Günlük Kiralama Yasal mı? Airbnb İzin Belgesi

Günlük Kiralama Yasal mı? Airbnb, İzin Belgesi ve Cezalar (2026)

Hazırlayan: Av. Malik Enes Kaplan — İstanbul Barosu · Güncelleme: Ekim 2026

Günlük kiralama, bir konutun kısa süreli konaklama için gün, hafta veya birkaç ay gibi sınırlı sürelerle kiraya verilmesidir. Türkiye’de günlük kiralamayı yasaklayan bir kural yoktur; ancak 7464 sayılı Kanun, konutun tek seferde en fazla 100 gün süreyle kiralanmasını “turizm amaçlı kiralama” sayar ve bu faaliyeti Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan alınacak izin belgesine bağlar. Airbnb ve benzeri platformlardaki ilanlar da bu kuralın içindedir. Bu rehber; hangi kiralamaların kapsama girdiğini, belgenin nasıl alındığını, kiracının evi günlük kiraya verip veremeyeceğini, cezaları ve itiraz yollarını hem ev sahibi hem kiracı hem de komşular açısından dengeli biçimde açıklar.

Günlük Kiralama Nedir? Airbnb Türkiye’de Yasal mı?

Günlük kiralama, halk arasında “günlük kiralık ev”, “Airbnb evi” veya “kısa dönem kiralama” olarak bilinen uygulamanın genel adıdır. Hukuk dilindeki karşılığı, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’daki turizm amaçlı kiralama kavramıdır. Kanun bu kavramı, konutun kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması olarak tanımlar (m.2/1-g). “Her türlü amaçla” ifadesi önemlidir: kiralama tatil için değil; iş seyahati, tedavi veya taşınma arası konaklama için yapılsa da kapsamdadır.

Airbnb’nin Türkiye’de yasal olup olmadığı sorusunun cevabı bu tanımdan çıkar. Platformun kendisi yasaklanmış değildir; yasak olan, izin belgesi alınmamış bir konutun 100 gün veya daha kısa süreyle kiraya verilmesidir. Başka bir deyişle Kanun platformu değil, süreyi ve belgeyi esas alır. Aynı konut tanıdıklara, sosyal medya ilanıyla veya bir emlak ofisi üzerinden birkaç günlüğüne verildiğinde de günlük kiralama kuralları aynen uygulanır.

Bu nedenle “Airbnb yasası” veya “Airbnb yasağı” ifadeleri teknik olarak isabetli değildir. Rakip içeriklerde sıkça görülen “turizm konutu belgesi” adı da resmî terim değildir; mevzuattaki adı turizm amaçlı kiralama izin belgesidir. Doğru terimi bilmek, e-Devlet başvurusunda ve resmî yazışmalarda karışıklığı önler.

7464 Sayılı Kanun: Kapsam, Yürürlük ve 100 Gün Ölçütü

7464 sayılı Kanun 25 Ekim 2023’te kabul edilmiş, 2 Kasım 2023 tarihli ve 32357 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Günlük kiralamayı düzenleyen 1-6. maddeleri 1 Ocak 2024’te yürürlüğe girmiştir (m.33). Kanun’un uygulanmasına ilişkin ayrıntılar, 28 Aralık 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik ile belirlenmiştir. Yönetmelik 2024 ve 2025 yıllarında değiştirilmiş; son kapsamlı değişiklik 10 Ekim 2025 tarihli ve 33043 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Kanun’un konusu yalnızca tapuda konut olarak kayıtlı veya konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümlerdir (m.2/1-e). Otel, pansiyon gibi turizm tesisleri ayrı mevzuata tabidir. Kanun yürürlüğe girdiğinde faaliyette olanlara bir aylık başvuru süresi tanıyan geçici 1. madde uygulanmış ve süresi dolmuştur. Bugün günlük kiralamaya başlamak isteyen herkes, ilk sözleşmeden önce belge almak zorundadır (m.3/1).

