İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği (2026)

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralanana konut ya da işyeri olarak gereksinim duyduğunu kiracıya yazılı olarak bildirdiği belgedir. Bu rehberde ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği metinlerini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350, 351 ve 353 çerçevesinde hangi tarihte gönderilmesi gerektiğini ve noter sürecini bulacaksınız. Metinler hem kiraya veren hem de ihtarnameyi alan kiracı açısından değerlendirilmiştir.

İçindekiler [Göster][Gizle]

1. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi nedir?
   1. Hukuki dayanak
   2. İhtarname zorunlu mu?
2. Kimin ihtiyacı ileri sürülebilir?
   1. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması
3. İhtarname ne zaman gönderilmeli?
   1. Belirli süreli sözleşmeler
   2. Sözleşmede fesih ihbar süresi varsa
   3. Belirsiz süreli sözleşmeler
   4. Yeni malik
   5. Süre hesabı örneği
4. İhtarname örnekleri
   1. Örnek 1: Kendi konut ihtiyacı
   2. Örnek 2: Çocuk veya anne-baba ihtiyacı
   3. Örnek 3: İşyeri ihtiyacı
   4. Örnek 4: Yeni malik bildirimi
   5. Örnek 5: Belirsiz süreli sözleşme
   6. Word formatında kullanım
5. Noter süreci
   1. Noter zorunlu mu?
   2. Noter masrafları
   3. Yurt dışındaki malikler
6. Kiracı ihtarnameyi teslim almazsa
7. İhtarnameden sonra arabuluculuk ve dava
   1. Arabuluculuğa ne zaman başvurulur?
   2. Dava aşaması
8. Kiracı açısından ihtarname
   1. Kiracının seçenekleri
   2. Üç yıllık yeniden kiralama yasağı
9. Sık yapılan hatalar
10. Avukatın rolü
11. Sık sorulan sorular
12. Konum ve iletişim
13. Hukuki denetim

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi, kira sözleşmesinin kiraya verenin gereksinimi sebebiyle sona erdirileceğini kiracıya önceden ve yazılı olarak bildiren bir irade beyanıdır. Hukuken bir “tahliye emri” değildir; kiracıyı tek başına kiralananı boşaltmaya zorlamaz. İşlevi, kanunun ve sözleşmenin öngördüğü bildirim şartını yerine getirmek, dava açma süresini korumak ve ileride açılacak davada ispat kolaylığı sağlamaktır.

Uygulamada ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinin üç farklı görevi vardır. Birincisi, sözleşmede kararlaştırılmış bir fesih ihbar süresi varsa bu sürenin yerine getirilmesidir. İkincisi, TBK m.353 uyarınca dava açma süresinin bir kira yılı uzatılmasıdır. Üçüncüsü, taşınmazı sonradan edinen yeni malik bakımından TBK m.351’deki bir aylık bildirim şartının karşılanmasıdır. Hangi görevi üstlendiği, metnin nasıl yazılacağını ve ne zaman tebliğ edilmesi gerektiğini doğrudan belirler.

Bu nedenle internette dolaşan tek tip bir ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği her duruma uymaz. Aşağıdaki bölümlerde önce kuralları, ardından her senaryo için ayrı metinleri bulacaksınız. Davanın şartları, ispat ve yargılama aşaması ise ayrı bir rehberde, ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davasının şartları ve süreci başlığı altında ele alınmıştır.

Hukuki Dayanak: TBK m.348, 350, 351, 353 ve 355

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi TBK m.350 ve devamında düzenlenmiştir. TBK m.350/1’e göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.

TBK m.353 ise kiraya verenin en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağını öngörür. TBK m.348, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. TBK m.354, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini; TBK m.355 ise ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen yerin üç yıl boyunca başkasına kiralanamayacağını düzenler.

İhtarname Göndermek Zorunlu mu?

