şerh edilir, hangi belgeler gerekir, harç ne kadar tutmaktadır ve şerh nasıl kaldırılır? Bu rehberde tüm bu sorular TBK, TMK ve TKGM uygulamaları çerçevesinde yanıtlanmaktadır.
1. Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Nedir ve Hukuki Dayanağı Nedir?
Türk Medeni Kanunu m. 1009 uyarınca kira sözleşmesinden doğan kira hakkı, taşınmazın tapu siciline şerh edilebilir. Bu şerh sayesinde kira hakkı, taşınmazı sonradan edinen herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir; yani kira hakkı ayni etki kazanır.
TBK m. 312 ise şerhli kira sözleşmelerinde yeni malikin durumunu düzenler: Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesinin tüm koşullarıyla bağlıdır; sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdiremez.
- Yalnızca sözleşmenin taraflarını bağlar
- Mülk satılırsa yeni malik TBK m. 310 kapsamında 3 ay + 6 ay ihtarname süreciyle kiracıyı çıkarabilir
- Kiracı hakkını üçüncü kişilere karşı ileri süremez
- Uzun süreli kiralarda büyük güvensizlik
- Ticari kiracılar için ciddi risk
- Tapu sicilinde görünür; üçüncü kişileri bağlar
- Yeni malik kira sözleşmesini devralmak zorundadır
- Kiracı hakkını herkese karşı ileri sürebilir
- Yatırım yapan ticari kiracılar için güçlü güvence
- Sözleşme süresi boyunca tahliye riski ortadan kalkar
2. Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhinin Amacı ve Sağladığı Güvence
Kira şerhi özellikle şu durumlarda kiracıya kritik koruma sağlar:
- Uzun süreli ticari kiralamalar: Mağaza, ofis veya fabrika açan kiracı, yatırımının amortize olabilmesi için uzun süre o taşınmazda kalma güvencesine ihtiyaç duyar.
- Dekorasyon ve tadilat yatırımı: Kiracının taşınmaza yaptığı yatırımın korunması ancak şerh güvencesiyle mümkündür.
- Franchise ve zincir işletmeler: Belirli bir adreste faaliyete devam zorunluluğu olan işletmeler için tahliye riski ölümcüldür.
- Kira ön ödemesi yapılan haller: Kiracı peşin kira ödemişse şerh, mülk el değiştirdiğinde bu ödemenin heba olmasını engeller.
3. Şerh İçin Aranan Koşullar
Zorunlu Koşullar
- Yazılı kira sözleşmesi: Sözlü sözleşme şerh işlemine konu edilemez; tapu müdürlüğü yazılı belge ister.
- Tapu siciline kayıtlı taşınmaz: Yalnızca tapu siciline kayıtlı taşınmazlar için şerh verilebilir.
- Tarafların anlaşması: Şerh için hem kiraya verenin hem kiracının tapu müdürlüğüne başvurması ya da kiraya verenin noterde düzenlenen muvafakatini sunması gerekir.
- Belirli süre: Kira sözleşmesi belirli bir süreyi kapsamalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde şerh verilebilir; ancak süre belirsizliği uygulamada güçlük çıkarabilir.
4. Kira Sözleşmesi Tapuya Nasıl Şerh Edilir?
Kira sözleşmesi hazırlanırken “Bu sözleşmeden doğan kira hakkının tapuya şerh ettirileceği taraflarca kararlaştırılmıştır” veya benzeri bir madde eklenmelidir. Bu madde kiraya verenin rızasını önceden tesis eder.
Zorunlu olmamakla birlikte noter onaylı kira sözleşmesi tapu müdürlüğünde işlemi kolaylaştırır. Tapu müdürlüğü adi yazılı sözleşmeyi de kabul edebilir; ancak imzaların doğruluğu konusunda ek belge istenebilir.
TKGM’nin ALO 181 hattı veya webtapu.tkgm.gov.tr üzerinden randevu alınır. Taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne başvurulması gerekir.
Gerekli belgelerle birlikte (aşağıda listelenmiştir) tapu müdürlüğüne başvurulur. İşlem sırasında her iki tarafın veya yetkili temsilcilerinin hazır bulunması gerekir.
Döner sermaye ücreti ve şerh harcı yatırılır. Harç miktarı kira süresi ve bedeline göre değişir.
Tapu müdürlüğü incelemeyi tamamladıktan sonra kira şerhini tapu kütüğüne işler. İşlem tamamlandığında taraflara bildirim yapılır; güncel tapu senedinde şerh görünür hale gelir.
