Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme – 2026
Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uyarlanması amacıyla açılan tespit davalarında görevli mahkeme ve yetkili mahkemenin doğru tayin edilmesi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4 ve m. 6 vd. hükümleri ışığında çözümlenmesi gereken temel usul hukuku müessesesidir. Mahkeme seçimindeki hatalı nitelemeler; davanın usulden reddine, ciddi zaman kayıplarına ve vekalet ücreti yüküyle karşılaşılmasına sebebiyet vermektedir. Bu makalede, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde yargı mercilerinin nasıl belirleneceğini detaylandırıyoruz.
📋 İçindekiler
Görevli Mahkemenin Tayini (Dava Şartı)
Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda mahkemenin görevi, dava konusunun değerine veya tarafların sıfatına bakılmaksızın belirlenir. Bu kural, kamu düzenine ilişkin bir dava şartı olup, yargılamanın her aşamasında mahkemece resen gözetilir.
Sulh Hukuk Mahkemesinin Mutlak Görevi
6100 sayılı HMK’nın 4. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi amir hükmü gereğince, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları içeren kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
⚠️ Ticari Davalarda Sık Yapılan Hata
Kiraya veren veya kiracının tacir olması ve taşınmazın ticari bir işletmeye (örneğin fabrika, mağaza, depo) özgülenmiş olması, görevi Asliye Ticaret Mahkemesine kaydırmaz. Sözleşmenin türüne bakılmaksızın, her türlü kira tespit davasına Sulh Hukuk Mahkemesi bakar. Aksine açılan davalar “görevsizlik sebebiyle usulden ret” ile sonuçlanır.
Yer İtibarıyla Yetkili Mahkeme Kuralları
Görev, uyuşmazlığın yatay düzlemde hangi derece mahkemesinde çözüleceğini gösterirken; yetki, coğrafi olarak hangi yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinin davaya bakacağını ifade eder. Kira davalarında kesin yetki kuralı yoktur; davacının HMK’nın sağladığı birden fazla alternatif (ihtiyari yetki) arasında seçim hakkı bulunur.
1. Genel Yetki: Davalının Yerleşim Yeri (HMK m. 6)
Genel kural olarak, dava açıldığı tarihte davalının (gerçek veya tüzel kişi) yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Davacı taraf, karşı tarafın MERNİS adresinin bulunduğu yer adliyesinde davayı ikame edebilir.
2. Özel Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer (HMK m. 12 Kıyasen)
Kira tespiti talepleri şahsi bir hakka dayansa da, uygulamada uyuşmazlığın en iyi çözümlenebileceği yer taşınmazın mevkisidir (keşif, bilirkişi incelemesi, emsal kira araştırması vb. nedenlerle). Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre davacı, taşınmazın aynına ilişkin bir ihtilaf olmasa dahi, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açabilir.
3. Sözleşmeden Doğan Yetki (HMK m. 10 ve m. 17)
- İfa Yeri Mahkemesi (HMK m. 10): Sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir.
- Yetki Sözleşmesi / Şartı (HMK m. 17): Tarafların her ikisinin de tacir veya kamu tüzel kişisi olması şartıyla, kira sözleşmesinde belirlenen yer mahkemeleri de münhasıran veya alternatif olarak yetkili kılınabilir. (Örn: “İhtilaflarda İstanbul Çağlayan Mahkemeleri yetkilidir”). Taraflardan biri tacir değilse (örneğin sıradan bir konut kirası), bu sözleşmesel yetki şartı geçersiz kabul edilir.
Hızlı Özet: Davacının Seçim Hakkı (HMK m. 16)
Kanun, birden fazla mahkemenin yetkili olduğu durumlarda seçimi davacıya bırakmıştır. Davacı dilerse taşınmazın olduğu yerde, dilerse davalının ikametgahında davasını açabilir. Bu durum, özellikle farklı şehirlerde yaşayan taraflar için usul ekonomisi açısından büyük kolaylık sağlar.
