İş Yeri Kira Sözleşmesi Örneği ve Hukuki Çerçeve (2026)
İş Yeri Kira Sözleşmesi Örneği ve Hukuki Çerçeve (2026)
İş yeri kira sözleşmesi yaparken yapılan hatalar hem kiracıya hem kiraya verene hukuki ve mali külfet doğurabilir. Bu makale, çatılı iş yeri kira sözleşmesi kavramını, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerini, İş Yeri Kira Sözleşmesi Örneği, 2026 itibarıyla güncel kira artış kurallarını ve uygulamada sık karşılaşılan sorunları ele almaktadır. SÖZLEŞME VE İHTARNAME OLUŞTURMA ARACI MAKALENİN EN SONUNDADIR.
1. İş Yeri Kira Sözleşmesi: Tanım ve Hukuki Çerçeve
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerini genel hükümler ve özel hükümler olmak üzere iki başlık altında düzenler. İş yeri kira sözleşmesi, TBK’nın 339 ile 354. maddeleri arasında yer alan “Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları” başlığı kapsamında değerlendirilir. Kanun koyucu, “çatılı” kavramını kapalı, üzeri örtülü yapıları ifade etmek için kullanmıştır. Açık araziler, park yerleri ya da çatısız depolama alanları bu hükümler kapsamında değildir. Bir iş yerinin TBK 339–354 hükümlerine tabi olabilmesi için şu koşulların bir arada bulunması gerekir:
- Taşınmaz kapalı ve kalıcı bir yapıya sahip olmalıdır.
- Kiralama amacı ticari, sınai, mesleki veya benzeri bir faaliyet olmalıdır.
- Taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır.
Bu hükümler emredici nitelikte olduğundan, sözleşmeye konulan kiracı aleyhine maddeler geçersiz sayılır.
TBK 339–354 Kapsamı Nedir?
Bu maddeler; kira süresini, kira artışını, tahliye sebeplerini, sözleşmenin yenilenmesini ve feshini düzenler. Aynı zamanda depozitonun sınırını belirler ve kiraya verenin tahliye talep edebileceği halleri sınırlı sayıda listeler.
2. Konut Kirası ile İş Yeri Kirası Arasındaki Farklar
| Konu | Konut Kirası | İş Yeri Kirası |
|---|---|---|
| Yasal dayanak | TBK 339–354 | TBK 339–354 |
| Kira artış tavanı | ÜFE (12 aylık ort.) ile sınırlı | ÜFE (12 aylık ort.) ile sınırlı |
| Tahliye bildirimi süresi | Sözleşme bitiminden 15 gün önce | Sözleşme bitiminden 15 gün önce |
| 10 yıl uzama sonrası | 3 ay bildirimle fesih hakkı | 3 ay bildirimle fesih hakkı |
| Stopaj yükümlülüğü | Yok (bireysel kiracıda) | Var (%20 stopaj, kiracı keser) |
| Depozito üst sınırı | 3 aylık kira | 3 aylık kira |
| Kiracının iş değişikliği hakkı | Geçerli değil | Tahliye sebebi olabilir |
| Arabuluculuk zorunluluğu | Dava öncesi arabuluculuk | Ticari uyuşmazlıklarda zorunlu |
3. İş Yeri Kira Sözleşmesinde Bulunması Zorunlu Unsurlar
Temel Unsurlar
- Tarafların kimlik bilgileri: Kiraya verenin ve kiracının tam adı, T.C. kimlik numarası veya vergi numarası, iletişim adresi.
- Kiralananın açık tanımı: Tapu bilgileri, ada-parsel numarası, adres, m² ve kullanım amacı.
- Kira bedeli ve ödeme koşulları: Aylık kira miktarı, ödeme tarihi, ödeme şekli (banka havalesi önerilir).
- Kira süresi: Başlangıç ve bitiş tarihleri; belirli ya da belirsiz süreli olduğu açıkça belirtilmelidir.
- Kira artış oranı ve yöntemi: Her yıl uygulanacak artış oranının belirlenmesi; yasal sınırı aşmaması.
- Depozito miktarı ve iade koşulları: Miktar, yatırılma biçimi ve iade şartları.
- Taşınmazın teslim durumu: Demirbaş listesi, teknik ekipman ve sayaç bilgileri.
- Bakım ve onarım yükümlülükleri: Kimin hangi masrafı karşılayacağı.
