Yeni Malikin (Yeni Ev Sahibinin) Tahliye Hakkı

Kira Hukuku · Güncelleme: Ekim 2026 · Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan

Yeni malikin tahliye hakkı, kiracısı bulunan bir konutu veya çatılı işyerini sonradan satın alan ya da başka bir yolla edinen kişinin, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek bir kullanma ihtiyacı bulunduğunda kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme hakkıdır. Bu hak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 351. maddesinde düzenlenir. Kiracılı ev satılırsa kira sözleşmesi kendiliğinden bitmez; yeni malik, sözleşmenin tarafı olarak eski ev sahibinin yerine geçer. Yeni ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna gidecekse, kanunun öngördüğü bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme sürelerine titizlikle uyması gerekir.

İçindekiler [Göster][Gizle]

1. Kiracılı Ev Satılırsa Kira Sözleşmesi Ne Olur?
   1. Kira sözleşmesinin tapuya şerhi
   2. Kira bedeli ve depozito kime ait olur?
2. Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
3. Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları
   1. Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması
   2. Kiralananın sonradan edinilmesi
   3. Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç
   4. İhtiyacı dikkate alınan kişiler
4. Yeni Malik Tahliye Davası Açma Süresi
   1. Bir aylık yazılı bildirim nasıl hesaplanır?
   2. Altı aylık bekleme süresi
   3. Sözleşme sonunda dava yolu (TBK m.351/2)
   4. TBK m.353 ile dava süresinin uzaması
5. Yeni Ev Sahibi 1 Ay İçinde İhtar Çekmezse Ne Olur?
6. İhtiyacın İspatı ve Deliller
   1. Özel durumlar: bağış, şirket, eski kiraya veren
7. Adım Adım Tahliye Süreci
   1. Zorunlu arabuluculuk
   2. Görevli ve yetkili mahkeme
   3. Tahliye kararının icrası
8. Yeni Ev Sahibinin Kiracıya İhtarname Örneği
9. Yeni Malikin Kullanabileceği Diğer Tahliye Yolları
10. Satın Alınan Evden Eski Ev Sahibinin Tahliyesi
11. Kiracının Hakları ve Savunmaları
    1. Üç yıllık yeniden kiralama yasağı
12. Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir mi?
13. Dava Masrafları ve Yargılama Süresi
14. Yurt Dışında Yaşayan Yeni Malikler
15. Neden Kira Avukatıyla Çalışılır?
16. Nişantaşı / Şişli Ofis Bilgisi
17. Sıkça Sorulan Sorular
18. Hukuki Denetim Kutusu

Kiracılı Ev Satılırsa Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Kiracılı bir evin satılması, kira ilişkisini sona erdirmez. TBK m.310’a göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve eski ev sahibinin kiraya veren sıfatını devralır. Kiracı da aynı koşullarla, aynı kira bedeliyle ve aynı süre boyunca oturmaya devam eder.

Kural; satış, bağış, trampa, cebri icra veya mahkeme kararıyla tescil gibi tüm el değiştirme hâllerinde geçerlidir. Kiracının yeni ev sahibiyle yeni bir sözleşme imzalaması gerekmez; yeni ev sahibi eski sözleşmedeki kira dönemini, artış hükmünü ve diğer koşulları olduğu gibi kabul etmek durumundadır. Kiracılı ev satın alacak kişilerin, satıştan önce mevcut sözleşmenin ve varsa tahliye taahhüdünün bir örneğini istemesi, sonraki adımların planlanmasını kolaylaştırır.

Kanun, kiracının barınma güvenliğini korurken kiralananı sonradan edinen kişinin gerçek kullanma ihtiyacını da gözetir ve ona TBK m.351 ile özel bir tahliye imkânı tanır. Sözleşmenin kendisinin üçüncü kişiye devri ise farklı bir kurumdur; bu konu kira sözleşmesinin devri rehberinde ayrıca ele alınmıştır.

