Kira Sözleşmesinde Kefalet

Kira Sözleşmesinde Kefalet: Kefil Olacakların Bilmesi Gerekenler

Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu · Güncelleme: Ekim 2026

Kira sözleşmesinde kefalet, kiracının kira bedeli ve sözleşmeden doğan diğer borçlarını ödememesi hâlinde, üçüncü bir kişinin bu borçlardan kiraya verene karşı kişisel olarak sorumlu olmayı üstlendiği bir güvence sözleşmesidir. Kira sözleşmesinde kefalet, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 581-603. maddelerinde düzenlenir ve kira ilişkisinden bağımsız, sıkı şekil kurallarına tabi ayrı bir sözleşmedir. Bu nedenle kira kontratına “kefil” olarak imza atmak tek başına yeterli değildir; azami miktar, tarih ve el yazısı şartı yerine getirilmezse kefalet geçersiz kalır.

Bu rehber, kiraya kefil olmayı düşünen kişilerin, kefalet isteyen mülk sahiplerinin ve kefaletle karşılaşan kiracıların kira sözleşmesinde kefalet konusundaki temel sorulara verilen cevabı tek yerde görebilmesi için hazırlandı. Kefalet sözleşmesinin geçerlilik şartları, kira kefilinin sorumluluğunun süresi ve kapsamı, eş muvafakatnamesi, adi ve müteselsil kefalet ayrımı, icra aşaması ve kefilin hakları kanun maddeleri ve yerleşik Yargıtay uygulaması ışığında açıklanmaktadır.

İçindekiler [Göster][Gizle]

1. Kira Sözleşmesinde Kefalet Nedir?
   1. Kefaletin hukuki niteliği
   2. Kefalet ile depozito farkı
2. Kira Sözleşmesine Kimler Kefil Olabilir?
   1. Gerçek kişi kefil
   2. Şirket ve tüzel kişi kefil
   3. Vekâletle ve yurt dışından kefalet
3. Kefalet Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
   1. Yazılı şekil
   2. Azami miktar
   3. Kefalet tarihi
4. Kefilin El Yazısıyla Yazması Gerekenler
5. Adi ve Müteselsil Kefalet
   1. Müteselsil kefalet nedir?
   2. Adi kefalet nedir?
6. Kira Kefili İçin Eş Muvafakatnamesi
   1. Rızanın zamanı ve şekli
   2. Eş rızasının aranmadığı hâller
7. Kira Kefilinin Sorumluluğu Kaç Yıl Sürer?
   1. 1 yıllık sözleşmede kefil
   2. Uzayan kira dönemleri
   3. 10 yıllık kesin sınır
8. Kefil Hangi Borçlardan Sorumludur?
   1. Kira bedeli ve faiz
   2. Hasar, aidat ve yan giderler
   3. Kira artışı ve azami miktar
9. Kiracı Ödemezse Doğrudan Kefile Gidilebilir mi?
   1. İcra takibi ve itiraz
   2. Arabuluculuk ve görevli mahkeme
10. Kefilin Hakları ve Kefaletin Sona Ermesi
    1. Kiracıya rücu hakkı
    2. Kefaletin sona erme hâlleri
    3. Kira devri, alt kira ve kefil
11. Kefil, Kiraya Veren ve Kiracı İçin Kontrol Listesi
12. Neden Kira Avukatıyla Çalışılır?
13. Sık Sorulan Sorular
14. Nişantaşı / Şişli Ofis Konumu

Kira Sözleşmesinde Kefalet Nedir?

TBK m.581’e göre kefalet sözleşmesi, kefilin alacaklıya karşı, borçlunun borcunu ifa etmemesinin sonuçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı üstlendiği sözleşmedir. Kira ilişkisine uyarlandığında alacaklı kiraya veren, asıl borçlu kiracı, kefil ise kiracının ödememesi riskini üstlenen üçüncü kişidir. Kira sözleşmesinde kefalet, bu nedenle kiraya veren ile kefil arasında kurulur; kiracı bu sözleşmenin tarafı değildir.

Uygulamada kefalet çoğu zaman ayrı bir belge yerine kira sözleşmesinin içine “kefil” başlıklı bir bölüm olarak eklenir. Bu yöntem hukuken mümkündür; belirleyici olan, kefilin imzaladığı kısmın TBK m.583’teki şekil şartlarını taşıyıp taşımadığıdır. Hazır matbu kontratlardaki “kefil olarak imza” satırı, el yazısıyla tamamlanmadığı sürece çoğunlukla geçersiz bir kefalet sonucunu doğurur.