Kanunun lafzına bakıldığında, belirli süreli bir sözleşmede kiraya veren hiç ihtarname göndermeden, süre bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Ancak bu genel kuralın önemli istisnaları vardır ve uygulamada ihtarname çoğu dosyada fiilen zorunlu hâle gelir. Sözleşmede “taraflar süre bitiminden X ay önce yazılı bildirimde bulunacaktır” gibi bir hüküm varsa, Yargıtay bu şartın kiracı lehine olduğunu ve kiraya verenin buna uymasının gerektiğini kabul etmektedir.

Ayrıca bir aylık süreyi kaçırma riskini ortadan kaldırmak, yeni malikin haklarını korumak ve belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimini yapmak için yazılı ihtar gerekir. Aşağıdaki tablo, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinin hangi durumda zorunlu, hangi durumda tavsiye niteliğinde olduğunu özetler.

Kimin İhtiyacı İçin İhtarname Gönderilebilir?

İhtarnamede ileri sürülen ihtiyacın kime ait olduğu, davanın kabul ya da ret sebebini doğrudan etkiler. TBK m.350/1 sayımı sınırlıdır: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Kardeş, yeğen, gelin, damat veya kayınvalide gibi kişiler kural olarak bu sayıma girmez; bunlar için ancak kanuni bakım yükümlülüğü ispatlanırsa talepte bulunulabilir.

Şirket söz konusu olduğunda ayrıca dikkat gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/9922 K. sayılı kararında, tüzel kişi şirketin ancak kendi ihtiyacı için dava açabileceği, şirket ortağının konut ihtiyacı için tahliye istenemeyeceği vurgulanmıştır. Aynı yaklaşım, gerçek kişi kiraya verenin müdürü olduğu şirketin büro ihtiyacını ileri sürmesinde de benimsenmiştir.

İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre ihtiyaç; gerçek, samimi ve zorunlu olmalı, dava sırasında da devam etmelidir. Geçici, ileride doğması muhtemel veya yalnızca daha yüksek kira elde etme amacına dayanan talepler reddedilir. İhtarnamede ihtiyacın kısaca ve somut olarak açıklanması, sonradan farklı bir ihtiyaç ileri sürülmesi hâlinde doğabilecek çelişkiyi de önler.

Proje dosyasındaki emsal kararlar bazı somut ölçütler sunar. Yargıtay 6. HD 2014/10948 K. sayılı kararında ihtiyaç sahibinin kirada oturmasının konut ihtiyacının varlığı için yeterli görüldüğü belirtilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.10.2015 tarihli 2014/6-224 E., 2015/2354 K. sayılı kararına atıf yapılarak, reşit kişinin anne veya babasıyla birlikte oturmaya zorlanamayacağı kabul edilmiştir. Buna karşılık Yargıtay 6. HD 1996/4784 K. sayılı kararında yalnızca nişanlı olmanın ihtiyacın varlığı için tek başına yeterli olmadığı belirtilmiştir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi Ne Zaman Gönderilmeli?

Süre, ihtiyaç tahliyesinin en çok hata yapılan noktasıdır. TBK m.350’deki bir aylık dava açma süresi hak düşürücü niteliktedir ve Yargıtay’a göre kamu düzenine ilişkindir; kiracı ileri sürmese bile mahkeme tarafından kendiliğinden gözetilir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinin gönderileceği tarih, sözleşmenin başlangıç tarihinden geriye doğru hesaplanmalıdır.

Önemli bir uyarı: kanunda “ihtarname kira bitiminden bir ay önce” veya “on beş gün önce gönderilir” şeklinde genel bir kural yoktur. On beş günlük süre TBK m.347/1’de kiracının bildirimi için öngörülmüştür; kiraya veren için geçerli değildir. Kiraya veren bakımından belirleyici olan; sözleşmedeki ihbar şartı, TBK m.353’teki “en geç dava açma süresi içinde” ölçütü ve yeni malik için TBK m.351’deki bir aylık süredir.