Kira sözleşmesinin tapuya şerhi

TBK m.312’ye göre taşınmaz kiralarında kira sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesi kararlaştırılabilir. Şerh, her yeni malikin, kira sözleşmesine göre kiralananı kullanmaya izin vermesi sonucunu doğurur.

Ağırlıklı görüşe göre şerhli kira sözleşmelerinde yeni malik, TBK m.351/1’deki altı ay sonra dava açma imkânından şerh süresince yararlanamaz; ihtiyacını ancak şerhli sürenin sonunda, m.351/2 çerçevesinde ileri sürebilir. Satın alma öncesinde tapu kaydındaki şerhlerin incelenmesi bu yüzden önemlidir.

Kira bedeli ve depozito kime ait olur?

Mülkiyetin geçtiği tarihten sonra muaccel olan kira bedelleri kural olarak yeni ev sahibine aittir. Kiracının satıştan haberdar olmadan eski ev sahibine iyi niyetle yaptığı ödeme, genel ilkeler çerçevesinde geçerli sayılır. Bu nedenle yeni ev sahibinin, edinmeden sonra kiracıya yazılı bir bildirim yaparak kiranın bundan sonra hangi hesaba ödeneceğini açıkça bildirmesi, sonradan çıkabilecek “kime ödendi” tartışmalarını önler.

Güvence bedeli (depozito) bakımından kanunda el değiştirmeye özgü açık bir hüküm bulunmaz. Uygulamada belirleyici olan, eski malikin aldığı güvenceyi yeni ev sahibine devredip devretmediğidir. Kiracının, sözleşme sona erdiğinde güvencenin iadesini kimden isteyeceği konusunda tereddüt yaşamaması için satış sırasında güvencenin devrinin yazılı olarak belgelenmesi önerilir. TBK m.342 kapsamındaki güvence kuralları için depozito iadesi rehberine bakılabilir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Yeni ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan bir tahliye sebebi varsa ve bu sebebe ilişkin usule uyarak çıkarabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır; TBK m.354’e göre dava sebeplerine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu nedenle “ev satıldı, bir ay içinde çıkın” şeklindeki talepler tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Kiracı kendi rızasıyla çıkmayı kabul etmedikçe, tahliye ancak mahkeme kararı veya kanunun izin verdiği icra yolu ile gerçekleşebilir.

Yeni ev sahibinin elindeki yollar, eski kiraya verenin sahip olduğu yollarla büyük ölçüde aynıdır; bunlara ek olarak yalnızca yeni malike tanınmış TBK m.351/1 imkânı bulunur. Kira borcunun ödenmemesi, geçerli bir tahliye taahhüdü veya esaslı onarım ihtiyacı gibi durumlar da tahliye sebebi olabilir. Hangi yolun daha elverişli olduğu; sözleşme süresi, edinme tarihi ve elde bulunan belgelere göre değişir.

Tablodaki yollardan ihtiyaç temelli olanlar en sık başvurulan seçeneklerdir. Yeni ev sahibi bu yola gidecekse, genel kiraya veren ihtiyacını düzenleyen TBK m.350 ile yeni malike özgü TBK m.351 arasındaki farkı bilmesi gerekir. Kiraya verenin genel ihtiyaç davasının ayrıntılarını ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberinde bulabilirsiniz; bu sayfa ise yalnızca kiralananı sonradan edinen kişinin özel konumuna odaklanır.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları

TBK m.351/1’e göre kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Hükümdeki her unsur ayrı bir şarttır ve mahkeme bu şartların her birini ayrı ayrı inceler. Şartlardan birinin eksik olması, ihtiyaç ne kadar gerçek olursa olsun davanın reddine yol açabilir.

Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması

TBK m.351, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler arasında yer alır. Bu nedenle kiralanan taşınmazın üzerinde kullanıma elverişli bir yapı bulunmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/15002 K. sayılı kararında, arsa vasfındaki ve hurda işinde kullanılan bir taşınmaz bakımından yeni iktisap ve ihtiyaç nedenine dayanılarak dava açılamayacağı, uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözülmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yeni satın alınan işyerinden kiracının tahliyesi de aynı madde kapsamındadır; çünkü kanun “konut veya işyeri gereksinimi” ifadesini kullanır. Yeni ev sahibi, kendisi veya eşi için bir muayenehane, büro ya da dükkân ihtiyacını ileri sürebilir. Ancak işyeri ihtiyacında da ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğu, örneğin ihtiyaç sahibinin o işi gerçekten yapacağı ve mevcut koşullarının buna elverişli olmadığı somut delillerle gösterilmelidir.

Kiralananın sonradan edinilmesi

Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescil ile kazanılır (TMK m.705). Bu nedenle bir aylık ve altı aylık sürelerin başlangıcı olan edinme tarihi, uygulamada tapudaki tescil tarihidir; satış vaadi sözleşmesinin veya kaparo ödemesinin tarihi değildir. Miras veya mahkeme kararı gibi tescilden önce mülkiyetin kazanıldığı hâller ayrıca değerlendirilir.

Yeni malik sıfatının satış, bağış veya cebri icra yoluyla kazanılması sonucu değiştirmez; mirasla edinmede ise mirasçıların külli halef olarak murisin kiraya veren sıfatını devraldığı görüşü nedeniyle TBK m.351’in uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalıdır. Bu tür dosyalarda güncel içtihat işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç

Yerleşik içtihada göre ileri sürülen ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Gerçeklik, ihtiyacın uydurma olmamasını; samimiyet, tahliyenin başka bir amaca, örneğin daha yüksek kirayla yeniden kiralamaya araç edilmemesini; zorunluluk ise ihtiyaç sahibinin mevcut durumunun makul ölçüde sürdürülemez olmasını ifade eder. Mahkeme bu üç unsuru dava tarihindeki koşullara göre değerlendirir ve ihtiyacın yargılama süresince devam edip etmediğine de bakar.

Geçici veya ileride doğacak bir ihtiyaç kural olarak yeterli görülmez; uygulamada yalnızca nişanlı olmanın tek başına yeterli sayılmadığı kararlar bulunmaktadır. Buna karşılık ihtiyaç sahibinin kirada oturması, ihtiyacın varlığı yönünden güçlü bir karine kabul edilir.

İhtiyacı dikkate alınan kişiler

Kanun, ihtiyacı ileri sürülebilecek kişileri sınırlı şekilde saymıştır: yeni ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Kardeş, yeğen, kayınvalide veya nişanlı gibi kişilerin ihtiyacı, kural olarak bu listede yer almaz. Bakmakla yükümlülük ise sosyal veya ahlaki bir yükümlülüğü değil, kanundan doğan bir nafaka veya bakım borcunu ifade eder.

Tüzel kişiler bakımından durum farklıdır. Bir şirket, ancak kendi tüzel kişiliğinin işyeri ihtiyacı için dava açabilir; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/9922 K. sayılı kararında, şirket ortağının konut ihtiyacı için şirket adına tahliye istenemeyeceği belirtilmiştir. Aynı şekilde gerçek kişi malik de müdürü veya ortağı olduğu şirketin ihtiyacını kendi ihtiyacı gibi ileri süremez.

Yeni Malik Tahliye Davası Açma Süresi

Yeni malik tahliye davası açma süresi, iki farklı yola göre ayrı hesaplanır. Yargıtay’ın istikrarlı formülüne göre konut veya çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kişi, dilerse eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açabilir (Yargıtay 3. HD, 2017/12812 K.). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2021/878 K. sayılı kararında da yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı bulunduğu vurgulanmıştır.

Bu süreler hak düşürücü ve kamu düzenine ilişkindir; mahkeme sürelere uyulup uyulmadığını kendiliğinden inceler. Bu yüzden bir günlük hesap hatası dahi davanın esasa girilmeden reddine yol açabilir.