100 Gün Nasıl Hesaplanır?

Ölçüt, her bir sözleşmenin tek seferdeki süresidir. Kanun, tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamaları kapsam dışında bırakır (m.1/3). Buna göre tam 100 günlük bir kiralama da turizm amaçlı kiralama sayılır; kapsam dışı kalmak için sözleşme süresinin 100 günü aşması gerekir. Rakip içeriklerde yer alan “100 günden az” ifadesi bu açıdan eksiktir.

Süre, konaklayanın konutta fiilen kaldığı güne göre değil, sözleşmede kararlaştırılan kullanım süresine göre değerlendirilir. Uygulamada denetimlerde rezervasyon kayıtları, platform yazışmaları, ödeme dekontları ve ilan metinleri delil olarak incelenmektedir. Sözleşmeye 101 gün yazıp konutu fiilen birkaç günlüğüne vermek gibi kâğıt üzerinde kalan düzenlemeler, somut delillerle çürütülebilir.

Kanunu Dolanmaya Yönelik Kiralamalar

Kanun, 100 gün sınırının kötüye kullanılmasını da ayrıca yaptırıma bağlamıştır. Her defasında yüz günden uzun sözleşme yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenlere bir milyon Türk lirası (Kanun’daki taban tutar) idari para cezası öngörülmüştür (m.4/1-g). Bu hüküm, günlük kiralamayı uzun sözleşme görüntüsüyle sürdürmeyi hedefleyen modelleri kapsar.

Kiralama Süresine Göre Uygulanacak Hukuk

Günlük kiralama ile klasik ev kirası arasındaki fark yalnızca izin belgesiyle sınırlı değildir. Sözleşme süresi ve kullanım amacı, hangi kira hükümlerinin uygulanacağını da belirler. Aşağıdaki tablo, üç farklı kiralama türünü karşılaştırmaktadır.

TBK m.339/2: Geçici Kullanım İstisnası

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin koruyucu hükümleri, niteliği gereği geçici kullanılmak amacıyla en çok altı ay süreyle kiralanan konut ve çatılı işyerlerine uygulanmaz (TBK m.339/2). Bu nedenle günlük kiralamada konaklayan kişi, klasik kiracıya tanınan kira artış sınırından veya sözleşmenin kendiliğinden uzamasından yararlanamaz. Konaklama süresi dolduğunda sözleşme sona erer ve kullanıcının konutu iade borcu doğar.

Ancak 100 günü aşan her kiralama otomatik olarak geçici kullanım sayılmaz. Örneğin dört aylık bir sözleşmeyle kiralanan konut, kiracının sürekli yaşam alanıysa konut kirası hükümleri gündeme gelebilir. Hangi rejimin uygulanacağı, sözleşmenin amacı ve somut kullanım biçimi birlikte değerlendirilerek belirlenir. Uzun süreli kira ilişkisi kurulacaksa yazılı bir konut kira sözleşmesi örneği üzerinden şartları netleştirmek, ileride çıkabilecek tartışmaları azaltır.

Konutu Günlük Kiralamaya Kim Verebilir?

Kanun, izin belgesini alma yükümlülüğünü “kiraya verene” yükler (m.3/5). Kiraya veren; konutun maliki veya konut üzerinde intifa hakkı ya da üst hakkı bulunan gerçek veya tüzel kişidir (m.2/1-d). Bu tanım, günlük kiralamayı kimin yapabileceğini doğrudan sınırlar. Kiraya veren dışında birinin faaliyeti yürütmesi ancak 1618 sayılı Kanun’a göre belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla mümkündür.

Yabancı ve Yurt Dışındaki Malikler

Yabancı uyruklu malikler de izin belgesi alabilir. Yönetmelik, yabancı başvurucular için pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarasını ister. Başvuru vekâleten de yapılabilir; bu durumda kiraya veren tarafından imzalanmış, noterce düzenlenmiş vekâletname örneği eklenir. Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için vekâletname, bulunulan ülkedeki Türk konsolosluğunda veya apostil şerhli yabancı noter belgesiyle hazırlanabilir; hangi yolun kabul edileceği işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Uzaktan takip eden malikler açısından asıl risk, konutu “yönetsin” diye bir tanıdığa veya emlak ofisine bırakmaktır. Belge malikin adına düzenlense bile, günlük kiralamayı fiilen yürüten kişi (A) grubu seyahat acentası değilse aracılık yaptırımı gündeme gelebilir. Konut yönetimi için yapılan anlaşmaların bu çerçevede kurgulanması gerekir.

