Konutlarda %25 Kira Artış Oranı Sınırı Kaldırıldı Mı? 2026
%25 kira artış yasağı uygulaması sona erdi. Temmuz 2022’de başlayan ve iki yıl boyunca konut kira artışını %25 ile sınırlayan geçici düzenleme, Temmuz 2024 itibarıyla yürürlükten çıktı. 2024 sonrasında ve 2026 yılında uygulanan kural TBK m. 344 kapsamında TÜFE 12 aylık ortalama esasına döndü. Bu rehberde; yüzde yirmi beş kira artış oranı sınırının ne zaman başladığı ve bittiği, kimleri kapsadığı, yüzde yirmi beşi aşan artış yapıldıysa fazla ödenen kiranın geri alınıp alınamayacağı ve kurala uymayan ev sahiplerine ne olacağı ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.
1. %25 Kira Artış Sınırı Neydi?
TBK m. 344 uyarınca normal koşullarda konut kira artışı TÜFE 12 aylık ortalama ile sınırlıdır. Ancak 2021–2022 döneminde TÜFE’nin %80’leri aşan seviyelere ulaşmasıyla birlikte kiralar hızla artmaya başladı. Bu durumun kiracılar üzerindeki yükünü hafifletmek amacıyla 11 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun‘la geçici olarak %25 tavan getirildi.
Bu düzenlemenin temel özellikleri şöyleydi:
- Yalnızca konut kiraları için geçerliydi; işyeri kiralarını kapsamamaktaydı.
- Sözleşmede daha düşük bir oran belirlenmişse o oran uygulanırdı; %25 üst sınırdı, zorunlu oran değildi.
- Yeni yapılan sözleşmelerdeki kira bedelini değil, yalnızca mevcut kira artışını sınırlandırıyordu.
- Geçici nitelikteydi; süre uzatılmadıkça belirli bir tarihte sona erecekti.
2. Zaman Çizelgesi: Başlangıç, Uzatma ve Bitiş
11 Haziran 2022 — 7409 sayılı Kanun’un Resmî Gazete’de yayımlanmasıyla
1 Temmuz 2024 — uzatma yapılmadığı için geçici düzenleme sona erdi
Yalnızca konut kiraları; işyeri, depo ve diğer taşınmaz kiralarını kapsamadı
TBK m. 344 — TÜFE 12 aylık ortalama; %25 tavanı artık uygulanmıyor
3. %25 Sınırı Kimleri Kapsıyordu?
| Durum | %25 Kapsamında mı? | Açıklama |
|---|---|---|
| Mevcut konut kirasının yıllık artışı | ✓ Evet | Sınır %25’ti; sözleşmede daha düşük oran varsa o geçerliydi |
| İşyeri / ofis / mağaza kirası artışı | ✗ Hayır | İşyeri kiralarında TÜFE esası devam etti |
| Yeni konut kira sözleşmesindeki başlangıç bedeli | ✗ Hayır | Yeni sözleşme serbestçe belirlenebilirdi |
| Konut sözleşmesinin yenilenmesindeki artış | ✓ Evet | Yenileme de artış kapsamındaydı |
| Depo, arsa, bağımsız bölüm (ticari) | ✗ Hayır | Konut niteliği taşımayan kiralar kapsam dışıydı |
| Sözleşmede %25’ten düşük oran varsa | ✓ Evet (düşük oran) | %25 üst sınırdı; daha düşük oran geçerliydi |
4. 2024 Sonrasında ve 2026’da Geçerli Kural
| Dönem | Uygulanan Kural | Üst Sınır | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Temmuz 2022 öncesi | TÜFE 12 aylık ortalama | TÜFE oranı | TBK m. 344 |
| Tem. 2022 — Tem. 2024 | Geçici %25 tavanı | %25 | 7409 s. Kanun |
| Tem. 2024 — 2025 | TÜFE 12 aylık ortalama | TÜFE oranı | TBK m. 344 |
| 2026 (Güncel) | TÜFE 12 aylık ortalama | TÜFE oranı | TBK m. 344 |
Temmuz 2024 sonrasında TÜFE’nin düşmeye başlamasıyla birlikte yasal kira artış oranı da geriledi. Kiraya verenler için önemli olan; kira yenileme tarihinden bir önceki aya ait TÜİK verilerini takip etmek ve artışı bu veriye göre uygulamaktır.