Bir aylık yazılı bildirim nasıl hesaplanır?

Yeni malik için bir aylık süre, tapudaki edinme günü de sayıma dahil edilerek hesaplanır. Önemli olan, ihtarnamenin bu süre içinde gönderilmesi değil, kiracıya tebliğ edilmiş olmasıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/3567 K. sayılı kararında, edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin tebliğinin zorunlu olduğu ve bu eksikliğin sonradan giderilemeyeceği açıkça ifade edilmiştir.

Örnek vermek gerekirse; tapu tescili 10 Mart 2026’da yapılmışsa, edinme günü sayıma dahil edildiğinden güvenli takvim, bildirimin en geç 9 Nisan 2026’da kiracıya tebliğ edilmiş olmasıdır. Noter tebligatı birkaç gün sürebildiğinden ve kiracı adreste bulunmayabileceğinden, ihtarın tapu işleminden hemen sonra gönderilmesi risk azaltıcı bir adımdır.

Altı aylık bekleme süresi

Bildirimli yolda dava, bildirimin tebliğinden değil, edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra açılır. Yukarıdaki örnekte bu süre Eylül 2026’nın ikinci haftasında dolar. Altı ay dolmadan açılan dava, yerleşik uygulamada erken açıldığı gerekçesiyle reddedilir; şartlar oluştuğunda yeniden dava açılabilse de zaman ve masraf kaybı yaşanır.

Altı ay dolduktan sonra davanın hemen açılması da şart değildir. Yargıtay 3. HD 2017/12812 K. ve 6. HD 2016/3567 K. sayılı kararlarında, davanın altı ayın sonunda hemen açılmasının şart olmadığı, sözleşme sonuna kadar açılabileceği belirtilmiştir. Zorunlu arabuluculuk aşamasının altı ay dolmadan başlatılıp başlatılamayacağı konusunda uygulamada farklı değerlendirmeler bulunduğundan, başvurunun da altı ay dolduktan sonra yapılması daha güvenli kabul edilir; bu husus işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Sözleşme sonunda dava yolu (TBK m.351/2)

TBK m.351/2’ye göre kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu yolda edinmeden sonra bir ay içinde bildirim yapılmış olması aranmaz. Yeni ev sahibi, eski malikin yerine geçmiş bir kiraya veren gibi, mevcut kira döneminin bitimini bekler ve bitimden itibaren bir ay içinde dava açar.

Bu yol, dönem bitimine kısa süre kalmışsa veya bildirim süresi kaçırılmışsa önem kazanır. Sözleşmede bir fesih bildirimi şartı kararlaştırılmışsa, Yargıtay’ın güncel uygulamasına göre kiraya verenin bu şarta uyması gerekir; aksi hâlde sözleşme bir yıl uzamış sayılabilir (Yargıtay 3. HD, 2025/1440 K.). Eski sözleşmedeki bildirim hükümleri bu nedenle dikkatle incelenmelidir.

TBK m.353 ile dava süresinin uzaması

TBK m.353’e göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Yeni ev sahibi, m.351/2 yolunu kullanacaksa ve bir aylık dava süresinde davaya hazır değilse, bu süre içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirerek dava açma imkânını uzayan kira yılının sonuna kadar koruyabilir.

Bu uzama, ihtiyacın ispatı şartını ortadan kaldırmaz. Süre uzatıcı bildirim ile m.351/1 kapsamındaki bir aylık bildirim birbirine karıştırılmamalı; hangi yolun kullanıldığı ihtarnamede açıkça belirtilmelidir.

Yeni Ev Sahibi 1 Ay İçinde İhtar Çekmezse Ne Olur?