- Alt kiralama yasağı veya izni: Aksi kararlaştırılmamışsa kiracı alt kiralama yapamaz.
- Sözleşmenin feshi koşulları: Hangi hallerde hangi tarafın bildirimle sözleşmeyi sona erdirebileceği.
Önerilecek Ek Maddeler
- Kiracının faaliyetini değiştirmesi halinde kiraya verenin onayını alma yükümlülüğü.
- Uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme ve arabuluculuk kaydı.
- Taşınmazda yapılacak tadilat ve değişikliklere ilişkin hükümler.
4. İş Yeri Kira Artış Kuralları (2026 İtibarıyla Güncel)
| Dönem | Uygulanan Kural | Üst Sınır | Yasal Dayanak |
|---|---|---|---|
| 2022–2024 (Konut) | Geçici %25 tavan | %25 | 7409 s. Kanun |
| 2022–2024 (İş yeri) | ÜFE 12 ay ortalaması | ÜFE ortalaması | TBK md. 344 |
| 2025–2026 (Her iki tür) | ÜFE 12 ay ortalaması | ÜFE ortalaması | TBK md. 344 |
| 5 yıl sonra | Hakim yeniden belirler | ÜFE + hakkaniyete göre | TBK md. 344/3 |
Taraflar sözleşmede daha yüksek bir artış oranı belirleseler dahi, bu oran yasal sınırı aşan kısımda geçersiz sayılır.
5 Yılı Aşan Sözleşmelerde Kira Tespiti
Kira ilişkisi beş yılı geçtiğinde, TBK madde 344/3 uyarınca her iki taraf da mahkemeye başvurarak kira bedelinin hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini talep edebilir.
5. Depozito, Stopaj ve Vergi Yükümlülükleri
Depozito
TBK madde 342’ye göre kiraya veren, sözleşme başında kiracıdan en fazla 3 aylık kira bedeli tutarında depozito alabilir. Nakit depozito, kiracının onayı olmaksızın bankaya yatırılmalıdır.
Stopaj Yükümlülüğü
Ticari kiracılar, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi gereğince gayrimenkul kira ödemelerinden %20 oranında gelir vergisi stopajı keserek her ay muhtasar beyanname ile beyan edip yatırmakla yükümlüdür.
Damga Vergisi
Kira sözleşmesi kağıt ortamında imzalanıyorsa damga vergisi doğar. Toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında hesaplanan bu vergi, her iki taraf açısından dayanışma sorumluluğu kapsamında ödenir.
6. Tahliye Sebepleri ve Süreci
| Tahliye Sebebi | TBK Maddesi | Talep Eden | Süre / Koşul |
|---|---|---|---|
| Kira borcunun ödenmemesi | TBK 315 | Kiraya veren | 30 günlük ödeme ihtarı |
| Kiraya verenin konut/iş yeri ihtiyacı | TBK 350 | Kiraya veren | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | TBK 350 | Kiraya veren | Sözleşme bitimini takip eden 1 ay içinde |
| Tahliye taahhüdü (yazılı) | TBK 352 | Kiraya veren | Taahhüt tarihinde icra |
| 2 haklı ihtar (1 kira döneminde) | TBK 352/2 | Kiraya veren | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava |
| Önemli sebep | TBK 331 | Her iki taraf | Yasal fesih sürelerine uymak |
| 10 yıl uzama – kiraya veren feshi | TBK 347 | Kiraya veren | 3 ay önceden yazılı bildirim |
Tahliye Sürecinde Adımlar
- İhtar gönderilmesi: İadeli taahütlü veya Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, hukuki sürecin başlangıcıdır.
- Arabuluculuk başvurusu: Ticari kiracılarla uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
- İcra veya dava yoluna başvurma: Kiracı ihtara uymuyorsa icra takibi veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
- İcra marifetiyle tahliye: Mahkeme kararı kesinleştiğinde icra müdürlüğü aracılığıyla kiracı taşınmazdan çıkarılır.
7. Sözleşme Yenileme ve Fesih
TBK madde 347 uyarınca kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl daha uzar.
10 Yıl Uzama Kuralı
Kira ilişkisi on yıl uzama dönemini tamamladıktan sonra kiraya veren, her uzama yılı için 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
Erken Fesih
TBK madde 325, kiracının erken fesih halindeki sorumluluğunu ve makul ikame süresini düzenlemektedir.
