Yabancıların Türkiye’de Ev Alması

Yabancılar ve Vatandaşlık Hukuku

Yabancı Gayrimenkul Satışı: Yabancıların Türkiye’de Ev Alması (2026)

Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu · Güncelleme: Ekim 2026

Yabancı gayrimenkul satışı, Türk vatandaşı olmayan bir gerçek kişinin veya yabancı şirketin Türkiye’deki bir konutu, işyerini ya da arsayı tapu müdürlüğünde resmî senetle satın almasıdır. Bu işlem, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine tabidir ve Türk vatandaşları arasındaki satıştan farklı olarak uyruk, alan, bölge ve proje sınırlarına bağlıdır. Rehber; şartları, kanuni sınırları, tapu ve noter işlemlerini, gerekli belgeleri, masraf kalemlerini ve yabancıdan yabancıya ev satışı gibi özel durumları adım adım açıklar.

İçindekiler [Göster][Gizle]

1. Yabancı gayrimenkul satışı nedir, hangi kanuna tabidir?
2. Yabancıların gayrimenkul satın alma şartları
3. Yabancıların taşınmaz ediniminde kanuni sınırlar
4. Tapu ve noter işlemleri
5. Gerekli belgeler
6. Satış süreci adım adım
7. Masraflar, harçlar ve vergiler
8. Dikkat edilecek hususlar ve riskler
9. Gayrimenkul alarak Türk vatandaşlığı
10. Gayrimenkul ile ikamet izni
11. Satın alma sonrası: vergi, kira, satış ve miras
12. Ret kararları ve uyuşmazlıklar
13. Neden yabancılar hukuku avukatıyla çalışılır?
14. Sıkça sorulan sorular

Yabancı Gayrimenkul Satışı Nedir, Hangi Kanuna Tabidir?

Türk hukukunda yabancıların mülk edinmesi serbest bir alan değildir; anayasal mülkiyet hakkı, kanunla sınırlandırılmış bir çerçevede tanınır. Yabancı gayrimenkul satışının temel dayanağı 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 ile Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlere ilişkin m.36’dır. Mülkiyetin devri ise Türk Medeni Kanunu m.705-706 ve Türk Borçlar Kanunu m.237 uyarınca ancak resmî şekilde, yani tapu müdürlüğünde düzenlenen senetle gerçekleşir.

2012 yılında 6302 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten önce yabancıların taşınmaz edinimi büyük ölçüde karşılıklılık ilkesine bağlıydı; yani yabancının ülkesi Türk vatandaşlarına aynı hakkı tanımalıydı. Bugünkü sistemde bu şart kaldırılmış, yerine Cumhurbaşkanının hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz edinebileceğini belirleme ve gerektiğinde edinimi sınırlandırma ya da durdurma yetkisi getirilmiştir. Bu nedenle yabancı gayrimenkul satışında ilk soru, alıcının uyruğunun edinime açık olup olmadığıdır.

Yabancı Gerçek Kişiler (Tapu Kanunu m.35)

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak (örneğin intifa veya üst hakkı) edinebilir. Yabancı gayrimenkul satışında edinim amacı konut, işyeri, yatırım veya proje geliştirme olabilir. Kanun, edinilecek taşınmazın türünü tek tek saymaz; sınırlamalar alan, bölge, proje ve uyruk üzerinden kurulur.

Uygulamada bazı ülkelerin vatandaşları için edinimin tamamen kapalı veya ek izne bağlı olduğu durumlar bulunmaktadır. Uyruk bazlı bu kısıtlamalar Cumhurbaşkanı kararlarıyla belirlendiği ve zaman içinde değiştiği için kanun hükmü gibi kalıcı bir liste hâlinde sunulamaz; alıcının uyruğu bakımından güncel durum işlem tarihinde tapu müdürlüğünden veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden (TKGM) teyit edilmelidir.

Yabancı Ülkelerde Kurulan Şirketler (m.35/3)

Yabancı bir ülkenin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye’de ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir. Turizm, petrol veya sanayi bölgeleri gibi alanları düzenleyen özel kanunlar bu tür istisnalara örnektir. Dolayısıyla yurt dışında kurulu bir şirket, yabancı gayrimenkul satışı kapsamında yalnızca yatırım amacıyla doğrudan konut alamaz; bu yapı genellikle Türkiye’de şirket kurulması yoluyla çözülür.