Yeni ev sahibi edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmazsa, TBK m.351/1’deki “altı ay sonra dava açma” imkânı kesin olarak kaybedilir. Yargıtay bu eksikliğin sonradan giderilemeyeceğini kabul etmektedir. Bununla birlikte yeni ev sahibinin tahliye hakkı tamamen ortadan kalkmaz; yalnızca daha erken tahliye imkânı sağlayan özel yol kapanmış olur.

Bu durumda en yakın seçenek, TBK m.351/2 uyarınca kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmaktır. Örneğin kira sözleşmesi her yıl Ağustos ayında yenileniyorsa, dava bir sonraki Ağustos’taki dönem bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir. Bu takvim, satın alma tarihine göre birkaç ay ile bir yılı aşan bir bekleme anlamına gelebilir.

Bildirim süresinin kaçırılması, tahliye taahhüdü, temerrüt veya esaslı onarım gibi ihtiyaçtan bağımsız tahliye sebeplerini etkilemez; bu yollar kendi şartlarıyla açık kalır.

İhtiyacın İspatı ve Deliller

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü davacıdadır. İhtiyacın varlığı, tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir; ancak mahkemeler soyut beyanlarla yetinmez ve ihtiyacı somutlaştıran belgeler arar. Dava dilekçesinde ihtiyaç sahibinin, ihtiyacın türünü ve mevcut durumun neden sürdürülemez olduğunu açıkça anlatması gerekir.

Mahkeme gerekirse keşif yapabilir. Davacının aynı şehirde boş ve oturmaya elverişli başka bir taşınmazı bulunması, ihtiyacın zorunluluğunu tartışmalı hâle getirebilir.

Özel durumlar: bağış, şirket, eski kiraya veren

Uygulamada sık görülen bir soru, tapunun eşe veya çocuğa bağışlanması yoluyla TBK m.351’den yararlanılıp yararlanılamayacağıdır. Bağış da bir edinme sebebi olduğundan, kural olarak yeni malik sıfatı doğar. Ancak kiracı, devrin yalnızca tahliye amacıyla yapıldığını, yani muvazaalı veya kötü niyetli olduğunu ileri sürebilir. Bu tür dosyalarda ihtiyacın samimiyeti daha sıkı incelenir.

Daha önce kiraya veren konumunda olan bir kişinin sonradan malik olması da özel bir durumdur. Sözleşmeyi önceden kiraya veren sıfatıyla imzalayan kişi sonradan malik olursa, yerleşik içtihada göre m.351/1’deki yeni malike özgü imkândan yararlanamaz; bu kişinin genel ihtiyaç hükmü olan TBK m.350’ye göre hareket etmesi gerekir. Paylı mülkiyette ise dava açma ehliyeti ve pay oranları ayrıca değerlendirilmelidir.

Adım Adım Tahliye Süreci

Yeni ev sahibinin tahliye süreci, bildirimden icraya kadar birbirine bağlı aşamalardan oluşur. Aşağıdaki şema, TBK m.351/1 yolunu kullanan bir alıcı için genel sırayı gösterir. Somut takvim, sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresine göre değişebilir.

1. Tapu ve belge kontrolüTescil tarihi, kira sözleşmesi, şerh ve taahhüt incelenir.
2. Bir ay içinde ihtarİhtiyaç yazılı olarak kiracıya bildirilir ve tebliğ edilir.
3. Altı ayın dolmasıEdinmeden itibaren altı ay beklenir, deliller toplanır.
4. Zorunlu arabuluculukArabulucuya başvurulur; anlaşma veya son tutanak düzenlenir.
5. Dava ve icraSulh hukuk mahkemesinde dava açılır, kararla tahliye istenir.

Aynı süreç, ayrıntılı bir iş listesi olarak şu sırayla izlenebilir:

1. Tescil tarihi ile kira sözleşmesinin başlangıcı, süresi ve bildirim hükümleri belirlenir.
2. Edinme gününden itibaren bir ay dolmadan noter aracılığıyla ihtarname gönderilir ve tebliğ tarihi takip edilir.
3. İhtiyacı gösteren belgeler ve tanık listesi hazırlanır.
4. Edinmeden itibaren altı ay dolduktan sonra, taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulur.
5. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı veya onaylı örneğiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
6. Tahliye kararı verilirse, ilam icra dairesine sunularak tahliye emri gönderilir.