Emlakçı ve Seyahat Acentası

Emlak ofisleri uzun süreli konut kirasında aracılık yapabilir; fakat günlük kiralamada aracılık yetkisi yalnızca (A) grubu seyahat acentalarına tanınmıştır (m.3/5). İzin belgesi olmayan konutun turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenlere her bir sözleşme için ayrı idari para cezası uygulanır (m.4/1-d). Ticaret odalarının 2026 duyurularında da emlak ofislerinin bu faaliyete aracılık edemeyeceği özellikle hatırlatılmıştır.

Günlük Kiralama İzin Belgesi Şartları

İzin belgesi, konutun Yönetmelik’te aranan nitelikleri taşıdığını ve turizm amaçlı kiralanmasına izin verildiğini gösteren idari belgedir. 10 Ekim 2025 değişikliğiyle Yönetmelik’e eklenen 5/A maddesine göre belge yalnızca izin verilen bağımsız bölümü kapsar, konutun asli fonksiyonunu değiştirmez ve imar planı değişikliğine dayanak oluşturmaz. Aynı değişiklikle belge düzenlenmesi “yapılır” yerine “yapılabilir” şeklinde ifade edilerek idareye takdir alanı tanınmıştır.

Kat Maliklerinin Oybirliği

Günlük kiralamanın en belirleyici şartı komşu onayıdır. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalarda, turizm amaçlı kiralama faaliyetinin uygun görüldüğüne dair binanın tüm kat malikleri tarafından oybirliğiyle alınmış kararın ibrazı zorunludur (m.3/3). Yönetmelik bu kararın binadaki konut nitelikli tüm bağımsız bölüm maliklerince alınmasını ve noter onaylı örneğinin sunulmasını ister. Tek bir malikin onay vermemesi, başvurunun reddi için yeterlidir.

Kanun, çok binalı sitelerde kural olarak yalnızca konutun bulunduğu binanın onayını arar; diğer blokların onayı gerekmez. Rakip içeriklerde yer alan “tüm site sakinlerinin onayı şart” ifadesi ancak aynı kiraya veren adına aynı binada beşten fazla konut için başvuru yapıldığında doğrudur. Kanun’da, onay vermeyen kat malikinin iradesinin mahkeme kararıyla tamamlanmasına dair bir düzenleme yer almamaktadır.

Aynı Binada %25 ve Beş Konut Sınırı

Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, bağımsız bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir (m.3/4). Örneğin 12 daireli bir apartmanda aynı kişi en fazla 3 daire için belge alabilir. Aynı kiraya veren adına aynı binada belge verilecek konut sayısı beşi geçtiğinde ise işyeri açma ve çalışma ruhsatı ibrazı da zorunlu hâle gelir. Bu sınırlar, apartmanların fiilen otele dönüşmesini önlemeye yöneliktir.

Yüksek Nitelikli Konutlar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik ve benzeri hizmetlerin verildiği çok bağımsız bölümlü yüksek nitelikli konutlarda oybirliği ve %25 şartları aranmaz (m.3/10). Bu projelerde günlük kiralama bir konut işletmesi eliyle de yapılabilir; belge bu durumda işletmeyi yürüten şirket adına düzenlenir.

İzin Belgesi Nasıl Alınır? Başvuru Adımları ve Belgeler

Başvurular e-Devlet üzerinden, Kültür ve Turizm Bakanlığı hizmetleri aracılığıyla yapılır; Yönetmelik’e göre e-Devlet dışında yapılan fiziki başvurular değerlendirilmeden iade edilir. Aynı binada aynı kişi adına birden fazla konut için tek başvuru yapılır. Süreç beş temel adımdan oluşur:

1. Tapu kontrolüTaşınmazın tapuda konut niteliğinde olduğunu ve üzerindeki hakları kontrol edin.
2. Oybirliği kararıBinadaki konut maliklerinden oybirliğiyle karar alın ve noterde onaylatın.
3. e-Devlet başvurusuKimlik, tapu, karar ve varsa vekâletnameyi yükleyerek başvurun.
4. İnceleme ve belgeİl müdürlüğü evrakı inceler; uygun görülürse belge ve plaket düzenlenir.
5. Faaliyete geçişPlaketi asın, kimlik bildirimi altyapısını kurun, ilanlarda belge bilgisini kullanın.