5. %25’i Aşan Artış Yapıldıysa Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı?
Geri Alma Hakkının Koşulları
- %25 tavanının geçerli olduğu dönemde (Tem. 2022 – Tem. 2024) artış yapılmış olmalıdır.
- Uygulanan artış oranı %25’i aşmalıdır.
- Kiracı bu fazlayı fiilen ödemiş olmalıdır.
- Genel zamanaşımı süresi (10 yıl) henüz dolmamış olmalıdır.
Yasal sınır (%25): 10.000 × 1,25 = 12.500 TL
Kiraya verenin talep ettiği (%60): 10.000 × 1,60 = 16.000 TL
Her ay fazla ödenen tutar: 16.000 – 12.500 = 3.500 TL
12 ay boyunca fazla ödenen toplam: 3.500 × 12 = 42.000 TL
Kiracı bu 42.000 TL’yi sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında geri talep edebilir; hukuki faiz de talep edilebilir.
Geri Alma Süreci Nasıl İşler?
- Önce yazılı talep: Kiraya verene noter ihtarnamesiyle fazla ödenen tutarın iadesi talep edilir.
- Dava: Arabuluculukta çözüm sağlanamıyorsa asliye hukuk mahkemesinde sebepsiz zenginleşme davası açılır.
6. %25 Artış Sınırına Uymayan Ev Sahibine Ne Olur?
%25 tavan uygulandığı dönemde bu sınırı aşan artış talep eden veya uygulayan kiraya verenin maruz kalabileceği hukuki sonuçlar:
Aşan Kısım Geçersizdir
%25’i aşan artış maddesi TBK m. 27 kapsamında kısmi geçersizdir. Yani sözleşme geçerliliğini korur; yalnızca %25’i aşan kısım hüküm doğurmaz. Kiracı yasal sınır olan %25 artışlı kira bedelini ödemekle yükümlüdür; fazlasını ödemek zorunda değildir.
Fazla Talep Etme → Temerrüt Riski Yok
Kiraya verenin %25’i aşan artış talep etmesi, kiracının yasal oranı ödemeye devam etmesi hâlinde kiracıyı temerrüde düşürmez. Kiracı yasal oranda ödeyip aşan kısmı reddetme hakkına sahiptir.
Fazla Ödenen Tutarın İadesi
Kiraya veren, kiracının ödediği yasal sınır üzerindeki tutarları iade etmek zorundadır. İade etmezse dava yoluyla geri istenebilir.
İcra veya Tahliye Davası Açılamaz
Kiraya veren, yalnızca %25’i aşan kısmı ödemediği için kiracıya karşı icra takibi başlatamaz veya tahliye davası açamaz. Yasal oranı ödeyen kiracı tam anlamıyla borcunu yerine getirmiş sayılır.
Avukat Yorumu
“%25 tavan döneminde pek çok kiracı, ev sahibinin yüksek zam talebini reddedemeyeceğini düşünerek fazla ödedi ya da evi terk etmek zorunda kaldı. Oysa o dönemde kiracının tüm silahları elindeydi: yasal oranı ödeyip fazlasını reddetmek, noter ihtarnamesiyle itiraz etmek ve fazla ödenenleri geri istemek. Bu hakların bilinmemesi kiracıları büyük maddi kayba uğrattı. Benzer bir geçici düzenleme gündeme gelirse haklarınızı öğrenmek için vakit kaybetmeyin.”
7. %25 Kira Artışı Nasıl Hesaplanırdı?