Türkiye’de Kurulu Yabancı Sermayeli Şirketler (m.36)

Türk hukukuna göre Türkiye’de kurulmuş ve yabancı ortakların hâkim olduğu şirketler, Tapu Kanunu m.36 ve 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu çerçevesinde, ana sözleşmelerinde yazılı faaliyet konularını yürütmek için taşınmaz edinebilir. Bu şirketler hukuken Türk şirketidir ve bunlara yapılan satış, Tapu Kanunu m.35 anlamında bir yabancı gayrimenkul satışı değildir; ancak ortaklık yapısı nedeniyle edinimleri ayrı bir izin ve denetim sürecine tabidir.

Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde bu şirketlerin edinimi Genelkurmay Başkanlığının, özel güvenlik bölgelerinde ise valiliğin iznine bağlıdır. Şirketin edindiği taşınmazı faaliyet konusu dışında kullanması da denetim konusu olabilir. Kişisel konut ihtiyacı için şirket üzerinden alım tercih edilecekse vergi ve kullanım sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Mavi Kart Sahipleri ve Çifte Vatandaşlar

Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izniyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişiler, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28 uyarınca Mavi Kart ile Türk vatandaşlarına tanınan hakların büyük bölümünü kullanmaya devam eder. Taşınmaz edinimi bu haklar arasındadır; bu nedenle Mavi Kart sahibine yapılan satışta Tapu Kanunu m.35’teki yabancı gayrimenkul satışı sınırlamaları uygulanmaz. Ayrıntılar için Mavi Kart hakları ve başvuru şartları rehberine bakılabilir.

Türk vatandaşlığını koruyarak başka bir ülke vatandaşlığını da taşıyan çifte vatandaşlar ise Türkiye’de Türk vatandaşı sayılır ve tapu işlemlerini Türk kimlik numarasıyla yapar. Bu kişiler için yabancı gayrimenkul satışı kuralları uygulanmaz; konu Türkiye’de çifte vatandaşlık rehberinde ayrıca ele alınmıştır.

Yabancıların Gayrimenkul Satın Alma Şartları

Yabancı gayrimenkul satışının geçerli biçimde tamamlanabilmesi ve yabancıların Türkiye’de ev alabilmesi için bir dizi şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bu şartların bir kısmı doğrudan kanundan, bir kısmı ise tapu müdürlüklerinin idari uygulamasından gelir. Aşağıdaki tablo, yabancı gayrimenkul satışında aranan şartları kaynağıyla birlikte göstermektedir; “uygulama” olarak işaretlenen satırlar değişebilir ve işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Bu tabloda yer almayan bir husus da sıkça yanlış anlaşılır: yabancının Türkiye’de ikamet izni bulunması, yabancı gayrimenkul satışı için şart değildir. Turist olarak gelen ya da hiç Türkiye’ye gelmeyip vekil aracılığıyla işlem yaptıran yabancı da taşınmaz edinebilir. İkamet izni, satın alma işleminin değil, satın almadan sonra ülkede kalmanın konusudur.

Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Kanuni Sınırlar

Yabancı gayrimenkul satışını Türk vatandaşları arasındaki satıştan ayıran asıl unsur kanuni sınırlardır. Bu sınırlar, edinilebilecek toplam alanı, edinimin yapılabileceği bölgeleri ve arsa alımlarında üstlenilecek proje yükümlülüğünü düzenler. Sınırlara aykırı bir yabancı gayrimenkul satışı, sonradan taşınmazın tasfiye edilmesi riskini doğurduğu için satıştan önce kontrol edilmesi gereken bir konudur.

30 Hektar ve Yüzde On Sınırı

Bir yabancı gerçek kişi, Türkiye genelinde sahip olduğu tüm taşınmazlar ve bağımsız nitelikteki sınırlı ayni haklar toplamında 30 hektarı (300.000 metrekare) aşamaz. Tek bir daire veya villaya ilişkin yabancı gayrimenkul satışında bu sınır pratikte sorun yaratmaz; ancak tarım arazisi, çiftlik veya büyük arsa alımlarında hesaplamaya mutlaka dâhil edilmelidir. Hesaplamaya kişinin daha önce edindiği taşınmazlar da girer.