Başvuruda İstenen Belgeler

İzin belgesi ve plaket ücretleri Bakanlıkça belirlenir (m.3/2). Ücretler dönemsel olarak güncellendiği için rakam bu rehbere yazılmamıştır; başvuru anında e-Devlet ekranında gösterilen güncel tutar esas alınmalıdır.

Başvurunun Sonuçlanma Süresi

Yönetmelik’e göre başvurulara ilişkin işlemlerin altmış gün içinde sonuçlandırılması zorunludur; bu süre 30 Mayıs 2024 değişikliğiyle belirlenmiştir. Eksik veya uygun olmayan evrakla yapılan başvurular gerekçesi bildirilerek reddedilir. Belge düzenlenene kadar geçen sürede günlük kiralama yapılamaz; ilan açıp rezervasyon almak da izinsiz faaliyet olarak değerlendirilebilir. Ret hâlinde eksikler tamamlanarak yeniden başvuru yapılabileceği gibi, işlemin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa idari yargı yolu da açıktır.

İzin Belgesi Aldıktan Sonraki Yükümlülükler

Belgenin alınması günlük kiralamayı süresiz ve koşulsuz hâle getirmez. Belge sahibi, faaliyet boyunca Kanun ve Yönetmelik’te sayılan yükümlülükleri yerine getirmek zorundadır. Bu yükümlülüklerin ihlali, izinsiz kiralamadan farklı ve ayrı idari para cezalarına bağlanmıştır (m.4/2).

Kimlik Bildirimi ve Plaket

İzin belgesi verilen konutlar hakkında 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır ve bildirimden belge sahibi sorumludur (m.3/8). Uygulamada bu bildirim, kolluğun elektronik kimlik bildirim sistemi üzerinden yapılmaktadır; kayıt usulü işlem tarihinde teyit edilmelidir. Ayrıca Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaketin konutun girişine asılması zorunludur (m.3/1). 10 Ekim 2025 değişikliğiyle konutlarda duman dedektörü bulundurma ve bina kurallarının kullanıcıya görünür biçimde duyurulması gibi yeni nitelik şartları da getirildiği aktarılmaktadır; ayrıntılar güncel Yönetmelik metninden teyit edilmelidir.

Denetim ve Belgenin İptali

Bakanlık, turizm amaçlı kiralamaları denetleme yetkisine sahiptir ve bu yetkiyi valilik aracılığıyla da kullanabilir (m.6). Yönetmelik değişikliğiyle belgeli konutların periyodik denetimi ve eksiklikler için süre verilmesi düzenlenmiştir. Belge; sahibinin talebi, faaliyetin sona ermesi, konutun kamu düzeni veya genel ahlaka aykırı kullanıldığının bildirilmesi ya da denetimde tespit edilen aykırılıkların giderilmemesi hâllerinde iptal edilir (m.5). İptal durumunda dahi mevcut kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.

Konutun satılması veya başka bir hukuki işlemle el değiştirmesi hâlinde değişikliğin tapuya tescilden itibaren otuz gün içinde bildirilmesi gerekir (m.4/2-b). Belge sahibinin ölümünde mirasçılar üç ay içinde başvurmazsa belge geçersiz hâle gelir (m.3/6).

Kiracı Evini Airbnb’de Kiraya Verebilir mi?

Hayır. Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla konut kiralayan kişinin, bu konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralaması Kanun’la açıkça yasaklanmıştır (m.3/7). Aykırılık hâlinde kiracıya her bir sözleşme için ayrı idari para cezası uygulanır (m.4/1-ç). Bu yasak, ev sahibinin yazılı rızası olsa dahi ortadan kalkmaz; çünkü izin belgesini yalnızca malik veya intifa ya da üst hakkı sahibi alabilir.