Zorunlu arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B uyarınca, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Düzenleme 1 Eylül 2023’ten beri uygulanır; İİK kapsamındaki ilamsız tahliye takipleri bu şartın dışındadır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

Arabulucu, başvurunun kendisine ulaştığı tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesi uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Arabuluculuk kapsamı ve uygulaması zaman zaman değiştiğinden, başvuru öncesinde Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı duyurularının kontrol edilmesi önerilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme, HMK m.4/1-a uyarınca dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m.10).

Dava, UYAP üzerinden veya adliyedeki ön büroya dilekçeyle açılabilir; dosya bilgilerine UYAP Vatandaş Portal üzerinden erişilebilir. Dilekçeye son tutanak, tapu kaydı, kira sözleşmesi, tebliğ şerhli ihtarname ve ihtiyaç delilleri eklenir.

Tahliye kararının icrası

Mahkeme tahliyeye karar verirse, yeni ev sahibi ilamı icra dairesine sunarak ilamlı icra yoluyla tahliye isteyebilir. İcra dairesi kiracıya bir icra emri gönderir ve kanunda öngörülen süre içinde taşınmazın boşaltılmasını ister (İİK m.26). Kiracı süre içinde çıkmazsa, tahliye icra memuru tarafından zorla gerçekleştirilir.

Yeni malik lehine verilen tahliye ilamının icrası için kesinleşme kural olarak aranmaz; ancak kiracı kanun yoluna başvurup teminat göstererek icranın geri bırakılmasını talep edebilir (İİK m.36). Kanun yolu parasal sınırları her yıl güncellendiğinden işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıya İhtarname Örneği

TBK m.351/1 kapsamındaki bildirimin yazılı olması yeterlidir. Ancak bildirimin bir ay içinde tebliğ edildiğini ispat yükü yeni ev sahibinde olduğundan, uygulamada noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi tercih edilir. WhatsApp mesajı gibi elektronik bildirimlerin yazılı bildirim sayılıp sayılmayacağı konusunda bölge adliye mahkemeleri arasında farklı kararlar bulunduğundan, bu tür yollara güvenilmemesi daha güvenlidir.

Aşağıdaki metin genel bir çerçevedir; somut olaya uyarlanmadan kullanılmamalıdır.

İhtarnamede bulunması gereken bilgiler

• Edinme bilgisi: Tapu tescil tarihi ve taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri.
• İhtiyaç sahibi: İhtiyacın kimin için olduğu ve yeni malikle akrabalık bağı.
• İhtiyacın türü: Konut mu, işyeri mi olduğu ve kısa gerekçesi.
• Kullanılan yol: TBK m.351/1 kapsamında dava açılacağının açıkça belirtilmesi.
• Ödeme bilgisi: Kiranın bundan sonra ödeneceği hesap bilgisi.

Bildirim metni, dava dilekçesinde ileri sürülecek ihtiyaçla tutarlı olmalıdır; sonradan başka bir kişinin ihtiyacına geçilmesi samimiyet tartışmasına yol açabilir.

Yeni Malikin Kullanabileceği Diğer Tahliye Yolları

Yeni ev sahibi, eski malik zamanında verilmiş bir tahliye taahhütnamesine dayanabilir mi sorusu uygulamada sık sorulur. Kira sözleşmesi TBK m.310 uyarınca yeni malike geçtiğinden, yerleşik içtihat alıcının önceki kiraya verenin halefi olarak eski malik dönemindeki geçerli taahhüde dayanabileceğini kabul etmektedir. Taahhüdün geçerliliği için kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmiş olması gerekir; teslimden önce, sözleşmeyle birlikte imzalatılan taahhütler kural olarak geçersizdir. Ayrıntılar için tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları rehberine bakılabilir.