%25 tavan döneminde kira artışı aşağıdaki formülle hesaplanırdı:
Örnek: Mevcut kira 8.000 TL ise
Maksimum yeni kira = 8.000 × 1,25 = 10.000 TL
Artış tutarı = 10.000 – 8.000 = 2.000 TL/ay
%25 mi TÜFE mi? — Hangi Durumda Hangisi Uygulanırdı?
| Durum | Uygulanan Oran | Gerekçe |
|---|---|---|
| Sözleşmede oran yok, TÜFE > %25 | %25 | Geçici tavan devredeydi |
| Sözleşmede oran yok, TÜFE < %25 | TÜFE oranı | %25 üst sınırdı; TÜFE düşükse TÜFE uygulanır |
| Sözleşmede %15 yazılı, TÜFE %80 | %15 | Sözleşmedeki daha düşük oran geçerliydi |
| Sözleşmede %50 yazılı | %25 | %25’i aşan kısım geçersizdi |
8. Emsal Yargıtay ve Mahkeme Kararları
%25 Tavanı Aşan Artış —
Kiracı, yasal sınırın %25 olmasına rağmen ev sahibiyle anlaşarak kendi rızası ve iradesiyle daha yüksek bir oranda zam yapıp kirayı ödemiştir. Daha sonrasında ise yasal sınırın üzerindeki ödemelerini geri alabilmek için dava açmıştır. Mahkeme, kiracının serbest iradesiyle ödediği fazla bedelleri sonradan iade talep etmesini dürüstlük kuralına aykırı bularak talebi reddetmiştir.
9. Sık Sorulan Sorular
%25 kira artış yasağı kalktı mı?
Evet, kalktı. 11 Haziran 2022’de başlayan ve iki kez uzatılan %25 geçici tavan uygulaması, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. 2024 sonrasında ve 2026 yılında konut kira artışı yeniden TÜFE 12 aylık ortalama esasına döndü.
%25 kira artışı ne zaman başladı ve ne zaman bitti?
11 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun’la başladı. 1 Temmuz 2023’e uzatıldı, ardından 1 Temmuz 2024’e kadar bir kez daha uzatıldı. 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi.
%25 kira artışı kimleri kapsıyordu?
Yalnızca mevcut konut kiracılarının kira artışlarını kapsıyordu. İşyeri kiralarına, yeni yapılan sözleşmelerdeki başlangıç bedellerine ve konut niteliği taşımayan taşınmaz kiralarına uygulanmıyordu.
%25’ten fazla kira artışı yapıldıysa fazla ödediklerimi geri alabilir miyim?
Evet. %25 tavan döneminde (Temmuz 2022 – Temmuz 2024) bu oranın üzerinde artış uygulandıysa ve kiracı fazlasını ödediyse, TBK m. 77 kapsamında sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak fazla ödenen tutarı yasal faiziyle geri isteyebilir. Bunun için banka dekontları gibi ödeme belgelerine ihtiyaç vardır.
%25 kira artışına uymayan ev sahibine ne olur?
%25 tavan döneminde bu sınırı aşan artış talep eden kiraya verenin uyguladığı artışın aşan kısmı geçersizdir. Kiracı yasal oranda ödeyip fazlasını reddedebilir; bu nedenle temerrüde düşmez ve tahliye edilemez. Fazla tahsil edilen tutarlar ise iade edilmek zorundadır.
2026’da kira artışı kaç olacak?
2026 yılında kira artışı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır. Bu oran her ay değiştiğinden kira yenileme tarihinize göre farklı bir oran çıkabilir. Güncel veri için tuik.gov.tr adresini ziyaret edin.
%25 artış döneminde yapılan sözleşmeler hâlâ geçerli mi?
Evet, o dönemde yapılan kira sözleşmeleri geçerliliğini korumaktadır. Ancak sözleşmede %25’i aşan artış oranı yazılmışsa o madde geçersizdi; 1 Temmuz 2024 sonrasındaki dönemler için ise yeniden TÜFE esası uygulanır.
%25 kira artışı Resmî Gazete’de yayımlandı mı?
Evet. 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kanunun geçici 1. maddesi kira artışını %25 ile sınırlandıran düzenlemeyi içermekteydi.
Kira Artışı Uyuşmazlığında Hukuki Destek Alın
Fazla ödenen kiranın geri alınması, yasal sınırı aşan artışa itiraz veya kira tespit davası için olarak yanınızdayız.
Bu içerik İstanbul Kira Avukatı Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: 22 Mayıs 2026
- Durum: ✓ Güncel Mevzuata Uygun
- Kaynaklar: 7409 Sayılı Kanun (11.06.2022 tarihli RG), 6098 Sayılı TBK (m. 344, 77), Yargıtay 3. HD Kararları, İstanbul BAM 34. HD Kararları.