Rakip içeriklerde görülen “ev sahibi izin verirse kiracı Airbnb yapabilir” yorumu bu nedenle mevzuatla örtüşmemektedir. TBK m.322/2’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz; ancak bu rıza yalnızca özel hukuk bakımından alt kiraya imkân tanır, 7464 sayılı Kanun’daki kamu hukuku yasağını kaldırmaz. Alt kiranın genel şartları için alt kira sözleşmesi rehberimize, kiracının sözleşmeyi başkasına bırakması için kira sözleşmesinin devri yazımıza bakılabilir.

Ev Sahibinin Başvurabileceği Yollar

Kiracısının konutu günlük kiralamaya açtığını öğrenen ev sahibi açısından iki ayrı hukuki alan vardır. İlki kamu hukukudur: izinsiz faaliyet valilik, kaymakamlık veya Kültür ve Turizm İl Müdürlüğü’ne bildirilebilir; ceza kiracıya uygulanır. İkincisi kira sözleşmesidir: izinsiz alt kira ve kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı, TBK m.316 kapsamında akde aykırılık oluşturabilir. Konut kirasında kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir.

Bölge adliye mahkemesi kararlarında, kiralananın başkasına kullandırılması iddiasıyla açılan tahliye davasında TBK m.316’ya uygun süreli ihtar gönderilmemişse akde aykırılık nedeniyle tahliye şartlarının oluşmadığı kabul edilmiştir (Antalya BAM 6. HD, 2019/1061 K.). Kira ilişkisinden doğan bu tür uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru, 7445 sayılı Kanun’la dava şartı hâline getirilmiştir (6325 s.K. m.18/B) ve görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kiracı açısından ise ihtara uyarak faaliyeti durdurmak hem tahliye riskini hem de yeni cezaları önler.

İzinsiz Günlük Kiralamanın Cezası

7464 sayılı Kanun, izinsiz günlük kiralamayı kademeli ve tekrarlayan idari para cezalarına bağlamıştır. Birinci kademede ceza kesilir ve belge almak için on beş gün süre verilir; faaliyet sürerse daha yüksek ceza ve ikinci bir on beş günlük süre gelir; buna rağmen devam edilirse en yüksek kademe uygulanır. Aşağıdaki tablo, Kanun’daki taban tutarları gösterir.

İzin belgesi sahipleri de yükümlülüklerini ihlal ettiklerinde cezayla karşılaşır. Aşağıdaki tablo, en sık karşılaşılan belge sahibi yükümlülüklerini özetler.

2026 Tutarları ve Yeniden Değerleme

Tablolardaki tutarlar Kanun’un ilk metnindeki tabanlardır; bugün uygulanan rakam bunlardan yüksektir. 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.17/7 uyarınca kanunlarda maktu olarak belirtilen idari para cezaları, her takvim yılı başında Vergi Usul Kanunu’na göre ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılır. Uygulamada 2026 yılı için ticaret odası ve il müdürlüğü duyurularında 100.000 TL’lik tabanın 180.617 TL, 500.000 TL’lik tabanın 903.088 TL, 1.000.000 TL’lik tabanın 1.806.177 TL olarak uygulandığı ilan edilmiştir. Diğer kalemler de aynı oranda artmaktadır; kesin tutar, cezanın verildiği tarihte teyit edilmelidir.

Kabahatler Kanunu m.17/6 uyarınca idari para cezası tebliğden itibaren bir ay içinde ödenirse dörtte üçü tahsil edilir; peşin ödeme itiraz hakkını ortadan kaldırmaz. Günlük kiralama cezalarının konut ve sözleşme başına ayrı ayrı hesaplandığı, birden fazla konutu olanlar için toplam tutarın hızla yükselebileceği unutulmamalıdır.

Platformların Sorumluluğu

Airbnb ve benzeri platformlar, 6563 sayılı Kanun’da tanımlanan aracı hizmet sağlayıcı sıfatıyla yükümlülük altındadır. Bakanlığın uyarısına rağmen belgesiz konuta ait içeriği yirmi dört saat içinde kaldırmayan platforma her bir konut için idari para cezası uygulanır; ayrıca ilgili içeriğin çıkarılmasına veya erişimin engellenmesine karar verilir (m.4/1-e). Bu karara karşı sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir. Bu yapı nedeniyle belgesiz ilanların uyarı üzerine kaldırılması, ev sahibi açısından rezervasyon kaybı ve iade uyuşmazlığı riski doğurur.