5. Gerekli Belgeler
| Belge | Kimden | Açıklama |
|---|---|---|
| Yazılı kira sözleşmesi | Her iki taraf | Aslı ve fotokopisi; noter onaylı olması önerilir |
| T.C. kimlik belgesi | Her iki taraf | Nüfus cüzdanı veya pasaport |
| Tapu senedi veya tapu bilgileri | Kiraya veren | Ada, parsel, bağımsız bölüm bilgileri |
| Tescil istem belgesi | Başvurucu | Tapu müdürlüğünden temin edilir veya örnek aşağıda verilmiştir |
| Vekaletname | Vekil aracılığıyla işlem yapılıyorsa | Noterde düzenlenmiş özel vekaletname |
| Vergi kimlik numarası | Her iki taraf | Tüzel kişiler için imza sirküleri ve yetki belgesi |
| Döner sermaye makbuzu | Başvurucu | Harç ödendiğine dair makbuz |
6. Tescil İstem Belgesi Örneği
Tapu müdürlüğüne kira sözleşmesinin şerhi için yapılacak başvuruda kullanılan tescil istem belgesi aşağıdaki unsurları içermelidir. Tapu müdürlüğünün kendi standart formunu kullanmanız önerilir.
Yukarıda bilgileri yazılı taşınmaz üzerindeki kira hakkımın Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerh edilmesini talep ederiz.
7. Kira Şerhi Harcı Ne Kadar?
492 Sayılı Harçlar Kanunu’na göre kira şerhi için tapu harcı, kira süresi boyunca ödenecek toplam kira bedelinin binde 4,55’i oranında hesaplanır.
Her yıl güncellenen döner sermaye ücreti ayrıca tahsil edilir. Güncel tutar için tapu müdürlüğü veya TKGM’nin resmi web sitesi kontrol edilmelidir.
Aylık 50.000 TL kira, 3 yıllık sözleşme: Toplam kira = 1.800.000 TL. Tapu harcı = 1.800.000 x %0,455 = 8.190 TL (tahmini).
Harç kural olarak başvuruyu yapan tarafından ödenir. Taraflar sözleşmede aksini kararlaştırabilir. Uygulamada genellikle kiracı öder.
8. Sözleşmedeki Şerh Maddesi Örneği
Kira sözleşmesine eklenecek şerh hükmü, kiraya verenin rızasını peşinen tesis ettiğinden uygulamada son derece önemlidir. Madde olmaksızın kiraya veren sonradan şerhe itiraz edebilir.
Sözleşmeye Eklenecek Madde Örneği
KİRA HAKKININ TAPUYA ŞERHİ
Kiraya veren, işbu sözleşmeden doğan kira hakkının Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerh edilmesine peşinen muvafakat eder. Şerh masrafları kiracı tarafından karşılanır. Kiraya veren, kiracının talebi üzerine gerekli belgeleri imzalamak ve tapu müdürlüğüne birlikte başvurmakla yükümlüdür. Kiraya verenin bu yükümlülüğü yerine getirmemesi hâlinde kiracı, mahkeme yoluyla şerhin tescilini talep etme hakkını saklı tutar.
9. Tapuda Kira Şerhi Nasıl Kaldırılır?
Şerhin Kaldırılma Yolları
| Kaldırma Yöntemi | Koşul | Başvuru |
|---|---|---|
| Sözleşme süresinin dolması | Şerhteki bitiş tarihi geldiğinde şerh kendiliğinden etkisini yitirir; ancak sicilden silinmesi için başvuru gerekir | Tapu müdürlüğüne her iki tarafın ortak başvurusu |
| Tarafların anlaşması | Kira sözleşmesi feshedildiğinde veya taraflar şerhin kaldırılmasında mutabık kaldığında | Her iki tarafın birlikte başvurusu |
| Kiracının talebi | Kiracı kendi rızasıyla şerhten vazgeçebilir | Kiracının tek başına başvurusu |
| Mahkeme kararı | Taraflar anlaşamazsa açılacak dava sonucunda | Kesinleşmiş mahkeme kararıyla tapu müdürlüğüne başvuru |
Kiraya Veren Tek Başına Şerhi Kaldırabilir Mi?
Hayır. Kiracının şerh kapsamındaki kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiraya veren tek başına şerhi kaldıramaz. Şerhin haksız yere tapu siciline işlendiğini düşünüyorsa mahkeme yoluna başvurması gerekir.
Avukat Yorumu
“Kira şerhi, özellikle uzun süreli ticari kiralarda kiracıların en güçlü güvencesidir. Ancak uygulamada şerh prosedürünü tamamlamak yerine sözleşmeye güvenen kiracıların, mülkün el değiştirdiği durumlarda büyük mağduriyetler yaşadığını görüyorum. Yatırım yapacak bir kiracının şerh hakkını sözleşmeye yazması ve bunu tapu müdürlüğünde tescil ettirmesi, başlangıçta küçük bir maliyet karşılığında sonraki yıllarda paha biçilmez bir güvence sağlar.”
10. Mülk Satışında Şerhli Kira Sözleşmesinin Akıbeti
Şerh Varken Mülk Satılırsa
- Yeni malik, şerhi tapu sicilinden görür ve bilerek satın almış kabul edilir.
- Kira sözleşmesi aynen devam eder; yeni malik otomatik olarak kiraya veren sıfatını kazanır.
- Yeni malik, TBK m. 310 kapsamındaki ihtiyaç veya tahliye bildirim haklarını yalnızca kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra ve yasal koşullar çerçevesinde kullanabilir.