İstanbul’daki Adliyelerin Kira Davalarındaki Yargı Çevreleri
İstanbul’un demografik büyüklüğü sebebiyle il sınırları içerisinde birden fazla ana adliye (Ağır Ceza Merkezi) bulunmaktadır. “Taşınmazın bulunduğu yer” yetki kuralı işletildiğinde, taşınmazın bağlı olduğu ilçenin hangi adliyenin yargı çevresinde olduğunu bilmek usulden ret almamak için elzemdir.
| Adliye Adı | Yetkili Olduğu İlçeler (Yargı Çevresi) |
|---|---|
| İstanbul (Çağlayan) Adliyesi | Şişli, Beyoğlu, Fatih, Kâğıthane, Beşiktaş, Sarıyer, Eyüpsultan. |
| İstanbul Anadolu Adliyesi | Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Kartal, Maltepe, Pendik, Tuzla, Ataşehir, Sancaktepe, Çekmeköy, Sultanbeyli, Beykoz, Şile, Adalar. |
| Bakırköy Adliyesi | Bakırköy, Bağcılar, Bahçelievler, Güngören, Esenler, Zeytinburnu. |
| Küçükçekmece Adliyesi | Küçükçekmece, Avcılar, Başakşehir. |
| Büyükçekmece Adliyesi | Büyükçekmece, Beylikdüzü, Esenyurt. |
| Gaziosmanpaşa Adliyesi | Gaziosmanpaşa, Sultangazi, Arnavutköy. |
| Silivri / Çatalca Adliyeleri | Her iki ilçe de kendi müstakil adliyesine sahiptir. |
⛔ Adliye Seçimine Dikkat!
Örneğin; Zeytinburnu’ndaki bir işyeri için Çağlayan Adliyesi’nde dava açarsanız, karşı tarafın süresi içinde yapacağı basit bir yetki itirazı ile dosyanız aylarca bekleyip Bakırköy Adliyesi’ne gönderilebilir.
Yetki İtirazı Usulü ve Hukuki Sonuçları
İtirazın İleri Sürülme Zamanı
Kira davalarında yetki kuralı kamu düzeninden (kesin yetki) olmadığından, mahkeme kendi yetkisizliğini resen gözetemez. Davalının yetkisiz mahkemede açılan davaya karşı “ilk itiraz” olarak yetki itirazında bulunması zorunludur (HMK m. 19). Bu itirazın, esasa cevap süresi (dilekçenin tebliğinden itibaren 2 hafta) içerisinde ve cevap dilekçesiyle birlikte yapılması şarttır.
Zımni Kabul (Yetkinin Kesinleşmesi)
Davalı, süresi içinde yetki itirazında bulunmazsa, başlangıçta yetkisiz olan o mahkeme, zımni kabul (sükut) yoluyla yetkili hale gelir ve yargılamaya devam eder.
Yetkisizlik Kararı Sonrası Süreç (HMK m. 20)
Mahkemenin yetkisizlik kararı vermesi durumunda dosya otomatik olarak diğer mahkemeye gitmez. Kararın kesinleştiği tarihten itibaren iki hafta içinde taraflardan birinin kararı veren mahkemeye başvurarak “dosyanın yetkili mahkemeye gönderilmesini” talep etmesi gerekir. Aksi takdirde “davanın açılmamış sayılmasına” karar verilir; bu da hak kayıplarına ve bir yıllık ihtar/dava açma sürelerinin kaçırılmasına yol açar. Gerek usul hatalarını engellemek gerekse de süreleri doğru işletmek adına hukuki sürecin mutlaka bir avukat veya hukuki danışmanlık hizmeti ile yürütülmesi faydalı olacaktır.
Emsal Yargıtay Kararları
Taraflar arasındaki ilişkinin Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca kira ilişkisi olduğu benimsenmiştir. Dava, 31.12.2015 tarihinde 6100 Sayılı HMK’nın yürürlüğe girmesinden sonra açıldığına göre görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu nedenle (Asliye Ticaret Mahkemesince) işin esası incelenerek karar verilmesi gerekirken bu yön göz ardı edilerek görevsizlik kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Görevsiz mahkemede davanın arabulucuya başvurulmadan açıldığı tarihten sonra, ancak dosyanın görevli mahkemenin esasına kaydedilmesinden önce arabuluculuğa başvurulmuş ve sürecin sonuçlandırılmış olması halinde dava şartının yerine getirildiğinin kabul edilmesi usul ekonomisi ilkesinin bir gereğidir. Aksi tutumla davanın usulden reddedilmesi hukuka aykırıdır.
Pratik Adımlar: Dava Sürecinin Doğru Yönetimi
Zorunlu Arabuluculuğu Tamamlayın
1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Arabuluculuk son tutanağı (anlaşmama belgesi) alınmadan mahkemeye tevzi işlemi yapılamaz.
Görevi Kesinleştirin
HMK m. 4 uyarınca davayı mutlaka Sulh Hukuk Mahkemesine tevzi ettirin.
En Avantajlı Adliyeyi Seçin
HMK m. 16’nın tanıdığı seçimlik hakkı kullanarak; davalının mernis adresi, taşınmazın bulunduğu ilçe adliyesi veya geçerli bir yetki şartı varsa sözleşmedeki yer mahkemelerinden size operasyonel olarak en uygun olanını tercih edin.
