Kira Uyarlama Davası 2026 – Şartları ve Süreci
Kira uyarlama davası; sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen koşullar nedeniyle kira bedelinin dürüstlük kuralına uygun biçimde yeniden belirlenmesini amaçlayan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesindeki “aşırı ifa güçlüğü” ilkesine dayanan kira uyarlama davası, özellikle döviz kurundaki ani sıçramalar, ekonomik kriz dönemleri ve uzun süreli sözleşmelerde gündeme gelir. Bu rehberde kira uyarlama davasının şartları, kira tespit davasından farkı, 5 yıl koşulunun rolü, bilirkişi raporunun önemi, dilekçe örneği ve güncel Yargıtay kararları hukuki derinliğiyle ele alınmaktadır.
1. Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası, sözleşmeye bağlılık (ahde vefa / pacta sunt servanda) ilkesinin istisnasıdır. Kural olarak taraflar imzaladıkları sözleşmeyle bağlıdır; ancak sözleşme kurulurken hiç beklenmeyen, olağanüstü bir gelişme dengeyi tek taraf aleyhine bozarsa, hukuk düzeni bu katı bağlılığı yumuşatır. İşte bu noktada kira uyarlama mekanizması devreye girer.
Uyarlama talebi yalnızca kiraya verenden gelmez. Kira bedelini ödeyemez hale gelen kiracı da uyarlama davası açarak kira bedelinin düşürülmesini isteyebilir. Bu yönüyle dava çift yönlü işler.
Döviz cinsinden belirlenen kiranın kur sıçraması sonrası gerçek değerini yitirmesi ya da uzun süreli sözleşmede bedelin emsalin çok altında kalması durumunda kira bedelinin yükseltilmesini talep eder.
Ani ekonomik kriz, işyerinin faaliyet gösterdiği sektörü çökerten olağanüstü bir gelişme veya kurdaki sert yükseliş nedeniyle kira bedelinin ödenemez hale gelmesi durumunda bedelin indirilmesini talep eder.
Kira uyarlama davası, döviz cinsinden belirlenen kira sözleşmelerinde uygulamada en sık başvurulan yollardan biridir; çünkü kur dalgalanmaları tipik bir “öngörülemezlik” tartışması doğurur.
2. Hukuki Dayanak: TBK m. 138 ve İşlem Temelinin Çökmesi
Kira uyarlama davasının temelinde TBK m. 138 yer alır. Madde, “aşırı ifa güçlüğü” başlığıyla, öğretide işlem temelinin çökmesi (clausula rebus sic stantibus) olarak adlandırılan ilkeyi düzenler.
TBK m. 138’in aradığı dört temel unsur birlikte gerçekleşmelidir:
- Öngörülemezlik: Olağanüstü durum, sözleşme kurulurken taraflarca öngörülememiş ve öngörülmesi de beklenememiş olmalıdır.
- Borçludan kaynaklanmama: Durum, uyarlama isteyen tarafın kusurundan doğmamalıdır.
- İfanın aşırı güçleşmesi: Mevcut koşullarda borcun aynen ifası, dürüstlük kuralına aykırı olacak ölçüde dengeyi bozmalıdır.
- İfa edilmemiş olma / ihtirazi kayıt: Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
3. Kira Uyarlama Davası Şartları
Olağanüstü Durumun Niteliği
Yargıtay, hangi gelişmelerin “olağanüstü ve öngörülemez” sayılacağını somut olaya göre değerlendirir. Uygulamada uyarlama sebebi olarak kabul edilebilen başlıca haller:
- Döviz kurunda sözleşme kurulurken makul biçimde öngörülemeyecek sert ve ani sıçramalar
- Ülke çapında yaşanan ağır ekonomik kriz veya hiperenflasyon
- Salgın, deprem gibi olağanüstü olayların işyerinin faaliyetini kalıcı biçimde etkilemesi
- İlgili sektöre yönelik beklenmeyen yasal kısıtlamalar
Uyarlama Talep Edilemeyen Haller
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre aşağıdaki durumlar tek başına uyarlama sebebi sayılmaz:
- Olağan enflasyon: Türkiye’de enflasyonun varlığı bilinen bir olgudur; sözleşmeye kira artış oranı konulabileceğinden, tek başına enflasyon uyarlama gerekçesi değildir.