8. Uygulamada Yapılan Yaygın Hatalar
Aylık kira 500 TL ve üzerindeyse ödemenin banka kanalıyla yapılması yasal zorunluluktur. Nakit ödeme, hem kiracı hem kiraya veren açısından ispat güçlüğü doğurur ve vergi cezasına yol açabilir.
Sözlü kira sözleşmesi hukuken geçerlidir ancak kira bedeli, artış oranı ve süre gibi kritik konular uyuşmazlık halinde ispat edilemez.
Sözleşmeye “kira her yıl %40 artırılır” gibi bir madde koymak geçersizdir. Yasal oranı aşan kısım uygulanamaz; kiraya verenin bu farkı talep etme hakkı yoktur.
Yargıtay’a göre tahliye taahhüdünün sözleşme ile aynı anda imzalanması geçersizdir. Taahhütname, kiracının taşınmazı teslim aldıktan sonra ve baskı olmaksızın imzalamalıdır.
İş yeri kiracısı ticari şirket veya esnaf ise stopaj kesintisi zorunludur. Yıllarca kesilmeyen stopaj, vergi incelemesinde ciddi ceza ve gecikme faizine neden olabilir.
9. Avukata Ne Zaman Başvurulmalı?
- Kiracı kira borcunu ödemiyorsa ve yazılı ihtar gönderilmesi gerekiyorsa,
- Kiraya veren yasal artış oranını aşan kira talebi gönderiyorsa,
- Sözleşme yenilenirken veya sona ererken taraflar arasında anlaşmazlık çıktıysa,
- Depozito iade edilmiyorsa veya haksız kesinti yapılıyorsa,
- Tahliye davası açılmak isteniyorsa ya da açılan davaya karşı savunma yapılması gerekiyorsa,
- Kiralanan taşınmazda ciddi hasar ya da ayıp ortaya çıktıysa,
- Alt kiralama, devir veya işletme değişikliği söz konusuysa.
Avukat Yorumu
“İş yeri kira uyuşmazlıklarında en büyük sorun, tarafların haklarını geç fark etmesidir. Kiraya veren, kiracıdan çıkmadığı için yıllarca eski kirayı almaya devam edebilirken; kiracı da yasal olmayan artışları ödediğinin farkında olmayabilir. Sözleşme imzalanmadan önce hukuki inceleme yaptırmak, ileride ortaya çıkabilecek maliyetlerin çok altında bir yatırımdır.”
İstanbul Kira Avukatı · eneskaplan.av.tr
10. Emsal Yargıtay Kararları
Aşağıdaki Yargıtay kararları, işyeri kira hukukunda yol gösterici niteliktedir.
Karar No: 2022 / 2605
Özet: Kararda, TBK madde 316 kapsamında kiracının kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılık (akde aykırılık) nedeniyle tahliye davası açılmasının şartları açıklanmıştır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında akde aykırılık sebebiyle sözleşmenin feshedilebilmesi için, kiraya verenin kiracıya aykırılığın giderilmesi amacıyla süreli bir ihtarname göndermesi ve tanınan süre içinde aykırılığın devam ediyor olması zorunludur. Konut ve çatılı iş yeri niteliğinde olmayan diğer kira türlerinde ise kiraya veren, önceden süre tanıyan bir ihtar göndermeksizin sadece yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.
Karar No: 2024 / 2037
Özet: Kararda; adi kira, konut ve çatılı işyeri kirası ile ürün kirası ayrımlarının temel kriterleri açıklanmıştır. Adi kira, gelir getirmeyen ve çatılı nitelikte olmayan taşınmazlar ile taşınırlar ve hakları kapsar. Kiracının en çok korunduğu “konut ve çatılı işyeri” kiralarında, açık ve kapalı alanların bir arada bulunması halinde uygulanacak hükümleri belirlemek için taşınmazın “galip vasfı” (baskın niteliği) dikkate alınır. Ürün kirası ise malın veya hakkın semerelerinden (gelir/ürün) yararlanma hakkı veren sözleşmeler olup; kiralananın tüm demirbaşlarıyla teslim edilmesi veya kira bedelinin işletme gelirinden pay olarak kararlaştırılması tek başına o sözleşmeyi ürün kirası yapmaya yeterli değildir.