İkinci sınır kişiye değil ilçeye bağlıdır: yabancıların bir ilçede edindiği taşınmazların toplamı, o ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu geçemez. Yoğun yabancı talebi gören bazı ilçelerde bu oranın dolmaya yaklaşması mümkündür. Bu durumda alıcının kişisel sınırı dolmamış olsa bile o ilçede yeni bir yabancı tapu satışı tescil edilemeyebilir; güncel durum tapu müdürlüğünden öğrenilir.

Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalan alanlar ile kamu yararı ve ülke güvenliği gerekçesiyle belirlenen özel güvenlik bölgeleri, yabancıların edinimine kapalı veya izne bağlıdır. Bu bölgelerin koordinatları tapu idaresine bildirilir ve her yabancı gayrimenkul satışı başvurusunda kontrol edilir. Kıyı şeritleri, sınır bölgeleri ve askeri tesis çevreleri bu bakımdan dikkat isteyen alanlardır.

Yabancı tapu satışında bu kontrol, uygulamada satış randevusundan önce tapu müdürlüğünce yürütülür ve sonuçlanma süresi bölgeye göre değişebilir. Kontrol tamamlanmadan bedelin tamamının ödenmesi, taşınmazın bölge nedeniyle satılamaması hâlinde iade uyuşmazlığına yol açabilir. Bu nedenle ödeme takviminin bölge kontrolü sonucuna bağlanması yerinde olur.

Arsa Alımında İki Yıllık Proje Şartı ve Tasfiye

Yabancı gerçek kişi, üzerinde yapı bulunmayan bir taşınmaz satın aldığında, gerçekleştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan proje tapu kütüğüne şerh edilir ve tapu idaresi uygulamayı izler. Bu kural, arsa veya tarlaya ilişkin yabancı gayrimenkul satışlarında taşınmazın atıl bırakılmasını önlemeyi amaçlar.

Kanuna aykırı edinim, projenin süresinde sunulmaması veya taşınmazın onaylanan amaca aykırı kullanılması hâllerinde malike kanunda öngörülen süre içinde taşınmazı kendisinin elden çıkarması imkânı tanınır. Bu süre içinde tasfiye yapılmazsa taşınmaz idarece satılarak bedeli malike ödenir. Tasfiye bir el koyma değildir; ancak malikin piyasa koşullarını seçme imkânını ortadan kaldırdığı için ciddi bir ekonomik risktir.

Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Almasında Tapu ve Noter İşlemleri

Yabancı gayrimenkul satışında en çok karıştırılan konu, tapu müdürlüğü ile noterin rolleridir. Türk hukukunda taşınmazın mülkiyeti yalnızca tapu siciline tescil ile geçer ve tescile dayanak olan satış senedi tapu müdürlüğünde düzenlenir. Noter ise satışı değil, ileride satış yapma taahhüdünü (satış vaadini) belgelendirir.

Gayrimenkul Alım Satımında Tapu İşlemleri

Yabancı gayrimenkul satışında tapu işlemleri, TKGM’nin Web Tapu sistemi üzerinden veya doğrudan tapu müdürlüğüne yapılan başvuruyla başlar. Başvuruda taşınmaz bilgileri, tarafların kimlikleri ve beyan edilen satış bedeli bildirilir. Tapu müdürlüğü, yabancı alıcı bakımından uyruk, alan ve bölge kontrolünü yapar; uygulamada değerleme raporunu da bu aşamada ister.

Kontroller tamamlandıktan sonra harç ve döner sermaye bedeli tahakkuk ettirilir, ödendikten sonra taraflara randevu verilir. Randevu günü satış resmî senedi okunur ve imzalanır, ardından tescil yapılarak yeni tapu senedi düzenlenir. Türkçe bilmeyen yabancı tarafın işlemi anlaması için uygulamada yeminli tercüman bulundurulması istenir; tercümanın senette imzası yer alır.

Yabancı tapu satışı sırasında alıcının ödemeyi nasıl yapacağı da önceden planlanmalıdır. Satış bedelinin banka üzerinden, tapu işlemiyle eş zamanlı veya güvenli bir yöntemle ödenmesi, hem ispat hem de vatandaşlık veya ikamet başvurusu gibi sonraki işlemler bakımından önem taşır. Elden nakit ödeme, sonraki aşamalarda belgelendirme sorunu doğurabilir.

Gayrimenkul Alım Satımında Noter İşlemleri

Noter, yabancı gayrimenkul satışında üç ana işlev üstlenir. Birincisi, tarafların hemen tapuya gidemediği durumlarda düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmaktır. Bu sözleşme taraflara karşılıklı borç yükler, tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir; ancak mülkiyeti geçirmez.