Cezaya ve Ret İşlemine İtiraz Yolları

İzinsiz kiralamaya ilişkin birinci fıkradaki cezaları (platform cezası hariç) konutun bulunduğu yerin en büyük mülki idare amiri, yani vali veya kaymakam; belge sahiplerine yönelik ikinci fıkradaki cezaları ve platform cezasını ise Bakanlık verir (m.4/3). 7464 sayılı Kanun’da cezalara karşı özel bir başvuru yolu düzenlenmediği için genel kanun olan Kabahatler Kanunu’ndaki yol gündeme gelir.

Süreler hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması hâlinde işlem kesinleşir. Belgenin reddi veya iptali gibi idari işlemlere karşı yargı yolunun genel çerçevesi için idari işlemlere karşı dava yolları sayfamıza bakılabilir. Hangi yaptırımın hangi makamca verildiği tebligatta yazar; başvuru yolu ve süre, tebligattaki bilgiyle birlikte işlem tarihinde teyit edilmelidir.

Komşular ve Site Yönetimi Ne Yapabilir?

Kanun’un komşular açısından en önemli sonucu, apartmanda günlük kiralamanın kat maliklerinin oybirliğine bağlanmasıdır. Onay vermemiş bir kat malikinin bulunduğu binada belge düzenlenemez. Buna rağmen belgesiz faaliyet sürdürülüyorsa komşular veya yönetim, durumu valilik, kaymakamlık, Kültür ve Turizm İl Müdürlüğü ya da Bakanlığın ihbar kanalları aracılığıyla bildirebilir. İlanın bağlantısı, giriş-çıkış saatleri ve farklı kişilerin sık aralıklarla konaklaması gibi tespitler ihbarı somutlaştırır.

Belgeli konutlarda da kat maliklerinin hakları sona ermez. Gürültü, ortak alanların kötüye kullanılması veya yönetim planı kurallarının ihlali hâlinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki yollar ve kat malikleri kurulu kararları işletilebilir. Konutun kamu düzeni veya genel ahlaka aykırı kullanıldığının yetkili kurumlarca bildirilmesi belgenin iptal sebebidir (m.5/1-ç). Mülkiyet ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku sayfamız incelenebilir.

Konaklayan Kişinin Hakları

Günlük kiralamada kullanıcı, yani konaklayan kişi de Kanun’la korunmaktadır. Konutun ilandaki özelliklere uygun olmaması, sözleşmedeki süreden kısa tahsis edilmesi veya hiç teslim edilmemesi belge sahibi için ayrı yaptırım sebebidir (m.4/2-ç, d). Teslim edilmeyen konut için alınan ödemenin on beş gün içinde iade edilmemesi daha yüksek bir cezaya bağlanmıştır (m.4/2-e). Kullanıcı bu durumlarda Bakanlığa şikâyette bulunabileceği gibi, uğradığı zararı özel hukuk yoluyla da talep edebilir.

Belge iptal edilse veya kiraya veren değişse bile kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder (m.3/6, m.5/2). Sözleşme ise sözleşmede belirtilen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer (m.3/9). Süre sonunda konutu boşaltmayan kullanıcıya karşı ihtar ve tahliye yolları gündeme gelir. Bu uyuşmazlığın kira uyuşmazlığı mı yoksa tüketici uyuşmazlığı mı sayılacağı, dolayısıyla hangi mercinin görevli olduğu ve hangi arabuluculuk türünün dava şartı olduğu somut olaya göre değişebilir; bu nokta ayrıca değerlendirilmelidir.