Şerh Yokken Mülk Satılırsa
TBK m. 310 uyarınca taşınmazı devralan yeni malik, yasal bildirim süresine uymak koşuluyla kira sözleşmesini feshedebilir. Konut kiralarında bu süre tapunun tescilinden itibaren 1 ay içinde ihtarname + 6 aylık süre; işyeri kiralarında sözleşme dönemine göre değişmektedir.
| Durum | Şerh Varsa | Şerh Yoksa |
|---|---|---|
| Mülk satılırsa | Kira aynen devam eder; yeni malik bağlıdır | Yeni malik yasal süreyle fesih hakkına sahip olabilir |
| Yeni malikin ihtiyaç talebi | Kira süresi dolana kadar ileri süremez | Tapuyu aldıktan 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra dava |
| Kiracının kira ödeyeceği kişi | Yeni malik (devir bildirilince) | Yeni malik (TBK m. 310) |
| Eski kiraya verenin sorumluluğu | Devir tarihiyle sona erer | Devir tarihiyle sona erer |
11. Emsal Yargıtay Kararları
Dava; davalı şirketin ortağı diğer davalı adına tapuda kayıtlı iken icra yoluyla satış suretiyle Toprakbank’a ve ondan da TMSF’ye devredilen ve TMSF’den satış suretiyle edinilen taşınmaz hakkında elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemlidir. Davalı şirket, dava dışı TMSF ile aralarında kira akdi ilişkisi olduğu savunmasında bulunmuştur. Kira ilişkisi hukuki işlem niteliğinde ve yıllık kira tutarı da senetle ispat kuralına tâbi miktarda olmakla; davalı, kiraya dair savunmasını yazılı delille ispatlamalıdır. Yalnız somut olay bakımından HUMK m.292 ve 293’ün gözetilmesi gerekip gerekmediği de değerlendirilmelidir.
12. Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?
Evet. Türk Medeni Kanunu m. 1009 uyarınca kira sözleşmesinden doğan kira hakkı tapuya şerh edilebilir. Şerh için her iki tarafın mutabakatı ve tapu müdürlüğüne başvuru gerekir.
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilirse ne olur?
Şerh, kira hakkını üçüncü kişilere karşı da geçerli kılar. Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik kira sözleşmesiyle bağlıdır; şerh süresi boyunca kiracıyı tahliye edemez.
Kira sözleşmesi tapuya nasıl şerh edilir?
Yazılı kira sözleşmesi ve gerekli belgelerle taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne kira sözleşmesinin tapuya şerhi için randevulu başvuru yapılır. Her iki tarafın hazır bulunması ya da kiraya verenin noterde düzenlenen muvafakatinin sunulması gerekir. Harçlar ödendikten sonra şerh tapu kütüğüne işlenir.
Kira şerhi harcı ne kadar?
492 Sayılı Harçlar Kanunu’na göre toplam kira bedeli üzerinden binde 4,55 oranında tapu harcı alınır. Bunun yanı sıra döner sermaye ücreti de ödenir. Güncel ve kesin tutar için TKGM’nin resmi sitesi veya tapu müdürlüğü ziyaret edilmelidir.
Tapuda kira şerhi nasıl kaldırılır?
Kira süresi dolduğunda, tarafların anlaşması hâlinde veya kiracının talebiyle şerh kaldırılabilir. Bunun için tapu müdürlüğüne başvurulur. Taraflar anlaşamazsa mahkeme kararı gerekir.
Kiraya veren şerhe rıza göstermek zorunda mı?
Kira sözleşmesinde şerhe izin veren bir madde varsa kiraya veren bu hakkın kullanılmasını engelleyemez. Böyle bir madde yoksa kiraya veren şerhe rıza göstermeyebilir. Bu nedenle şerh hakkını sözleşmeye yazdırmak büyük önem taşır.
Kira şerhi TKGM’de nasıl görünür?
Taşınmazın tapu kütüğünün “Şerhler” sütununda kira hakkı, süresi ve hak sahibinin adı görünür. Tapu sorgulama sisteminden (parselsorgu.tkgm.gov.tr) taşınmazın şerh bilgilerine erişilebilir.
Kira sözleşmesi tapu sahibiyle mi yapılır?
Evet, kural olarak kira sözleşmesi tapu malikiyle yapılır. Ancak tapu maliki dışında yetkili temsilci veya vekil aracılığıyla da sözleşme yapılabilir. Sözleşmeyi imzalayanın mülk üzerinde tasarruf yetkisine sahip olup olmadığı, tapu kaydından kontrol edilmelidir.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi İçin Hukuki Destek Alın
Şerh hakkının sözleşmeye eklenmesi, tapu müdürlüğü sürecinin yönetimi veya kira sözleşmesinin tapuya şerhinin kaldırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda yanınızdayız.
Bu içerik Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: 1 Haziran 2026
- Durum: ✓ Güncel Mevzuata Uygun Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Makalesi
- Kaynaklar: 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 1009), 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 310, 312), 492 Sayılı Harçlar Kanunu, TKGM Uygulamaları, Yargıtay 3. HD, 6. HD ve HGK Kararları.