Belirli Süreli Sözleşmelerde

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve kiraya veren yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). İhtiyaç sebebiyle tahliye isteyen kiraya veren, sözleşme süresinin veya uzayan kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

Bu bir aylık süreye güvenmek yerine, kira döneminin bitiminden önce TBK m.353 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi tebliğ ettirmek daha güvenli bir yoldur. Yargıtay kararlarında, kiraya verenin daha önce veya en geç dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı olarak bildirmesi hâlinde davanın bildirimi takip eden uzayan kira yılının sonuna kadar açılabileceği kabul edilmektedir. Böylece arabuluculuk ve dava hazırlığı için daha geniş bir zaman elde edilir.

Sözleşmede Fesih İhbar Süresi Varsa

Birçok matbu kira sözleşmesinde “taraflar sözleşmenin bitiminden bir (veya iki) ay önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı şartlarla yenilenir” hükmü yer alır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli 2024/2446 E., 2025/1440 K. sayılı kararında, bu şartın kiracı lehine olduğu için geçerli sayıldığı belirtilmiştir. Kararda, sözleşmedeki ihbar süresine uyulmazsa sözleşmenin bir yıl uzamış sayılacağı, bu durumda bir aylık sürede açılan davanın da süresinde kabul edilmeyeceği açıklanmıştır.

Proje dosyasındaki İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin 2025/1809 K. sayılı kararında da sözleşmede iki aylık bildirim şartı bulunmasına rağmen ihtarnamenin bu süreden sonra tebliğ edildiği, bu nedenle davanın süresinde açılmadığı kabul edilmiştir. Kısacası sözleşmenizde böyle bir madde varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinin sözleşmede yazan süreden önce kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir; gönderilmiş olması yeterli değildir.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde

Sözlü kiralar ve süresi belirlenmemiş yazılı kiralar belirsiz süreli kabul edilir. TBK m.350’ye göre bu sözleşmelerde dava, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Taşınmaz kiralarında genel hüküm TBK m.329’dur: yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulur.

Bu hesaplama, sözleşmenin başlangıç tarihinin bilinmesini gerektirir. Başlangıç tarihi tartışmalıysa Yargıtay’a göre tanık dahil tüm deliller toplanarak tespit yapılır. Sözlü kiralarda ispat sorunları için sözlü kira sözleşmesinin geçerliliği ve ispatı rehberine bakabilirsiniz. Uygulamada belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildiriminin noter ihtarnamesiyle yapılması, tebliğ tarihinin ispatı bakımından tercih edilmektedir.

Yeni Malik İçin Bir Aylık Bildirim (TBK m.351)

Kiralananı satın alma, miras dışı edinme veya benzeri yollarla sonradan edinen kişi iki yoldan birini seçebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2021/878 K. sayılı kararına göre yeni malik ya eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmeye dayanarak sözleşme sonunda dava açabilir ya da TBK m.351’deki özel süreden yararlanabilir. İkinci yolda, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacın kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şarttır.

Yargıtay 3. HD 2017/12812 K. ve 6. HD 2016/3567 K. sayılı kararlarında, edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin tebliğinin zorunlu olduğu ve bu eksikliğin sonradan giderilemeyeceği vurgulanmıştır. Aynı kararlara göre dava edinme tarihinden altı ay geçtikten sonra açılabilir; altı ayın dolduğu gün hemen açılması şart değildir, sözleşme dönemi sonuna kadar açılabilir. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi bu nedenle tapu devrinden hemen sonra notere verilmelidir.

Süre Hesabı Örneği

Aşağıdaki örnek, 1 Mart başlangıçlı, bir yıl süreli ve sözleşmesinde “bitimden bir ay önce yazılı bildirim” şartı bulunan bir konut kirası için hazırlanmıştır. Tarihler yalnızca hesaplama mantığını göstermek içindir.