Günlük Kiralamada Vergi Boyutu

İzin belgesi idari bir belgedir; tek başına vergi mükellefiyetini belirlemez. Günlük kiralamadan elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı mı yoksa ticari kazanç mı sayılacağı, faaliyetin bir ticari organizasyon içinde yürütülüp yürütülmediğine göre değerlendirilir. Gelir İdaresi’nin bazı özelgelerinde kısa süreli kiralamanın konaklama hizmeti olarak nitelendirildiği görülürken, 2025 yılında verilen bir Danıştay kararında ticari organizasyon olmaksızın yapılan bireysel kiralamanın gayrimenkul sermaye iradı sayılabileceği yönünde değerlendirme yapıldığı aktarılmaktadır.

Bu nitelendirme; KDV, konaklama vergisi ve turizm payı yükümlülüklerini de etkiler. Konu yargı kararları ve idari görüşlerle gelişmeye devam ettiğinden, oranlar ve beyan yükümlülüğü işlem tarihinde bir mali müşavirle teyit edilmelidir. Klasik kira gelirinin beyanı, istisna tutarı ve gider yöntemleri için kira geliri vergisi rehberimize başvurulabilir.

Günlük Kiralamaya Başlamadan Önce Kontrol Listesi

Günlük kiralama faaliyetine başlamayı düşünen ev sahipleri ile konutunu kiraya vermiş malikler için aşağıdaki sıralama, en sık yapılan hataları önlemeye yöneliktir:

1. Tapu kaydında taşınmazın niteliğinin “konut” veya konut amaçlı kat irtifakı/kat mülkiyeti olduğunu doğrulayın.
2. Konutta kiracı varsa, mevcut kira sözleşmesi sona ermeden günlük kiralama planı yapmayın; kiracının kira hukukundan doğan hakları devam eder.
3. Binadaki konut maliklerinin tamamından oybirliği kararı alın ve noter onayını tamamlayın.
4. Aynı binada birden fazla konut için başvuracaksanız %25 ve beş konut sınırlarını hesaplayın.
5. Yurt dışındaysanız başvuru ve yönetim için vekâletnameyi kapsamı açık biçimde düzenletin.
6. Belge çıkmadan ilan açmayın, rezervasyon ve ön ödeme almayın.
7. Belge sonrası plaket, kimlik bildirimi, duman dedektörü ve bina kuralları gibi yükümlülükleri tamamlayın.
8. Konutu yönetecek kişi (A) grubu seyahat acentası değilse aracılık riskini değerlendirin.
9. Vergi yükümlülüğünüzü faaliyetin ölçeğine göre bir mali müşavirle netleştirin.

Günlük Kiralama Uyuşmazlıklarında Neden Kira Avukatıyla Çalışılır?

İzin belgesi başvurusu, cezaya itiraz veya ev sahibi–kiracı uyuşmazlığı süreçlerinde avukatla temsil zorunlu değildir; kişiler başvurularını ve davalarını kendileri de yürütebilir. Bununla birlikte günlük kiralama; idare hukuku, kabahatler hukuku, kat mülkiyeti ve kira hukukunun kesiştiği bir alandır. Sulh ceza hâkimliğine 15 gün, idare mahkemesine 60 gün gibi farklı süreler aynı olayda birlikte işleyebilir.

Genel olarak bir avukat; tebligattaki yaptırımın hangi bende dayandığını, sürelerin başlangıcını, oybirliği kararının şekil şartlarını ve kira sözleşmesiyle 7464 sayılı Kanun’un birlikte nasıl uygulanacağını değerlendirebilir. Yurt dışındaki malikler için vekâletnameyle uzaktan takip de bu kapsamdadır. Avukatlık ücretleri, Türkiye Barolar Birliği’nin yayımladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) çerçevesinde belirlenir. İstanbul genelindeki kira uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgiler için İstanbul kira hukuku sayfamıza bakılabilir.

Sık Sorulan Sorular

Nişantaşı / Şişli Konum Bilgisi

Büro, Şişli ilçesinin Nişantaşı bölgesinde, Halaskargazi Caddesi üzerindeki Lotus Nişantaşı binasında yer alır. Konum; İstanbul Adliyesi (Çağlayan) ile Beyoğlu, Beşiktaş ve Kağıthane ilçelerine yakın mesafededir. Şişli’deki kira uyuşmazlıkları için Şişli kira hukuku sayfası da incelenebilir.