- Öngörülebilir kur riski: Tarafların döviz kuru riskini bilerek döviz cinsinden sözleşme yapması halinde, olağan kur hareketleri uyarlama sebebi sayılmaz.
- Tarafın kendi kusuru: Borçlunun kendi ihmali veya yanlış öngörüsünden doğan güçlükler.
4. Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Farkı
Uygulamada en çok karıştırılan iki dava türü budur. Kira tespit davası ile kira uyarlama davası, amaç ve hukuki dayanak bakımından birbirinden tamamen ayrılır.
| Kıyas Ölçütü | Kira Tespit Davası | Kira Uyarlama Davası |
|---|---|---|
| Hukuki dayanak | TBK m. 343-345 | TBK m. 138 |
| Amaç | Yeni dönem kira bedelinin emsal ve TÜFE’ye göre belirlenmesi | Olağanüstü durum nedeniyle bozulan dengenin düzeltilmesi |
| Dayanak olgu | Sürenin geçmesi, piyasa değişimi | Öngörülemeyen olağanüstü gelişme |
| 5 yıl koşulu | TÜFE üstü talep için aranır | Aranmaz (kural olarak) |
| Zamanlama | Yeni dönemden 30 gün önce ihtar/dava | Olağanüstü durum ortaya çıktığında |
| Kararın etkisi | İleriye dönük yeni kira | Sözleşmenin değişen koşula uyarlanması |
5. Kira Uyarlama Davasında 5 Yıl Koşulu Var Mı?
Bu nokta sıkça yanlış anlaşılır. Kira tespit davasında TBK m. 344/3 uyarınca hâkimin TÜFE sınırını aşan bir belirleme yapabilmesi için kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olması gerekir. Ancak kira uyarlama davası farklı bir hukuki temele (TBK m. 138) dayandığı için bu 5 yıllık süreyle bağlı değildir.
“5 Yıl Kira Uyarlama Davası” İfadesinin Kaynağı
Uygulamada “5 yıl kira uyarlama davası” şeklinde bir arama yoğunluğu vardır; ancak bu, iki davanın karıştırılmasından kaynaklanır. Doğru tablo şudur:
| Durum | Açılabilecek Dava | 5 Yıl Şartı |
|---|---|---|
| Normal piyasa artışı, 5 yıl doldu | Kira tespit davası (TÜFE üstü) | Gerekli |
| Olağanüstü kur/ekonomik şok, süre fark etmez | Kira uyarlama davası | Gerekli değil |
| 5 yıl dolmadı ama olağanüstü durum var | Kira uyarlama davası | Gerekli değil |
6. Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılır?
Kira uyarlama davası, olağanüstü durumun ortaya çıkıp sözleşme dengesini bozduğu anda açılabilir. Belirli bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir; ancak zamanlama, davanın sonucunu doğrudan etkiler.
İhtirazi Kayıt (Çekince) Tutmanın Önemi
TBK m. 138’in aradığı önemli bir koşul, borçlunun borcunu “ifa etmemiş veya ifanın aşırı güçleştiğini ileri sürerek haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması”dır. Bu nedenle uyarlama talep edecek tarafın, kira ödemelerini yaparken ihtirazi kayıt (çekince) koyması büyük önem taşır.
Uyarlamanın Geçerli Olacağı Dönem
Mahkeme, uyarlamayı kural olarak davanın açıldığı tarihten itibaren değerlendirir. Geçmişe dönük uyarlama, ancak ihtirazi kayıtla ödenen dönemler için sınırlı olarak gündeme gelebilir.