Satın alınan binanın yıkılıp yeniden yapılması veya kullanımı imkânsız kılan esaslı onarım planlanıyorsa, TBK m.350/2 kapsamında ayrı bir tahliye yolu bulunur. Bu yolda ruhsat ve projelerin hazır olması, yapılacak işin kiracı içerideyken yapılamayacağının gösterilmesi gerekir. Konunun ayrıntıları yeniden inşa ve tadilat nedeniyle tahliye sayfasında ele alınmıştır.

Kiracının kira borcunu ödememesi hâlinde yeni ev sahibi, TBK m.315 kapsamında süreli ihtar veya İİK kapsamında ilamsız tahliye takibi yoluna gidebilir. Aynı kira yılı içinde iki ayrı kira borcu için iki haklı ihtara sebep olunması da TBK m.352/2 uyarınca bağımsız bir tahliye sebebidir. Bu yollarda ihtiyaç ispatı aranmaz; ancak her birinin kendi süre ve şekil kuralları vardır.

Satın Alınan Evden Eski Ev Sahibinin Tahliyesi

Satın alınan evdeki eski ev sahibinin tahliyesi, kiracının tahliyesinden hukuken farklı bir konudur. Satıcı tapuyu devrettiği hâlde evi boşaltmıyorsa ve taraflar arasında kira sözleşmesi kurulmamışsa, TBK m.351 ve kira hukukuna özgü tahliye hükümleri uygulanmaz; satıcının oturması teslim borcunun ihlali ve haksız işgal niteliği taşır.

Alıcı bu hâlde, satış sözleşmesine dayalı teslim talebi, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) ve haksız kullanım tazminatı (ecrimisil) gibi yollara başvurabilir. Bu davalar kira ilişkisine dayanmadığından kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Satış sözleşmesinde teslim tarihi ve gecikme hâlinde ödenecek bedel kararlaştırılmışsa, bu hükümler de ayrıca dikkate alınır.

Satıştan sonra alıcı ile satıcı arasında kira sözleşmesi kurulmuşsa eski malik artık kiracıdır; alıcı bu ilişkide “sonradan edinen” konumunda olmadığından TBK m.351’e değil, m.350 ve m.352’ye dayanmalıdır.

Kiracının Hakları ve Savunmaları

Kiracılı ev satılırsa kiracının hakları da korunur. Kiracı, yeni ev sahibinin ihtarına rağmen tahliye kararı olmadıkça evden çıkmak zorunda değildir; şekil ve süreler mahkemece kendiliğinden incelenir ve ihtiyacın ispat yükü yeni malikte kalır.

Tahliye davasında kiracının başlıca savunmaları şunlardır: bildirimin bir ay içinde tebliğ edilmediği, davanın altı ay dolmadan açıldığı, ihtiyacın gerçek veya samimi olmadığı, kiralananın çatılı nitelik taşımadığı, sözleşmenin tapuya şerhli olduğu, devrin muvazaalı olduğu ve arabuluculuk şartının yerine getirilmediği. Kiracı, yeni ev sahibinin aynı şehirde boş ve elverişli başka taşınmazları bulunduğunu da ileri sürebilir.

Üç yıllık yeniden kiralama yasağı

TBK m.355’e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla tahliye ettirdiği kiralananı haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasak, yeni ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazlar için de geçerlidir. Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir mi?

Yeni ev sahibi, devam eden kira dönemi içinde kira bedelini tek taraflı olarak artıramaz; çünkü eski sözleşme tüm koşullarıyla devam eder. Artış ancak yeni kira döneminde, sözleşmeye ve TBK m.344’teki sınırlara uygun yapılabilir. Konut kiralarında geçici olarak uygulanan yüzde 25’lik sınırın süresi 1 Temmuz 2024 itibarıyla dolmuştur; güncel sınır, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre belirlenir.