1. Kira dönemi 28 Şubat günü sona ermektedir; sözleşmedeki ihbar şartı nedeniyle ihtarname en geç 28 Ocak’tan önce kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır.
2. İhtarnameye TBK m.353 kapsamında “dava açılacağı” bildirimi de eklenirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar.
3. Dönem sona erdikten sonra, yani 1 Mart’tan itibaren, dava şartı arabuluculuk başvurusu yapılır.
4. Arabuluculukta anlaşılamazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
5. Arabuluculukta geçen süre, 6325 sayılı Kanun m.16 uyarınca hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz; yine de tarihler dosya bazında ayrıca kontrol edilmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği: 5 Farklı Senaryo

Aşağıdaki metinler bilgilendirme amaçlı şablonlardır. Köşeli parantez içindeki alanları kendi bilgilerinizle doldurmanız, kira sözleşmenizdeki süre ve bildirim maddelerini kontrol etmeniz gerekir. Her ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği, farklı bir hukuki işlev için kurgulanmıştır; durumunuza uymayan şablonu kullanmak süre kaybına yol açabilir.

Örnek 1: Belirli Süreli Konut Kirası — Kiraya Verenin Kendi Konut İhtiyacı

Örnek 2: Çocuk veya Anne-Baba İçin Konut İhtiyacı

Bu senaryoda Örnek 1’deki yapı korunur; yalnızca ikinci açıklama maddesi ihtiyaç sahibinin kimliğini ve ihtiyacın nedenini gösterecek şekilde değiştirilir. Altsoy veya üstsoy için gönderilen ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinde akrabalık bağının açıkça yazılması, davada nüfus kaydıyla ispatı kolaylaştırır.

Örnek 3: Çatılı İşyeri Kirası — İşyeri İhtiyacı

TBK m.350/1 “konut veya işyeri gereksinimi” ifadesini kullandığından, işyeri olarak kiralanan bir yer için kiraya veren kendi işyeri ihtiyacını ileri sürebilir. İşyeri ihtiyacında faaliyetin niteliği, mevcut işyerinin kira olup olmadığı ve neden bu yerin gerektiği somut biçimde anlatılmalıdır. İşyeri sözleşmelerindeki özel hükümler için işyeri kira sözleşmesinde dikkat edilecek maddeler rehberi de incelenebilir.

Örnek 4: Yeni Malik Bildirimi (TBK m.351)

Örnek 5: Belirsiz Süreli Sözleşmede Fesih Bildirimi

Word Formatında Kullanım Notları

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği metinlerini kopyalayarak Word veya benzeri bir kelime işlemciye aktarabilirsiniz. Noterler genellikle A4 kâğıda, okunaklı yazı tipiyle hazırlanmış ve keşidecinin imzasını taşıyan metni kabul eder. Uygulamada nüsha sayısı muhatap sayısına göre belirlenir; kaç nüsha istendiği işlem tarihinde ilgili noterlikten teyit edilmelidir.

Metni Word’de düzenlerken şu unsurların eksiksiz olduğunu kontrol edin. Aşağıdaki tablo, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinde bulunması gereken içerik ile tavsiye edilen içeriği ayırır.

Noter Aracılığıyla İhtarname Gönderme Süreci

İhtiyaç tahliyesinde ihtarnameden davaya kadar uzanan süreç beş temel adımda özetlenebilir. Her adımın tarihi bir sonrakini etkilediği için sıra değiştirilmemelidir.

1. Tarihleri tespit edinSözleşme başlangıcı, süre, uzama yılları ve ihbar maddesi kontrol edilir.
2. Metni hazırlayınİhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinde ihtiyaç sahibi, gerekçe, tahliye tarihi ve TBK m.353 beyanı yazılır.
3. Notere verinKimlik ile birlikte noterliğe başvurulur, ücret ödenir.
4. Tebliği izleyinTebliğ şerhli suret alınır, tebliğ tarihi kaydedilir.
5. Arabuluculuk ve davaDava açma hakkı doğduktan sonra arabulucuya, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur.

Noter, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesini tebliğ için muhatabın adresine gönderir ve tebliğ işlemi Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılır. Tebliğ tamamlandıktan sonra keşideciye, tebliğ tarihini gösteren şerhli bir suret verilir. Bu suret, ileride açılacak davada sürenin ispatı bakımından en önemli belgedir ve dava dilekçesine eklenir.