Karar No: 2025 / 3048
Özet: İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında (ve genel olarak zorunlu arabuluculuğa tabi uyuşmazlıklarda) geçerli bir dava şartı arabuluculuk sürecinden söz edilebilmesi için, uyuşmazlığın fiilen doğmuş ve dava açma hakkının kazanılmış olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin süresi bitmeden veya yasal fesih dönemleri gelmeden, sırf ileride uyuşmazlık çıkabileceği ihtimaliyle erken yapılan arabuluculuk başvurusu kanuna karşı hile formalite niteliğinde olup, bu şekilde alınan anlaşamama tutanağı zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine getirildiği anlamına gelmez.
11. Sık Sorulan Sorular
İş yeri kira sözleşmesi ve iş yeri kira sözleşmesi örneği hakkında en çok sorulan sorular ve kısa yanıtları.
Çatılı iş yeri kira sözleşmesi ne demek?
Kapalı (çatılı) bir taşınmazın ticari veya mesleki amaçla kiraya verilmesini düzenleyen sözleşmedir. TBK’nın 339 ile 354. maddeleri bu sözleşme türüne özgü güvenceler getirir. Açık arazi, çatısız depo veya park yeri gibi yerler bu kapsama girmez.
2026 itibarıyla iş yeri kira artış oranı ne kadar olabilir?
2026 itibarıyla iş yeri kiralarında yıllık artış, TÜİK tarafından açıklanan Üretici Fiyat Endeksi’nin (ÜFE) son 12 aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış maddesi yazılsa dahi, yasal sınırı aşan kısım geçersiz sayılır.
İş yeri kirasında depozito ne kadar alınabilir?
TBK madde 342 uyarınca kiraya veren, kiracıdan en fazla 3 aylık kira bedeli tutarında depozito talep edebilir. Nakit depozito, bankada kiracı adına bloke hesaba yatırılmalıdır.
Kiraya veren iş yeri kiracısını ne kadar sürede tahliye ettirebilir?
Tahliye süresi sebebe göre 3 ila 12 ay arasında sürebilir. Kira ödenmemesi halinde 30 günlük ödeme ihtarı, ardından dava süreci işler. Arabuluculuk ve mahkeme aşaması birlikte değerlendirildiğinde, tahliyenin fiilen gerçekleşmesi genellikle 6 ayı aşar.
İş yeri kira sözleşmesi nasıl feshedilir?
Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmak zorundadır; aksi hâlde sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar. Kiraya veren ise belirli süreli sözleşmenin bitiminde tek taraflı fesih yapamaz.
İş yeri kira sözleşmesinin notere onaylattırılması zorunlu mu?
Hayır, yasal bir zorunluluk değildir. Ancak uyuşmazlık çıktığında ispat sorunu yaşanmaması için sözleşmenin yazılı yapılması şiddetle tavsiye edilir.
İş yeri kirasında stopaj ne zaman ve nasıl kesilir?
İş yeri kirası ödeyen ticari kiracılar, GVK 94. maddesi kapsamında her ay ödedikleri kira üzerinden %20 oranında stopaj kesintisi yapmakla yükümlüdür. Kesilen stopaj, muhtasar beyanname ile takip eden ayın 26’sına kadar vergi dairesine ödenir.
İş yeri kiracısına ihtar nasıl gönderilir?
İhtarın hukuki sonuç doğurabilmesi için noter aracılığıyla tebliğ edilmesi gerekir. TBK madde 315 uyarınca kiracıya 30 günlük süre tanıyan yazılı bir ihtar gönderilir. WhatsApp, e-posta veya SMS tek başına hukuki ihtar sayılmaz.
Kira Uyuşmazlığınızda Yanınızdayız
İş yeri kira sözleşme örneği hazırlamak, mevcut sözleşmenizi incelettirmek veya tahliye ya da kira artışı konularında destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Danışma Talebi Oluşturun
Şişli Kira Avukatı · eneskaplan.av.tr
12. İş Yeri Kira Sözleşmesi ve İhtarname Örneği Word – PDF
Aşağıdaki formu doldurun; kira sözleşmeniz veya ihtarnameniz anında oluşturulsun, önizleyin ve PDF olarak indirin.
Hukuki Denetim
Bu içerik İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: 18 Mayıs 2026
- Durum:
✓ Güncel Mevzuata Uygun - Kaynaklar: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları, TÜİK Verileri.