İkincisi, Türkiye dışındaki tarafın işlemi vekil aracılığıyla yürütebilmesi için vekâletname düzenlemektir. Üçüncüsü, pasaport ve diğer yabancı belgelerin yeminli tercümelerini onaylamaktır. “Noterde satış yaptık” ifadesi teknik olarak satış vaadini anlatır; tapuda tescil yapılmadıkça yabancı gayrimenkul satışı tamamlanmış olmaz ve yabancı alıcı malik sıfatı kazanmaz.

Projeden (inşaat hâlinde) konut alımlarında ise satıcı bir şirket ve alıcı tüketici ise 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ön ödemeli konut satışına ilişkin hükümleri (m.40 vd.) devreye girer. Bu hükümler yabancı tüketicileri de korur; özellikle m.43’teki on dört günlük cayma hakkı ve sözleşmenin şekil şartları önemlidir.

Yabancıdan Yabancıya Ev Satışı

Yabancıdan yabancıya ev satışı, satıcının da alıcının da yabancı uyruklu olduğu işlemdir ve hukuken mümkündür. Satıcının yabancı olması, yabancı gayrimenkul satışının usulünü değiştirmez; alıcı yönünden ise m.35’teki uyruk, alan ve bölge sınırları aynen uygulanır. Taraflardan biri veya ikisi Türkiye dışındaysa işlem vekâletnameyle yürütülebilir.

Yabancı satıcı bakımından dikkat edilmesi gereken başlıca konu, satıştan doğan vergisel yükümlülüklerdir. Taşınmazın edinildiği tarihten itibaren geçen süreye göre değer artış kazancı vergisi doğabilir ve satış bedelinin yurt dışına transferi banka kayıtlarıyla belgelenmelidir. Alıcı bu taşınmazı yabancı gayrimenkul vatandaşlık başvurusunda kullanmayı düşünüyorsa, taşınmazın önceki malikleri ve daha önce vatandaşlık başvurusunda kullanılıp kullanılmadığı uygulamada değerlendirilen ölçütlerdir; bu durum satıştan önce mutlaka teyit edilmelidir.

Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Alması İçin Gerekli Belgeler

Gerekli belgeler, kanundan çok tapu müdürlüklerinin uygulamasına göre belirlenir ve zaman zaman değişir. Aşağıdaki tablo, yabancı gayrimenkul satışında genellikle istenen belgeleri derler. Satış randevusundan önce ilgili tapu müdürlüğüyle güncel listenin teyit edilmesi, randevu gününün eksik belge nedeniyle ertelenmesini önler.

Vatandaşlık veya ikamet izni amacıyla yapılan yabancı gayrimenkul satışlarında belge listesi genişler. Örneğin yabancı gayrimenkul vatandaşlık başvurusunda, taşınmazın değerine ve ödemenin döviz olarak yapıldığına ilişkin ek belgeler ile tapu kaydına konulan satmama şerhi aranır. Bu ek belgeler satıştan sonra temin edilmesi zor olabildiğinden, amaç satıştan önce netleştirilmelidir.

Yabancı Gayrimenkul Satışı Süreci Adım Adım

Yabancı gayrimenkul satışı, birbirini izleyen beş temel aşamadan oluşur. Her aşamanın sonucu bir sonrakini etkiler; örneğin bölge kontrolü olumsuz sonuçlanırsa harç ödemesine geçilmez. Aşağıdaki şema süreci özetler, ardından gelen numaralı liste her adımı ayrıntılandırır.

1. 1Ön incelemeTapu kaydı, imar ve uyruk kontrolü
2. 2Belge hazırlığıVergi no, tercüme, vekâlet, DASK
3. 3Değerleme ve başvuruRapor ve tapu başvurusu
4. 4Kontrol ve harçBölge kontrolü, harç ödemesi
5. 5İmza ve tescilResmî senet ve yeni tapu