Noter Zorunlu mu? Diğer Yazılı Bildirim Yolları

TBK m.348, m.351 ve m.353 bildirim için “yazılı” şekli arar; noter aracılığıyla gönderimi kanuni şart olarak öngörmez. Bu nedenle iadeli taahhütlü mektup veya ispat edilebilir başka bir yazılı yol da hukuken mümkündür. Ancak ihtarnamenin içeriği ile tebliğ tarihinin ispatı kiraya verene düşer ve uygulamada noter ihtarnamesi bu ispatı en az tartışmaya açık biçimde sağlar.

Kiracının imzasını taşıyan elden teslim tutanağı da yazılı bildirim sayılabilir; fakat kiracının imzadan kaçınması veya imzanın sonradan inkârı hâlinde ispat güçleşir. Kısa süreli dava açma süreleri düşünüldüğünde, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinin noter kanalıyla gönderilmesi uygulamada tercih edilen yoldur.

Noter Masrafları

Noter ihtarnamesinin maliyeti; noterlik ücret tarifesi, harç, vergi, sayfa ve suret sayısı ile tebliğ giderinden oluşur. Ücret tarifesi her yıl yeniden belirlendiğinden bu rehberde tutar verilmemiştir. İşlem tarihindeki güncel tutarı ilgili noterlikten veya Türkiye Noterler Birliği duyurularından öğrenmeniz gerekir.

Yurt Dışındaki Malikler İçin Vekâletle Gönderim

Yurt dışında yaşayan kiraya verenler, Türkiye’deki kiracıya ihtarnameyi bizzat noterliğe gitmeden de gönderebilir. Bunun için genellikle Türk konsolosluğunda düzenlenen ya da yabancı noterde düzenlenip apostil şerhi taşıyan bir vekâletname ile Türkiye’deki vekile yetki verilir. Vekil, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesini keşideci adına noter aracılığıyla gönderir; sonraki arabuluculuk ve dava aşamaları da vekâletle yürütülebilir.

Burada en büyük risk zamanlamadır. Vekâletnamenin düzenlenmesi, Türkiye’ye ulaşması ve gerekiyorsa tercümesi zaman alır. Sözleşmedeki ihbar süresi veya yeni malik için TBK m.351’deki bir aylık süre kaçırılırsa, bu kayıp sonradan giderilemez. Bu nedenle yurt dışındaki malikler için hazırlığın, kira döneminin bitiminden birkaç ay önce başlatılması uygulamada önem taşır.

Tebliğ: Kiracı İhtarnameyi Teslim Almazsa Ne Olur?

Kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesini teslim almaması, ihtarı etkisiz kılmaz. Tebligat Kanunu’na göre tebliğ olunacak kişi tebellüğden kaçınırsa tebliğ memuru bu durumu şerh verir ve tebliğ yapılmış sayılır. Muhatap adreste bulunmazsa tebliğ, kanunda sayılan kişilere veya muhtara bırakılarak yapılır ve kapıya ihbarname yapıştırılır.

Adreste hiç bulunamayan kişiler için yerleşim yeri (MERNİS) adresine tebligat mümkündür. Önemli olan, tebliğin hangi tarihte gerçekleşmiş sayıldığıdır; süre hesabı gönderim tarihine göre değil, tebliğ tarihine göre yapılır. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinin son güne bırakılmaması, tebligatın iade edilmesi ihtimaline karşı süre payı bırakılması gerekir.

İhtarnameden Sonra: Arabuluculuk ve Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi tebliğ edildikten sonra kiracı belirtilen tarihte kiralananı boşaltırsa süreç sona erer. Boşaltmazsa kiraya verenin yapacağı ilk iş dava açmak değil, arabulucuya başvurmaktır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanunla eklenen m.18/B uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren açılan davalarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Arabuluculuğa Ne Zaman Başvurulmalı?

Bu konuda bölge adliye mahkemeleri arasında görüş ayrılığı bulunmaktadır. İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesinin 2025/4717 K. ve Bursa BAM 4. Hukuk Dairesinin 2024/3486 K. sayılı kararlarında, dava açma hakkı doğmadan, yani kira süresi sona ermeden yapılan arabuluculuk başvurusunun dava şartını karşılamadığı ve davanın usulden reddi gerektiği kabul edilmiştir.

Buna karşılık Antalya BAM 6. Hukuk Dairesinin 2025/1948 K. sayılı kararında, kanunda arabuluculuğa başvuru için böyle bir zaman şartı bulunmadığı belirtilmiştir. Görüş ayrılığı sürdüğü için, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi kira süresi içinde gönderilse bile arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması daha güvenli bir yoldur. Arabuluculukta geçen süre hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz (6325 s.K. m.16).

Dava Aşaması

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenerek kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Davada ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu; tanık, nüfus kaydı, kira sözleşmesi ve benzeri delillerle ispatlanır. Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinde belirttiği gerekçe ile davadaki beyanlarının tutarlı olması da önem taşır. Yargılama süreci, deliller ve karar sonrası icra hakkında ayrıntılı bilgi için ihtiyaç tahliyesi davasının aşamaları rehberine bakabilirsiniz.

Tahliye sebebi ihtiyaç değil de yıkım veya esaslı onarım ise farklı kurallar uygulanır; bu durum yeniden inşa ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye başlığında ele alınmıştır. Kiracının yazılı taahhüdü varsa, ihtiyaç ispatı gerekmeden tahliye taahhütnamesine dayalı yol da değerlendirilebilir.

Kiracı Açısından İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesini alan kiracı için ilk bilinmesi gereken, bu belgenin bir mahkeme kararı olmadığıdır. Kanunda “ihtarname tebliğinden itibaren on beş gün veya bir ay içinde çıkılır” şeklinde bir kural yoktur. Kiracı, ihtarda belirtilen tarihte boşaltmazsa kiraya veren arabuluculuk ve dava yoluna gitmek zorundadır; tahliye ancak mahkeme kararı veya arabuluculuk anlaşmasıyla kesinleşir.

Bununla birlikte ihtarı görmezden gelmek doğru değildir. Kiracı, ihtarın süresinde tebliğ edilip edilmediğini, ihtiyaç sahibinin kanuni sayıma girip girmediğini ve ihtiyacın samimi olup olmadığını değerlendirmelidir. Sözleşmedeki depozito ve teslim koşulları da tahliye planlamasında ayrıca gözden geçirilmelidir.

Kiracının Seçenekleri

Kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesine cevap verme zorunluluğu yoktur; cevap vermemek ihtiyacın kabulü anlamına gelmez. Bununla birlikte kiracı, cevabi ihtarname ile sözleşmenin uzadığını, ihtarın süresinde olmadığını veya ihtiyacın gerçek olmadığını bildirebilir. Taraflar arabuluculukta ek süre, taşınma gideri veya belirli bir tahliye tarihi üzerinde anlaşabilir; anlaşma belgesi ilam niteliğinde şerh alabilir.

Kiracının dikkat etmesi gereken bir başka nokta, baskı altında imzalanabilecek belgelerdir. TBK m.352/1’e göre tahliye taahhüdünün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmesi gerekir. Teslimle aynı anda alınan boş tarihli taahhütler uygulamada tartışmalıdır; imzalanacak her belge dikkatle okunmalıdır.

Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m.355)

TBK m.355, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen kiralananın, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağını düzenler. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Hüküm, gerçek olmayan ihtiyaç iddialarına karşı kiracıyı koruyan önemli bir dengeleme aracıdır.

İhtarnamede Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada ihtiyaç tahliyesi davalarının önemli bir kısmı, esasa girilmeden usul ve süre sebebiyle reddedilmektedir. Bu sonuçların çoğu, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinin yanlış zamanda veya eksik içerikle gönderilmesinden kaynaklanır. Aşağıdaki tablo en sık görülen hataları ve olası sonuçlarını gösterir.

Kira bedeline ilişkin bir uyuşmazlık da bulunuyorsa, ihtiyaç tahliyesi ile kira bedelinin mahkemece belirlenmesi farklı davalardır ve birbirinin yerine kullanılamaz. Kira bedelini artırmak amacıyla ihtiyaç iddiasında bulunmak, hem davanın reddine hem de TBK m.355’teki tazminat riskine yol açabilir.

İhtarname Hazırlığında Avukatın Rolü

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinin gönderilmesi için avukatla temsil zorunlu değildir; kiraya veren metni kendisi hazırlayıp notere verebilir. Bununla birlikte süre hesabı, sözleşme maddelerinin yorumu ve ihtiyaç sahibinin kanuni sayıma girip girmediği gibi konular hukuki değerlendirme gerektirir. Bu değerlendirmelerdeki bir hata, sonradan telafi edilemeyen hak kayıplarına yol açabilir.

Avukat, genel olarak sözleşmenin ve tapu kaydının incelenmesi, süre takviminin çıkarılması, ihtarname metninin hazırlanması, arabuluculuk sürecinde temsil ve dava aşamasının yürütülmesi işlerini üstlenebilir. Yurt dışındaki malikler bakımından vekâletname ile uzaktan takip de bu kapsamdadır. Avukatlık ücretleri, Türkiye Barolar Birliği tarafından yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) dikkate alınarak belirlenir. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin genel çerçeve kira hukuku sayfasında özetlenmiştir.

Sık Sorulan Sorular

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi ne zaman gönderilmelidir?

Sözleşmede fesih ihbar süresi varsa ihtar bu süreden önce kiracıya tebliğ edilmelidir. Böyle bir şart yoksa TBK m.353’e göre en geç süre bitimini izleyen bir aylık dava açma süresi içinde tebliğ edilmesi, dava süresini bir kira yılı uzatır. Yeni malik için ihtar, edinmeden itibaren bir ay içinde tebliğ edilmelidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye için ihtarname göndermek zorunlu mu?

Belirli süreli ve ihbar şartı içermeyen sözleşmelerde kanunen zorunlu değildir; dava süre bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir. Ancak sözleşmede ihbar şartı varsa, sözleşme belirsiz süreliyse veya taşınmaz yeni edinilmişse yazılı bildirim gerekir. Dava süresini uzatmak için de TBK m.353 uyarınca ihtar gönderilmelidir.

Kiracıya ihtarname noter aracılığıyla mı gönderilmeli?

Kanun noter şartı aramaz, yalnızca yazılı bildirim ister. İadeli taahhütlü mektup gibi ispatlanabilir yollar da hukuken mümkündür. Ancak içeriğin ve tebliğ tarihinin ispatı kiraya verene ait olduğundan, uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir. Tebliğ şerhli suret, davada sürenin ispatında temel belge olarak kullanılır.

Kiracı tahliye ihtarnamesi ücreti ne kadar?

Sabit bir tutar yoktur; maliyet noterlik ücret tarifesi, harç ve vergiler, sayfa ve suret sayısı ile tebliğ giderine göre değişir. Ücret tarifesi her yıl yeniden belirlendiği için güncel tutar işlem tarihinde ilgili noterlikten öğrenilmelidir. Birden fazla kiracıya veya adrese tebliğ masrafı artırır.

Kiracı ihtarnameyi teslim almazsa ne olur?

Teslim almamak ihtarı geçersiz kılmaz. Tebligat Kanunu’na göre muhatap tebellüğden kaçınırsa durum şerh verilerek tebliğ yapılmış sayılır. Adreste bulunamazsa tebliğ muhtara bırakılarak ve kapıya ihbarname yapıştırılarak gerçekleştirilir. Süre hesabında gönderim değil, tebliğin gerçekleştiği tarih esas alınır. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi son güne bırakılmamalıdır.

İhtiyaç ihtarnamesi tebliğ edilince kiracı kaç gün içinde çıkmak zorunda?

Kanunda ihtarnamenin tebliğinden itibaren işleyen bir çıkış süresi yoktur. İhtarda genellikle kira döneminin sonu tahliye tarihi olarak gösterilir. Kiracı bu tarihte boşaltmazsa kiraya veren arabuluculuğa ve ardından tahliye davasına başvurmak zorundadır; tahliye ancak mahkeme kararı veya anlaşma ile kesinleşir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi yalnızca bildirim işlevi görür.

Yeni ev sahibi ihtiyaç için ihtarnameyi ne zaman göndermeli?

TBK m.351’e göre yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Yargıtay’a göre bu süre içinde tebliğ zorunludur ve sonradan giderilemez. Bildirim yapılırsa dava, edinmeden altı ay sonra açılabilir; yeni malik dilerse sözleşme sonunu da bekleyebilir.

Çocuğum için ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi gönderebilir miyim?

Evet. TBK m.350/1 altsoyun konut veya işyeri ihtiyacını tahliye sebebi sayar. İhtarnamede çocuğun adı ve ihtiyacın somut nedeni, örneğin evlilik, iş veya eğitim belirtilmelidir. Yargıtay, reşit kişinin anne veya babasıyla birlikte oturmaya zorlanamayacağını kabul etmektedir; ancak ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.

Şirket adına ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi çekilebilir mi?

Şirket yalnızca kendi tüzel kişiliğinin işyeri ihtiyacı için ihtar çekebilir ve dava açabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesine göre şirket, ortağının veya müdürünün konut ihtiyacı için tahliye isteyemez. Gerçek kişi kiraya veren de müdürü olduğu şirketin büro ihtiyacını kendi ihtiyacı gibi ileri süremez.

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği Word formatında kullanılabilir mi?

Evet, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği metinleri kopyalanarak Word dosyasına aktarılabilir ve notere sunulabilir. Köşeli parantezli alanların doldurulması, sözleşme tarihleri ile ihbar maddesinin kontrol edilmesi gerekir. Şablon her duruma uymaz; yeni malik ve belirsiz süreli kira için ayrı metin kullanılmalıdır.

İhtarnameden sonra arabuluculuğa ne zaman başvurulur?

Güvenli olan, dava açma hakkı doğduktan, yani kira dönemi sona erdikten sonra başvurmaktır. İstanbul ve Bursa bölge adliye mahkemelerinin bazı kararlarında erken başvuru dava şartını karşılamamış sayılmıştır. Arabuluculukta geçen süre, 6325 sayılı Kanun uyarınca hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz.

Sözleşmede fesih ihbar süresi varsa ihtarname ne zaman çekilmeli?

Sözleşmede yazan süreden önce kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/1440 K. sayılı kararına göre bu şart kiracı lehine olduğundan geçerlidir. Uyulmazsa sözleşme bir yıl uzamış sayılır ve bir aylık sürede açılan dava bile süresinde kabul edilmez. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinin tebliğ tarihi bu yüzden kritiktir.

Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye ettikten sonra evi başkasına kiralayabilir mi?

Haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. TBK m.355’e göre bu yasağa aykırılık hâlinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu kural, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinde ileri sürülen gerekçenin samimiyetini korumaya yöneliktir.

Yurt dışında yaşayan ev sahibi ihtiyaç ihtarnamesi gönderebilir mi?

Evet. Konsoloslukta veya apostil şerhli yabancı noter vekâletnamesiyle Türkiye’deki vekile yetki verilerek ihtarname noter aracılığıyla gönderilebilir. Vekâletnamenin hazırlanması zaman aldığından, sözleşmedeki ihbar süresi ve yeni malik için bir aylık süre dikkate alınarak işlemlere erken başlanmalıdır. Vekil, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesini keşideci adına imzalayarak notere sunabilir.

Kiracı ihtiyaç ihtarnamesine cevap vermek zorunda mı?

Hayır, cevap verme zorunluluğu yoktur ve sessiz kalmak ihtiyacın kabulü sayılmaz. Kiracı dilerse cevabi ihtarname ile ihtarın süresinde olmadığını, sözleşmenin uzadığını veya ihtiyacın gerçek olmadığını bildirebilir. Asıl itirazlar arabuluculuk ve dava aşamasında delillerle ileri sürülür. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesini alan kiracı, tebliğ tarihini ve sözleşme süresini mutlaka kontrol etmelidir.

Konum ve İletişim: Nişantaşı / Şişli

Google Haritalar’da konumu açın