Kefaletin hukuki niteliği

Kira sözleşmesinde kefalet, asıl borca bağlı (fer’i) bir sözleşmedir. TBK m.582 uyarınca kefalet ancak geçerli bir borç için kurulabilir; asıl borç herhangi bir sebeple sona erince kefilin borcu da sona erer (TBK m.598/1). Bu bağlılık, kira sözleşmesinde kefaletin kaderini kira ilişkisine bağlar: kira sözleşmesi geçersizse ya da kiracının borcu ödenmişse, kefilden istenecek bir şey kalmaz.

Kira sözleşmesinde kefalet veren kişi, alacaklıya karşı asıl borçlunun sahip olduğu savunmaları ileri sürebilir ve kanundan aksi anlaşılmadıkça kefalet hükümlerinin kendisine tanıdığı haklardan önceden feragat edemez (TBK m.582/3). Örneğin kiracı “kira bedelini ödedim” veya “alacak zamanaşımına uğradı” diyebiliyorsa, kira kefili de aynı savunmaya dayanabilir. Sözleşmeye eklenen “kefil tüm haklarından feragat eder” türünden genel kayıtlar bu emredici korumayı ortadan kaldırmaz.

Kefalet ile depozito farkı

Kira sözleşmesinde kefalet ile depozito sıkça karıştırılır. Depozito (güvence bedeli), TBK m.342 kapsamında kiracının kendisinin verdiği para veya kıymetli evraktır; konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz ve kiraya verenin rızası olmadan çekilemeyecek bir vadeli hesaba yatırılır. Kefalet ise üçüncü bir kişinin kişisel malvarlığıyla sorumlu olmasıdır; ortada önceden ayrılmış bir para yoktur.

İki güvence aynı sözleşmede birlikte kullanılabilir. Kira sona erdiğinde güvence bedelinin akıbeti ayrı kurallara tabidir; ayrıntılar için depozitonun iadesi rehberine bakılabilir. Kira sözleşmesinde kefaletin sona ermesi için ise kefalet süresi, asıl borcun ödenmesi veya kanundaki diğer sona erme sebepleri incelenir.

Kira Sözleşmesine Kimler Kefil Olabilir?

Kanun, kira sözleşmesinde kefalet verecek kişiler için özel bir meslek, gelir veya akrabalık şartı aramaz. Kefil olabilmek için fiil ehliyetine sahip olmak, yani ergin, ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmamak yeterlidir. Kiraya verenin hangi kişiyi kefil olarak kabul edeceği ise tamamen sözleşme serbestisine bırakılmıştır; mülk sahibi gelir belgesi, tapu kaydı veya çalışma belgesi isteyebilir.

Gerçek kişi kefil

En yaygın durum, kiracının anne-babası, kardeşi, işvereni ya da bir yakınının kefil olmasıdır. Gerçek kişi kefil için üç ayrı koruma devreye girer: TBK m.583’teki şekil şartları, evliyse TBK m.584’teki eş rızası ve TBK m.598/3’teki on yıllık kesin süre. Bu korumalar emredicidir; kiraya veren ile kefil sözleşmeyle bunları devre dışı bırakamaz.

Kiracının eşi de kira kefili olabilir. Bu durumda dikkat edilmesi gereken nokta, kefil olan eşin evli olması nedeniyle diğer eşin, yani kiracının, yazılı rızasının aranmasıdır. Kiracının sözleşmeyi kiracı sıfatıyla imzalamış olması her durumda bu rızanın verildiği anlamına gelmeyebilir; uygulamada rızanın ayrıca ve açıkça yazılması ihtiyatlı bir yöntemdir.

Şirket ve tüzel kişi kefil

Kira sözleşmesinde kefalet şirketler tarafından da verilebilir; özellikle işyeri kiralarında kiracı şirketin ortağı ya da grup şirketi kefil olarak gösterilir. Tüzel kişi kefaletinde de yazılı şekil, azami miktar ve tarih şartı geçerlidir; el yazısı beyanı şirketi temsile yetkili kişi yazar. Buna karşılık eş rızası ve on yıllık süre sınırı yalnızca gerçek kişi kefiller için öngörülmüştür.

Ticaret siciline kayıtlı işletme sahibinin veya şirket ortağı ya da yöneticisinin, işletme veya şirketle ilgili olarak verdiği kefaletlerde eş rızası aranmaz (TBK m.584/3). Bu istisna, şirketin işyeri kirasına ortağın kefil olduğu durumlarda sıklıkla gündeme gelir. Kefaletin gerçekten “işletme veya şirketle ilgili” olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. İşyeri kira sözleşmesi örneği üzerinde kefil bölümünün nasıl kurgulandığı görülebilir.

Vekâletle ve yurt dışından kefalet

Kira sözleşmesinde kefalet verecek kişi Türkiye dışında yaşıyorsa ya da imza günü hazır bulunamıyorsa, kefaleti bir vekil aracılığıyla vermek mümkündür. Ancak TBK m.583/2 uyarınca kefalet sözleşmesi yapma yetkisinin verilmesi ve kefil olma vaadi de kefaletle aynı şekle tabidir. Genel bir vekâletname bu nedenle yeterli olmayabilir; vekâletnamede azami miktar ve kefalet tarihine ilişkin unsurların kefilin el yazısıyla belirtilmesi önem taşır.

Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri açısından da durum benzerdir. Kiraya veren tarafında kefaleti alacak kişinin vekil olması mümkündür; vekilin kefalet belgesini kanuna uygun düzenletmesi ve ileride takip için asıl belgeyi muhafaza etmesi gerekir. Konsolosluk veya noterde düzenlenen vekâletnamenin kapsamı, imzadan önce kontrol edilmelidir.

Kefalet Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Kira sözleşmesinde kefaletin geçerli olabilmesi için TBK m.583 ve m.584’te sayılan şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlar ispat değil geçerlilik şartıdır; yani eksik olduklarında kefalet baştan hükümsüz sayılır ve sonradan tanık veya başka bir delille tamamlanamaz. Yargıtay da kira sözleşmesinde el yazısıyla yazılmış azami miktar ve tarih bulunmadığında kefaletin geçersiz olduğunu istikrarlı biçimde kabul etmektedir (Yargıtay 8. HD 2017/7610 K.).

Yazılı şekil

Kira sözleşmesinde kefalet adi yazılı şekilde yapılabilir; noter onayı kanunen şart değildir. Yazılı şekil, kefilin imzasını taşıyan bir belgenin varlığını gerektirir. Sözlü olarak “ben kefilim” demek, mesajlaşma uygulamasındaki yazışmalar ya da imzasız bir taslak, TBK m.583’ün aradığı şekli karşılamaz.

Kira ilişkisinin kendisi sözlü kurulabilirken kira sözleşmesinde kefaletin sözlü kurulamaması önemli bir farktır. Bu ayrım için sözlü kira sözleşmesinin geçerliliği konusundaki açıklamalar ile kefaletin şekil kuralları birlikte okunmalıdır.

Azami miktar

Kefil, en fazla hangi tutara kadar sorumlu olacağını rakamla belirtmelidir. “Kiracının tüm borçlarından sorumluyum” veya “kira bedeli kadar” gibi belirsiz ifadeler azami miktar şartını karşılamaz. Azami miktar, kefilin sorumluluğunun üst sınırıdır; faiz ve takip giderleri de bu sınırın içinde kalır (TBK m.589/1).

Kira sözleşmesinde kefalet verilirken azami miktarın gerçekçi belirlenmesi iki taraf için de önemlidir. Kiraya veren açısından düşük bir tutar, birikmiş kira borcunu karşılamayabilir. Kefil açısından ise yüksek bir tutar, uzun süreli ve artan kiralarda ciddi bir malvarlığı riski anlamına gelir.

Kefalet tarihi

Kira sözleşmesinde kefaletin kurulduğu tarih, kefilin el yazısıyla belgede yer almalıdır. Tarih şartı, kefaletin hangi asıl borç için ve hangi andan itibaren verildiğinin belirlenmesini ve TBK m.598/3’teki on yıllık sürenin başlangıcını tespit etmeye yarar. Tarihin matbu olarak basılı olması veya başkası tarafından doldurulması, el yazısı şartını karşılamaz.

Kefilin El Yazısıyla Yazması Gerekenler

TBK m.583/1’in ikinci cümlesi, kefilin sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kendi el yazısıyla belirtmesini şart koşar. Yargıtay, takibe konu kira alacakları sözleşme süresi içinde kalsa bile bu şekil şartına uyulmamışsa kefilin sorumlu tutulamayacağını belirtmiştir (Yargıtay 3. HD 2025/4430 K.).

Kira sözleşmesinde kefalet için kontrata eklenecek el yazısı bölümünde uygulamada şu sıra izlenir:

1. Azami miktar: Rakamla ve tercihen yazıyla, örneğin “…… TL’ye kadar”.
2. Kefalet tarihi: Gün, ay ve yıl olarak tam tarih.
3. Kefalet türü: “Müteselsil kefil olarak” veya bu anlamı açıkça taşıyan bir ifade; adi kefalet isteniyorsa bunun belirtilmesi.
4. Kapsam ve süre (önerilen): Hangi borçların kapsandığı ve uzayan dönemlerde sorumluluğun devam edip etmeyeceği.
5. Ad-soyad ve imza: Kefilin kimlik bilgileri ve ıslak imzası.

Yukarıdaki ifade yalnızca biçim konusunda fikir vermek amacıyla verilmiştir; somut sözleşmenin süresi, kapsamı ve tarafların iradesine göre uyarlanmalıdır. Kefil, kendisine imzalatılan metni okumadan imza atmamalı ve sözleşmenin bir örneğini mutlaka almalıdır. Hazır bir şablon üzerinde çalışılacaksa konut kira sözleşmesi örneği, kefil bölümünün kontrata nasıl yerleştirileceğini gösterir.

Adi ve Müteselsil Kefalet

Kira sözleşmesinde kefalet iki türlü verilebilir: adi kefalet ve müteselsil kefalet. Aralarındaki temel fark, kiraya verenin kefile hangi aşamada başvurabileceğidir. Matbu kira kontratlarının büyük bölümünde “müşterek ve müteselsil kefil” ifadesi yer alır; ancak bu ifadenin geçerli olması için de kefilin el yazısı gerekir.

Müteselsil kefalet nedir?

Müteselsil kefalet, kefilin müteselsil kefil sıfatıyla yükümlülük altına girdiği kefalet türüdür. TBK m.586 uyarınca kiraya veren, kiracıyı takip etmeden önce kefile başvurabilir; ancak bunun için kiracının ifada gecikmiş olması ve kendisine yapılan ihtarın sonuçsuz kalması ya da kiracının açıkça ödeme güçsüzlüğü içinde bulunması gerekir. Dolayısıyla müteselsil kefalet bile “kiracıya hiç sormadan kefile gitme” serbestisi vermez; kanundaki ön koşullar aranır.

Kira ilişkisinde müteselsil kefil, kiracıyla birlikte aynı takipte borçlu olarak gösterilebilir. Bu durumda kiraya veren, kira alacağının tamamını azami miktarla sınırlı olmak üzere kefilden de isteyebilir. Kefilin ödediği tutar, kiracıya karşı rücu hakkını doğurur.

Adi kefalet nedir?

Adi kefalette kefil, ancak asıl borçluya karşı yapılan girişimler sonuçsuz kaldığında sorumlu tutulabilir. TBK m.585, bu sonuçsuzluğun hangi durumlarda gerçekleşmiş sayılacağını sayar: kefalet sözleşmesinin kurulmasından sonra borçlunun iflasına karar verilmesi veya konkordato mühleti verilmesi, borçlu aleyhine yapılan takip sonucunda kesin aciz belgesi alınması ya da borçlunun yerleşim yerini yurt dışına taşıması nedeniyle Türkiye’de takibin önemli ölçüde güçleşmesi bunların başlıcalarıdır.

El yazısında “müteselsil” ifadesi bulunmayan, ancak azami miktar ve tarih şartlarını taşıyan bir kefaletin adi kefalet olarak ayakta kalıp kalamayacağı somut sözleşmenin yorumuna bağlıdır. Bu nedenle kira sözleşmesinde kefalet türünün belgede açıkça yazılması, ileride çıkabilecek tartışmaları önemli ölçüde azaltır.

Kira Kefili İçin Eş Muvafakatnamesi

TBK m.584/1 uyarınca eşlerden biri, mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı olmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, ancak diğer eşin yazılı rızasıyla kefil olabilir. Uygulamada bu rıza “eş muvafakatnamesi” veya “eş rıza beyanı” olarak adlandırılır. Kira sözleşmesinde kefalet açısından en sık görülen geçersizlik sebeplerinden biri, evli kefilin eşinin rızasının hiç alınmamış olmasıdır.

Rızanın zamanı ve şekli

Kira sözleşmesinde kefalet için kanun, eşin rızasının sözleşmenin kurulmasından önce veya en geç kurulma anında verilmesini arar. Bu nedenle kefalet imzalandıktan aylar sonra alınan bir muvafakatname, kural olarak eksikliği gidermez. Rıza yazılı olmalıdır; noter onayı kanunen şart değildir, ancak imzanın kime ait olduğu konusunda ileride tartışma çıkmaması için kimlik bilgilerinin eksiksiz yazılması önerilir.

Uygulamada eşin rızası iki şekilde alınır: kira sözleşmesinin kefil bölümüne eşin “kefaletine rıza gösteriyorum” ibaresiyle imza atması ya da ayrı bir muvafakatname düzenlenmesi. Eşin imzasının doğrudan kefalet metni üzerinde yer alması, yazılı rıza şartını karşılayabilir. Önemli olan, rızanın hangi kefalete ve hangi azami miktara ilişkin olduğunun anlaşılır biçimde belgelenmesidir.

Eş rızasının aranmadığı hâller

TBK m.584/3, 6455 sayılı Kanunla 2013 yılında eklenmiş ve ticari hayatın ihtiyaçları nedeniyle bazı kefaletleri eş rızası şartından muaf tutmuştur. Kira sözleşmesinde kefalet bakımından bu istisnanın en sık uygulandığı örnek, bir şirketin işyeri kirasına o şirketin ortağı veya yöneticisinin kefil olmasıdır. Buna karşılık şirket ortağının, şirketle ilgisi olmayan bir yakınının konut kirasına kefil olması bu istisnaya girmez.

Eş muvafakatnamesi, aile konutuna ilişkin TMK m.194’teki rıza ile karıştırılmamalıdır. TMK m.194, kiracı eşin aile konutu olarak kullanılan konutun kira sözleşmesini diğer eşin rızası olmadan feshedememesiyle ilgilidir. Kira kefilinin eş rızası ise TBK m.584’ten doğar ve kefalet sözleşmesinin geçerliliğini belirler.

Kira Kefilinin Sorumluluğu Kaç Yıl Sürer?

Kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğunun kaç yıl süreceği, kefalet metnindeki süre ve kapsam hükmüne göre belirlenir. Yerleşik Yargıtay içtihadına göre kefalet süresi ve kefilin sorumlu olacağı azami tutar gösterilmemişse, kefilin sorumluluğu ancak kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira süresiyle sınırlıdır (Yargıtay 8. HD 2017/12162 K.; Yargıtay 6. HD 2016/3165 K.). Bu sınır, kanunun koyduğu on yıllık üst sınırdan bağımsız olarak çoğu uyuşmazlığın sonucunu belirler.

1 yıllık sözleşmede kefil

Konut ve işyeri kiralarında en yaygın sözleşme süresi bir yıldır. Kefalet metni yalnızca bu sözleşmeye atıf yapıyor ve uzama dönemlerinden söz etmiyorsa, kira kefili yalnızca o bir yıllık dönemde muaccel olan kira bedelleri ve diğer borçlardan sorumludur. İkinci yıl ve sonrasında doğan kira borçları için kiraya veren, kural olarak kefile başvuramaz.

Kira sözleşmesinde kefalet bakımından bu kural kefil açısından korumadır; kiraya veren açısından ise bir risk alanıdır. Kira ilişkisi yıllarca devam ediyorsa ve kefalet yenilenmemişse, güvence fiilen ilk yılın sonunda ortadan kalkmış olabilir. Bu nedenle uzun soluklu kira ilişkilerinde kefaletin her dönem için yazılı olarak teyit edilmesi değerlendirilmelidir.

Uzayan kira dönemleri

TBK m.347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kira sözleşmesinin kanun gereği uzaması, kefilin sorumluluğunun da kendiliğinden uzayacağı anlamına gelmez. Kefil, ancak kefalet metninde uzayan dönemleri de kapsayacak şekilde ve azami miktar ile süre açıkça belirtilerek yükümlülük altına girmişse bu dönemlerden sorumlu olur.

Yargıtay, sözleşmede kefilin sorumluluğunun “yenilenen her dönem için devam edeceği” ve “dönemin yıllık kira bedeli ve azami 10 yıl süre ile sınırlı olacağı” şeklinde açık bir düzenleme bulunan olayda, kefilin uzayan dönemdeki borçtan sorumlu olduğunu kabul etmiştir (Yargıtay 8. HD 2017/12162 K.). Dolayısıyla “kefil uzayan dönemlerde hiçbir şekilde sorumlu olmaz” şeklindeki genelleme hatalıdır; belirleyici olan kefalet metninin içeriğidir.

Kira sözleşmesinde kefalet uzayan dönemleri de kapsıyorsa, bu dönemlerde kira bedelinin genellikle arttığı unutulmamalıdır. Yıllık artışın nasıl hesaplandığı için kira artış oranının hesaplanması rehberine bakılabilir; kira artışının kefilin azami miktarını nasıl etkilediği ise aşağıda ayrıca açıklanmaktadır.

10 yıllık kesin sınır

TBK m.598/3 uyarınca gerçek kişiler tarafından verilen her türlü kefalet, sözleşmenin kurulmasından itibaren on yıl geçmekle kendiliğinden sona erer. Kefalet süresi, en erken kefaletin sona ermesinden bir yıl önce yapılmak koşuluyla, kefilin kefalet sözleşmesinin şekline uygun yazılı açıklamasıyla azami on yıllık yeni bir dönem için uzatılabilir. Sözleşmeye “kefil süresiz sorumludur” yazılması, bu emredici sınırı ortadan kaldırmaz.

Kira sözleşmesinde kefalet açısından on yıllık sınır bir üst sınırdır; kefilin her durumda on yıl boyunca sorumlu olacağı anlamına gelmez. Kefalet metninde daha kısa bir süre öngörülmüşse ya da uzama hükmü yoksa, kefilin sorumluluğu çok daha erken sona erer. Kira sözleşmesinde kefalet bakımından bu iki sınırın, yani sözleşme süresinin ve on yıllık kanuni sınırın, birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Kefil Hangi Borçlardan Sorumludur?

Kira sözleşmesinde kefalet, kefili kiracının bütün borçlarından sınırsız şekilde sorumlu kılmaz. TBK m.589/1’e göre kefil, her durumda kefalet sözleşmesinde belirtilen azami miktarla sınırlı olmak üzere, borçlunun kusur veya temerrüdünün yasal sonuçlarından, takip ve paraya çevirme masraflarından ve asıl borcun faizlerinden sorumludur. Kefilin hangi kalemlerden sorumlu olduğu, bu kanuni çerçeve ile kefalet metnindeki kapsam ifadesinin birlikte okunmasıyla belirlenir.

Kira bedeli ve faiz

Kira sözleşmesinde kefaletin en temel sonucu, kefalet süresi içinde vadesi gelmiş ve ödenmemiş kira bedelleridir. Gecikme faizi de kefaletin kapsamındadır; ancak sözleşmede kararlaştırılan gecikme faizi oranı TBK m.120’deki kanuni sınırları aşamaz. Yargıtay, kira sözleşmelerindeki aylık yüzde 10 gibi gecikme zamlarını temerrüt faizi niteliğinde kabul ederek kanuni sınıra indirmiştir; bu sınırlama kefil bakımından da geçerlidir.

Kefil, kiracının ödeme yapıp yapmadığını kontrol etmek için kiraya verenden borç durumu hakkında bilgi isteyebilir. Ödeme yapılmışsa kefil bu savunmayı ileri sürebilir; ödeme belgelerinin kiracı tarafından saklanması bu nedenle kefili de korur.

Hasar, aidat ve yan giderler

Kiralanana verilen zararlar ve aidat gibi yan giderler, kira bedelinden ayrı borç kalemleridir. Kefalet metni “kira sözleşmesinden doğan tüm borçlar” ifadesini içeriyorsa ve azami miktar bu kalemleri karşılayacak düzeydeyse, kiraya veren bu borçlar için de kefile başvurabilir. Kefalet yalnızca “kira bedellerinin ödenmesi” ile sınırlandırılmışsa, hasar ve aidat alacakları için kefile başvurmak kural olarak güçleşir.

Hasar alacağında, zararın kiracının kusurundan kaynaklandığı ve olağan kullanımdan doğan yıpranmanın ötesinde olduğu ayrıca ispatlanmalıdır. Kiralananın teslim ve iade sırasındaki durumunu gösteren tutanak ve fotoğraflar, hem kiracı hem kefil hem de kiraya veren için önemli delil niteliği taşır.

Kira artışı ve azami miktar

Kira sözleşmesinde kefalet için belirlenen azami miktar, kira bedelinin artması hâlinde kendiliğinden yükselmez. Kira bedeli yıllık artışlar veya kira tespit davası sonucunda yükselmiş olsa bile kefil, el yazısıyla kabul ettiği azami tutarın üzerindeki kısımdan sorumlu tutulamaz. Azami miktarın artırılması, kefil aleyhine bir değişiklik olduğu için kefilin şekle uygun yeni beyanını ve evliyse eşinin yeniden yazılı rızasını gerektirir (TBK m.584/2).

Kiraya veren açısından bu durum, azami miktarın sözleşmenin başında belirlenirken artış ihtimalinin de hesaba katılmasını gerektirir. Kefil açısından ise azami miktar, imza anında sorumluluğun tam olarak ne kadar olabileceğini öngörmeyi sağlayan en önemli güvencedir.

Kiracı Ödemezse Doğrudan Kefile Gidilebilir mi?

Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde kefile başvurulup başvurulamayacağı, kefaletin türüne göre değişir. Müteselsil kefalette kiraya veren, kiracının temerrüdü ve ihtarın sonuçsuz kalması koşuluyla kiracıyı takip etmeden de kefile başvurabilir (TBK m.586). Adi kefalette ise önce kiracıya karşı yapılan girişimlerin sonuçsuz kalması gerekir (TBK m.585). Kiraya verenin kefile başvurusu genel olarak aşağıdaki aşamalardan geçer:

1. TemerrütKiracı, kefalet süresi içinde muaccel olan kira bedelini ödemez.
2. İhtarKiracıya ödeme ihtarı yapılır; müteselsil kefalette ihtarın sonuçsuz kalması aranır.
3. TakipKiracı ve kefil hakkında icra takibi başlatılır; kefile yalnızca para alacağı yöneltilir.
4. İtirazKefil, ödeme emrine yasal süresinde itiraz ederek şekil, süre ve kapsam savunmalarını ileri sürebilir.
5. RücuÖdeme yapan kefil, ödediği tutar oranında kiracıya karşı alacaklının haklarına halef olur.