1. Taşınmazın ön incelemesi: Tapu kaydındaki malik, ipotek, haciz, şerh ve beyanlar incelenir; imar durumu ve yapı kullanma izni (iskân) kontrol edilir. Alıcının uyruğunun edinime açık olup olmadığı ve taşınmazın bölge durumu bu aşamada sorulur.
2. Belge hazırlığı: Alıcı adına vergi numarası alınır, pasaport tercümesi yaptırılır, gerekiyorsa vekâletname düzenlenir. Konut veya işyeri için güncel DASK poliçesi temin edilir.
3. Değerleme raporu ve tapu başvurusu: Uygulamada lisanslı değerleme kuruluşuna rapor hazırlatılır ve tapu müdürlüğüne başvuru yapılır. Beyan edilecek satış bedeli gerçek bedeli yansıtmalıdır.
4. Kontrol ve harç ödemesi: Tapu müdürlüğü uyruk, alan ve bölge kontrollerini tamamlar; harç ve döner sermaye bedeli tahakkuk ettirilir ve ödenir.
5. İmza, ödeme ve tescil: Randevu günü satış senedi tercüman eşliğinde okunur ve imzalanır, bedel kararlaştırılan yöntemle ödenir ve tescil yapılır. Yeni tapu senedi alıcıya veya vekiline teslim edilir.

Yabancı gayrimenkul satışında toplam sürenin ne kadar olacağına ilişkin kanunda bir hüküm yoktur. Belgeler tamamsa imza günü kısa sürede tamamlanabilir; bölge kontrolü, değerleme raporu ve yurt dışından gelen vekâletname onayları ise süreyi uzatabilir. “Bir haftada tapunuz hazır” gibi süre vaatlerinin hukuki bir karşılığı bulunmaz.

Türkiye’ye Gelmeden Vekâletname ile Satın Alma

Yurt dışında yaşayan veya İstanbul’da yakını bulunmayan yabancılar için yabancı gayrimenkul satışının tamamı vekâletnameyle yürütülebilir. Vekâletname, Türkiye’de noterde, yurt dışında Türk konsolosluklarında veya yabancı ülke noterinde düzenlenip apostil şerhi alınarak hazırlanabilir. Yabancı dilde düzenlenen vekâletnamenin Türkiye’de yeminli tercümesi ve noter onayı gerekir.

Vekâletnamede satın alınacak taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisi, satış bedelini ödeme ve teslim alma, değerleme raporu hazırlatma, vergi numarası alma ve harç ödeme yetkileri açıkça yazılmalıdır. Genel ve belirsiz vekâletnameler yabancı tapu satışı sırasında tapu müdürlüklerince kabul edilmeyebilir. Vekile verilen yetkinin kapsamı, alıcının koruması bakımından da gereğinden geniş tutulmamalıdır.

Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Alması Masrafları

Yabancı gayrimenkul satışının maliyeti yalnızca satış bedelinden ibaret değildir. Harç, döner sermaye, değerleme, tercüme, noter ve sigorta gibi kalemler toplam maliyete eklenir. Bu kalemlerin önemli bir kısmı yıllık olarak güncellendiğinden, aşağıdaki tabloda sabit tutar yerine hesaplama yöntemi ve teyit adresi verilmiştir.

Yabancı gayrimenkul satışında uygulamada tapu harcının tamamının alıcı tarafından üstlenilmesi yaygın olsa da kanunen harç her iki taraf için ayrı ayrı doğar; bu nedenle kimin ne ödeyeceği satış öncesinde yazılı olarak kararlaştırılmalıdır. Güncel harç ve döner sermaye tutarı TKGM’nin internet sitesindeki hesaplama araçlarından öğrenilebilir.

Harç matrahının düşük gösterilmesi, yabancı gayrimenkul satışında sık karşılaşılan ve ciddi sonuçları olan bir hatadır. Düşük beyan, sonradan harç farkı ve ceza tahakkuku riski doğurur; ayrıca vatandaşlık veya ikamet başvurusunda değer şartının ispatını güçleştirir. Değerleme raporundaki değer ile beyan edilen bedel arasındaki büyük farklar da idarenin dikkatini çeker.

Yurt Dışında Yerleşik Yabancılara KDV İstisnası

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu m.13/i, Türkiye’de yerleşik olmayan yabancılara yapılan ilk konut veya işyeri teslimlerinde belirli şartlarla KDV istisnası öngörür. Bu istisna; alıcının yurt dışında yerleşik olması, satış bedelinin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi ve taşınmazın belirli bir süre elden çıkarılmaması gibi koşullara bağlıdır. Şartlar ihlal edilirse istisna nedeniyle alınmayan vergi sonradan talep edilebilir.