Süreleri Hukuken Denetleyin
Karşı tarafça yapılan bir yetki itirazı varsa, bunun yasal 2 haftalık esasa cevap süresi içinde (ilk itiraz olarak) yapılıp yapılmadığını inceleyin ve beyanlarınızı buna göre sunun.
⚖️ Av. Malik Enes Kaplan — Avukat Yorumu
Uygulamada sıklıkla rastladığımız temel hatalardan biri, ticari nitelikteki kira sözleşmelerine güvenilerek davanın Asliye Ticaret Mahkemesinde açılmasıdır. Görev kuralının kamu düzeninden olması sebebiyle bu davalar redde mahkumdur. Diğer yandan İstanbul gibi metropollerde, taşınmazın bulunduğu ilçe ile adliyenin yargı çevresinin karıştırılması süreci 6-8 ay uzatabilmektedir. Bir ihtarnamenin süresi veya davanın açıldığı tarih, yeni dönem kira bedelini doğrudan etkileyeceğinden sürece alanında uzman bir kira avukatıyla başlanması esastır.
Sürecinizi Riske Atmayın
Davanızı yanlış mahkemede açarak hak ve zaman kaybı yaşamak istemiyorsanız, dosyanızın usul ve esas yönünden incelenmesi için uzman ekibimizle iletişime geçin.
Sık Sorulan Sorular
Tacirler arasındaki ticari kira sözleşmelerinde görevli mahkeme neresidir?
Her türlü kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda (ticari, konut, çatılı, çatısız vb.) görevli merci HMK m. 4/1-a uyarınca kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Ticari vasıf görevi değiştirmez.
Kira davasında mahkeme yetkisizliğini kendiliğinden (resen) dikkate alır mı?
Hayır. Kira davalarındaki yetki kuralları kamu düzeninden (kesin yetki) değildir. Bu sebeple mahkeme kendi yetkisizliğini resen dikkate alamaz. Davalının yasal süresi içinde “ilk itiraz” olarak usulüne uygun şekilde yetki itirazında bulunması zorunludur.
Yanlış mahkemede açılan dava hemen düşer mi?
Hemen düşmez. Davalı süresinde yetki itirazı yaparsa mahkeme yetkisizlik kararı verir. Kararın kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde talepte bulunarak dosyanın yetkili mercie gönderilmesini isterseniz, dava eski tarihinde açılmış sayılarak kaldığı yerden devam eder.
Sözleşmedeki yetki maddesi her durumda geçerli midir?
Hayır. HMK m. 17’ye göre yetki sözleşmesinin geçerli olabilmesi için her iki tarafın da “tacir” veya “kamu tüzel kişisi” olması gerekir. Taraflardan biri (örneğin ev sahibi veya kiracı) standart bir konut kira sözleşmesi tarafı ise sözleşmeye yazılan yetki şartı geçersizdir; genel yetki kuralları (HMK 6 ve 12) uygulanır.
Sözlü kira sözleşmesi olması yetkiyi etkiler mi?
Sözlü kira sözleşmesinde yetki şartı bulunmadığından yetki, genel kural (davalının yerleşim yeri) ve taşınmazın konumu esas alınarak belirlenir. Sözlü sözleşme varlığı ya da yokluğu görevli mahkemeyi değiştirmez; her durumda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
İstanbul Şişli’deki taşınmazım için kira davasını nerede açmalıyım?
Şişli ilçesi, İstanbul (Çağlayan) Adliyesi’nin yargı çevresindedir. Eğer davalının ikametgahı da başka bir şehir veya ilçede değilse, davayı İstanbul Sulh Hukuk Mahkemelerinde (Çağlayan) açmanız hukuken en doğru yoldur.
Bu içerik Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: Haziran 2026
- Durum: ✓ Güncel Mevzuata ve İçtihatlara Uygun
- Kaynaklar: 6100 sayılı HMK (m. 4, 6, 10, 12, 16, 17–20) | 6098 sayılı TBK (m. 343–345) | Yargıtay | Mevzuat.gov.tr
📚 Kaynaklar ve İlgili İçerikler
İç Bağlantılar:
- Kira Tespit Davası — Kapsamlı Rehber
- Kira Sözleşmesi Nedir?
- Konut Kira Sözleşmesi Örneği
- Sözlü Kira Sözleşmesi
- Kira Sözleşmesi Noter Tasdiki
- Kira Artış Oranı 2026
- Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
- Kira Hesaplama Aracı
- Online Hukuki Danışmanlık
- İletişim — Av. Malik Enes Kaplan
Yasal Kaynaklar:
