Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Yenilenmesi (2026)
Kira sözleşmesinin sona ermesi, ne zaman ve nasıl sona erer? Süre dolunca kendiliğinden mi biter, yoksa özel bir işlem mi gerekir? Yenileme yapılacaksa hangi koşullar geçerlidir? Bu sorular, kiracı ve kiraya verenin birbirinden farklı beklentilere sahip olduğu, uyuşmazlıkların sıklıkla patlak verdiği anlardır. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin sona erme hallerini ve yenileme koşullarını ayrıntılı biçimde düzenlemekte kiracıyı koruyan güçlü emredici hükümler içermektedir. Bu rehberde kira sözleşmesinin sona ermesi sebeplerinin tamamı, ihbar süreleri, 10 yıl kuralı ve kira sözleşmesi yenileme koşulları TBK ve güncel Yargıtay kararları ışığında ele alınmaktadır.
1. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, Nasıl Sona Erer? Genel Çerçeve
TBK m. 339–354, konut ve çatılı işyeri kiralarını özel olarak düzenlemekte ve kiracıyı koruyan emredici hükümler içermektedir. Bu hükümlerin en belirgin yansıması, kiraya verenin sözleşme süresinin bitiminde tek taraflı fesih yapamamasıdır.
Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Aksi hâlde sözleşme 1 yıl daha uzar.
Kiraya veren, TBK’da sayılan sınırlı tahliye sebeplerinden birine dayanarak dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Süre bitimi bu hakkı tek başına doğurmaz.
Taraflar her zaman karşılıklı rıza ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hâlde herhangi bir ihbar süresine uyma zorunluluğu yoktur.
Kira ilişkisi 10 yıllık uzama süresini doldurmuşsa kiraya veren, 3 ay önceden yazılı bildirimle sebep göstermeksizin feshedebilir.
Kira ilişkisini çekilmez kılan önemli bir sebebin varlığı hâlinde her iki taraf da yasal fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracının ölümü sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez; mirasçılar yasal fesih süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
2. Süre Bitimi ile Sona Erme ve Bildirim Yükümlülüğü
Belirli Süreli Sözleşmelerde Bildirim Kuralı
TBK m. 347/1 uyarınca belirli süreli kira sözleşmesi, süre bitiminde kendiliğinden sona ermez. Sözleşmenin sona ermesi için kiracının bitiş tarihinden en az 15 gün önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunması gerekir.
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih
Sözleşmede bitiş tarihi belirlenmemişse belirsiz süreli kabul edilir. TBK m. 328 uyarınca her iki taraf da yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Konut kiralarında bu süre genellikle 3 aydır.
3. 10 Yıllık Uzama Kuralı ve Kiraya Verenin Fesih Hakkı
Bu hak, kiraya verenin kira ilişkisinin başından itibaren 10 yıl geçmesinden değil, sözleşmenin kendi süresinin tamamlanmasının ardından geçen 10 yıllık uzama döneminin dolmasından itibaren kullanılabilir.
10 Yıl Hesabı Nasıl Yapılır?
| Sözleşme Türü | 10 Yıllık Uzama Ne Zaman Başlar? | Fesih Bildirimi |
|---|---|---|
| 1 yıllık belirli süreli | Sözleşme süresinin bitiminden sonraki uzama yıllarının 10.’dan itibaren | 11. yıla girmeden en az 3 ay önce |
| 2 yıllık belirli süreli | Sözleşme süresinin bitiminden sonraki uzama yıllarının 10.’dan itibaren | 12. yıla girmeden en az 3 ay önce |
| Belirsiz süreli | Kurulmasından itibaren geçen toplam süre esas alınarak hesaplanır | Uzama 10. yılını doldurmadan en az 3 ay önce |
4. Tahliye Sebepleriyle Sona Erme
Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi dolmadan önce yalnızca TBK’da sınırlı sayıda belirtilen tahliye sebeplerine dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu sebepler dışında açılan tahliye davaları reddedilir.