KDV istisnası vergi mevzuatına ait teknik bir konudur ve şartları zaman içinde değişebilmektedir. Bu nedenle istisnadan yararlanılacaksa, satış sözleşmesi imzalanmadan önce şartların mali müşavir veya vergi dairesiyle teyit edilmesi gerekir.

Türkiye’de Gayrimenkul Almak İsteyen Yabancıların Dikkat Edeceği Hususlar

Yabancı gayrimenkul satışında karşılaşılan sorunların büyük bölümü, satıştan önce yapılmayan basit kontrollerden kaynaklanır. Dil bariyeri, Türk tapu sistemine yabancılık ve aracıların sözlü beyanlarına güvenmek bu riskleri artırır. Aşağıdaki tablo, sık görülen riskleri ve bunlara karşı alınabilecek önlemleri özetler.

Tapu Kaydı, İmar ve İskân Kontrolü

Yabancı tapu satışından önce, satın alınacak taşınmazın tapu kaydında malikin kim olduğu, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, kira şerhi veya satış vaadi şerhi bulunup bulunmadığı mutlaka incelenmelidir. Bu kayıtlar, mülkiyet el değiştirse de taşınmazla birlikte yeni malike geçebilir. Kaydın satış günü yeniden kontrol edilmesi, arada konulabilecek hacizlere karşı koruma sağlar.

Taşınmazın kat mülkiyetine mi, yoksa yalnızca kat irtifakına mı konu olduğu da önemlidir. Kat irtifakı, binanın henüz tamamlanmadığını veya yapı kullanma izni alınmadığını gösterebilir. İmar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesi belediyeden sorgulanmalı, yapının ruhsatına aykırı kısımları bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Ödeme Yöntemi, Döviz ve Kapora

Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar ve ilgili tebliğ, Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki taşınmaz satışlarında bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesini sınırlamaktadır. Yurt dışında yerleşik yabancılar bakımından istisnalar bulunsa da, bu istisnaların kapsamı mevzuat değişikliklerine açıktır. Satış bedelinin hangi para biriminde belirleneceği sözleşme yapılmadan önce teyit edilmelidir.

Yabancı gayrimenkul satışında kapora veya ön ödeme yapılacaksa, ödemenin hangi şartlarla iade edileceği yazılı olarak kararlaştırılmalıdır. Uyruk, bölge veya alan kontrolü nedeniyle satışın gerçekleşememesi ihtimali sözleşmede ayrıca düzenlenmelidir. Ödemelerin banka üzerinden yapılması, ileride ispat sorunu yaşanmasını önler.

Aracıların Vatandaşlık ve İkamet Vaatleri

Yabancılara yönelik konut pazarlamasında “ev alana kesin vatandaşlık”, “tapuyla birlikte oturum izni” veya “şu kadar ayda pasaport” gibi ifadelere sıkça rastlanır. Bu vaatlerin hukuki bir karşılığı yoktur. Türk vatandaşlığı, şartlar taşınsa bile Cumhurbaşkanı kararıyla verilir ve 5901 sayılı Kanun m.10/2 uyarınca şartları taşımak mutlak hak sağlamaz; ikamet izni de idarenin değerlendirmesine bağlıdır.

Bu nedenle yabancı gayrimenkul satışı ile vatandaşlık veya ikamet başvurusu, birbirine bağlı ama hukuken ayrı işlemler olarak görülmelidir. Taşınmazın bu amaçlara uygun olup olmadığı, satıştan önce resmî kaynaklar üzerinden doğrulanmalıdır. Satış sözleşmesine “vatandaşlık alınamazsa iade” gibi bir şart konulacaksa, bu şartın satıcı tarafından yazılı olarak kabul edilmesi gerekir.

Gayrimenkul Alarak Türk Vatandaşlığı Alma

Yabancı gayrimenkul satışı ile vatandaşlık arasındaki bağ, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12/1-b ve Uygulama Yönetmeliği’nden kaynaklanır. Bu yol, genel kurala göre beş yıllık ikamet şartı aranmayan istisnai vatandaşlık yoludur ve karar Cumhurbaşkanına aittir. Başvurana ek olarak eşi ve ergin olmayan çocukları da kapsamda değerlendirilebilir.

Uygulama Yönetmeliği’nde, belirli bir asgari değerde ve kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın, tapu kaydına üç yıl satılmaması şerhi konulmak şartıyla satın alınması aranmaktadır. 2023 yılında yapılan değişiklikle boş arsa ve tarla alımları bu kapsamdan çıkarılmıştır. Asgari değer, makalenin güncellendiği tarihte 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz olarak uygulanmaktadır; bu tutar Cumhurbaşkanı kararıyla değişebileceğinden başvuru tarihinde teyit edilmelidir. Yabancı gayrimenkul vatandaşlık başvurusu planlanıyorsa, taşınmaz seçilmeden önce bu şartların tamamı birlikte değerlendirilmelidir.

Vatandaşlık amaçlı yabancı gayrimenkul satışlarında taşınmazın değerinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile TKGM’nin belirlediği usule göre tespit edilmesi, ödemenin döviz olarak yapıldığının belgelenmesi ve uygunluk belgesinin alınması gibi idari aşamalar da vardır. Başvuru, uygunluk belgesinden sonra İl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğü aracılığıyla yapılır ve dosya Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’nce incelenir. Sürecin tüm ayrıntıları, şartları ve ret hâlinde başvurulabilecek yollar yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı rehberinde ayrıca anlatılmıştır.

Taşınmaz yatırımı yapmadan Türk vatandaşlığına ulaşmak isteyen yabancılar için genel yol, kesintisiz beş yıllık yasal ikametle yapılan başvurudur. Bu yolun şartları ikamet yoluyla vatandaşlık başvurusu rehberinde ele alınmıştır.

Gayrimenkul ile İkamet İzni Alma

Türkiye’de taşınmazı bulunan yabancı, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu (YUKK) m.31/1-b uyarınca kısa dönem ikamet izni için başvurabilir. Bu izin bir defada en fazla iki yıl süreyle verilebilir ve şartlar devam ettiği sürece uzatılabilir. Başvuru e-İkamet sistemi üzerinden yapılır ve dosya İl Göç İdaresi Müdürlüğü tarafından değerlendirilir.

Taşınmaz amaçlı ikamet izninde uygulamada iki önemli idari ölçüt aranır: taşınmazın belirli bir asgari değerin üzerinde olması ve yabancı nüfus yoğunluğu nedeniyle ikamet başvurusuna kapatılan mahallelerde bulunmaması. Her iki ölçüt de kanun hükmü değil, Göç İdaresi Başkanlığı’nın idari düzenlemesidir ve sık değişmektedir. Bu nedenle yabancı gayrimenkul satışı ikamet izni amacıyla yapılacaksa, satıştan önce taşınmazın bulunduğu mahallenin ve değer eşiğinin başvuru tarihindeki durumu teyit edilmelidir.

Taşınmaza dayalı izinde başvuru şartları, belgeler ve uzatma kuralları gayrimenkul alarak ikamet izni rehberinde ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Kısa dönem iznin diğer türleri için kısa dönem ikamet izni şartları sayfasına bakılabilir. Başvurunun reddi hâlinde izlenecek yollar ise ikamet izni reddine itiraz rehberinde yer almaktadır.

Satın Alma Sonrası: Vergi, Kira, Satış ve Miras

Yabancı gayrimenkul satışı tamamlandıktan sonra da malik bazı yükümlülüklerle karşı karşıyadır. Bu yükümlülükler, Türk vatandaşı maliklerle büyük ölçüde aynıdır; ancak yurt dışında yaşamak, bildirim ve ödemelerin takibini zorlaştırabilir. Bu nedenle Türkiye’de bir yazışma adresi veya temsilci belirlenmesi pratik bir çözümdür.

Emlak Vergisi ve Kira Geliri

Taşınmaz maliki, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu belediyeye yıllık emlak vergisi öder. Yeni malik olunduğunda emlak vergisi bildiriminin süresinde verilmesi gerekir; uygulamada tapu işlemi sırasında bu bilgi belediyeye aktarılabilmektedir. Taşınmaz kiraya verilirse elde edilen kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında beyana tabi olabilir.

Taşınmazın Yeniden Satılması

Yabancı malik, taşınmazını Türk vatandaşına veya başka bir yabancıya satabilir; ikinci durumda yabancıdan yabancıya ev satışı kuralları uygulanır. Yeni yabancı gayrimenkul satışı edinim tarihinden itibaren kısa bir süre içinde yapılırsa değer artış kazancı vergisi doğabilir. Vatandaşlık amacıyla edinilmiş ve tapusunda satmama şerhi bulunan taşınmaz ise şerh süresi dolmadan satılamaz; erken satış, vatandaşlık işlemleri bakımından ayrı sonuçlar doğurabilir.