7. Arabuluculuk Zorunlu Mu?
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu nedenle kira uyarlama davası açmadan önce:
- Taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulur
- Arabulucu taraflar arasında uzlaşma sağlamaya çalışır
- Uzlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir
- Bu tutanak dava dilekçesine eklenerek dava açılır
8. Dava Süreci ve Bilirkişi Raporu
Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtirazi kayıt belgeleri, olağanüstü durumu ispatlayan belgeler (kur grafikleri, ekonomik veriler, kapanma/faaliyet belgeleri) toplanır.
Dava öncesi arabuluculuk sürecine başvurulur. Uzlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır.
Sulh hukuk mahkemesine dava dilekçesi sunulur. Talep edilen yıllık fark üzerinden nispi harç yatırılır. Harç hesaplama aracı ile yaklaşık tutarı önceden hesaplayabilirsiniz.
Mahkeme, olağanüstü durumun varlığını ve uyarlanacak bedeli tespit için bilirkişi atar. Bilirkişi; sözleşme tarihindeki koşullar ile dava tarihindeki koşulları karşılaştırarak işlem temelinin çöküp çökmediğini değerlendirir.
Mahkeme uyarlanmış kira bedelini belirler. Karara karşı istinaf ve Yargıtay temyiz yolları açıktır.
Kira Uyarlama Davasında Bilirkişi Raporu
Bilirkişi raporu, uyarlama davasının en kritik aşamasıdır. Tespit davasından farklı olarak, bilirkişi yalnızca emsal kira bedeli araştırması yapmaz; aynı zamanda işlem temelinin çökmesi olgusunu da değerlendirir. Raporda şu unsurlar yer almalıdır:
- Sözleşmenin kurulduğu tarihteki ekonomik koşullar
- Olağanüstü durumun ortaya çıkış tarihi ve niteliği
- Bu durumun sözleşme dengesine etkisinin sayısal analizi
- Hakkaniyete uygun uyarlanmış kira bedeli önerisi
- Tarafların kur/risk dağılımına ilişkin değerlendirme
9. Kira Uyarlama Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?
Bu konu uygulamada önemli bir tartışma yaratır. Kira uyarlama kararı, mevcut sözleşmeyi değiştiren (yeni bir hukuki durum yaratan) bir karardır. Bu nedenle:
- Karar, istinaf ve temyiz yolları tüketilip kesinleşmeden icra takibine konulamaz
- Kiraya veren, uyarlanan yüksek bedeli karar kesinleşmeden talep edemez
- Kiracı da indirilen bedeli karar kesinleşmeden uygulayamaz
- Kesinleşme öncesi dönemde mevcut (eski) kira bedeli geçerliliğini sürdürür
10. Kira Uyarlama Davası Sonuçları
| Karar | Kiraya Veren Açısından | Kiracı Açısından |
|---|---|---|
| Dava kabul (bedel artırıldı) | Uyarlanmış yüksek bedel kesinleşince uygulanır | Artan bedeli ödemekle yükümlü olur |
| Dava kabul (bedel indirildi) | İndirilmiş bedeli kabul etmek zorunda | Düşük bedelle kira ilişkisi sürer |
| Dava ret | Mevcut bedel devam eder | Mevcut bedel devam eder |
| Kısmi kabul | Talep edilenden düşük uyarlama | Talep edilenden yüksek bedel |
Avukat Yorumu
“Kira uyarlama davalarında en sık gördüğüm hata, tarafların bu davayı kira tespit davasıyla aynı sanmasıdır. Uyarlama davası kazanmak, salt ‘kira düşük kaldı’ veya ‘kur yükseldi’ demekle olmaz; sözleşme kurulurken var olan dengenin olağanüstü bir gelişmeyle çöktüğünü somut verilerle ispatlamak gerekir. Ayrıca ödemelerde ihtirazi kayıt tutmayan tarafın işi mahkemede ciddi biçimde zorlaşır. Bu nedenle uyarlama talebi düşünen müvekkillerime, daha ödemeleri yaparken hukuki çekince koymalarını öneriyorum.”
eneskaplan.av.tr — Kira Hukuku
11. Kira Uyarlama Davası Dilekçe Örneği
Aşağıdaki taslak, kira uyarlama davası dilekçesinin temel çerçevesini gösterir. Somut olaya uyarlanması için bir avukattan destek alınması zorunludur.