İcra takibi ve itiraz

Kira sözleşmesinde kefalet varsa kiraya veren, kira alacağı için kiracı ve kefil hakkında birlikte icra takibi başlatabilir. Kefil kiralananı kullanmadığından, kefile karşı tahliye talep edilemez; kefilden yalnızca kefalet kapsamındaki para alacağı istenebilir. Kiracıya yönelik tahliye talepli takip ile kefile yönelik alacak takibinin hangi örnek ödeme emriyle yürütüleceği, dosyanın özelliklerine göre icra dairesinde belirlenir ve işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Kefil, kendisine gönderilen ödeme emrine yasal süresi içinde itiraz edebilir; genel haciz yoluyla takipte bu süre tebliğden itibaren yedi gündür (İİK m.62). İtirazda kefaletin şekil eksikliği, eş rızasının yokluğu, kefalet süresinin dolması veya azami miktarın aşılması gibi savunmalar ileri sürülebilir. Süresinde itiraz edilmezse takip kesinleşir ve sonradan bu savunmaları ileri sürmek güçleşir. Takip aşamasındaki usul kuralları için icra ve iflas hukuku sayfasına bakılabilir.

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İcra ve iflas kanunlarına göre yürütülen takip işlemleri bu şartın dışında tutulmuştur; bu nedenle icra takibi başlatmak için arabuluculuk gerekmez. Ancak takibe itiraz edilmesinden sonra açılacak itirazın iptali davası gibi davalarda arabuluculuk şartının kefil yönünden de aranıp aranmadığı, güncel mevzuat ve içtihada göre işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Kefalet sözleşmesine dayalı alacak davası kiracıyla birlikte açıldığında uygulamada genellikle sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kefalet tek başına dava konusu yapıldığında görevli mahkemenin belirlenmesi somut talebe göre değişebileceğinden, dava açmadan önce bu husus ayrıca değerlendirilmelidir.

Kefilin Hakları ve Kefaletin Sona Ermesi

Kira sözleşmesinde kefalet hükümleri, kefili korunmaya muhtaç taraf olarak görür ve ona hem ödeme öncesinde hem ödeme sonrasında çeşitli haklar tanır. Kira kefili, kiracının ileri sürebileceği savunmaları ileri sürebilir, ödediği tutarı kiracıdan geri isteyebilir ve belirli koşullarda kefaletten kurtulabilir. Aşağıdaki tablo, kira sözleşmesinde kefalet açısından kritik süreleri bir arada gösterir.

Kiracıya rücu hakkı

Kira borcunu ödeyen kefil, TBK m.596 uyarınca ödediği ölçüde kiraya verenin haklarına halef olur. Bu, kefilin ödediği tutarı faiz ve masraflarıyla birlikte kiracıdan talep edebileceği anlamına gelir. Kefil, ödeme yaptığını gösteren dekont ve makbuzları, kiraya verenden alacağı ibra veya ödeme belgesiyle birlikte saklamalıdır.

Kira sözleşmesinde kefalet kapsamında rücu hakkının etkin kullanılabilmesi için kefilin, ödeme yapmadan önce kiracıya haber vermesi yerinde olur. Kiracı borcu zaten ödemiş ya da geçerli bir savunmaya sahipse ve kefil bunu bilmeden ödeme yapmışsa, rücu sırasında sorun çıkabilir.

Kefaletin sona erme hâlleri

Kira sözleşmesinde kefalet başlıca şu durumlarda sona erer: asıl borcun ödenmesi veya başka bir sebeple sona ermesi (TBK m.598/1), gerçek kişi kefalette on yıllık sürenin dolması (TBK m.598/3), belirli süreli kefalette sürenin sonu (TBK m.600) ve süresiz kefalette kefilin TBK m.601’deki istemine rağmen alacaklının bir ay içinde harekete geçmemesi. Kira sözleşmesinin sona ermesi ise kefaleti geriye etkili olarak ortadan kaldırmaz; kefil, kefalet süresi içinde doğmuş borçlardan sorumlu olmaya devam eder.

TBK m.599, gelecekte doğacak bir borca kefil olan kişiye, borç henüz doğmamışsa ve borçlunun mali durumu kefaletten sonra önemli ölçüde bozulmuşsa ya da kefalet anında sanıldığından önemli ölçüde kötüyse, yazılı beyanla kefaletten dönme imkânı tanır. Kira bedelleri dönemsel olarak doğduğundan bu hükmün kira kefaletinde ne ölçüde uygulanabileceği doktrinde tartışmalıdır ve somut olaya göre değerlendirilmelidir.

Kefilin ölümü hâlinde kefalet borcu, genel miras hükümleri çerçevesinde mirasçılara geçer; mirasçılar mirası reddetmişse bu borçtan sorumlu olmazlar. Ölüm tarihinden sonra doğan kira borçlarının mirasçılardan istenip istenemeyeceği, kefaletin kapsamı ve süresiyle birlikte incelenmelidir.