Yabancı Malikin Vefatı ve Miras

Tapu Kanunu m.37’ye göre yabancının taşınmazı, Türk mahkemelerinden alınan veya yabancı mahkemece verilip Türk mahkemelerince tanınan veraset belgesine dayanılarak mirasçılara intikal ettirilir. Taşınmazlar bakımından Türk hukuku uygulanır; 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.20/1 uyarınca Türkiye’deki taşınmazlar hakkında Türk hukuku esas alınır. Yabancı mirasçılar yönünden de m.35’teki uyruk ve alan sınırları gözetilir.

Ret Kararları ve Uyuşmazlıklar

Yabancı gayrimenkul satışında iki tür uyuşmazlık ortaya çıkabilir: idare ile yaşanan uyuşmazlıklar ve taraflar arasındaki özel hukuk uyuşmazlıkları. Bu ayrım, hangi mahkemeye ve hangi sürede başvurulacağını belirler. Yanlış yola başvurmak, süre kaybına ve hak kaybına yol açabilir.

Tapu müdürlüğünün yabancı gayrimenkul satışı başvurusunu reddetmesi veya taşınmazın tasfiyesine karar verilmesi idari işlemdir. Bu işlemlere karşı idari itiraz yolu ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca tebliğden itibaren 60 gün içinde, işlemi tesis eden makamın bulunduğu yer idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İYUK m.11 uyarınca üst makama yapılan başvuru dava açma süresini durdurur; telafisi güç zarar ve açık hukuka aykırılık varsa m.27 uyarınca yürütmenin durdurulması istenebilir.

Satıcı ile alıcı arasındaki ayıplı ifa, kapora iadesi, satış vaadinin ifası veya tapu iptali ve tescil gibi uyuşmazlıklar ise adli yargının konusudur. Taşınmaz üzerindeki ayni hak davalarında 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Satıcı tüketici işlemi kapsamında bir şirketse tüketici mahkemesi görevli olabilir ve dava öncesi arabuluculuk şartı aranabilir.

Vatandaşlık başvurusunun reddine karşı izlenecek yollar ayrıca vatandaşlık başvurusunun reddi ve itiraz yolları rehberinde anlatılmıştır.

Neden Yabancılar Hukuku Avukatıyla Çalışılır?

Yabancı gayrimenkul satışında avukatla temsil zorunlu değildir; yabancı alıcı tapu işlemlerini kendisi veya vekâlet verdiği bir yakını aracılığıyla da yürütebilir. Bununla birlikte işlemin tapu, vergi, döviz, vatandaşlık ve ikamet mevzuatıyla aynı anda kesişmesi, bazı durumlarda hukuki inceleme ihtiyacı doğurur. Özellikle satış bedeli yüksekse, alıcı Türkçe bilmiyorsa veya taşınmaz vatandaşlık ya da ikamet amacıyla alınıyorsa bu ihtiyaç belirginleşir.

Bir avukatın yabancı gayrimenkul satışı sürecinde genel olarak üstlenebileceği işler; tapu kaydı, imar ve iskân durumunun incelenmesi, satış veya satış vaadi sözleşmesinin hazırlanması ya da gözden geçirilmesi, vekâletname kapsamının belirlenmesi ve idari ret kararlarına karşı itiraz ve dava süreçlerinin yürütülmesidir. Avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) çerçevesinde yazılı sözleşmeyle belirlenir. Hiçbir avukat, Cumhurbaşkanına veya idareye ait bir kararın sonucunu önceden taahhüt edemez.

Yabancı Gayrimenkul Satışı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

İletişim ve Konum

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu, İstanbul Şişli’de Nişantaşı bölgesinde, Halaskargazi Caddesi üzerindeki Lotus Nişantaşı binasında bulunmaktadır. Yurt dışında yaşayan veya İstanbul’da yakını bulunmayan yabancılar bakımından, yabancı gayrimenkul satışı ve ilgili idari işlemler vekâletname ile uzaktan yürütülebilen işlemlerdendir.

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu
Halaskargazi Cad. No:38-66 E/215 Lotus Nişantaşı, Şişli/İstanbul
Tel: 0553 774 30 80 · 0212 401 58 63

Yabancı gayrimenkul edinimiyle ilgili sorularınız için büronun iletişim bilgilerine aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz.

İletişim Bilgileri