2. Sözleşmenin kurulduğu tarihten sonra _______________ (olağanüstü durum: kur sıçraması / ekonomik kriz vb.) ortaya çıkmış; bu gelişme sözleşme kurulurken öngörülememiştir.
3. Söz konusu olağanüstü durum, kira bedelinin tarafımca ödenmesini / mevcut bedelin sürdürülmesini dürüstlük kuralına aykırı ölçüde güçleştirmiştir.
4. Ödemeler ihtirazi kayıtla yapılmış olup haklarım saklı tutulmuştur. (İlgili belgeler ektedir.)
5. Taraflar arasında arabuluculuk görüşmesi yapılmış, uzlaşma sağlanamamıştır. (Son tutanak ektedir.)
12. Kira Uyarlama Davası Yargıtay Kararları
Açılan uyarlama davası, TBK m. 344/3’teki kira tespit davasının şartlarını taşıyorsa, mahkeme davayı reddetmek yerine dosyaya kira tespit davası olarak devam etmelidir. Yani uyarlama talebiyle açılan dava, tespit davasının koşullarını karşıladığında hâkim hukuki nitelendirmeyi yeniden yaparak yargılamayı tespit davası olarak sürdürür. Aynı yönde: Samsun BAM 6. HD 2019/3000 E. 2019/2936 K. (03.07.2019).
Uyarlama ile tespit davalarının konusu aynı olup her ikisinde de uyuşmazlık “kira bedeli”ne ilişkindir. Uyarlama davası için yapılan arabuluculuk görüşmesinde kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamadığına göre, sonradan kira tespit davasına ıslah edilen dosyada yeniden arabuluculuğa başvurulmasına gerek yoktur. Konu aynı olduğundan ilk arabuluculuk başvurusu dava şartını karşılar.
Hukuk Genel Kurulu, kira tespit ve kira uyarlama davaları arasındaki temel farkları şu şekilde ortaya koymuştur:
- Uyarlama davaları genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde söz konusu olurken, kira tespit davaları bir yıl süreli sözleşmelerde devreye girer.
- Uyarlama davaları açıldığı tarihten itibaren derhal etkili olur; daha önceki bir tarih için uyarlama istenemez. Kira tespit davaları ise kira sözleşmesinin sonundan, yeni dönem başından itibaren hüküm ifade eder.
- Tespitte izlenen yöntem (taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal kira bedelleri gibi) uyarlama davalarında ancak yardımcı kaynak olarak değerlendirilebilir. Uyarlamada hâkim; sözleşme koşullarını, olağanüstü değişikliklere neden olan objektif koşulları birlikte değerlendirerek tarafların amacına, dürüstlük kuralına, hakkaniyet ve insaf ölçülerine uygun bir miktar belirler.
- Kira parası döviz olarak belirlenmişse, tespitte Türk Lirası üzerinden, uyarlamada ise yine aynı cins döviz üzerinden karar verilir.
- Uyarlama davalarında taraflarca sözleşmede kararlaştırılan intibak kaydı dikkate alınır. Buna karşın kira tespit davaları, kamu düzeniyle yakın ilişkisi nedeniyle, sözleşmede kira parasının belirlenmesine ilişkin taraflarca kararlaştırılan yöntem mahkemeyi bağlamaz.
13. Sık Sorulan Sorular
Kira uyarlama davası nedir?
Kira uyarlama davası, TBK m. 138 kapsamında sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan öngörülemeyen olağanüstü bir durum nedeniyle kira bedelinin dürüstlük kuralına uygun biçimde yeniden belirlenmesini sağlayan davadır. Hem kiraya veren hem kiracı açabilir. Döviz kuru şokları ve ağır ekonomik krizler tipik uyarlama gerekçeleridir.
Kira uyarlama davası şartları nelerdir?