| Tahliye Sebebi | TBK | Talep Eden | Yöntem ve Süre |
|---|---|---|---|
| Kira borcunun ödenmemesi | m. 315 | Kiraya veren | 30 günlük yazılı ihtar, ödenmezse fesih bildirimi veya dava |
| Kiraya verenin konut/işyeri ihtiyacı | m. 350/1 | Kiraya veren | Dava — sözleşme bitiminde; belirsiz süreli ise 3 aylık fesih bildirimini izleyen ilk fırsatta |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | m. 350/2 | Kiraya veren | Dava — sözleşme bitiminde |
| Yazılı tahliye taahhüdü | m. 352/1 | Kiraya veren | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra veya dava |
| 1 kira yılında 2 haklı ihtar | m. 352/2 | Kiraya veren | İhtar döneminin sona erdiği kira yılı bitiminde dava |
| Kiralananı özenle kullanmama | m. 316 | Kiraya veren | Süreli ihtar, sürede düzeltilmezse fesih |
| Önemli sebep | m. 331 | Her iki taraf | Yasal fesih bildirim sürelerine uyarak |
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Önemli Koşullar
- İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; mahkeme bunu denetler.
- İhtiyaç sahibi; kiraya verenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler olabilir.
- Tahliyeden sonra kiralanan, 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde eski kiracı tazminat talep edebilir (TBK m. 355).
5. Önemli Sebeplerle Fesih
“Önemli Sebep” Nedir?
Kanun bu kavramı tanımlamamış; somut durumun takdirini hâkime bırakmıştır. Yargıtay içtihadı ışığında önemli sebep sayılabilecek hâller:
- Kiracının ağır hastalık veya iş kaybı nedeniyle kira bedelini ödeyememesi
- Kiralananın oturulmaz hâle gelmesi (ciddi ayıp veya hasar)
- Kiraya verenin kiracının kullanımını sürekli engellemesi
- Taraflar arasında kira ilişkisini sürdürmeyi imkânsız kılan derin güven kaybı
- Kiralananın bulunduğu yapının yıkım veya dönüşüm kararına tabi tutulması
6. Kiracının Ölümü ve Mirasçıların Durumu
Mirasçıların Seçenekleri
- Sözleşmeyi sürdürmek: Mirasçılar kira sözleşmesini devralmış sayılır ve kiraya ödemeye devam edebilir.
- Sözleşmeyi sona erdirmek: Yasal fesih bildirim süresine (genellikle 3 ay) uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Bu hâlde kalan kira döneminin tamamı için sorumluluk doğmaz.
Kiraya Veren Açısından
Kiraya veren, kiracının ölümünü gerekçe göstererek sözleşmeyi tek taraflı feshedemez. Mirasçılar sözleşmeyi sürdürmek istiyorsa kiraya veren buna katlanmak zorundadır. Tahliye için yine TBK’da sayılan sebeplere dayanması gerekir.
7. Kira Sözleşmesi Yenileme: Koşullar ve Dikkat Edilecekler
Kira sözleşmesi yenileme iki farklı biçimde gerçekleşir: kanun gereği otomatik uzama ya da tarafların iradi olarak yeni bir sözleşme düzenlemesi. Bu iki yol arasındaki farkı bilmek, özellikle kira bedeli ve yenileme koşulları bakımından kritik önem taşır.
- Bildirim yapılmadığında kendiliğinden gerçekleşir
- Aynı koşullar geçerlidir; yalnızca kira bedeli yasal oranda artar
- Ayrı bir belge düzenlenmesine gerek yoktur
- Kira süresi 1 yıl daha uzar
- Tarafların ek müzakere yapması gerekmez
- Mevcut demirbaş ve teslim tutanakları geçerliliğini korur
- Tarafların karşılıklı mutabakatıyla yapılır
- Koşullar yeniden müzakere edilebilir
- Yeni kira bedeli, artış oranı ve süre belirlenir
- Demirbaş listesi güncellenebilir
- Yeni sözleşme yazılı düzenlenmelidir
- Kefil varsa kefaletinin de yenilenmesi gerekebilir
Yenileme Yaparken Dikkat Edilmesi Gereken 7 Husus
| # | Husus | Açıklama |
|---|---|---|
| 1 | Kira artış oranı | Yasal üst sınır olan TÜFE 12 aylık ortalamayı aşan artış geçersizdir. Yenilenen sözleşmede bu oran açıkça yazılmalıdır. |
| 2 | Teslim tutanağı | Yenileme sırasında kiralananın güncel durumu yeniden tespit edilmelidir; eski tutanak geçerliliğini kaybedebilir. |
| 3 | Depozito güncellemesi | Ek depozito talep edilebilir; ancak toplam tutar 3 aylık kira sınırını geçemez. |