Kira devri, alt kira ve kefil

Kira sözleşmesinde kefalet, belirli bir kiracının belirli bir kira ilişkisinden doğan borçları için verilir. Kira sözleşmesi başka bir kiracıya devredildiğinde, kefilin yeni kiracı için de sorumlu olması, kural olarak kefilin buna şekle uygun biçimde yeniden onay vermesine bağlıdır. Kira sözleşmesinin devredilmesi sürecinde kefaletin yenilenmesi, hem kiraya veren hem de eski kefil açısından belirsizliği önler.

Alt kira ilişkisinde ise asıl kira sözleşmesi devam ettiğinden kefilin asıl kiracıya ilişkin sorumluluğu sürer; ancak kefil, alt kiracının borçlarından doğrudan sorumlu değildir. Kiraya verenin rızası olmadan yapılan alt kiralama, asıl kiracı yönünden ayrı sonuçlar doğurabilir.

Kefil, Kiraya Veren ve Kiracı İçin Kontrol Listesi

Kira sözleşmesinde kefalet, üç tarafı farklı açılardan etkiler. Sorunların büyük bölümü imza anında yapılan eksikliklerden kaynaklandığı için aşağıdaki kontrol listesi, sözleşme imzalanmadan önce gözden geçirilebilir.

Kefil olacak kişi için:

1. Kira bedelini, sözleşme süresini ve uzama hükmünü okuyun; neye kefil olduğunuzu netleştirin.
2. Azami miktarı kendi mali gücünüze göre belirleyin ve rakamla kendi el yazınızla yazın.
3. Müteselsil mi adi kefil mi olduğunuzu kontrol edin; müteselsil kefaletin daha ağır sonuçlarını bilin.
4. Evliyseniz eşinizin yazılı rızasının imza anında alındığından emin olun.
5. Sözleşmenin imzalı bir örneğini alın ve kiracının ödemelerini zaman zaman sorun.

Kiraya veren için:

1. Kefilin azami miktarı, tarihi ve müteselsillik iradesini kendi el yazısıyla yazdığını imza anında kontrol edin.
2. Kefil evliyse eşinin yazılı rızasını aynı anda alın; sonradan alınan rızanın eksikliği gidermeyeceğini unutmayın.
3. Uzayan dönemlerde güvence istiyorsanız bunu kefalet metnine süre ve azami miktarla birlikte açıkça yazdırın.
4. Asıl belgeyi saklayın; yurt dışındaysanız vekilinizin belgeye erişebildiğinden emin olun.

Kiracı için:

1. Kefilinize sözleşme şartlarını ve kira bedelini doğru aktarın.
2. Ödemeleri banka kanalıyla ve açıklamalı yapın; bu kayıtlar hem sizi hem kefilinizi korur.
3. Sözleşmeyi devretmeyi veya alt kiraya vermeyi düşünüyorsanız, bunun kefile etkisini önceden konuşun.

Kira sözleşmesinde kefalet, kira güvencesinin tek aracı değildir. Kiraya verenin talep edebileceği tahliye taahhütnamesi gibi belgeler ise ayrı şekil ve geçerlilik kurallarına tabidir ve kefaletle karıştırılmamalıdır.

Neden Kira Avukatıyla Çalışılır?

Kira sözleşmesinde kefalet uyuşmazlıkları çoğunlukla belgenin metnine, el yazısı bölümün içeriğine, eş rızasının zamanına ve sürelerin hesaplanmasına dayanır. Bu teknik unsurların icra takibinden önce veya itiraz süresi içinde incelenmesi, tarafların hangi savunmayı ya da talebi ileri sürebileceğini netleştirir. Kiraya veren için talebin doğru kişiye ve doğru kapsamda yöneltilmesi, kefil için ise yasal süresinde itiraz edilmesi sonucu doğrudan etkileyebilir.

Avukatla temsil zorunlu değildir; taraflar icra takibini başlatabilir, ödeme emrine itiraz edebilir ve davayı bizzat takip edebilir. Kira hukuku alanındaki genel bilgiler için kira hukuku uyuşmazlıkları sayfası incelenebilir. Avukatlık ücretleri, Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) esas alınarak belirlenir.

Sık Sorulan Sorular

Nişantaşı / Şişli Ofis Konumu

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu, Şişli ilçesinde Nişantaşı bölgesinde, Halaskargazi Caddesi üzerindeki Lotus Nişantaşı binasında bulunmaktadır. Ofis, İstanbul Adliyesi (Çağlayan) ile toplu taşıma bağlantılarına yakın konumdadır. Kira kefaleti ve kira ilişkisinden doğan dosyalar yüz yüze görüşmenin yanı sıra çevrim içi görüşme yoluyla da değerlendirilebilmektedir; bu imkân özellikle yurt dışında yaşayan mülk sahipleri ve kefiller için uzaktan takip kolaylığı sağlar.