Güncel oranın nasıl hesaplanacağı kira artış oranı hesaplama rehberinde açıklanmıştır. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde veya bedelin emsallerin çok altında kaldığı durumlarda yeni ev sahibi, sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açarak hakkaniyete uygun kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir.

Dava Masrafları ve Yargılama Süresi

Yeni malik tahliye davası masrafları, dava değerine ve dosyanın seyrine göre değişir. Tutarlar her yıl güncellendiği için rakam verilmemiştir; tablo yalnızca kalemleri gösterir ve tutarlar işlem tarihinde resmî tarifeden teyit edilmelidir.

Davayı kaybeden taraf, kural olarak yargılama giderleri ile karşı taraf vekalet ücretinden sorumlu tutulur. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa süreç dava masrafı doğmadan sonuçlanabilir.

Yargılama süresi; mahkemenin iş yüküne, tebligat, tanık ve keşif ihtiyacına göre değişir. Yeni malik açısından takvim, bir aylık bildirim, altı aylık bekleme, arabuluculuk, ilk derece yargılaması ve varsa istinafın toplamıdır; kesin süre verilemez, ancak satın almadan tahliyeye kadar süreç çoğu dosyada bir yılı aşabilir.

Yurt Dışında Yaşayan Yeni Malikler

Türkiye’de kiracılı bir taşınmaz satın alan ve yurt dışında yaşayan kişiler için en kritik risk, bir aylık bildirim süresinin uzaktan takip sırasında kaçırılmasıdır. Tapu işleminin vekil aracılığıyla yapıldığı durumlarda, aynı vekâletnamede ihtarname gönderme ve dava açma yetkilerinin de bulunması süre kaybını önler. Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerin Türk konsolosluğunda veya apostil şerhi ile düzenlenmesi gerekir.

Yurt dışından dönüş nedeniyle ihtiyaç ileri sürülecekse, dönüşün somut ve yakın olduğu iş sözleşmesinin sona ermesi, emeklilik veya okul kaydı gibi belgelerle desteklenmelidir; belirsiz bir dönüş planı genellikle yeterli görülmez.

Neden Kira Avukatıyla Çalışılır?

Tahliye davalarında avukatla temsil zorunlu değildir; yeni ev sahibi veya kiracı davayı kendisi takip edebilir. Ancak yeni malikin tahliye hakkı, hak düşürücü süreler, kamu düzenine ilişkin şekil kuralları ve ihtiyacın ispatı gibi birbirine bağlı teknik unsurlar içerir. Bir günlük süre hatası veya eksik bir ihtarname, yolun tamamen kapanmasına neden olabilir.

Avukat bu süreçte genel olarak belgeleri inceleyerek uygulanabilir yolu belirler, ihtarname ve tebliğ takvimini planlar, arabuluculukta ve davada temsil sağlar. Kiracı açısından da sürelerin ve şartların denetlenmesi aynı önem taşır. İstanbul’daki kira uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgi için İstanbul kira hukuku sayfası incelenebilir.

Nişantaşı / Şişli Ofis Bilgisi

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu, Şişli ilçesinde Nişantaşı bölgesinde, Halaskargazi Caddesi üzerindeki Lotus Plaza’da yer almaktadır. Şişli’deki kira uyuşmazlıklarına bakan sulh hukuk mahkemeleri, Kağıthane’deki İstanbul (Çağlayan) Adliyesi’nde bulunmaktadır. Yüz yüze görüşmenin yanı sıra çevrim içi görüşme imkânı da bulunduğundan, yurt dışında yaşayan malikler ve kiracılar da süreç hakkında bilgi alabilir.

Enes Kaplan Avukatlık Bürosu
Halaskargazi Mah. Halaskargazi Cad. No: 38-66 E/215 Lotus Plaza, Şişli / İstanbul
Telefon: 0212 401 58 63 · 0553 774 30 80

Sıkça Sorulan Sorular