| 4 | Tahliye taahhüdü | Önceki dönem taahhüdü yeni sözleşme için geçerli olmayabilir; taahhüt varsa yeniden ve ayrıca düzenlenmelidir. |
| 5 | Kefalet yenilenmesi | Kefalet süreli veya belirli sözleşme için verilmişse yeni dönem için kefilin onayı alınmalıdır. |
| 6 | Kiracı aleyhine şartlar | Yenileme sırasında da TBK’nın emredici hükümleri geçerliliğini korur; kiracı aleyhine maddeler geçersizdir. |
| 7 | Yazılılık | Yenileme sözlü yapılabilir; ancak uyuşmazlık ihtimaline karşı her zaman yazılı düzenlenmesi önerilir. |
Avukat Yorumu
“Kira yenileme sürecinde en çok karşılaştığım sorun, tarafların mevcut sözleşmeyi incelemeden yeni bir belge imzalamasıdır. Çoğu zaman eski sözleşmedeki geçersiz maddeler yeni sözleşmeye de aynen kopyalanmaktadır. Yenileme, mevcut koşulları sorgulama ve düzeltme fırsatıdır; bu fırsatı değerlendirmek her iki tarafın da yararınadır.”
İstanbul Kira Avukatı · eneskaplan.av.tr
8. İhbar Süreleri Özet Tablosu
| Durum | Bildirim Yapacak Taraf | Süre | Yöntem | TBK |
|---|---|---|---|---|
| Belirli süreli sözleşmede kiracının çıkışı | Kiracı | Bitiş tarihinden en az 15 gün önce | Yazılı | m. 347 |
| Belirsiz süreli sözleşmede fesih (konut) | Her iki taraf | 3 ay önceden | Yazılı | m. 328 |
| 10 yıl uzama sonrası kiraya veren feshi | Kiraya veren | Her uzama yılı sonu için en az 3 ay önceden | Yazılı | m. 347 |
| Kira borcunda ödeme ihtarı | Kiraya veren | İhtardan itibaren 30 gün süre tanınır | Yazılı (tercihen noter) | m. 315 |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye | Kiraya veren | Sözleşme bitiminde dava; belirsiz süreli ise 3 aylık bildirimi izleyen ilk fırsatta | Dava yoluyla | m. 350 |
| Tahliye taahhüdüne dayalı icra/dava | Kiraya veren | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde | İcra veya dava | m. 352 |
| 2 haklı ihtar sonrası tahliye davası | Kiraya veren | İhtar döneminin bittiği kira yılı sonunda | Dava yoluyla | m. 352 |
| Önemli sebeple fesih | Her iki taraf | Yasal fesih bildirim sürelerine uyarak | Yazılı | m. 331 |
9. Emsal Yargıtay Kararları
10 Yıllık Uzama — Dava Zamanlaması
Taraflar arasında ilk sözleşmenin 01/09/2011 tarihinde yapıldığı, 1 yıllık sözleşme olduğu ve uzadığı, bu kapsamda 10 yıllık uzama süresinin 01/09/2022 (1+ 10 Yıl) tarihinde dolduğu, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden yani 01/09/2023 tarihinden üç ay önce ihbarda bulunmak koşuluyla tahliye talep edilebileceği, davanın dava açma süresi olan 01/09/2023 tarihinden önce 12/09/2022 tarihinde açılmış olduğundan süresinden önce açılmıştır
Otomatik Uzama — WHATSAPP/TELEFON BİLDİRİMİ
Davalı, 03.10.2018 tarihli iadeli taahhütlü mektupla taşınmazı tahliye edeceğini bildirmişse de bu mektup davacıya 08.10.2018 tarihinde tebliğ edilmekle 1 ay önce yazılı bildirim şartı gerçekleşmemiştir. Whatsapp mesajı, karşı tarafa ulaştığı belgelendirilemeyeceğinden yazılı bildirim olarak kabul edilemez. Bu durumda, sözleşmenin usulüne uygun olarak feshedilmediği sabittir. TBKnun 325. maddesi kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder hükmünü içermektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye — İHTİYACIN GERÇEKLİĞİ
Davacının kızının evleneceğini, kendilerine ait bir konutun bulunmadığını belirterek dava açtığı, davacının kızının 2023 Temmuz ayında evlendiği, karardan sonra 22.06.2024 tarihinde İstanbul’a taşındıkları ve halen kıracı olduklarına dışkın kıra sözleşmesini ibraz ettikleri, davacının ihtiyaçtı kızının eşinin de 01.12.2024 tarihinde İstanbul’da işe başladığı anlaşılmıştır. Davacının kızının evleneceğini ve eşiyle birlikte yaşayacakları bir konuta ihtiyaçları olduğunu ileri sürdüğü, dava açıldıktan sonra evliliğin gerçekleştiği, davacının ihtiyacın varlığı, sürekli, zorunlu ve gerçek olduğu iddiasını, yargılama sürecinde gerçekleşen olaylarla usulüne uygun bir biçimde ispat ettiği, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesinin hatalı olduğu anlaşılmıştır.
10. Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi süresi dolduğunda ne olur?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi dolduğunda sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı bitiş tarihinden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzar. Kiraya veren bu uzamayı engelleyemez.
Kiraya veren 1 yıllık sözleşme bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Kiraya veren, sözleşme süresinin dolması gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz. Tahliye için TBK’da sayılan sebeplerden birine (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, 2 haklı ihtar vb.) dayanması ve dava açması gerekir. Kendi başına, mahkeme kararı olmaksızın tahliye işlemi yapamaz.
Kira sözleşmesi yenileme zorunlu mu?
Hayır. Bildirim yapılmadığı sürece sözleşme kanun gereği otomatik olarak uzar. Taraflar isterlerse yenileme döneminde yeni bir sözleşme imzalayabilir; ancak bu bir zorunluluk değil, tercih meselesidir. Yeni sözleşme imzalanmaması durumunda mevcut koşullar geçerliliğini korur.
Kira sözleşmesi yenilenirken kira bedeli ne kadar artırılabilir?
Yenileme sırasında kira artışı TBK m. 344 kapsamında TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez. Bu sınırı aşan artış içeren maddeler geçersizdir; yasal oran uygulanır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise hâkim, hakkaniyete göre piyasa rayicini de dikkate alarak kira bedelini belirleyebilir.
10 yıl dolduktan sonra kiraya veren sözleşmeyi nasıl bitirebilir?
10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının sona ermesinden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bildirim, feshin geçerli olacağı yılın bitmesinden önce kiracıya ulaşmış olmalıdır.
Kiracı erken çıkmak isterse ne yapmalı?
Kiracı sözleşme süresi bitmeden çıkmak istiyorsa kiraya verene bildirimde bulunmalı ve yeni kiracı bulunmasına yardımcı olmalıdır. Mülkün benzer şartlarda yeniden kiraya verilebileceği makul süre (genellikle 2–3 ay) boyunca kira bedelini ödemeye devam etmek zorundadır (TBK m. 325). Sözleşmede farklı bir düzenleme varsa o hüküm esas alınır.
Eski kiracı çıktıktan sonra kira sözleşmesi yenilenmeden yeni kiracı alınabilir mi?
Evet. Eski sözleşme sona erdikten sonra kiraya veren dilediği kişiyle, dilediği bedelde yeni bir kira sözleşmesi yapabilir. Ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye gerçekleşmişse kiralanan 3 yıl içinde başkasına kiralanamaz.
Kiracı öldüğünde kira sözleşmesi ne olur?
Kiracının ölümü sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Sözleşme mirasçılara geçer. Mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine (konut için genellikle 3 ay) uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Sözleşmeyi sürdürmek istedikleri takdirde kiraya veren buna itiraz edemez.
Sona Erme veya Yenileme Sürecinizde Hukuki Destek Alın
Tahliye bildiriminin doğru zamanlaması, yenileme sözleşmesinin hazırlanması veya 10 yıl kuralı kapsamında fesih bildirimi için İstanbul kira avukatı olarak yanınızdayız.
Şişli Kira Avukatı · eneskaplan.av.tr
Bu içerik İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: 20 Mayıs 2026
- Durum: ✓ Güncel Mevzuata Uygun Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Kira Sözleşmesi Yenileme Makalesi
- Kaynaklar: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Yargıtay 3. HD, 6. HD ve HGK Kararları.