Dört şart birlikte aranır: sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun varlığı, bu durumun uyarlama isteyen tarafın kusurundan kaynaklanmaması, ifa dengesinin aşırı bozulması ve borcun henüz ifa edilmemiş ya da ihtirazi kayıtla ifa edilmiş olması. Bu şartlardan biri eksikse dava reddedilir.
Kira uyarlama davası 5 yıl şartına tabi mi?
Hayır. Kira tespit davasındaki 5 yıllık bekleme koşulu, TBK m. 138’e dayanan kira uyarlama davası için aranmaz. Gerçekten olağanüstü bir durum varsa, sözleşmenin kaçıncı yılında olunduğuna bakılmaksızın uyarlama davası açılabilir. 5 yıl koşulu yalnızca kira tespit davasında TÜFE üstü talep için geçerlidir.
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası farkı nedir?
Kira tespit davası TBK m. 343-345’e dayanır ve sürenin geçmesiyle kira bedelinin emsal/TÜFE’ye göre güncellenmesini amaçlar. Kira uyarlama davası ise TBK m. 138’e dayanır ve olağanüstü bir gelişme nedeniyle bozulan sözleşme dengesinin düzeltilmesini hedefler. Tespit davasında piyasa rayici, uyarlama davasında işlem temelinin çökmesi belirleyicidir.
Kira uyarlama davası kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
Hayır. Kira uyarlama kararları yenilik doğuran (inşai) nitelikte olduğundan, Yargıtay içtihadına göre kesinleşmeden icraya konulamaz. Karar istinaf ve temyiz yolları tüketilip kesinleşene kadar mevcut kira bedeli geçerliliğini sürdürür. Kesinleşme sonrası oluşan fark talep edilebilir.
Kira uyarlama davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren düzenleme uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Kira uyarlama davası açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulmalı, uzlaşma sağlanamazsa son tutanak alınmalıdır. Bu tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir.
Kira uyarlama davası ne zaman açılır?
Olağanüstü durum ortaya çıkıp sözleşme dengesini bozduğu anda açılabilir; belirli bir hak düşürücü süre yoktur. Ancak uyarlama talep eden tarafın ödemelerini ihtirazi kayıtla yapması kritik önem taşır. İtirazsız ödeme, mevcut bedelin kabulü olarak değerlendirilebileceğinden davayı zayıflatır.
Sadece enflasyon arttı diye kira uyarlama davası açılabilir mi?
Hayır. Yargıtay, Türkiye’de enflasyonun bilinen bir olgu olduğunu kabul eder; sözleşmeye kira artış oranı konulabildiğinden, olağan enflasyon tek başına uyarlama sebebi sayılmaz. Uyarlama için enflasyonun veya kur değişiminin, sözleşme kurulurken hiçbir basiretli tarafın öngöremeyeceği ölçüde olağanüstü olması gerekir.
Kira uyarlama davasında hangi mahkeme görevlidir?
Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesidir. Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gerekir.
Kira Uyarlama Sürecinizde Destek
Kira uyarlama davası açmayı düşünüyor ya da açılan bir davaya karşı savunma hazırlıyorsanız; işlem temelinin çökmesinin ispatı, ihtirazi kayıt süreçleri ve bilirkişi raporuna itiraz konularında yanınızdayız.
eneskaplan.av.tr — Kira Hukuku
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m. 138 (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama Sistemi — yargitay.gov.tr
- TÜİK — Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) Verileri
- Resmî Gazete — 7445 Sayılı Kanun (Zorunlu Arabuluculuk)
- Kira Tespit Davası — Şartları ve Süreci
- Kira Bedelinin Dövizle Belirlenmesi
- Kira Artış Oranı 2026 — TÜFE Hesaplama Rehberi
Bu içerik Av. Malik Enes Kaplan tarafından incelenmiştir.
- Son Güncelleme: 4 Haziran 2026
- Durum: ✓ Güncel Mevzuata Uygun
- Kaynaklar: 6098 Sayılı TBK (m. 138), 6100 Sayılı HMK, 7445 Sayılı Kanun, Yargıtay 3. HD ve HGK Kararları.
